セットバックとリノベーションについて

現在、33坪の土地に古い家が敷地いっぱいに建っています。
その家を解体して新築するか、そのまま耐震工事も加えてリノベーションするか迷っています。
その敷地は南側と東側が狭い道路なので、新築する場合はセットバックが必要と言われています。
セットバックした場合の有効坪数は27坪とのことです。
土地は建ぺい率60％、容積率200％です。
そこで質問です...
セットバックして家が少し小さくなるのは構わないのですが、セットバックするということは、新築するしか選択肢がなくなるのでしょうか？

もしくは、古家を少し削ってセットバックしてからリノベーションしても「改築」として認められるのでしょうか？

また、その古家は築年数が40年以上は経っています。一概には言えないでしょうが、耐震工事というのはいくらくらいの費用がかかるものなのでしょうか？
耐震と合わせたリノベーションの予算は800万円くらいと考えています。

教えて下さい。よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： inon 回答日時： 2014/09/30 10:59

リノベーションならセットバックはせずに済みます。

フルリノベーション耐震性能補強であれば、新築と同じ費用がかかります。
３３坪　坪５０万として1650万　築４０年であればどちらにしろ耐震性能は期待できませんので、せめて最低限の耐震補強と余ったお金でリフォームと言うことになります。
或いは家をずっと小さくして新築かな。

No.2 回答者： kamapan 回答日時： 2014/09/30 17:58

(1)改修工事だけであれば「セットバック」の必要性はありませんが、

築年数が40年の場合、本来ならば各自治体からの「耐震補強の補助金の制度」が
使えるのですが、

敷地に目一杯建っている場合には「建ペイ率」違反の可能性がありますから
「補助金」が出ない恐れがありますので、「耐震補強の工事」や「耐震診断」に
掛る費用は、全て「自前」になる可能性がありますね。

(2)小さな敷地の場合「基礎の補強工事」を行う場合にも、外部からの工事は出来ないので、
どうしても床を剥がす必要性が出て来ますから、住みながらの工事では
難しくなるのです。

(3)僕の個人的な意見なのですが「新築の1/3以上の金額」が掛る様なリフォームを
するのであれば、「新築」を考えた方が後悔する事は少ない！　と言う経験則があります。

30坪の家で坪単価が50万円とすれば、1,500万円で「新築」が建ちますから
リフォームに800万円は掛け過ぎですね。

「補足」があれば「追記」が可能です。

No.3 回答者： yasuto07 回答日時： 2014/10/05 06:12

全部壊して、500万円住宅を探して、ギリギリの予算ですよね、壊すのに、100-200位かかるだろうから、

400位のプレハブ住宅、、、か、、、アメリカ製のフィフストレーラーを置くなどが、、、良いのでは、、、と思います。

セットバックって、家を後ろに引くイメージ、300万位、

減築をイメージ、どちらにしても、、、その予算では、、、厳しいのでは、、、。

あの、テレビ番組でも、ツボ100万位かけて、改築していますからね、と思う。

No.4 回答者： odasaga09 回答日時： 2014/10/09 13:16

減築して耐震と合わせたリノベーションというのはgoodなトレンドです。

＞予算は800万円

なら800万円なりのリノベプランにすればいいでしょう。
予算使い切りしか一定品質はないと思いますが、それなり対価に見合ったリノベは、相当なボロ屋前提でも（失礼m(_ _)m）可能ですヨ(^^/