民事＊被告（本人訴訟）にアドバイスをお願いします。

相続した築50年の戸建て貸家について外装等の修繕を予算１０万ＤＩＹで予定していました。雨漏りや雨水の室内への進入等は無く生活に支障は有りませんでした。
工事は秋に行う事を電話で賃借人に伝えておきました。
私の許可無く同居人と計って流しのメインテナンス業者に工事を発注し１００万円立替えたので支払えと提訴してきました。
以下はそのいきさつです。
(1)平成２５年１１月２９日　　工事内容21項目に及ぶ詳細な見積書（甲号証）を原告入手
(2)平成２６年５月３１日　　　原告宅にて修繕内容について話し合いをもつが見積書を隠し持ち具体的な指摘が無く堂々巡り。代行修繕の主張と原状回復の応酬で物別れに終わる。
(3)平成２６年６月２２日　(1)の見積書に基づく内容のまま工事日程７月１～１２日で工事契約（甲号証）締結。
(4)平成２６年６月２２日　代行修繕通知文（甲号証）にて代行修繕する旨を通告してきた。６月２６日投函、２８日に被告受領。
(5)平成２６年7月1日　　代行修繕阻止の為今秋10月の工事を電話にて原告に通告。電話が有った事は認めるも「農作業が終わったらやりますと連絡を受けたが期日は明示されなかった。」と事実を歪曲して工事強行の正当性を主張している。（訴状の関連事実の中で記述）　
(6)平成２６年８月１１日　　内容証明にて金１００万円の請求書送付。
(7)平成27年８～９月　　原状回復工事要求（被告）
(8)平成２６年９月２５日　「必要費償還事件」提訴　　
これに対して「被告・第１準備書面」で以下の反論を行いました。（原文のまま）
イ、この見積書は既に前年に発行されており原告の行動がいかに不誠実であり悪意に満ちた物で有ったかを如実に示している。「原告は、平成２６年５月３１日、被告が原告宅を訪問した際に、再度、本件物件の修繕を依頼した」としているがこれ程までに詳細な見積書が有りながら討議のテーブルの上に置かれなかったと言う事実ひとつを取っても原告らが話し合いに真摯に向き合う気持ちが全く無かった事を物語っている。

ロ、一年も前に交わされた見積もり内容を被告にはひた隠しにし、寸部違わぬ内容で、契約書（甲号証）を取り交わした上での領収書（甲号証）をもとに被告宛に金１００万円也の請求書（甲号証）を送付している。この見積書は既に前年に発行されており原告の行動がいかに不誠実であり悪意に満ちた物で有ったかを如実に示している。

ハ、「以上のことは、原告が、６月２６日、被告に対して、書面にて通知している（甲号証）。」
とあるが契約書（甲号証）を既に６月２２日に取り交し工事日程を７月１日～７月１２日
に設定した後の６月２６日の投函となっている。原告は見積書の隠蔽だけでは事足りず今
度は契約書（甲号証）の存在をひた隠しにした。ここには悪意しか存在していない。何故
なら、原告に今秋１０月の工事日程を伝えた７月１日は既に工事を始めていた。

上記について「原告・準備書面（１）」での反論は
１、見積書（甲号証）について調査したところ、原告による見積もり依頼は、平成２６年６月のことであり、同書面の日付に誤りがあり、正確には平成２６年６月２２日であることを、作成者である○○○会社は認めている。なお、訴状記載の関連事実については、本件提訴に至った経緯を説明したものに過ぎず、必要費償還請求権の存否の判断に当たっては直接関連するものではない。したがって、関連事実に関する被告の主張に対しては、本書面では反論は行わず、今後、必要に応じて反論することとする。
２、「見積書の誤表記に関するお詫びとご報告」との見出しで原告あての文書が証拠（甲号証）として提出されています。
その記述は「～当社では、見積もり作成は専用のP.Cソフトを使用して作成しております。その際通常ですとお見積もりを提出する日付にあわせ入力しますが担当者の不注意に依り以前使用した日付を訂正しないまま○○様に提出してしまいました。それが原因です。お見積書の日付の表記は平成２６年６月２２日に間違いありません。お詫びの上、訂正させていただきます。」となっています。
ここで質問です。
その１、原告主張は「訴状記載の関連事実については、本件提訴に至った経緯を説明したものに過ぎず、必要費償還請求権の存否の判断に当たっては直接関連するものではない。したがって、関連事実に関する被告の主張に対しては、本書面では反論は行わず、今後、必要に応じて反論することとする。」と主張しています。素人には主張の重みが分からないので兎に角反論出来る余地のある部分についてはもれなく反論し否認し争ってきました。この姿勢を貫いても判決には影響せず、徒労に終わると言う事でしょうか？
その２、詫び状を甲号証として証拠提出していますが素直に読み進めば状況は全く変わらないのではないでしょうか？詫び状は「～担当者の不注意に依り以前使用した日付を訂正しないまま○○様に提出してしまいました。それが原因です。お見積書の日付の表記は平成２６年６月２２日に間違いありません。」となっており解釈は
「～（平成２５年１１月２９日にも提出している為）担当者の不注意に依り平成２５年１１月２９日に使用した日付を訂正しないまま（平成２６年６月２２日にも同一の物を）○○様に提出してしまいました。それが原因です。お見積書の日付の表記は平成２６年６月２２日に間違いありません。」と言う事ではないでしょうか？詫び状を出して発行日を訂正せざるを得ない業者側の事情は「見積もり有効期間：お見積もり提出日より１０日間以内」の記述ではないでしょうか？弁護士としては平成２６年６月２２日を初回発行日と被告が思い込むことを期待してこのような込み入った手法を用いた上で「必要費償還請求権の存否の判断に当たっては直接関連するものではない」との安全弁も併記しているとしか思えませんが如何でしょうか？
以上、非常に読みにくいと思いますがお詳しい方のご意見をお願い致します。
今後についてのアドバイス等も宜しくお願い致します。

No.3 回答者： fujic-1990 回答日時： 2015/01/24 00:31

　不動産賃貸業を営んでおります。

　相手は「必要費償還請求権」に基づいて請求しているみたいですね。「必要費」とは「物の保存・管理に必要な費用」のことです。家を貸している場合の「物」とは、家です。例えば、雨漏り修理などが典型例。

　流しをメンテしたって建物は保存できません。流しのメンテ料を建物保存のための費用と強弁するのは不当だと思います。

　附属の「流し」のメンテなど、せいぜいが「有益費（物の改良その他、物の価格の増加に要した費用）」です。

　必要費と有益費では請求できる範囲が違っています。くどいですが、有益費を必要費と言いくるめようとするのは不当だと思いますので、そのあたりを突いてみるとか・・・ 。

　（しかし100万円で流しのメンテとは。キッチンそのもののリフォームができそう。もとの「流し」は無くなって近代的システムキッチンとかになっているんじゃないでしょうか？明らかに建物の保存とは無関係なので、確認したほうがいいですよ）


　私の目から見ると、契約に何カ所か不備があったように感じますが、有益費の支出なんて禁止しておくべきだったのがその１つめ、かな。

　今更言っても詮無いことなので、これからのことを考えると、いっそ「建物の価値が上がった」と認めて有益費分を支払ったうえで、「価値が高くなった分家賃を上げる」ことで対処するのが一番楽なのではないかと思います。

　多くの賃借人さんが好きな言葉「経年劣化」を考えると、設備類は５・6年で価値が無くなると言っているようなので、メンテ分100万円を５年、年間20万円くらいを回収するとして、月額2万円くらい上げたらどうでしょうか。

この回答へのお礼

言葉が足りず済みません。ながしの業者というのは訪問販売のメインテナンス業者版という事です。無料で屋根の診断ををすると言って訪れてくる業者を利用したという事です。従って最も高額な工事費が雨漏りも無い屋根瓦のスレ修正になっています。皆さんのご意見は全て厳しいようなので４０年前の契約賃料のままの家賃を上げる方向で考えて見ます。有り難う御座いました。

お礼日時：2015/01/24 11:56

No.2 回答者： kgei 回答日時： 2015/01/22 08:02

　今回の訴訟の争点＝ポイントは、「必要な工事だったのか」「必要な工事として金額は妥当か」という２点と考えて良いでしょう。

＞その１、原告主張は「訴状記載の関連事実については、本件提訴に至った経緯を説明したものに過ぎず、必要費償還請求権の存否の判断に当たっては直接関連するものではない。したがって、関連事実に関する被告の主張に対しては、本書面では反論は行わず、今後、必要に応じて反論することとする。」と主張しています。素人には主張の重みが分からないので兎に角反論出来る余地のある部分についてはもれなく反論し否認し争ってきました。この姿勢を貫いても判決には影響せず、徒労に終わると言う事でしょうか？

　質問文を読む限り、「必要な工事だったのか」「必要な工事として金額は妥当か」がポイントであり、原告の悪意を主張するなど質問者さんの反論は無意味です。


その２、詫び状を甲号証として証拠提出していますが素直に読み進めば状況は全く変わらないのではないでし＞ょうか？詫び状は「～担当者の不注意に依り以前使用した日付を訂正しないまま○○様に提出してしまいました。それが原因です。お見積書の日付の表記は平成２６年６月２２日に間違いありません。」となっており解釈は
「～（平成２５年１１月２９日にも提出している為）担当者の不注意に依り平成２５年１１月２９日に使用した日付を訂正しないまま（平成２６年６月２２日にも同一の物を）○○様に提出してしまいました。それが原因です。お見積書の日付の表記は平成２６年６月２２日に間違いありません。」と言う事ではないでしょうか？詫び状を出して発行日を訂正せざるを得ない業者側の事情は「見積もり有効期間：お見積もり提出日より１０日間以内」の記述ではないでしょうか？弁護士としては平成２６年６月２２日を初回発行日と被告が思い込むことを期待してこのような込み入った手法を用いた上で「必要費償還請求権の存否の判断に当たっては直接関連するものではない」との安全弁も併記しているとしか思えませんが如何でしょうか？

　この点に関しても、質問者さんの主張は無意味です。繰り返しになりますが、、「必要な工事だったのか」「必要な工事として金額は妥当か」がポイントですから、日付についての疑問点は、関連性がないことになります。

　質問文を読む限り、質問者さんは工事を予定していたのですから、「必要な工事だったのか」の点については、原告被告双方が認めていることになります。後は「必要な工事として金額は妥当か」ですが、見積書があり、それに見合った代金の支払いが現実にあったとすれば、これに反論するのはかなかな難しいと思われます。

No.1 回答者： Flareon 回答日時： 2015/01/21 22:48

きっぱり断れなかったあなたの負けになりそうだよ。

。
すでに修繕したので、その経費を負担しなければならない。
そして、契約内容も整っている。
法律に基づいて貴方の負けだ。
多分な。
法的には、先方の善意を受け取っていながら、きっぱり断らなかったので先方に悪意を持って噛みついている。
貴方が法的に悪となるだろう。