建物賃貸借の更新についてのトラブル

借主「前回の更新は法定更新」

貸主「前回の更新は合意更新」

借主「前回の更新のとき、
　　　 新家賃の値下げの交渉をしていたのに、
　　　 大家さんは、のらりくらりと生返事ばかりで、
　　　 値下げするともしないともはっきり返事をしなかった。
　　　 そしてそのまま満期を過ぎてしまったのだから、
　　　 あれは法定更新」

貸主「新家賃の値下げの話は受けたけれど、
　　　 値下げできないとはっきり返事をした。
　　　 その上で店子さんは続けて建物を使っているのだから、
　　　 あれは合意更新」

もしも、裁判になったら、
何らかの証明責任を負うのは、
借主・貸主のどっちですか？

No.2 ベストアンサー 回答者： gookaiin 回答日時： 2015/09/27 22:49

＞更新契約書は存在しません。

ということは、前の「契約期限が切れている」契約書が有効になっているわけです。

なぜ契約期限が切れている契約が有効なのか？？
それは法律で、「有効」と認められているからです。だから「法定更新」なんです。


＞借主が「合意がなかったこと」について証明責任を負うのではなくて、貸主が「合意があったこと」について証明責任を負うということでしょうか。

（一般論ですが）なかったことの証明責任は非常に難しい。この場合は、貸主が「合意があったこと」について証明責任を負うんでしょう。

質問者さんは、「俺は現状の家賃について合意していない。家賃の値下げ交渉については現在も大家との間で継続している。だから現状の契約は、法定更新の状態だ。現に更新契約が存在していないのが、最大の証拠だ。」といいはればいいでしょう。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり、ごめんなさい。

更新契約書の不存在が法定更新の事実を推認させることは分かります。

でも、更新契約書が存在しないから法定更新だってことになると、賃借人がわざと契約書の作成の協力を拒めば、簡単に法定更新になってしまいませんか？
たとえば下の質問者が意図するように。
https://oshiete.goo.ne.jp/qa/6502622.html

また、引用した質問の回答No.8には、次のように書かれています。
「大家が契約の更新を望んでおり、店子が退去する気が無い場合は、既に合意更新されています。法定更新にはなりません。合意更新であっても契約書の更新を行わない事は多く、…」

それでもやはり、借主は何ら証明責任を負わないということでしょうか？

お礼日時：2015/09/29 21:24

No.4 回答者： gookaiin 回答日時： 2015/09/30 07:37

続きです。

先ほども書きましたが、契約は、契約の甲乙双方合意の上で成り立ちます。でも質問者さんは、前回の更新について「合意」していないんでしょ。契約の当事者が、「俺は合意していない。」と言えば、合意更新ではありません。

家賃の値下げを申し入れたが拒否されて、拒否されたことに納得していないから、更新契約書に判子を押していないんでしょう。



大家に内容証明を送ってください。内容は以下のとおり。

・家賃の減額
・契約更新時からの、払い過ぎた家賃の返却
・上記が受け入れられた場合の、さかのぼっての更新契約書の締結

この内容証明が大家に届けば、大家は「合意更新」とは言えなくなります。（契約の乙である質問者さんが、契約内容に合意していないことを証明する書面を大家が受け取ったことになります。）

この回答へのお礼

ご回答No.3～4の趣旨は分かります。

ご回答No.2へのお礼が、質問の論点を分かりにくくさせてしまったようで申し訳ありません。
私がお尋ねしたいのは、あくまでも証明責任の分担についてです。
結論としては、ご回答No.2のとおり、この件の証明責任は貸主が負うのですね。

度々のご回答、お礼申し上げます。

お礼日時：2015/10/03 20:37

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2015/09/30 07:28

１番目、２番目の回答者です。

契約は、契約の甲乙双方合意の上で成り立ちますし、口頭でも契約は成立します。賃貸借契約の更新契約においても、甲乙（大家と賃借人）が合意すれば、更新契約書なしでもＯＫです。（このばあいは、更新契約書なしの合意更新になります。）

でも通常は、大家側からしてみれば、（後々の不測の事態を避けるため）更新契約書の締結を求めます。
「合意はするけど契約締結はしない」なんてアホなことを言う賃借人だったなら、契約締結できないことを理由に大家は退去を求めるでしょう。）




＞でも、更新契約書が存在しないから法定更新だってことになると、賃借人がわざと契約書の作成の協力を拒めば、簡単に法定更新になってしまいませんか？
＞たとえば下の質問者が意図するように。
https://oshiete.goo.ne.jp/qa/6502622.html

「賃借人がわざと契約書の作成」を拒めば、大家は退去を求めるだけです。大家が退去を求めなければ、法定更新で住み続けることができますが、契約書の作成を拒む賃借人なんて、そのあとまた別のトラブルを大家にもたらすかわかりませんから、通常は大家側は（裁判を起こしてでも）退去に動きます。



＞また、引用した質問の回答No.8には、次のように書かれています。
「大家が契約の更新を望んでおり、店子が退去する気が無い場合は、既に合意更新されています。法定更新にはなりません。合意更新であっても契約書の更新を行わない事は多く、…」

引用した質問では、「賃借人は更新料の支払いを拒みたい」という意思を持っています。　したがって大家との合意更新はできないケースです。８番目の解答の後段部分に、更新料の支払いの件で、そのあと大家ともめる（裁判沙汰？）可能性について、触れてあります。




すみません。次の解答に続きます。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

お礼日時：2015/10/03 20:38

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2015/09/27 22:06

賃貸借契約書はには契約期間が書かれています。

その契約期間が過ぎる前に、契約の甲乙合意のもと新たな契約書を締結します。
これが（甲乙双方の合意に基づく）合意更新です。

一方、賃貸借契約の場合、契約更新の時期に新しい契約書を作成し直さなくても、法律に基づき前の契約が自動的に更新されることがあります。すなわち法定更新です。

つまり、更新時に契約を新たに結びなおしたら合意更新、契約書を作り直さずに前の契約書の延長で動いているなら法定更新でしょ。



＞裁判になったら、
何らかの証明責任を負うのは、
借主・貸主のどっちですか？＞裁判になったら、
何らかの証明責任を負うのは、
借主・貸主のどっちですか？

説明責任も何も、単に更新時の契約書があるかないかだけしょ。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

「説明責任」というよりは、裁判上の「証明責任」についてです。

＞説明責任も何も、単に更新時の契約書があるかないかだけしょ。

つまり、借主が「合意がなかったこと」について証明責任を負うのではなくて、貸主が「合意があったこと」について証明責任を負うということでしょうか。

ちなみに、更新契約書は存在しません。

お礼日時：2015/09/27 22:35