不動産売買においての境界確認承諾書は必須ですか？

宜しくお願いします。

不動産売買において不動産業者さん同士の取引の場合、隣地との境界承諾書取得を売主責任において取得することを特約条項に記載されております。隣地地主はいろんな方がおり、承諾書を取れないケースも多々あります。これを必須とされるとかなり厳しいものがあります。
で質問です

質問
(1)いつ頃から境界承諾書が必須扱いとなったのか？
(2)とれない場合取引は成立しないのか？
(3)取引は成立するけど減額になるのか？
(4)境界承諾書がなくとも土地家屋調査士の判断で分筆登記が可能でも必須なのか？
(5)しつこいですか本当にいるのでしょうか？

以上一つの回答でもいいです、宜しくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： lock_on 回答日時： 2014/08/22 12:28

「先生」とは知らず、高説をぶってしまい申し訳ございませんでした。

買主が会社組織の場合、会社組織独自の決まりがあり、それを満たさないと物事が前に進まないことが往々にしてあります。

簡単に言うと今回は「子どもの行動」ですね。買主である建売業者の役員クラスに直接話ができるのでしたら一発で解決します。もちろんその人が物事の仕組みを理解していることが必要ですが。それにしても情けないのが不動産業者ですね。「先生」と一緒になって「無意味なことはやめましょ！」と買主を説得すべきです。

まあ、金に糸目は付けないと言うのなら「子どもの行動」に付き合ってもいいかもしれません。

この回答へのお礼

再回答有り難う御座います。

>買主が会社組織の場合、会社組織独自の決まりがあり、それを満たさないと物事が前に進まないことが
>往々にしてあります。

なるほどですね上記の可能性高いですね、マニュアルを決めたらもうそうとしかできなくなるのかもしれませんね。

>金に糸目は付けないと言うのなら「子どもの行動」に付き合ってもいいかもしれません。
実はこれもうれしくはないのです。無駄なことにエネルギーを使ってる間他のお客様の仕事が遅れるので、冗談ですけど生涯分のお金なら喜んでなんですけど、一時的に多く貰っても、コツコツ仕事くれるお客様を失うことになったら、長い目でみれば損なんですね。
だからお金はいくらでも出すから、すぐやってと言う常連のお客様ほんとうに困ってしまします。

お礼日時：2014/08/22 18:31

No.4 回答者： angiras 回答日時： 2014/08/22 07:47

既に回答が多いので、一般的に。

その土地が誰でも飛びつきたくなる物件なら、境界承諾書は必須ではなくなるでしょう。

しかし、売りづらい土地なら、条件は万全に整るべきです。

まずは、あなたが飛びつきたくなる土地か否か、逆の立場で考えてみましょう。

この回答へのお礼

回答有り難う御座います。

下の方にも書きましたが先入観を持たれないため土地家屋調査士と書かずすみませんでした。

造成工事もほぼ終わりです。
国道沿いまですぐで優良物件です。これを建売業者が今の当職依頼の売主から購入します。
調査士の目で見て隣地承諾書なしでも分筆可能だし事実来週分筆登記申請します。
５宅地にきれいに分割できるわけです。それでも契約書に境界承諾書は必須と書いてあるからなんとか分筆後でも取ってくれ金はいくらでも出す、それがないと決済してくれないと騒いでいるのです。

なんでそんなに承諾書に拘るのか聞いてみたら、「契約書に記載されている」からだそうです。
建売業者も杓子定規に契約書を守らないと決済しないと言ってるそうです。
ほんと理解し難いのです。なぜか理由想像できますでしょうか？
私の経験上からはさっぱりわかりません。

お礼日時：2014/08/22 10:22

No.3 回答者： lock_on 回答日時： 2014/08/22 01:59

業者相手に限定せず「境界確認承諾書」は必須ではありません。

簡単に言えば「境界標識」さえ敷設されていれば通常何の問題もなく取引可能です。境界標識の有無と登記簿の面積が正しいかどうかは別問題ですので留意ください。

土地を分筆しようとする場合には「境界協定」を隣接する土地所有者並びに道路の反対側の土地所有者と結ぶことになります。境界協定が成立しないと分筆ができないため売買の前にその成立を必須とする契約もあり得ます（その費用は売り手か買い手が負担する）し、リスク負担を買い手がとるので売買価格を安くして協定前に土地を買い取る場合もあります。

以上から売り手側は土地に境界標識が有るか無いかだけに着目し、ない場合には売り手負担で敷設すれば特段の問題は生じません。

なお隣地が同意しない場合には「筆界特定制度」を使って第三者が強制的に境界を定める方法もあることを付記しておきます。

この回答へのお礼

回答有り難う御座います。

先入観を持たれないようにと職業書きませんでしたけど、
当方は土地家屋調査士業を営んでおります。
当職は分筆登記できてエンドユーザーに売れればいいはずと思うのですが、もう目の色変えて、
「なんとか承諾書をとってくれないと、買主が決済してくれない」と言っているんです。
金に糸目はつきないから１２世帯の承諾書を３週間でとってくれとの依頼です。
５宅地の造成工事を完了させ５分割に登記してあげ承諾書付きで建売業者に売る契約書があります。
なんで分筆登記が終了しているのに境界承諾書がいるのかがわかないのですね。
素人のエンドユーザーが承諾書を求めるなんて聞いたことがありませんから。

お礼日時：2014/08/22 10:12

No.2 回答者： IDii24 回答日時： 2014/08/21 13:30

承諾書その土地の持ち主としては必ず必要なものです。

つまり今取得できないなら買い手が取得する必要があります。それを承知で購入する場合、当然減額を要求されても仕方ないです。
その境界杭は昔のもので現在再測量すると違う場所で、面積も違ったとかありますよね。そういうリスクをしてもその土地が欲しいという買い手の場合、減額で購入があるでしょう。
でも実際測量無しで売るということは無いと思います。測量したら確認は必要ですよね。
ということで、買い手さえついていれば売主が取得する必要はなく、必ず売買に必要というわけではありません。双方が状況を納得していればよいのです。これは個人でも業者間でも同じです。

この回答へのお礼

回答有り難う御座います。

お礼日時：2014/08/22 10:03

No.1 回答者： toukai3569 回答日時： 2014/08/21 13:16

境界杭俄然箇所有りますか。

無い場合は減額の可能性有ります。

この回答へのお礼

回答有り難う御座いました。

お礼日時：2014/08/22 10:01