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宜しくお願いします。

不動産売買において不動産業者さん同士の取引の場合、隣地との境界承諾書取得を売主責任において取得することを特約条項に記載されております。隣地地主はいろんな方がおり、承諾書を取れないケースも多々あります。これを必須とされるとかなり厳しいものがあります。
で質問です

質問
(1)いつ頃から境界承諾書が必須扱いとなったのか?
(2)とれない場合取引は成立しないのか?
(3)取引は成立するけど減額になるのか?
(4)境界承諾書がなくとも土地家屋調査士の判断で分筆登記が可能でも必須なのか?
(5)しつこいですか本当にいるのでしょうか?

以上一つの回答でもいいです、宜しくお願い致します。

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A 回答 (5件)

「先生」とは知らず、高説をぶってしまい申し訳ございませんでした。



買主が会社組織の場合、会社組織独自の決まりがあり、それを満たさないと物事が前に進まないことが往々にしてあります。

簡単に言うと今回は「子どもの行動」ですね。買主である建売業者の役員クラスに直接話ができるのでしたら一発で解決します。もちろんその人が物事の仕組みを理解していることが必要ですが。それにしても情けないのが不動産業者ですね。「先生」と一緒になって「無意味なことはやめましょ!」と買主を説得すべきです。

まあ、金に糸目は付けないと言うのなら「子どもの行動」に付き合ってもいいかもしれません。
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この回答へのお礼

再回答有り難う御座います。

>買主が会社組織の場合、会社組織独自の決まりがあり、それを満たさないと物事が前に進まないことが
>往々にしてあります。

なるほどですね上記の可能性高いですね、マニュアルを決めたらもうそうとしかできなくなるのかもしれませんね。

>金に糸目は付けないと言うのなら「子どもの行動」に付き合ってもいいかもしれません。
実はこれもうれしくはないのです。無駄なことにエネルギーを使ってる間他のお客様の仕事が遅れるので、冗談ですけど生涯分のお金なら喜んでなんですけど、一時的に多く貰っても、コツコツ仕事くれるお客様を失うことになったら、長い目でみれば損なんですね。
だからお金はいくらでも出すから、すぐやってと言う常連のお客様ほんとうに困ってしまします。

お礼日時:2014/08/22 18:31

既に回答が多いので、一般的に。



その土地が誰でも飛びつきたくなる物件なら、境界承諾書は必須ではなくなるでしょう。

しかし、売りづらい土地なら、条件は万全に整るべきです。

まずは、あなたが飛びつきたくなる土地か否か、逆の立場で考えてみましょう。
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この回答へのお礼

回答有り難う御座います。

下の方にも書きましたが先入観を持たれないため土地家屋調査士と書かずすみませんでした。

造成工事もほぼ終わりです。
国道沿いまですぐで優良物件です。これを建売業者が今の当職依頼の売主から購入します。
調査士の目で見て隣地承諾書なしでも分筆可能だし事実来週分筆登記申請します。
5宅地にきれいに分割できるわけです。それでも契約書に境界承諾書は必須と書いてあるからなんとか分筆後でも取ってくれ金はいくらでも出す、それがないと決済してくれないと騒いでいるのです。

なんでそんなに承諾書に拘るのか聞いてみたら、「契約書に記載されている」からだそうです。
建売業者も杓子定規に契約書を守らないと決済しないと言ってるそうです。
ほんと理解し難いのです。なぜか理由想像できますでしょうか?
私の経験上からはさっぱりわかりません。

お礼日時:2014/08/22 10:22

業者相手に限定せず「境界確認承諾書」は必須ではありません。

簡単に言えば「境界標識」さえ敷設されていれば通常何の問題もなく取引可能です。境界標識の有無と登記簿の面積が正しいかどうかは別問題ですので留意ください。

土地を分筆しようとする場合には「境界協定」を隣接する土地所有者並びに道路の反対側の土地所有者と結ぶことになります。境界協定が成立しないと分筆ができないため売買の前にその成立を必須とする契約もあり得ます(その費用は売り手か買い手が負担する)し、リスク負担を買い手がとるので売買価格を安くして協定前に土地を買い取る場合もあります。

以上から売り手側は土地に境界標識が有るか無いかだけに着目し、ない場合には売り手負担で敷設すれば特段の問題は生じません。

なお隣地が同意しない場合には「筆界特定制度」を使って第三者が強制的に境界を定める方法もあることを付記しておきます。
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この回答へのお礼

回答有り難う御座います。

先入観を持たれないようにと職業書きませんでしたけど、
当方は土地家屋調査士業を営んでおります。
当職は分筆登記できてエンドユーザーに売れればいいはずと思うのですが、もう目の色変えて、
「なんとか承諾書をとってくれないと、買主が決済してくれない」と言っているんです。
金に糸目はつきないから12世帯の承諾書を3週間でとってくれとの依頼です。
5宅地の造成工事を完了させ5分割に登記してあげ承諾書付きで建売業者に売る契約書があります。
なんで分筆登記が終了しているのに境界承諾書がいるのかがわかないのですね。
素人のエンドユーザーが承諾書を求めるなんて聞いたことがありませんから。

お礼日時:2014/08/22 10:12

承諾書その土地の持ち主としては必ず必要なものです。

つまり今取得できないなら買い手が取得する必要があります。それを承知で購入する場合、当然減額を要求されても仕方ないです。
その境界杭は昔のもので現在再測量すると違う場所で、面積も違ったとかありますよね。そういうリスクをしてもその土地が欲しいという買い手の場合、減額で購入があるでしょう。
でも実際測量無しで売るということは無いと思います。測量したら確認は必要ですよね。
ということで、買い手さえついていれば売主が取得する必要はなく、必ず売買に必要というわけではありません。双方が状況を納得していればよいのです。これは個人でも業者間でも同じです。
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この回答へのお礼

回答有り難う御座います。

お礼日時:2014/08/22 10:03

境界杭俄然箇所有りますか。

無い場合は減額の可能性有ります。
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この回答へのお礼

回答有り難う御座いました。

お礼日時:2014/08/22 10:01

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親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
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面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

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Aベストアンサー

>宅建の資格を持って不動産業を行っている者は、土地の売買時に境界線を買主に明示しなければいけないという責任はないのですか?

残念ながら、そういう規定はありません。

>仲介料を払うのに、境界をはっきりさせて売るのが仕事ではないのですか?

土地を売買するにあたり、「境界」という問題は大切な問題ですが、それを「はっきりさせて売る義務」というものはありません。

>業者と売主に、境界線をはっきりさせ杭を打たせる責任を問えませんか?

問えません。

少々説明しますと、不動産(土地)の売買には登記簿面積による公簿売買と実測面積に基づく実測売買とに大別されます。
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良心的な売主さんは境界の確定作業や実測図面の作成等をしっかりやってくれるケースもあります。(逆にそれをやらないと、売却の際に不利になるケースがありますので、良心だけでなく損得勘定をしてもやるケースがあるでしょう)

しかしそれは宅建業法上の義務ではありませんし、今回はそれらを「やらない売主さん」みたいなので、それをそのまま受けるかどうか?というだけの話です。

そのまま受けるのであれば、必要に応じて買主が後々やらなければならない、というだけです。

>宅建の資格を持って不動産業を行っている者は、土地の売買時に境界線を買主に明示しなければいけないという責任はないのですか?

残念ながら、そういう規定はありません。

>仲介料を払うのに、境界をはっきりさせて売るのが仕事ではないのですか?

土地を売買するにあたり、「境界」という問題は大切な問題ですが、それを「はっきりさせて売る義務」というものはありません。

>業者と売主に、境界線をはっきりさせ杭を打たせる責任を問えませんか?

問えません。

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Q確定測量時の隣人の承諾?について

確定測量時に隣人から境界認証の了承(判子)を頂く事が不可能な場合どうすればいいのですか?

売却を予定しているのですが諸事情があり隣人から承諾を頂けない可能性が高く困っているのでよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

再度回答します。
(1)境界票(杭やプレート)はありますがそれよりも相手側に塀があるため相手側に不満あり
境界線ではなく隣地側に越境して塀が建てられているという認識で回答します。

(2)こちらは境界票(杭やプレート)で区切るのに不満はなし
(3)まだ聞いていないが境界以外で揉めており多分承諾はもらえない
(4)法務局に備え付けの地積測量図があります

あくまで、売却可能するには?という条件ですが、売買時に必ず確定協議や測量などをしなければならないことはありません。境界票が認識できて備え付けられている測量図などと境界や面積がほぼ一致していれば新たに測量をする必要はありません。
現状ですと、問題となるのは(1)になりますので、これは質問者さん側の責任と負担で、塀を取り除き新たな所有者が境界線の内側に塀やフェンスなどを築造すれば良い事ですから、隣家へ話しをして(隣地にも進入してしまうので)壊すのが良いでしょう。これを隣家が拒むことも無いのでは?

上記が解決すれば、売買上物件に瑕疵は無く、そのままの(確定測量などせずに)売買は可能です。
その取り壊しをする業者にはくれぐれも境界票を動かしたり、損傷を与える事無く、工事をしてもらうことです。ここで動いてしまったりしたらその後の顛末は悪い方へ予想されますから。

また、上記の工事の際の保険として、現況測量だけ土地家屋調査士へ依頼することも有意義です。
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売買時にもこの現況測量図と法務局備え付け測量図があれば十分です。また現況測量図の面積が多かったり、少なかったりした場合は、多い場合は登記面積で(少ない)少ない場合は、現況測量の面積で価格設定すれば買主も納得するはずです。またこの条件で良しとする買主に売却すれば良い事です。

但し、売却時に依頼する仲介人にはある程度の話しはしておいたほうが無難です。それを知っている仲介人が買主へどこまで告げるか?は業者の判断に任せてしまうことです。

お書きになられている状況からすると、確定協議を必要とする測量図の作成は不要ではありませんか?
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新たな所有者が境界の立会いなど求めた場合は、以外とごねたりせずに立会いをしてくれるものです。
御参考まで

再度回答します。
(1)境界票(杭やプレート)はありますがそれよりも相手側に塀があるため相手側に不満あり
境界線ではなく隣地側に越境して塀が建てられているという認識で回答します。

(2)こちらは境界票(杭やプレート)で区切るのに不満はなし
(3)まだ聞いていないが境界以外で揉めており多分承諾はもらえない
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Q土地売買の際の境界明示

売買仲介について経験が浅い為、教えてください。

土地の売買で調査をしております。
該当地は昭和53年に業者が開発をしたうちの一宅地で、
そのときの測量図は法務局にありました。
隣地所有者は三者います。
現地で境界標を確認したところ、五箇所中三箇所はありましたが二箇所は無く、
あった三箇所のうちの一箇所(隣地との境界)は位置が違っていました。
測量図よりも隣地側にあるので、こちらが広くなってることとなります。
現状は敷地自体はブロックで区切られており、ブロックで区切られている位置は測量図の通りでした。
途中で位置を変えてしまったのか…?

公簿売買で行う予定で、測量図と登記簿の地積は同じでした。
確定測量はやらない予定です。

お聞きしたいのは、一般的に土地売買の場合は引き渡しまでに必ず隣地所有者に立ち会って境界の確認をし、
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それと、位置が変わってしまってることはこのままにせず、
測量図通りに戻した方がいいのでしょうか?
全て買主がそれでもいいということであれば、
特約にそのことを記載すれば大丈夫でしょうか?

売買仲介について経験が浅い為、教えてください。

土地の売買で調査をしております。
該当地は昭和53年に業者が開発をしたうちの一宅地で、
そのときの測量図は法務局にありました。
隣地所有者は三者います。
現地で境界標を確認したところ、五箇所中三箇所はありましたが二箇所は無く、
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Aベストアンサー

業者です。
境界に限らず、売買時に現況雄姿として引き渡す契約を業者でない買主と交わす場合の判断基準は、後日紛争が起こる可能性があるかどうか?です。仲介料を受領した後の紛争など時間が取られ、経費がかかるだけで何のメリットもありません。経験が必要ですが社員であればベテランなどに意見を仰いだ方が良いでしょう。

今回の様に「境界が見当たらない」「現状と法務局備え付け測量図が不一致」の場合、買主売主双方が良いと判断しても、将来接する隣接地の所有者から何らかのクレームがあれば買主は対応せざるを得ません。念書でも取らない限り必ず、ケツを仲介業者に取らせようとします。念書など取るほど危ない物件ならば、尻込みして契約しないでしょうし。

また、ブロック塀などというのは工作物に過ぎず境界とは関係がありません。大規模な地震が来れば倒壊する恐れもあり、その時に境界を復元できるのはズレタ法務局の測量図のみとなります。
法的に境界の明示を定めらている様なことは、民法だろうが業法だろうがありません。
長々と前置きしてしましましたが

1、近隣の所有者も現状でのブロック塀を境界とする旨の認識があり、将来的に揉めることが予想されないのであれば、買主が現状でよいというならば、それでOK。しかしプレートぐらいは不明箇所に打ち境界を明示しないと自治体によっては建築確認時に面倒です。

2、1で不安な場合は、やはり売主を説得して確定協議と測量は行った方が良いでしょう。売主に「境界がずれていて不明な箇所もある土地をあなたは買うか?」という事を問うて見てください。将来的に紛争になれば、売主も知らないでは済まない。費用が多少かかっても、スッキリした形で買主へ引き渡した方が、安心だと。

不動産の売買というのは、最初に不安事項があったり、懸念されたりした事案は、その場は何とかなっても、なぜか後日、現実の問題となることが多いのです。

あなたは仲介人で、物件の欠点に責任はありません。しかし欠点を知っていてそれが問題となる可能性を十分に買主へ説明せずに、契約すれば会社や主任者は責任を免れません。
その問題となる可能性を十分に説明したら、買うという消費者はほぼいないでしょうから、最初からあなたも安心できる内容の取引を選択するべきです。

質問者さんも業界人ならば、あなたは「その物件の現状で購入しますか?」私なら会社での買取なら価格が見合えばやりますが、自宅用地などとしてならば、売主の責任で境界は校正してもらいます。境界の紛争や揉め事は嫌というほど経験しましたから・・・・

また、その様なポイントをきっちり説明し、契約引渡しすることにより、売主や買主から思わぬお客さんを紹介されたりするものですよ。

業者です。
境界に限らず、売買時に現況雄姿として引き渡す契約を業者でない買主と交わす場合の判断基準は、後日紛争が起こる可能性があるかどうか?です。仲介料を受領した後の紛争など時間が取られ、経費がかかるだけで何のメリットもありません。経験が必要ですが社員であればベテランなどに意見を仰いだ方が良いでしょう。

今回の様に「境界が見当たらない」「現状と法務局備え付け測量図が不一致」の場合、買主売主双方が良いと判断しても、将来接する隣接地の所有者から何らかのクレームがあれば買主は対応...続きを読む

Q隣家が立ち会いを拒否ても境界を決められますか?

土地を分筆したいのですが境界線を測量により確定する事が必須と聞きました。しかし隣家とは先代からのトラブルで境界確定の測量には立ち会って貰えません。その対処法として筆界特定制度があるそうですが、かなり法律に詳しい人にアドバイスを受けましたが、「立会いを拒否されたらダメ」「拒否されてもかまわない」と意見は真っ二つです。過去に同じケースを経験された方がおられましたらアドバイスをお願い致します。

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立会いの必要があるのは「自分に不利に決められないように」する為です。
分筆無効と言わせない為に、最低20日前に必着で内容証明郵便で分筆の為の測量を実施する旨通知があれば、裁判で勝てます

Q境界杭を、同意無しで入れられた。やめてくれと言った

先日、隣家との境界に、同意していないのに、建築業者が、施主が言っているので、境界杭を、入れます。と言って、境界にコンクリの杭を入れてしまった。
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ところが、初めの約束が違ってきたので、境界は決めたくないと言いました。
しかし、隣家の方は、お構いなしに、建築業者に、コンクリの杭を入れさせました。

「私は、やめてくれ!納得していない。」と言いましたし、もちろん印鑑もおしていません。
そんな書類も作成していないようです。

しかし、このままだとそこが境界になってしまうので、抜いて欲しいです。
おまけにブロック塀まで作られてしまいました。

どうしてもなっとくいきません。悲しいです。
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その土地は本当に確定測量行為を行ったのでしょうか。
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なのでセットバックに必要な杭などは測量士によることなく民民の境界を避けながら建築がわで打つことはあります。しかし、しかるべき人の測量でない杭では登記できないので所有権を言えません。
まず、法務局に行ってお隣の土地とご自分の測量図をとってみてください。そこに書いてある測量の日付を確認して確定測量が最近行われたのか確認しましょう。そこには測量の責任のある土地家屋調査士等の名前も記載されています。疑問があればとりあえずその方に聞いてみるのが良いでしょう。

確定測量でなしに建築の都合で勝手に入れた杭ならば所有権を主張できませんし、無断で確定測量として杭を入れたのならその測量責任は土地家屋調査士等の方にあるでしょう。
裁判などお考えでないならば、行政書士に相談して隣人に杭を認めないという手紙を内容証明付きで出すという方法もあるでしょう。行政書士は法律家です。そして弁護士よりずっと安いと思います。

Q契約書の印紙の消印は、甲乙2社が押すべき?

契約書の印紙の消印は、甲乙2社が押すべきなのでしょうか?
片方が押せばOKなのでしょうか?

Aベストアンサー

印紙の消印については、最初の回答者の述べるとおりだ。片方でよい(印紙税法基本通達64条)。印紙税法3条2項に定める連帯納税は、いずれかの者が全額を納税すればよいことを意味するのだから、ここからもいずれかの者が消印をおこなえばよいと結論づけることができる。社会通念上もこれで足りる。

なお、印紙を押印により消すことは、正確にはご質問のとおり消印と呼ぶ。割印ではない。また、契約書に貼付して印紙税を納税する場合の印紙については、消すことが法律上義務付けられている。「押しても押さなくても良い」にも「押してはいけないものもある」にも該当しない。

Q筆界確認書に付ける印鑑証明書

家の裏に介護施設が出来ます。近くの病院が経営するみたいです。そこで、その病院の顧問と一緒に挨拶に来た、土地家屋調査士の方が、土地の境界線を確認するために、筆界確認書を作って来ました。もちろん、境界線は立ち会いの元、間違いないと確認しています。
その筆界確認書に実印を押さないといけないのですが、印鑑証明書を付けないといけません。
でも、印鑑証明書を渡すのに不安があります。相手を信用していないわけではないのですが、印鑑証明書っていくらでも悪用できると聞いているし、私の実家が家を建てるときにも筆界確認書を作ったらしいですが、印鑑証明書は出していないそうです。
素人で何もわかりません。こんな時は出さないといけないのでしょうか?

Aベストアンサー

#1です。

混乱を招く回答がついているようです。

公的に認められた文書とするには、実印+印鑑証明書が必須です。

当事者間だけの申し合わせだけの効果しかないもの、であれば認印でも通用しますが、対外的には意味のないものとなってしまいます。(但し、裁判上考慮されるでしょうが)

測量には多額の費用を要します。
数十万~100万以上かかることもあります。
それだけの費用をかける以上、対外的にも有効な文書にしておかなければ、あまりにももったいないといえます。

少なくとも「登記申請時」においては実印+印鑑証明書の添付されていない筆界確認書は有効ではありません。
昔の日付で作成された立会証明書については今日でも有効ですが、これは例外扱いです。


行政における指導があるのかどうかわかりませんが、マンション等大規模施設を建築する際には、その敷地については合筆(登記簿上2つ以上の土地を一つにまとめること)を行い、地積更正(面積を正確に測量しその結果を登記する)を行うようになっています。

登記を前提とせずに何となく境界を確認するだけのために多額の費用をかけると思いますか。


なお、アドバイスを一つ付け加えるならば、相手に渡す印鑑証明書にメモをしておくことです。

たとえば次のような文言です。

本印鑑証明書は、000の土地(所有者00)と000の土地(所有者00)との平成00年00月00日作成の境界確認書添付用である。

印鑑証明書は何か行為を行う際に相手に提示することで効力を生じます。
そこに目的外使用がわかるような文言が書いてあるならば、それを無視して行った行為を否定することが容易になります。


土地家屋調査士法には下記のように定められています。
信頼できる国家資格者といえますので、印鑑証明書への注記について相談されてはいかがでしょうか。


第2条 土地家屋調査士(以下「調査士」という。)は、常に品位を保持し、業務に関する法令及び実務に精通して、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない。

#1です。

混乱を招く回答がついているようです。

公的に認められた文書とするには、実印+印鑑証明書が必須です。

当事者間だけの申し合わせだけの効果しかないもの、であれば認印でも通用しますが、対外的には意味のないものとなってしまいます。(但し、裁判上考慮されるでしょうが)

測量には多額の費用を要します。
数十万~100万以上かかることもあります。
それだけの費用をかける以上、対外的にも有効な文書にしておかなければ、あまりにももったいないといえます。

少なくとも「登...続きを読む

Q不動産の買付証明書・・助けてください

先日新築戸建てを探していたところ、なかなかいい土地が見つかり、不動産屋に早くしないとなくなるかもしれません。という言葉に焦って、留めておくという意味で、買付証明書という物にサインしました。(印鑑は押していません)
ですが、後々冷静に考えてみたところ、西向きで、午前中、お日様が入らないということから、購入をキャンセルしようと思い、不動産屋に連絡したところ、買付証明書にサインしてあるから、やめるとなると損害賠償問題になります。ということをいわれました。本当に損害賠償問題になるのでしょうか?
買付証明書には、末尾記載の不動産を夏季の条件をもって買付することを確認いたします。とだけ書いてあり、末尾記載部分の項目である
・買付価格 
・手付金額
は記入してありますが、
・契約締結日
・代金決済・所有権移転登記
・その他の条件
という項目には何も書いていません。
助けてください・・・

Aベストアンサー

買付証明書は、購入申込人が購入の意思を表明する文書ですが、民法の契約における「申し込み」には当たらず、将来買いうける可能性を表明したに過ぎず、いつでも取消できるものとして取り扱うのが商習慣となっているものです。
回答3様のいう判例(東京地裁 S59.12.12)は、売渡承諾書の場合でしたが、買付証明書にも準用すると解釈する弁護士が少なくありません。
次の7つのURLをプリントのうえ、宅地建物取引業者に提示して説いてはいかがでしょう。
http://www.takahara.gr.jp/houteki/baibai_02.html
http://www.e-sumikae.co.jp/hajimete/kouza/houritsu-015.htm
http://www.fudosan-ms.com/sapporo/horitu.html
http://www1.ocn.ne.jp/~juukenn/mametisiki-013.html
http://next-home.livedoor.biz/archives/50762543.html
http://www.sakurajimusyo.com/column/study/q_and_a/q_and_a-0070.html
http://homepage2.nifty.com/ge/k_a2.htm

但し、購入申込人が、売主より買付証明書を承諾する返答を聞いた後に、「買います」と発言し、それに対し売主が「承諾します」と返答を発した時点で契約は締結します。(これを諾成契約といいます)
なお、宅地建物取引業法の謳う37条書面(売買契約書のこと)を作成しない場合は、宅地建物取引業者が行政罰を受けるだけ。
契約が締結済であることには変わりありません。

ちなみに、37条書面違反どころではない土壌汚染隠蔽(今年6月.大林組等)の行政罰でも、わずか7日間の業務停止でした。
この7日間には、定休日の2日間を含みますので、実質5日間の停止になっただけ。
37条書面違反程度では、初犯だと口答注意しか行わないことが少なくありません。

参考URL:http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010613_3_.html

買付証明書は、購入申込人が購入の意思を表明する文書ですが、民法の契約における「申し込み」には当たらず、将来買いうける可能性を表明したに過ぎず、いつでも取消できるものとして取り扱うのが商習慣となっているものです。
回答3様のいう判例(東京地裁 S59.12.12)は、売渡承諾書の場合でしたが、買付証明書にも準用すると解釈する弁護士が少なくありません。
次の7つのURLをプリントのうえ、宅地建物取引業者に提示して説いてはいかがでしょう。
http://www.takahara.gr.jp/houteki/baibai_02.html
http:/...続きを読む

Q土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地の購入計画を進めている者です。
希望の土地が見つかったのですが、少々不安なことがあり
皆様のお知恵をお借りしたいと思います。

今回の土地は、数十年前からある古い住宅地です。
仲介業者と打ち合わせや現場確認を進め、昨日、申込書の記載を行いました。
仲介業者から売主へ申込書を送付し、第一の申込者となりましたので
今後契約に進むところですが今日になって仲介業者より
◆古い土地のため、測量図がない。売りに出すにあたり、事前の実測も行っていない。
◆一部、境界線がはっきりしていない可能性がある。(境界杭の見えない場所がある)
◆実測した場合、面積が変わる可能性がある。
との話がありました。

こちらでは、境界線がはっきりしない土地は隣家とのトラブルになる可能性もあり
事前に確定した上で契約したい、との意思を伝えましたが、
◆通常は公募売買となるため、登記上の面積での売買となる。
◆境界線は確定していない場合、通常は、契約後決済までに隣家立会いの元で
 測量を行い境界線を確定させるとの条項を入れる。
◆重要事項説明時はその旨の説明となるため問題ない。
◆契約の事前測量は売主の費用負担となるため、いやがられたり断られたりすることが多い。
との説明を受けました。

ここで疑問がありましたので、下記お尋ねいたします。
(1)公募売買は不動産売買の慣習である、との話でしたが、やはりよくある取引方法なのでしょうか?
(2)境界線がはっきりしないまま契約しその後測量した時、たとえば、境界線が大幅に違う、
 実は隣人と境界線の相違があったなどのトラブルが発覚した場合でも、契約書上は特に
 相違がないため買主による手付金流しの解約しか道がないように思えるのですが、いかがでしょうか?
(3)このようなトラブルを未然に防ぐために、どのような対処法をすべきでしょうか?
  ※仲介業者からは、契約前に近隣にいろいろ聞きにいくことは、売主側の心象を悪く
   するため今後の交渉に響く可能性がある、と言われました・・・

なお、この土地はかなり気に入っており、大きなトラブルがなければ購入したい気持ちでおります。 
どうぞよろしくお願いいたします。

土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地の購入計画を進めている者です。
希望の土地が見つかったのですが、少々不安なことがあり
皆様のお知恵をお借りしたいと思います。

今回の土地は、数十年前からある古い住宅地です。
仲介業者と打ち合わせや現場確認を進め、昨日、申込書の記載を行いました。
仲介業者から売主へ申込書を送付し、第一の申込者となりましたので
今後契約に進むところですが今日になって仲介業者より
◆古い土地のため、測量図がない。売りに出すにあたり、事前の...続きを読む

Aベストアンサー

土地の売買については地域性もありますので、質問者様が遭遇している取引内容を否定する気はありません
しかし、土地の境界というのは土地問題でもとても大切なことです
そこを確定しないまま取引を続けていくことは疑問に感じます

通常の契約であれば、土地の売主は買主に引き渡すまでに境界を明示することになっています
しかし、取引後の境界確定は隣接者と合意できればいいですが合意できない場合、隣接者の主張に沿った形になる可能性があります なぜなら、買主には境界がわからず売主はもう売れているのでその土地に対して思い入れが薄れているからです(結果的には売主が損をする可能性があります)

それに境界確定が買主負担というのも疑問です 本来売主が取引までに明示すべきものを、明示できてないことが理由で買主が費用負担しなければいけないのか?
結果的には取引価格が上積みされるだけかもしれませんが、私は売主負担でやるべきことだと思います

とはいえ、質問者様はかなりこの土地が気に入っているようですので、(2)の問題を解消するために契約書に特約を入れてはどうでしょう? もし隣接者との境界確定が成立しなかった場合契約を解除する(手付けもきちんと返却される) という一文を契約書に入れることです こうすれば、境界問題が解決しない場合、損をすることなく契約がなかったことに出来ます 近隣者にわざわざ聞きにいく必要もなく(3)の対処法にもなっていないでしょうか?

こういった文言も入れていただけない場合は、瑕疵のある物件である可能性が高いと思います
付近の土地取引相場と比べて安くなければお薦め出来ない物件ではないのか?

熟慮されるべきだと思います

土地の売買については地域性もありますので、質問者様が遭遇している取引内容を否定する気はありません
しかし、土地の境界というのは土地問題でもとても大切なことです
そこを確定しないまま取引を続けていくことは疑問に感じます

通常の契約であれば、土地の売主は買主に引き渡すまでに境界を明示することになっています
しかし、取引後の境界確定は隣接者と合意できればいいですが合意できない場合、隣接者の主張に沿った形になる可能性があります なぜなら、買主には境界がわからず売主はもう売れているので...続きを読む


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