REITでは、集めたお金のボリュームが大きくないと良い結果が出せないのは、なぜ？

証券会社の営業マンの方とREITの話をしました。
その際に、質問タイトルに有るように「REITでは、集めたお金のボリュームが大きくないと良い結果が出せません（出しにくい）」という話を聞きました。次の予定が迫っていたので、細かい質問をしなかった自分が悪いのですが、「集めた資金が多くないと、あまりうまくいかない」という主旨の説明が引っかかります。正直、チンプンカンプンです。どなたか分かりやすく教えていただけると嬉しいです。

No.1 ベストアンサー 回答者： Moryouyou 回答日時： 2015/04/01 13:54

Moryouyouと申します。

よろしくお願いします。

割と一般的な話だと思います。

REITはオフィスビルやマンションなどの不動産を投資資金で
買って、賃貸や管理料の収益や、さらに売って差益を得たりして
運用する投資信託です。

商品によると思いますが、ターゲットにしている不動産があり、
その調達資金が多ければ多いほど、不動産の物件数も多くなります。

そうすると、不動産物件によるハズレのリスクを薄めることが
できるわけです。ポートフォリオですね。

駅近の賃料が高いAオフィスビル　価格は高い。
駅からちょっとあるが賃料は安いBオフィスビル　価格は安い。
都心の高層Cマンション　価格は普通。

A、B、Cの投資資金が全て集まれば、例えBオフィスに
入居者が少なく、稼動率が低くてもAとCで救える可能性が
あるわけです。
しかし、投資資金が足りずに比較的投資金額の安いBだけを
購入して運用をしたら、賃料の回収が足りず投資益も伸びない
可能性があるわけです。

実際はREITの商品をいろいろな形で集めて資金を大きくして
投資のロスがないようにしていると思います。

こんな回答でよろしいでしょうか？

この回答へのお礼

分かりやすい説明をしていただきありがとうございました。
「ポートフォリオ」とは、「異業種同士で組み合わせて、卵（運用資金）が割れない（評価損等のマイナスにしない）ようにするものだ」という変な思い込みが有りました。

中途半端の中でも、かなりいい加減な中途半端な知識で、金融商品を観ていた自分が恥ずかしいです。

本当に、ありがとうございました。

お礼日時：2015/04/03 01:16

No.2 回答者： ka28mi 回答日時： 2015/04/01 22:39

投資全般に共通して言える話だと思います。

REITは不動産ですよね。
なぜ、自分で不動産経営をしないで、REITをするのか？
投資信託というものもありますよね。
なぜ、自分で株や債券を買わずに、投資信託なんてするのか？
「専門知識がないから」と考える人が多いですが、じゃあ、専門知識があるはずの人が、なぜ自己資金だけでやらずにREITや投資信託として、お金を集めるのか、です。

具体的に考えてみると分かりやすいと思います。

１億円の予算だったら、不動産が、どの程度買えるでしょう。
マンションだって、都心部の大型マンションや新築は買えませんよね。
不動産投資というのは建物がありますから、何十年か先には必ず売るか建てなおすか、また追加で経費が発生します。
それに備えておこうとしたら、地方都市で小さなマンションが一棟、買えるか買えないか、でしょう。
年間の儲けなんて１千万あればラッキーかもしれません。
その儲けから、関係者の報酬も賄わなければいけないわけです。
しかも、そのマンションに何かトラブルが発生すれば、その程度の儲けも吹っ飛びます。

でも１００億円の予算だったら、どうでしょう？
同じレベルのマンションなら１００棟近く、数を少なくして儲けの大きい都心部の建物も買えますよね。
規模が１００倍だからって、必要経費が１００倍になるわけではありませんし、全部の建物に同時にトラブルなんて考えづらいですから、多少の冒険をしたって大丈夫です。

投資というのは、元手が大きいほど、リスクを小さくリターンを大きくできるものです。
REITは、その傾向が強いという事だと思います。

この回答へのお礼

分かりやすい説明をしていただきありがとうございました。
「ポートフォリオ」とは、「異業種同士で組み合わせて、卵（運用資金）が割れない（評価損等のマイナスにしない）ようにするものだ」という変な思い込みが有りました。

中途半端の中でも、かなりいい加減な中途半端な知識で、金融商品を観ていた自分が恥ずかしいです。
（個人投資家のポートフォリオもあれば、ファンドマネージャーのポートフォリオもあるわけでしね）

本当に、ありがとうございました。

特に、
＞投資というのは、元手が大きいほど、リスクを小さくリターンを大きくできるものです。
＞REITは、その傾向が強いという事だと思います。
は、
目から鱗が落ちました。
私のような者に、重ね重ねになりますが、ご回答頂きありがとうございました。

お礼日時：2015/04/03 01:20