賃貸借契約の更新料、法定更新について

この度、マンションの一室を借りることになりました。
更新料が2年に一度、新賃料の1.5ヶ月分ということで「高いなぁ」と思い、色々調べたところ、更新料を払わなくてもよくなる方法があるという主張をいくつか見かけました。しかし、結構複雑だと感じたので、私の理解が合っているかどうか教えていただきたいのです。

まず、法定更新について
・契約満了の6ヶ月ないし1年前までに解除若しくは契約条件の変更をしなければ更新しない旨の通知がない→法定更新できる
・契約満了まで合意更新しない→法定更新される
・以後、期間の定めのない契約となるので、更新そのものがなく、更新料は発生しない

そして、私の契約内容は以下の通りです(抜粋)
・入居のごあんない
満了日の2ヶ月前に、新条件を明記した「契約更新のお知らせ」を書面で通知
・契約書
賃借人は、更新しようとする場合、満了1ヶ月前までに新賃料の1.5ヶ月分の更新料を支払い、更新に必要な書類を提出しなければならない
・重要事項説明書
更新可 更新料として新賃料の1.5ヶ月分相当額
・誓約書
契約更新に際し、本契約の定める「手続き」と「更新料支払」を致します


以上の2つを検討して、私は法定更新したいと思いました。その中で疑問に思うところがありましたので、質問いたします。
・そもそも私の場合、法定更新は可能か
・「契約更新のお知らせ」が来た場合、契約期間満了時まで無視するのがよいか、法定更新したい旨伝えるのがよいか。
・法定更新の際の更新料は支払う必要があるか(私はあると感じましたが)。必要であるなら、契約満了前に支払っても大丈夫か(支払いによって合意更新とみなされたりはしないか)、それとも法定更新が成立するまで支払わないでおくべきか

※私は、必ずしも更新料の無効を主張するものではありません。一度目の更新を法定更新にし、更新料を支払って、以後は更新がなくなるようにしたいと考えています。(更新料に関する契約条項は残るが、更新そのものが無くなるので二度と更新料が発生しないのではないでしょうか)
もちろん、最初の更新(法定更新)時も払わなくて済むならその方が望ましいですが

No.8 回答者： takapiii 回答日時： 2011/02/07 15:13

宅建業者です。

>契約満了の6ヶ月ないし1年前までに解除若しくは契約条件の変更をしなければ更新しない旨の通知がない→法定更新できる
>契約満了まで合意更新しない→法定更新される

ちょっと違いますね。
6ヶ月～1年前での通知するのは、あくまでも大家側が一方的に契約を解除をしたいと申し出る場合と、契約条件の変更を行いたい場合の通知です。大家が契約の更新を望んでおり、店子が退去する気が無い場合は、既に合意更新されています。法定更新にはなりません。

合意更新であっても契約書の更新を行わない事は多く、最初に交わした契約書がそのまま引き継がれます。ですので、大家が契約更新を拒んでいない以上は、2年ごとに更新料は請求されます。支払うか支払わないかは、それが店子にとって債務となるか債務とならないかと言う事でしかありません。

大家が「あなたとは契約更新しない」と言う通知を送ってきて、かつ契約満了と共に、貴方に退去勧告をするまで待ってください。その後は法定更新ですので、契約期間は無くなります。その後大家が諦めて契約更新料を請求してきても無視して構わないでしょう。(訴訟を起こすか起こさないかは、また勝つか負けるかは個別の問題ですので不明です)。

No.7 回答者： mineko43 回答日時： 2011/02/07 11:40

＞

http://www.asahi-net.or.jp/~ZI3H-KWRZ/fu/takosin …

此れやられると　不動産屋も　後がややこしいて！

確か　２０年住めます。家賃は大家がさんが　受け取らないなら　供託すればＯＫです。

でもねー　何か有れば　対処(不動産屋、大家さん）がある程度見てくれますが＾＾＾＾

家主より　参考に！

No.6 回答者： kei1966 回答日時： 2011/02/07 04:58

>法定更新にし、期間の定めが無くなる以外は従前と同内容の契約を結びたいのですが。

ですから、更新料に関する契約も残ります。しかし、更新自体が無くなるので、「更新料」を支払う機会が2度と無いのではないでしょうか

それは契約のし直しですよ。もともと満了期間のある契約とない契約では大違い。
それを契約内容のちょっとした変更として書けるようなしろもんじゃありません。
別の契約を一から双方で了承すべきとなるでしょう。
だから今の契約は一度解約。次の契約をあなたの要求通りに大家が承認するかは交渉次第ですが厳しいと思いますね。

私は更新料を支払ってない契約をしていると書きましたが、契約期間はあります。
更新自体は手続きをします。最近の傾向として定期借家契約のように期間を明確に定める方向に動いている社会情勢で無期限の契約なんて誰も納得しないでしょう。
あなたも建物オーナーで何十年も建物管理したらそんなの困るってわかりますよ。

何ともいごごちの良いお住まいなんですね。
そういう借室を提供してくださる大家さんを思いやる気持ちや感謝の気持ちはないのでしょうかねえ。

じゃんけんしたあとに「今の最初はグーってことにしない？」っていわれてるような気分です。

この回答へのお礼

契約内容の変更ではなく、法定更新した場合は自動的に期間の定めが無くなるのですが(それ以外は同じ内容で更新される)・・・

お礼日時：2011/02/07 09:35

No.5 回答者： in_go-ing 回答日時： 2011/02/06 22:26

　in_go-ing　です。

>　更新料条項の無効や、支払い済みの更新料の返還を求める訴訟はあるようですが、私のケースでは何を問題に法廷に持ち込まれるのでしょうか

　貴方が『更新拒否』をすれば大家はそれを以って『信頼関係の崩壊』として『明渡し訴訟』をすることが可能です。大家側は『契約書』の取り交わしのないまま居住を認めるようなことは避けたいでしょう。問題が起こったとき複雑になるのは目に見えています。

　大家側が「現契約の維持」を求めているなら『更新拒否』の理由は『信頼関係の崩壊』しかあり得ないと主張できるでしょう。『法廷更新』だって法の趣旨は、弱者保護のための『現契約の維持』なのです。

　大家の主張が認められるかどうかは、民事なんて判事の“胸先三寸”で決まるものですから、弁護士だってわかりません。

>　合意更新せずに法定更新を選択するのは法的問題がありますか？

　『法廷更新』と言うのは、他の回答者諸兄もご指摘のように、大家の一方的な要求から弱い借主を守るために、合意が出来ない際の『現契約の維持』を規定しているものです。大家が『現契約の維持』を求めている時に果たして『法廷更新』が意味があるのかと言うことになります。

　果たして借主側の主張を通すために『法廷更新』を使うことがどうなのかは興味津々です。

　また、『現契約の維持』に『更新料』の規定まで含まれるのかどうかはわかりません。是非とも裁判所の判断をお聞きしたいところです。

　ちなみに、大阪高裁で出た判例の事案は、確か4万5千円の家賃に対して毎年10万円の『更新料』という、誰が考えても法外なもので、あまり参考にはならない事案でした。質問者様の2年毎に1.5ヶ月分の『更新料』を裁判所がどう判断するのかも非常に興味のあるところです。

　質問者様の事案が法廷に出ると、失礼ながら、私などは興味のある問題が満載ですので裁判所の判断をぜひお聞きしたいと思っています。

　ご健闘を祈ります。

No.4 回答者： ma_h 回答日時： 2011/02/06 20:55

＃１です。

＞貸主が法定更新を認めない、そんな事可能ですか？

だから勘違いなんですよ。

「貸主が法定更新を認めない、そんな事可能ですか？」

可能なんですよ。「認めない事」自体は。

要はその大家さんの主張と貴方の主張のどちらが正当かを判断するのが「裁判所」なだけで。

だからいくら貴方が「更新料は無効」だと主張しても大家さんがそれを認めなかったら、もう司法しかその判断を下せないんですよ。

なので「法定更新を選ぶのは借主」という貴方の主張も正しい。

ただ、それが「司法の場」で認められるかと言えばそれは別問題だと言っているんです。
他の回答者さんたちもそう言っているでしょう？

「貴方のがどんな主張をしようと勝手。でもそれは大家は認めないから裁判だよ」って。

なので、私としては契約して欲しくないですね。正直。
わざわざ諍いが起きる（起こす）と判っている契約ですからね。

私は別に大家さんの味方とか借主さんの味方とかではありません。
別に何の利害関係もありませんから。

しかし、貴方のやろうとしている事は「契約が成立する事の大前提」である「お互いの信頼・信義」による行為というところがスッポリ抜け落ちています。

確かに貴方の「更新料を払いたくない」という気持ちはある意味理解できます。
だれも出来れば払うお金を節約したいですから。

だからと言って貴方のやろうとしている行為は明らかな「確信犯」で、決して看過されるべきものではありません。
まぁ、私がいくら言ってもおそらく貴方には届かないでしょうから、後は司法にお任せします。

できれば裁判所や大家さん、そして貴方の代理人になるであろう弁護士に「無駄な手間」を掛けさせて欲しくないですけどね。

No.3 回答者： in_go-ing 回答日時： 2011/02/06 19:23

　他の諸兄が明確な回答をお書きになっておられますのでそれに付け加えることはありませんが、質問者様の主張を通そうとすれば『法廷』での争いは必至でしょうから、行動前に弁護士さんを付けておかれることを強くお勧めします。

この回答への補足

更新料条項の無効や、支払い済みの更新料の返還を求める訴訟はあるようですが、私のケースでは何を問題に法廷に持ち込まれるのでしょうか

合意更新せずに法定更新を選択するのは法的問題がありますか？

補足日時：2011/02/06 19:38

No.2 回答者： kei1966 回答日時： 2011/02/06 18:57

契約した責任はどこに行っちゃうんですかねえ。

確かに更新料の返還が認められた裁判の判例ありましたけど、あれはその事例にでた判決であって、裁判もしていないのに同様に他の方にも当てはまるというものではないそうですよ。

つまり契約内容はお互いに守るのは常識で、契約内容をよく確認するのは当事者責任。
一度約束したのに更新料払わなかったら単なる契約違反でしょう。
払わないためには裁判で判決ももらう必要があるようですから、1回や2回の更新料を得してもそれ以上に費用がかかるということになるそうです。

私は古い店舗を事務所として契約するときに「更新料なし」の交渉をして了承され、賃貸契約をしました。なのでもちろん更新料なしはありうる話です。

しかも法定更新って「居座りを居住確保のために認める」ってことですよね。
契約の継続に関しての保護法であって
契約した更新料を払わない理由とは別物のような気がしますが。

そもそも期間のない契約に変更するなら契約し直しでしょう。

この回答への補足

法定更新時の更新料は契約通り払うつもりです。

その上で、法定更新にし、期間の定めが無くなる以外は従前と同内容の契約を結びたいのですが。
ですから、更新料に関する契約も残ります。しかし、更新自体が無くなるので、「更新料」を支払う機会が2度と無いのではないでしょうか

補足日時：2011/02/06 19:32

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2011/02/06 18:31

元業者営業です

＞更新料が2年に一度、新賃料の1.5ヶ月分ということで「高いなぁ」と思い

明らかに主張がおかしい。契約内容に不満・不明な点があるなら「契約前に」主張すべき。
何故なら民法上双方に「契約自由の原則」があり、貴方と大家さんは「契約しない自由」があるから。

＞色々調べたところ、更新料を払わなくてもよくなる方法があるという主張をいくつか見かけました

何をどう調べてこのような結論に至ったかはわかりませんが、勘違い（思い込み？）も甚だしいですね。弁護士等法律の専門家に聞いたのでしょうか？それとも不動産業者？まさかネットや素人からの聞きかじり？何れにせよそんな魔法の杖のような方法がある訳が無いです。
「法定更新」云々ではなく貴方が「次回から更新料を無くして欲しい」という主張をし、それを大家さんが認めるか「嫌なら出て行って下さい」と言われるかどちらかです。

まず大前提として民法・商法・宅建業法上からも、契約書に記載があり、その契約書が正式な手順を踏んで、且、契約当事者に契約能力があり、契約内容が脅迫・反社会的内容で無い限りはその契約を履行する義務があります。

なので、ご質問内容を拝見する限り、今回のようなケースでサインしているにもかかわらず「更新料なんて払いたくないけど住まわせろ」なんて主張は通りません。
そのような主張が通るのなら、「契約」という行為・制度自体が意味を成さなくなります。
貴方は「必ずしも更新料の無効を主張するものではありません」なんて書かれていますが、ご質問内容は明らかに更新料無効による契約内容の変更を意図しています。

なお、双方の主張が合意に至らない場合、更新料についての「是非」の判断は貴方を含めた大家さん、不動産業者等一般人が勝手に判断できるものではありません。
その「是非」を判断できるのは裁判所だけです。

その場合、確かに過去幾つかの判例で「更新料は無効」との判例があります。
ただし、その内容は社会通念上明らかに常軌を逸している内容（更新料数十万とか１年分とか）の場合であり、とてもご質問者様のような「更新料１．５か月分相当」というような内容では、その契約内容は無効との判断は出ないでしょう。

貴方が書かれているような内容で「法定更新」を持ち出しても、決して大家さんは認めないでしょう。
これは初回の更新だろうが２回目以降の更新だろうが関係ありません。

勿論、裁判である限り「絶対」はありませんから、貴方の主張が通る可能性があります。
しかし、「負けた場合」のリスクも同時に熟考した方がいいですよ。
負けた場合は「訴訟に関わる費用（弁護士費用等）」「更新料」全てが自分に降りかかって来ます。

けんか相手と方法を見誤ると結局自分が損しますよ。

この回答への補足

貸主が法定更新を認めない、そんな事可能ですか？合意更新を選ぶか法定更新を選ぶかは借主が決めることでしょう

更新料を支払わなかった場合でさえ、それのみを持って契約解除や更新拒否は難しいのに、法定更新をするなら出て行けとは無理筋ではないですか？

補足日時：2011/02/06 20:30