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お世話になります

中古マンションを購入しまして、本日引き渡し、旧住所のまま登記しました
リフォーム後に引っ越し予定なので、実際は5月はじめに入居になります

住民票は5月の引越し時に移すつもりだったのですが
司法書士の先生に、銀行の金消契約後に、
「登記後2週間、余裕をもって10日くらいで住民票をうつさなければ税金が安くならない
 てっきり新住所で登記するものだと思っていた」
と言われ、今預金がぎりぎりなので住民票をすぐに移転しなければならないことに

引越しは同市内なのですが
うちは母子家庭で、残業中の保育を自宅で市が派遣してくれる保育士さんにお願いしています
それで、いままで引越しを同市で重ねて、なんとなくたぶん
住民票記載の住所での保育しかできそうにないと感じています

仕事ができないと死活問題なので、墓穴をほってはいけないので
はっきりとは市に問い合わせていません

1、上記の司法書士先生の言葉が正しく、10日で住民票移転しなければならないのでしょうか

2、5月まで移転しなかったら、どうなるのでしょうか?確認されて課税される?

意外と、確認されずに、5月に住民票移転で大丈夫だったら嬉しいなと希望してますが
実際どうなのでしょうか?

リフォームが完了せずに、引っ越せないという理由で延長してもらうのは可能でしょうか

どうしてもダメだったら、ちょっと困ってしまいますが
住民票移転をぎりぎりまで後にして、実際に引っ越すまで残業できないのに耐えるしか!

3、では、ぎりぎりって具体的にいつまでなんでしょうか

お詳しいかた、どうぞよろしくお願いします

質問者からの補足コメント

  • 登記後、1か月半先に引越し&住民票移転でも大丈夫でしょうか

    やはり登記後はすぐに住民票を移転しなければ減税ができず、
    追加で課税されたりしてしまうのでしょうか
    具体的に何日以内に移転する必要があるのでしょうか

    なにかすぐに引越しできない理由を申告すれば、
    住民票移転の期限を延ばせるのでしょうか

    市のサービス利用をしていて
    子供の住んでいる家=住民票記載の住所である必要があります
    リフォーム工事をするので5月まで実際に引っ越しはできません

      補足日時:2015/03/16 23:15

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A 回答 (4件)

登記に要する登録免許税には、還付という制度はありません。


住宅ローンが実行されて所有権移転や抵当権設定の登記を申請済みであれば、軽減されない登録免許税を支払い済みという事です。
司法書士が言った期間は、居住用建物の登録免許税の軽減を受けるために、市町村の役場から家屋証明書を取得し登記時に添付するのですが、その申請を上申書等で正当な理由があり現在は移転していないが、いつまでには住所を移動しますという書類を出して、証明書を取得して登記申請します。この上申書申請の期限がおおよそ10日〜2週間ということでしょう。

登記原因証明書などへの記名押印は現住所で行った→ 軽減されない税を支払い済み、だと思います。
もし上申書を書いた覚えがあれば、軽減後の登録免許税で登記されているかもしれませんが、期待薄です。文章からだと良く把握できません。
当初の登記の見積もり通りに登記費用を支払ったなら、現住所で登記していても、司法書士が上申書で軽減税率の適用を受け登記したのでしょう。凄く親切な司法書士さんです。

さて登記の住所変更は納付する税金の軽減を受けるために便宜上、引越しする以前に移動するのが慣例です。これに対して役所は実際にそこに移動した事実がなければ住民票の移動は出来ない事になっています。移動届けも当日〜以前でなければ受付られません。
経験上、多少の期間であれば、学校や保育園、公共サービスなど実際に居住している地域のサービスを利用したままで問題ないかと思います。

今後、不動産取得税の課税があります。評価額がわかりませんが、これの軽減手続きを行わないと、数十万単位で納税額が違って来ます。
県税で、登記事項を参照して課税されますから、物件の住所で登記されていなければ、居住用ではなく課税して請求されます。
これの軽減手続きには、登記住所の変更の必要はありません。住民票が移動してある謄本があれば、軽減されます。県税等のHPに手続きの詳細や必要書類等記載されていますので、ご覧になってみて下さい。課税通知が送られて来るのは3ヶ月〜後ですから十分間に合います。
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但し、司法書士が予定日を二週間以内と書いてしまっていたら、誤解されるので、市役所に事情を説明しておきましょう。

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上申書に引っ越し予定日が書かれ、減税が受けられたのなら、予定日で構いません。


事情がある場合、最高一年の猶予も認められます。
三か月程度なら、問題ありません。
「住宅用家屋証明の手引き」国土交通省住宅生産課
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そもそも転居後14日以内に届け出ないと罰金です。


まあ、本当に罰金取られた人はほとんどいないでしょうけど。
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この回答へのお礼

ありがとうございます
転居後の住民票移転はすぐ届け出ます

登記の減税をしたため、転居前に住民票を移さなければいけないらしいので
現住所と住民票記載の住所が違う期間を少なくしたくて
登記後に住民票を移す場合はいつまでにすればいいのか知りたいのです

私の家庭は幼児を自宅で預かってもらえるよう市の制度でお願いしているので
住民票の住所=子供が生活する住所でなければいけません

リフォームをするため、登記後すぐの引越しはできません、1か月半後になります

お礼日時:2015/03/16 23:05

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引越から2ヶ月経ったのですが・・・つい最近、「金消契約前に住民票を新住所に移し、登記は新住所」「現住所(旧住所)のままの決済だと,登記も現住所になり、転居後に移転登記をしなければいけない」とかいう話を聞きました。

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ここではローンの関係でのお話しです。

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Aベストアンサー

残金決済後に住所を移す場合(現住所で登記)でも、住宅用家屋証明を取得することはできますよ。

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一応業者との契約では引渡日をもって所有者を区分し、租税公課等は日割り計算となっていますが、税金の納税通知は そういう契約を考慮してくれるのでしょうか? なんかはじめての経験で、よく法律等を知らないので業者に言われたまま行動していますが、ちょっと不安になり 質問させていただきました。 よろしくアドバイス願います。

Aベストアンサー

まず、家を建てると、(抵当権設定等についてはここでは書きません)所有権保存の登記をします。そうすると、不動産を取得したということで、不動産取得税(都道府県税)が課税されます。

本件での、「住民票を移転する」という部分ですが、これは所有権保存の登記をする際、所有者の氏名・住所が登記簿に記載される者が記載されます。その住所は、当然登記申請する際の住所になります。
理屈でいうなら、あなたが現在お住まいの住所で登記をして、その後、その物件に引っ越しをしてから、改めて所有者の表示を変えるという手順を踏むのが本来の方法です。
しかし、この方法だと、あなた自身に(手続等の)負担がかかるために、運用としてなされることが多いようです。特に、金融機関で融資を受ける際に、居住用物件であるかどうかを、この住所で判断することもあるからです。
いささか、法律的に望ましくないとは思っていますので、私がお勧めするという趣旨ではありません。また、市区町村の住民登録事務の窓口で、望ましくないという旨の説明を受けることもあるかもしれません。

また、税金についてですが、登記をすると、不動産の取得税が課税されます。都道府県から、納入通知書が送付されてきます。
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末筆ながら、新築おめでとうございます。

まず、家を建てると、(抵当権設定等についてはここでは書きません)所有権保存の登記をします。そうすると、不動産を取得したということで、不動産取得税(都道府県税)が課税されます。

本件での、「住民票を移転する」という部分ですが、これは所有権保存の登記をする際、所有者の氏名・住所が登記簿に記載される者が記載されます。その住所は、当然登記申請する際の住所になります。
理屈でいうなら、あなたが現在お住まいの住所で登記をして、その後、その物件に引っ越しをしてから、改めて所有者の表示...続きを読む

Q住宅購入 登記は現住所?新しい住所?

登記の事で質問します。

このたび、住宅を購入する運びとなりました。

私の中では、登記は現住所で登記し、転居してから自分で登記の住所を変更すればよいと簡単に思っておりました。

(前回、氏の変更という題名で質問して、回答もいただいております。)


今回の質問は、

ローンを組んだ所は現住所で登記で良いとの事ですが

司法書士さんは、住民票を移してから登記したいとの事

今までの提出書類は全部現住所で提出してあります。

司法書士さんから全部書き直して欲しいとのこと


住民票を移してからの登記だと約15万円

現住所のまま登記で、転居してからの登記もやると約30万円 請求すると言われました。

(不動産屋さん経由で連絡がありました。)


そうゆうものなのでしょうか?

なるべく費用を抑えたいと思っていますが。。。

融資実行日は22日(木)と決まっております。

この返事は、明日まで保留してあります。


宜しくご回答お願いします。

Aベストアンサー

禁止事項に該当する回答が多いので、再度回答します。
(違法行為そのものあるいは助長する投稿は禁止事項です)

引越し前に住民票を異動する行為は違法行為です。
(住民基本台帳法に違反しています)

また、登録免許税の軽減のために必要な住宅用家屋証明書は、
家屋の所在地と異なる住民票でも、申立書を添付するだけで、
問題ありません。(参考URLを見て下さい)

住所変更の登記は軽微な登記なので、ご自分でも可能です。
司法書士に依頼しても2万円程度です。
15万円も追加となるのは?です。

恐らく、司法書士が直接言っているのでなく、不動産屋が
無知で適当に回答しているだけだと思います。

まあ、自動車を運転する多くの人が制限速度を守らないのと
同じ感覚で、引越し前に住民票を異動する人は多いです。

でも、明らかに違法行為なので、このような掲示板で、
違法行為を正当化したり、助長するような回答は問題です。

あとは質問者様の判断で行動して下さい。

参考URL:http://www.city.chikushino.fukuoka.jp/kurashi/zeikin/kotei-shisan-zei/9jutaku.jsp

禁止事項に該当する回答が多いので、再度回答します。
(違法行為そのものあるいは助長する投稿は禁止事項です)

引越し前に住民票を異動する行為は違法行為です。
(住民基本台帳法に違反しています)

また、登録免許税の軽減のために必要な住宅用家屋証明書は、
家屋の所在地と異なる住民票でも、申立書を添付するだけで、
問題ありません。(参考URLを見て下さい)

住所変更の登記は軽微な登記なので、ご自分でも可能です。
司法書士に依頼しても2万円程度です。
15万円も追加となるのは?です...続きを読む

Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q新築マンションの引渡し前に住民票移動?

全くの無知での質問で失礼致します…。
新築マンションを購入して、先週に金消会を終えました。
引渡しは2月末、引越しは当方の都合で3月末です。

先日、販売会社の方から登記手続きの為に、
住民票を新築のマンションの住所へ移し、
その新しい住所での住民票の写しを
2月始めまでに郵送するようにと連絡がありました。

役所では「もう引越し済み」と言うように言われましたが、
まだ全戸引渡し前ですし、
引越しまでに1ヶ月以上前に住民票を移すことも、
嘘をつくことも何だか気持ちがモヤモヤしています。

手続き上、仕方の無い事だとあきらめ、役所に行こうと思ってますが、
同じマンションに入居する方に伺ったところ、
住民票移動や書類を揃えるのも、
他の方は入居後でいいと言われているようです。
ローンを受ける金融機関によるとの説明だそうですが、
そういうものなのでしょうか?

乳児がいるのでちょうど保険所で受ける予防接種の時期と重なり、
遠い保健所までうけに行くのが少し不安というのもあります。
(とっても小さな不安ですけど…。)
また、1ヶ月も前に住民票を移動しても大丈夫なんでしょうか?
注意することなどはありませんか?

全く知識のない私ですが、教えていただけませんか?

全くの無知での質問で失礼致します…。
新築マンションを購入して、先週に金消会を終えました。
引渡しは2月末、引越しは当方の都合で3月末です。

先日、販売会社の方から登記手続きの為に、
住民票を新築のマンションの住所へ移し、
その新しい住所での住民票の写しを
2月始めまでに郵送するようにと連絡がありました。

役所では「もう引越し済み」と言うように言われましたが、
まだ全戸引渡し前ですし、
引越しまでに1ヶ月以上前に住民票を移すことも、
嘘をつくことも何だか気持ちがモヤモヤ...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業界に従事するものです。

まだ住んでもいない新築のマンションに先に住民票を移せとのことですが、これは以下の理由があります。

新築マンションの所有権は業者(ケースによって販売会社が持っていたり、建築会社が持っています)が持っています。
それから、momo2206さんに所有権を移すのですが、その際、不動産の登記に必要な登録免許税がかかります。
現在その登録免許税に軽減措置があり、そのマンションと住民票の住所が合致していないと軽減措置が受けられません。
ちなみに軽減措置を受けると登録免許税が評価額の2%から1%と半額になります。

次の理由が、将来momo2206さんが今回購入されたマンションを売却される場合、住民票を移してなくて登記をすると、今回の登記は旧住所のまま所有権の登記がなされます。売却時の所有権移転登記の際に旧住所と新住所(新築マンションの住所)とのつながりがある書類を用意しなければならず、いささか面倒だという理由です。
失礼な話ですが、momo2206が亡くなられて、相続人が相続されて所有権の移転登記をするときに手間取る可能性もゼロとはいえない場合があります。

以上の理由で、住んでもいないマンションに住民票を移転してくださいと言っているのです。

前者の理由の場合、市区町村長が発行する住宅用家屋証明書があれば軽減措置を受けることが出来ますし、後者の理由の場合戸籍謄本か住民票の附票をとれば、所有権移転登記が出来ます。ただし、司法書士によっては手数料が上がる場合がありますが。

これらの手間を考えられて、移動するかどうかをお決めにならればよろしいのではないでしょうか。

不動産業界に従事するものです。

まだ住んでもいない新築のマンションに先に住民票を移せとのことですが、これは以下の理由があります。

新築マンションの所有権は業者(ケースによって販売会社が持っていたり、建築会社が持っています)が持っています。
それから、momo2206さんに所有権を移すのですが、その際、不動産の登記に必要な登録免許税がかかります。
現在その登録免許税に軽減措置があり、そのマンションと住民票の住所が合致していないと軽減措置が受けられません。
ちなみに軽減措置を受け...続きを読む

Q引渡し前に住民票異動等の手続きはしなければNG?

新築の戸建に引っ越す予定のものです。
昨日、HMの営業から家内に連絡があったようなのですが、引渡し前に住民票の異動と新居住地での印鑑登録を済ませて欲しいとの依頼があったようです。

引渡し日から1週間後、引越しをするので、私としては、引越しが終わった後、役所に行ってこれらの手続きを済ませようと思っていたのですが、HMからは、引渡し前にこれらの手続きを済ませるのが一般的といわれ面食らっています。

何せ、この年度末の忙しい時期に引越しの休みもようやく取れたといった状況ですので、引渡し前の平日に現在の居住地から遠く離れた新居のエリアの役所へ行くこともままならないのです。

引渡し前に、このような手続きを済ませないと何か不都合が発生するのでしょうか?

本日、HMが定休日で営業に連絡もとれなかったのでご質問させていただきました。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

NGではないです。

引越し前に住民票を異動するほうがNGです。
役所で正直に「引越し前だけど住民票異動したい」と言うと却下されます。当然です。

でも、HMの営業が言うように、多くの人は引越し前に住民票を異動し、住宅の引渡し時には、新住所での印鑑証明と住民票を用意します。

何故か?
それは不動産の登記を1回で済ませるためです。
引越し前の住所で登記されると、引越し後に、住所変更登記が必要になります。
簡単な登記手続きなので自分でも可能ですが、司法書士に依頼すると1~2万円費用がかかります。

この手間と費用をかけたくないため、NGなことをする人が多いのです。

Q住宅ローンを組む際の住所変更について

中古マンションを買うことになり、銀行と金銭消費貸借契約を結ぶ予定ですが、ローンの審査を受ける時は旧住所の住民票やら印鑑証明を提出し、実際の契約の際には新住所に変更した住民票と印鑑証明を提出してほしいと言われました。現在もまだ売主が居住中の為、なぜ新住所に変更しなければいけないのか銀行の担当者に質問しましたが、特に回答はなく、現住所のままでもできると言われたのでそのままでお願いしました。
もともと引越しもしていないのになぜ変更したものを提出しなければいけないのかわかりません。
先に変更した方が銀行の手間が省けるからでしょうか?
それとも何かあるのか、気になるのでどなたか教えて下さい。
宜しくお願いします!

Aベストアンサー

#1,2さんの書かれたものの補足です。

現住所での金銭消費貸借契約&所有権移転登記の場合、後日購入されるマンションへ住所を移した際に、

1.銀行へ対しての住所変更
2.登記簿への住所変更

が必要となります。
登記簿への住所変更を司法書士が行う場合、1万~3万円ほどの費用がかかります。

また、購入されるマンションが

1.床面積が50平方メートル以上
2.自己居住用
3.取得の日以前25年以内に建築されたもの
(鉄筋コンクリート造りである場合)

の場合は、所有権移転の登記費用の軽減措置を受けることができます。この証明書は購入するマンションのある役所でもらえるのですが、そのとき新しい住所の住民票があったほうが簡単にもらえます(通常司法書士が入手します)。

購入後すぐに引っ越されるならば、新住所へ住所移転されたほうが、確実にお得です。

お時間がないようでしたら、金銭消費貸借契約の日に転出届け提出→転入届け提出→契約とされたらいかがでしょうか?銀行は夕方以降でも時間を合わせてくれると思います。住宅ローンを組まれているので、印鑑証明書も必要となり、印鑑の届け出なども必要になると思います。面倒でも、事前に電話で役所に何を持っていく必要があるかを確認したほうがいいと思います(同じ市内での引越しであれば印鑑の届け出などは再度行う必要もありませんし)。

銀行との契約の際は契約者本人が行かなければなりませんが、残代金の支払い(=所有権移転)の日は、委任状を書けば代理人の出席でも構いません。

不動産の購入はなにかとバタバタして大変でしょうが、頑張ってください!

#1,2さんの書かれたものの補足です。

現住所での金銭消費貸借契約&所有権移転登記の場合、後日購入されるマンションへ住所を移した際に、

1.銀行へ対しての住所変更
2.登記簿への住所変更

が必要となります。
登記簿への住所変更を司法書士が行う場合、1万~3万円ほどの費用がかかります。

また、購入されるマンションが

1.床面積が50平方メートル以上
2.自己居住用
3.取得の日以前25年以内に建築されたもの
(鉄筋コンクリート造りである場合)

の場合は、所有権移転の登記費用...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む


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