女子の「頭皮」のお悩み解決の選択肢とは?

この度、マンションの一室を借りることになりました。
更新料が2年に一度、新賃料の1.5ヶ月分ということで「高いなぁ」と思い、色々調べたところ、更新料を払わなくてもよくなる方法があるという主張をいくつか見かけました。しかし、結構複雑だと感じたので、私の理解が合っているかどうか教えていただきたいのです。

まず、法定更新について
・契約満了の6ヶ月ないし1年前までに解除若しくは契約条件の変更をしなければ更新しない旨の通知がない→法定更新できる
・契約満了まで合意更新しない→法定更新される
・以後、期間の定めのない契約となるので、更新そのものがなく、更新料は発生しない

そして、私の契約内容は以下の通りです(抜粋)
・入居のごあんない
満了日の2ヶ月前に、新条件を明記した「契約更新のお知らせ」を書面で通知
・契約書
賃借人は、更新しようとする場合、満了1ヶ月前までに新賃料の1.5ヶ月分の更新料を支払い、更新に必要な書類を提出しなければならない
・重要事項説明書
更新可 更新料として新賃料の1.5ヶ月分相当額
・誓約書
契約更新に際し、本契約の定める「手続き」と「更新料支払」を致します


以上の2つを検討して、私は法定更新したいと思いました。その中で疑問に思うところがありましたので、質問いたします。
・そもそも私の場合、法定更新は可能か
・「契約更新のお知らせ」が来た場合、契約期間満了時まで無視するのがよいか、法定更新したい旨伝えるのがよいか。
・法定更新の際の更新料は支払う必要があるか(私はあると感じましたが)。必要であるなら、契約満了前に支払っても大丈夫か(支払いによって合意更新とみなされたりはしないか)、それとも法定更新が成立するまで支払わないでおくべきか

※私は、必ずしも更新料の無効を主張するものではありません。一度目の更新を法定更新にし、更新料を支払って、以後は更新がなくなるようにしたいと考えています。(更新料に関する契約条項は残るが、更新そのものが無くなるので二度と更新料が発生しないのではないでしょうか)
もちろん、最初の更新(法定更新)時も払わなくて済むならその方が望ましいですが

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A 回答 (8件)

宅建業者です。



>契約満了の6ヶ月ないし1年前までに解除若しくは契約条件の変更をしなければ更新しない旨の通知がない→法定更新できる
>契約満了まで合意更新しない→法定更新される

ちょっと違いますね。
6ヶ月~1年前での通知するのは、あくまでも大家側が一方的に契約を解除をしたいと申し出る場合と、契約条件の変更を行いたい場合の通知です。大家が契約の更新を望んでおり、店子が退去する気が無い場合は、既に合意更新されています。法定更新にはなりません。

合意更新であっても契約書の更新を行わない事は多く、最初に交わした契約書がそのまま引き継がれます。ですので、大家が契約更新を拒んでいない以上は、2年ごとに更新料は請求されます。支払うか支払わないかは、それが店子にとって債務となるか債務とならないかと言う事でしかありません。

大家が「あなたとは契約更新しない」と言う通知を送ってきて、かつ契約満了と共に、貴方に退去勧告をするまで待ってください。その後は法定更新ですので、契約期間は無くなります。その後大家が諦めて契約更新料を請求してきても無視して構わないでしょう。(訴訟を起こすか起こさないかは、また勝つか負けるかは個別の問題ですので不明です)。
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http://www.asahi-net.or.jp/~ZI3H-KWRZ/fu/takosin …

此れやられると 不動産屋も 後がややこしいて!

確か 20年住めます。家賃は大家がさんが 受け取らないなら 供託すればOKです。

でもねー 何か有れば 対処(不動産屋、大家さん)がある程度見てくれますが^^^^

家主より 参考に!
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>法定更新にし、期間の定めが無くなる以外は従前と同内容の契約を結びたいのですが。


ですから、更新料に関する契約も残ります。しかし、更新自体が無くなるので、「更新料」を支払う機会が2度と無いのではないでしょうか

それは契約のし直しですよ。もともと満了期間のある契約とない契約では大違い。
それを契約内容のちょっとした変更として書けるようなしろもんじゃありません。
別の契約を一から双方で了承すべきとなるでしょう。
だから今の契約は一度解約。次の契約をあなたの要求通りに大家が承認するかは交渉次第ですが厳しいと思いますね。

私は更新料を支払ってない契約をしていると書きましたが、契約期間はあります。
更新自体は手続きをします。最近の傾向として定期借家契約のように期間を明確に定める方向に動いている社会情勢で無期限の契約なんて誰も納得しないでしょう。
あなたも建物オーナーで何十年も建物管理したらそんなの困るってわかりますよ。

何ともいごごちの良いお住まいなんですね。
そういう借室を提供してくださる大家さんを思いやる気持ちや感謝の気持ちはないのでしょうかねえ。

じゃんけんしたあとに「今の最初はグーってことにしない?」っていわれてるような気分です。
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この回答へのお礼

契約内容の変更ではなく、法定更新した場合は自動的に期間の定めが無くなるのですが(それ以外は同じ内容で更新される)・・・

お礼日時:2011/02/07 09:35

 in_go-ing です。



> 更新料条項の無効や、支払い済みの更新料の返還を求める訴訟はあるようですが、私のケースでは何を問題に法廷に持ち込まれるのでしょうか

 貴方が『更新拒否』をすれば大家はそれを以って『信頼関係の崩壊』として『明渡し訴訟』をすることが可能です。大家側は『契約書』の取り交わしのないまま居住を認めるようなことは避けたいでしょう。問題が起こったとき複雑になるのは目に見えています。

 大家側が「現契約の維持」を求めているなら『更新拒否』の理由は『信頼関係の崩壊』しかあり得ないと主張できるでしょう。『法廷更新』だって法の趣旨は、弱者保護のための『現契約の維持』なのです。

 大家の主張が認められるかどうかは、民事なんて判事の“胸先三寸”で決まるものですから、弁護士だってわかりません。

> 合意更新せずに法定更新を選択するのは法的問題がありますか?

 『法廷更新』と言うのは、他の回答者諸兄もご指摘のように、大家の一方的な要求から弱い借主を守るために、合意が出来ない際の『現契約の維持』を規定しているものです。大家が『現契約の維持』を求めている時に果たして『法廷更新』が意味があるのかと言うことになります。

 果たして借主側の主張を通すために『法廷更新』を使うことがどうなのかは興味津々です。

 また、『現契約の維持』に『更新料』の規定まで含まれるのかどうかはわかりません。是非とも裁判所の判断をお聞きしたいところです。

 ちなみに、大阪高裁で出た判例の事案は、確か4万5千円の家賃に対して毎年10万円の『更新料』という、誰が考えても法外なもので、あまり参考にはならない事案でした。質問者様の2年毎に1.5ヶ月分の『更新料』を裁判所がどう判断するのかも非常に興味のあるところです。

 質問者様の事案が法廷に出ると、失礼ながら、私などは興味のある問題が満載ですので裁判所の判断をぜひお聞きしたいと思っています。

 ご健闘を祈ります。
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#1です。



>貸主が法定更新を認めない、そんな事可能ですか?

だから勘違いなんですよ。

「貸主が法定更新を認めない、そんな事可能ですか?」

可能なんですよ。「認めない事」自体は。

要はその大家さんの主張と貴方の主張のどちらが正当かを判断するのが「裁判所」なだけで。

だからいくら貴方が「更新料は無効」だと主張しても大家さんがそれを認めなかったら、もう司法しかその判断を下せないんですよ。

なので「法定更新を選ぶのは借主」という貴方の主張も正しい。

ただ、それが「司法の場」で認められるかと言えばそれは別問題だと言っているんです。
他の回答者さんたちもそう言っているでしょう?

「貴方のがどんな主張をしようと勝手。でもそれは大家は認めないから裁判だよ」って。

なので、私としては契約して欲しくないですね。正直。
わざわざ諍いが起きる(起こす)と判っている契約ですからね。

私は別に大家さんの味方とか借主さんの味方とかではありません。
別に何の利害関係もありませんから。

しかし、貴方のやろうとしている事は「契約が成立する事の大前提」である「お互いの信頼・信義」による行為というところがスッポリ抜け落ちています。

確かに貴方の「更新料を払いたくない」という気持ちはある意味理解できます。
だれも出来れば払うお金を節約したいですから。

だからと言って貴方のやろうとしている行為は明らかな「確信犯」で、決して看過されるべきものではありません。
まぁ、私がいくら言ってもおそらく貴方には届かないでしょうから、後は司法にお任せします。

できれば裁判所や大家さん、そして貴方の代理人になるであろう弁護士に「無駄な手間」を掛けさせて欲しくないですけどね。
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 他の諸兄が明確な回答をお書きになっておられますのでそれに付け加えることはありませんが、質問者様の主張を通そうとすれば『法廷』での争いは必至でしょうから、行動前に弁護士さんを付けておかれることを強くお勧めします。

この回答への補足

更新料条項の無効や、支払い済みの更新料の返還を求める訴訟はあるようですが、私のケースでは何を問題に法廷に持ち込まれるのでしょうか

合意更新せずに法定更新を選択するのは法的問題がありますか?

補足日時:2011/02/06 19:38
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契約した責任はどこに行っちゃうんですかねえ。



確かに更新料の返還が認められた裁判の判例ありましたけど、あれはその事例にでた判決であって、裁判もしていないのに同様に他の方にも当てはまるというものではないそうですよ。

つまり契約内容はお互いに守るのは常識で、契約内容をよく確認するのは当事者責任。
一度約束したのに更新料払わなかったら単なる契約違反でしょう。
払わないためには裁判で判決ももらう必要があるようですから、1回や2回の更新料を得してもそれ以上に費用がかかるということになるそうです。

私は古い店舗を事務所として契約するときに「更新料なし」の交渉をして了承され、賃貸契約をしました。なのでもちろん更新料なしはありうる話です。

しかも法定更新って「居座りを居住確保のために認める」ってことですよね。
契約の継続に関しての保護法であって
契約した更新料を払わない理由とは別物のような気がしますが。

そもそも期間のない契約に変更するなら契約し直しでしょう。

この回答への補足

法定更新時の更新料は契約通り払うつもりです。

その上で、法定更新にし、期間の定めが無くなる以外は従前と同内容の契約を結びたいのですが。
ですから、更新料に関する契約も残ります。しかし、更新自体が無くなるので、「更新料」を支払う機会が2度と無いのではないでしょうか

補足日時:2011/02/06 19:32
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元業者営業です



>更新料が2年に一度、新賃料の1.5ヶ月分ということで「高いなぁ」と思い

明らかに主張がおかしい。契約内容に不満・不明な点があるなら「契約前に」主張すべき。
何故なら民法上双方に「契約自由の原則」があり、貴方と大家さんは「契約しない自由」があるから。

>色々調べたところ、更新料を払わなくてもよくなる方法があるという主張をいくつか見かけました

何をどう調べてこのような結論に至ったかはわかりませんが、勘違い(思い込み?)も甚だしいですね。弁護士等法律の専門家に聞いたのでしょうか?それとも不動産業者?まさかネットや素人からの聞きかじり?何れにせよそんな魔法の杖のような方法がある訳が無いです。
「法定更新」云々ではなく貴方が「次回から更新料を無くして欲しい」という主張をし、それを大家さんが認めるか「嫌なら出て行って下さい」と言われるかどちらかです。

まず大前提として民法・商法・宅建業法上からも、契約書に記載があり、その契約書が正式な手順を踏んで、且、契約当事者に契約能力があり、契約内容が脅迫・反社会的内容で無い限りはその契約を履行する義務があります。

なので、ご質問内容を拝見する限り、今回のようなケースでサインしているにもかかわらず「更新料なんて払いたくないけど住まわせろ」なんて主張は通りません。
そのような主張が通るのなら、「契約」という行為・制度自体が意味を成さなくなります。
貴方は「必ずしも更新料の無効を主張するものではありません」なんて書かれていますが、ご質問内容は明らかに更新料無効による契約内容の変更を意図しています。

なお、双方の主張が合意に至らない場合、更新料についての「是非」の判断は貴方を含めた大家さん、不動産業者等一般人が勝手に判断できるものではありません。
その「是非」を判断できるのは裁判所だけです。

その場合、確かに過去幾つかの判例で「更新料は無効」との判例があります。
ただし、その内容は社会通念上明らかに常軌を逸している内容(更新料数十万とか1年分とか)の場合であり、とてもご質問者様のような「更新料1.5か月分相当」というような内容では、その契約内容は無効との判断は出ないでしょう。

貴方が書かれているような内容で「法定更新」を持ち出しても、決して大家さんは認めないでしょう。
これは初回の更新だろうが2回目以降の更新だろうが関係ありません。

勿論、裁判である限り「絶対」はありませんから、貴方の主張が通る可能性があります。
しかし、「負けた場合」のリスクも同時に熟考した方がいいですよ。
負けた場合は「訴訟に関わる費用(弁護士費用等)」「更新料」全てが自分に降りかかって来ます。

けんか相手と方法を見誤ると結局自分が損しますよ。

この回答への補足

貸主が法定更新を認めない、そんな事可能ですか?合意更新を選ぶか法定更新を選ぶかは借主が決めることでしょう

更新料を支払わなかった場合でさえ、それのみを持って契約解除や更新拒否は難しいのに、法定更新をするなら出て行けとは無理筋ではないですか?

補足日時:2011/02/06 20:30
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Q更新料を払いたくないのですが

現在都内の賃貸住宅に住んでいます。
今年の11月で8年になります。
更新も今回で4回目。
今までは更新の度に更新料(家賃1ヶ月分)を支払ってきましたが、
もう8年も住んでおり、その割にはアパートの補修がされてないので、
もう更新料を支払いたくありません。
収入も現在はアルバイトなので、余裕がありません。

契約書には更新料のことは明記されていますが、
法的には更新手続きをしようとしまいと
借家人には継続的に住む権利があると聞きます。

更新料を払わないと退去させられることはありますか?

Aベストアンサー

更新料といわれるものには2種類あるようです。

1つは新規契約では礼金に当たる更新料で大家さんの収入になるもの(一般的に更新料と呼ばれる)。もう1つは更新の際に行う事務手数料で、これは業者の収入になります(更新手数料といわれることが多い)。

#1さんのは大家さんとの関係のもので、#2さんのは業者に対するものなのだと思います。
だからその更新料の内容によっては、#1さんが紹介しているような判例のように支払い義務が生じるケースもあるようです。
逆に業者に対する更新事務手数料でしたら、その業者に更新手続きを依頼せず、大家と直接取引するのなら支払う必要はなくなるようです。

まずは、更新料の内容を確認することが必要かと思います。下手に頑張って遅延金まで請求されてしまうとことですから。

参考までに、法律で定めた宅地建物取引主任者の講習用テキストに基本的な書式例が載っていますが、それには例として更新手数料は1ヶ月と書かれていることから、一般的にいってその程度の更新手数料は認められていると思っておいたほうがよいと思います。

退去については、借地借家法で更新に関して同意が得られなくとも賃貸契約は自動更新しますので、家賃の滞納がしばしばあったり、契約違反(ペット禁止のところに無断で飼って他の居住者に迷惑をかけているなど)をしているなど(←こういうことをしていると信頼関係がなくなっていると解釈されるようです)なければ、退去させされることはないと思います。

>支払わないと信頼関係が崩れると判断されなければ
いいわけですが、その基準がわからないので多少の
不安は残りますが、なんとか払わない方向でがんばろうと思います。

最後に、#1さんが紹介している判例を見たところ、私は質問者と違う解釈をしました(主に最後から2つ目の段落)。
更新手数料に関する取り決めがある場合、
1)支払い義務はある(信頼関係については無関係)
2)更新の拒絶(=退去)に関しては、信頼関係が崩れているか、貸し主に特別の事由(自分の住居にするとか建物の老朽化など)がなければできない。
3)更新料の未払いは信頼関係の破壊していることとは認められないので、更新の拒絶はできない
と解釈しました。すなわち退去はさせられないが、支払う必要はあるということです。

支払い義務があるのなら大家さんは正当な請求権が認められるということになります。
もう1度よくご覧になった方がよいのではないでしょうか?

更新料といわれるものには2種類あるようです。

1つは新規契約では礼金に当たる更新料で大家さんの収入になるもの(一般的に更新料と呼ばれる)。もう1つは更新の際に行う事務手数料で、これは業者の収入になります(更新手数料といわれることが多い)。

#1さんのは大家さんとの関係のもので、#2さんのは業者に対するものなのだと思います。
だからその更新料の内容によっては、#1さんが紹介しているような判例のように支払い義務が生じるケースもあるようです。
逆に業者に対する更新事務手数料...続きを読む

Q賃貸アパートの更新料の未払いについて

お恥ずかしいお話なのですが、派遣切りにあい、賃貸アパートの更新料を支払えず、滞納しています。(家賃は少し遅れることはあっても、なんとかお金を工面して、払っています。)

でも、どんなに頑張っても今の経済状態では、更新料までは支払うことができず、そのままにしている状態です。

本日、3月6日までに更新料を支払わないと、鍵を交換するという手紙が管理会社より送られてきました。

更新料の未払いで、鍵を交換するというのは法的に認められることなのでしょうか?
もし、実際に鍵を交換された場合、どのような対応をすればよいですか?

法的な見解に限った回答をお願いします。
払わないほうが悪いのは、分かっています。
自分も払えるものなら払いたいです。
今鍵を交換されたら、再就職活動さえもできなくなり、ライフラインを絶たれます。
どうか、そうならないための対応策を教えてください。

あと、もう一点なのですが、更新は2年ごとで、火災保険も2年ごとに加入しなおすことになっているのですが、これも法的に強制なのでしょうか?
私は、入居するときに2万円を払って、管理会社指定の火災保険に入りましたが、その後更新料の請求書とともに火災保険の申し込み書が送られてきたのですが、お金がなかったので、それにはサインせず、返送もしていないのですが、管理会社の方が勝手に私の名前をサインして、お金をたてかえて払ったので、そのお金も払ってくださいと要求されています。
管理会社はその保険の代理店もしているようですが、保険の申し込み書は自署・捺印が必要だと思います。勝手に他人がサインして加入してもよいのでしょうか?

法律の専門家の方の回答をお願いします。

人として、滞納がよいとか悪いとかそういうご回答はご遠慮ください。
悪いのは分かっています。

お恥ずかしいお話なのですが、派遣切りにあい、賃貸アパートの更新料を支払えず、滞納しています。(家賃は少し遅れることはあっても、なんとかお金を工面して、払っています。)

でも、どんなに頑張っても今の経済状態では、更新料までは支払うことができず、そのままにしている状態です。

本日、3月6日までに更新料を支払わないと、鍵を交換するという手紙が管理会社より送られてきました。

更新料の未払いで、鍵を交換するというのは法的に認められることなのでしょうか?
もし、実際に鍵を交換さ...続きを読む

Aベストアンサー

>更新料の未払いで、鍵を交換するというのは法的に認められることなのでしょうか?
もし、実際に鍵を交換された場合、どのような対応をすればよいですか?

到底認められません。実際にあなたに無断で鍵を取替えるなどの行為があれば住居侵入容疑で告訴するべきです。

>管理会社の方が勝手に私の名前をサインして、お金をたてかえて払ったので、そのお金も払ってくださいと要求されています。
管理会社はその保険の代理店もしているようですが、保険の申し込み書は自署・捺印が必要だと思います。勝手に他人がサインして加入してもよいのでしょうか?

管理会社の行為は弁護士法72条の非弁行為,有印私文書作成・同行使罪に該当する可能性が高いと思われます。

いずれにせよ,極めて違法に近い管理会社ですが,下手に動くと居づらくなるのではないでしょうか。
まずは,法テラスの無料相談を利用して具体的な対応を検討されることをおすすめします。

Q賃貸マンションの更新料支払いを拒否したら退去しろと言われたのですが。

 賃貸マンションで更新時に不等な金額の更新料を不動産側から請求されました。
更新手数料・文書代当の納得出来ない内訳が明記され、それを拒否すると
『では賃料1ヵ月分だけでいいのでお支払い下さい』との事。
払わないと言っただけで済む様なものを請求する不動産屋にかなり憤慨しました。

 そもそも法律では定められていない『更新料』たる慣例に従う気もないのですが、
ではその更新料をこれからどのように使うのか詳しく使途明細を教えて欲しいとのこちらの要求には
『入居時にお話しました』の一点張りで何の返答も得られませんでした。
私は不動産側に暴言を吐かれながらも
『そのような不等で何に使われるかも分からない納得のいかないものに対して支払う意思は毛頭無い。
賃料も今まで通り滞りなく支払います。それでも何かあるようであれば直接大家と話がしたい』との旨を伝えました。

それから2ヵ月後、(家賃はきちんと支払ってあります)
また不動産屋から連絡があり、大家は直接私と話をしたくはない、
更新料を支払わなければ6ヵ月以内に退去してきますとまた一方的な通知を貰いました。
そのような一方的な言い分で私は退去する気もなくこれからも住んでいくつもりなのですが、このような不動産屋に対してどのような対処をとればいいのかわからず困っています。

何か良い方法があればアドバイスをお願い致します。

 賃貸マンションで更新時に不等な金額の更新料を不動産側から請求されました。
更新手数料・文書代当の納得出来ない内訳が明記され、それを拒否すると
『では賃料1ヵ月分だけでいいのでお支払い下さい』との事。
払わないと言っただけで済む様なものを請求する不動産屋にかなり憤慨しました。

 そもそも法律では定められていない『更新料』たる慣例に従う気もないのですが、
ではその更新料をこれからどのように使うのか詳しく使途明細を教えて欲しいとのこちらの要求には
『入居時にお話しました』の一...続きを読む

Aベストアンサー

更新料は礼金と併せて前近代的な風習ですね。
契約書と言っても、借りる側が不利な立場において交わされたものです。
「消費者保護法」上問題となっていまして先日、裁判所へ提訴されました。
恐らく最高裁までいくことになるでしょう。サラ金の出資法と利息制限法みたいに消費者に有利な結果を期待しますが。
取り敢えず「供託」して推移をみては如何でしょうか。

参考URL:http://www.asahi.com/national/update/0413/OSK200704130027.html

Q更新のお知らせが来ない場合

1月初旬に引っ越してきて、来年また更新のはずの者です。

前回の更新の書類を探してみると、契約は23年1月5日までの
契約になっていました。

そして、前回は必要費用を1月13日におさめたようで領収書が
残っていました。

また更新だからとその他理由があり、引越しを考え、現在引っ越し先を
探すため、不動産屋めぐりをしているところです。

が、更新のお知らせがいまだ来ていません。不動産屋をめぐる中で、
引越し利理由で更新の時期ですしと言うと、必ずどこでも
「もう更新のお知らせは来ましたか?」と聞かれます。
でも来ていないというと、どこでも首をかしげ、本当に更新の時期ですか?と
聞かれたりします。普通は1ヶ月前に通知がくるそうです。
早ければ1ヶ月以上前のところもあるそうで。

なのに、いまだにお知らせが来ないっていうのは、ただ単に忘れられて
いるのでしょうか?いきなり更新の時期だから数日後までにお金を
用意しろって言われるんでしょうか?

また、退去予告は法律上どれくらい前までに申告しなきゃいけないとか
ありますか?1月中に引越しをする予定です。

ただ、更新のお知らせもきてなのに、こちらから更新の時期じゃないですか?
とか、1月中には引っ越す予定ですと言うのはおかしいのかと
悩んでいます。

更新がなくなったとか、更新料がなくなったとかありえませんよね?
もしも、そうならそういったお知らせがくるもんですよね?

こういう場合はやはりただ単に忘れているのでしょうか?

更新(更新料)がないなら、ムリに引越ししないで済むかも
しれませんので、重要です。

こちらから申し出る義務があるのでしょうか?
もし1ヶ月前に退去予告をしなければならないなら
かなり急がないといけないと思うのですが…
どうしていいのか…

よろしくお願いします。

1月初旬に引っ越してきて、来年また更新のはずの者です。

前回の更新の書類を探してみると、契約は23年1月5日までの
契約になっていました。

そして、前回は必要費用を1月13日におさめたようで領収書が
残っていました。

また更新だからとその他理由があり、引越しを考え、現在引っ越し先を
探すため、不動産屋めぐりをしているところです。

が、更新のお知らせがいまだ来ていません。不動産屋をめぐる中で、
引越し利理由で更新の時期ですしと言うと、必ずどこでも
「もう更新のお知らせは来ましたか?」と聞...続きを読む

Aベストアンサー

不動産屋が忘れている可能性が大ですので、まずは早急に管理会社に連絡してください。

契約書を見てないのでなんともいえませんが、退去するにせよ、1ヶ月前までには退去の届けを出さなければならないところが多いです。

例えば今日連絡したとしたら、1月12日までは家賃がかかります。

不動産屋は年末年始の休みが長いので、本当に1月5日までなら、年内に引っ越さないと間に合わなくなるかもしれませんよ!(ウチの会社は12/29~1/7まで休みです)

もし不動産屋が忘れていたなら、更新料を分割にしてもらえないかとか、割引してもらえないかとか、交渉してみてはいかがですか?

とにかく、早急に連絡してみてください!!

Qアパートの契約更新を約二年間忘れられました

先日、10年近く住んでいるアパートの管理会社から「平成18年3月末日で実は契約が切れており、こちらの落ち度で申し訳ないが再契約してほしい」という連絡がありました。社会人になってからは忙しく私も更新の事をまったく失念していたのですが(それ以前は普通に2年ごとに更新していました)平成18年3月から2年ということはもうすぐに次の更新がくるわけで、これからの分は支払うにしても既に過ぎてしまった時期の更新料については支払う必要はあるのでしょうか?
また、支払う事になった場合、過去二年分の火災保険の扱いはどうなるのでしょうか?まだ電話で話しただけなのですが、管理会社が請求している更新金額が家賃1か月分+火災保険料なのです。過ぎてしまった期間の保険料を支払うというのがどうにも納得いかないのですが・・。(もしこの二年間に火災があった場合保険は出なかったでしょうし)

教えていただけると大変助かります。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

こんにちは。
建物賃貸借は、借地借家法の適用があります。当事者間で定めた期間が満了する場合、当事者で合意して更新することもできますが、当事者で合なしに更新することもできます。これを法定更新といいます。基本的には、貸主の方から契約を終了させることはできません。借家人の方からはできます。
今の状態は、法定更新をしていると思われます。この場合、契約の期間を定めていないことになり、当事者はいつでも解約の申し入れをすることはできます。しかし、先ほどと同じであり、基本的には、貸主の方から契約を終了させることはできません。
法定更新しているので、再契約に応じる義務はありません。
再契約に応じるかどうかはkamasu6zさんの自由です。応じなくても、一方的に追い出されることはありません。
保険料の件は、「借家人が負担する」と契約しているのであれば、借家人が負担することになります。借家人が支払っていなかったときに、大家さんとか不動産会社が立て替えていた場合と、立て替えていない場合とあります。
立て替えていれば、負担しなければならないでしょうが、立替ていない場合には、負担する必要はありません。
立て替えたという場合には領収証等の証明できるものの提示を求めてもよいかと思います。

こんにちは。
建物賃貸借は、借地借家法の適用があります。当事者間で定めた期間が満了する場合、当事者で合意して更新することもできますが、当事者で合なしに更新することもできます。これを法定更新といいます。基本的には、貸主の方から契約を終了させることはできません。借家人の方からはできます。
今の状態は、法定更新をしていると思われます。この場合、契約の期間を定めていないことになり、当事者はいつでも解約の申し入れをすることはできます。しかし、先ほどと同じであり、基本的には、貸主の方...続きを読む

Qアパートやマンションの更新料を払わなくても家賃さえ払っていれば、占有の

アパートやマンションの更新料を払わなくても家賃さえ払っていれば、占有の権利がとか…みたいな話を聞いたのですがそんな事あるんでしょうか?
更新料を払わないと出て行かされる様な気がします。

Aベストアンサー

>きっかけはあるんですか?

一つには不況のせいです。

もう一つは自己主張が当たり前になり、わがままも通用する社会となったからです。
礼金無しでいいでしょ、敷金なしにしてください、家賃下げてください、なんでも自分の都合のいいように自己主張し、不動産屋もお客さんですから、お客さん第一でわがままでも聞いてしまいます。
わがままが常識の世の中になりましたので、家主はそうした社会に適応するしかありれません。
今時の若い女の子はと愚痴っても、借りてくれる人はワンルームのため若い女の子ばかしで、彼女たちのわがままを聞くしかありません。

最近り傾向として消費者が善で、メーカーと会社は悪という単純思考が蔓延してます。
賃貸で家主は悪人という構造が出来てます。
保育園・小学校のモンスターペアレントも社会問題になってますが、賃貸業界もわがままが当然許される社会となりました。
保育園・小学校もモンスターペアレントに言われるままになっているように、借りてくれる人がお客さんなので、彼女たちのわがままをそのまま受け入れるしかありません。
賃貸物件は12個所有してますが、賃貸については仕事上詳しいため、右翼・ヤクザが入る場所は避けました。
若い女の子の入りそうな場所を限定してワンルームマンションを買ったのです。
男の場合は家賃未納が多く、現在も1件裁判中です。
その点、若い女の子は家賃はいれてくれます。
右翼・ヤクザに入りこまれるより、確実に家賃を払ってくれる人が大切なので、礼金なしや更新料なしは目をつぶってます。
敷金なしは話し合いです。

右翼・ヤクザ・差別ですけど外国人・家賃未納常習者、これらの人と賃貸契約を結ぶと裁判費用がかなりかさみます。
礼金なし・更新料なしでも若い女の子特に親がしっかりしている学生さん、こういう方に借りてもらった方が安全です。
基本は月々の家賃ですので、その他の細かいことは社会の流れに順応してます。
競争社会ですから、ある方が礼金無しと言い出しますと、それに皆さん従いますので、あっといううちにそれが常識になってしまうのです。
当然地域差はありますが、東京では礼金無しは常識となりました。
更新料無しも常識になりつつあります。
都心の事業用賃貸ですと家賃半年は無料というのが出てきているそうです。
現在は半年無料というのがありますが、これも競争社会ですから、1年無料という人も出てくる可能性はあります。
都心では家賃を一定期間家賃を無料しないと借りてくれる人がいないという状況になったのです。
そういう状況ですから月々家賃を入れてくれていれことだけで御の字です。
礼金・更新料などは余分の話です。

>きっかけはあるんですか?

一つには不況のせいです。

もう一つは自己主張が当たり前になり、わがままも通用する社会となったからです。
礼金無しでいいでしょ、敷金なしにしてください、家賃下げてください、なんでも自分の都合のいいように自己主張し、不動産屋もお客さんですから、お客さん第一でわがままでも聞いてしまいます。
わがままが常識の世の中になりましたので、家主はそうした社会に適応するしかありれません。
今時の若い女の子はと愚痴っても、借りてくれる人はワンルームのため若い女の子ばか...続きを読む

Q賃貸マンション更新事務手数料について

本日賃貸マンションの契約更新の書類が不動産屋から送られてきました。

請求書は
更新料・・・賃料の1ヵ月分 125000円
事務手数料・・・合計家賃の半分 62500円
火災保険料・・・20000円
という内訳でした。

更新料と火災保険料は支払うのは知っていましたが、事務手数料として半月分の家賃の62500円を請求されたことに吃驚しました。
過去の賃貸契約を振り返っても事務手数料でこんなに請求されたのは初めてです。

驚いて契約書を確認したところ、更新事務手数料については明記されていませんでしたが、賃貸借物件重要事項説明書に更新事務手数料として新賃料の0.5ヵ月分と明記されていて、署名捺印をしていました。

しっかり明記され署名捺印までしているので、それまでと言われればそれまでなのかも知れませんが、どうにも納得できません。
何分事務手数料が高額過ぎます。

類似ケースを参考に今考えているのは
不動産屋に事務手数料の交渉をする→ダメなら大家さんと直接契約→直接契約が嫌ということであれば、他に事務手数料の安い不動産屋を探して大家さんに提案する or 宅建資格のある友人に仲介をお願いする
と言うようなことです。

そこで質問なのですが
1、このようなケースで事務手数料を支払わずに済ませる方法はありますか?
2、類似のケースをいくつか調べたのですが、不動産屋に契約更新の手続きを頼まず、借り主と大家さんとで契約を交わせば手数料も支払わずに済むということが書いてあったのですが、実際そのようなことは可能なのでしょうか?またその場合は具体的にどうすればいいのでしょうか?
3、不動産屋によって事務手数料が違うようなのですが、事務手数料が安い不動産屋をこちらで探して大家さんに提案するなんてことは可能だと思いますか?またその場合、新しい不動産屋を探す時は不動産屋に直接契約更新をしたいが、事務手数料はいくらかかるかと問い合わせて問題ないでしょうか?
4、宅建の資格を持っている友人に不動産屋に変わって仲介を頼むことは可能でしょうか?
5、契約書と賃貸借物件重要事項説明書の違いはなんなのでしょうか?事務手数料について契約書ではなく賃貸借物件重要事項説明書に書いてあったのは何か理由があるのでしょうか?(契約書はきちんと目を通して確認したのですが、貸借物件重要事項説明書はそこまで注意しませんでした。今思うととても悔しいです。。さらっと説明されてその場で署名捺印をさせられました。)
6、不動産免許番号についてなのですが、契約した不動産屋と今回書類が送られて来た不動産屋は社名は一緒なのですが、免許証番号、代表取締役名、住所が違います。(移転したようです。契約を担当した人が代表取締役になったようです。)免許番号が違っているということは、契約時と今回の不動産屋が見た目は一緒だけど、違う会社と言うことなのでしょうか?この場合契約内容(更新事務手数料)については無効になったりはしないでしょうか?
7、その他おすすめの解決方法があったら教えて下さい。

質問が沢山あり大変恐縮なのですが、分かる範囲で構いませんので、皆さんのご意見を聞かせていただきたいと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。

本日賃貸マンションの契約更新の書類が不動産屋から送られてきました。

請求書は
更新料・・・賃料の1ヵ月分 125000円
事務手数料・・・合計家賃の半分 62500円
火災保険料・・・20000円
という内訳でした。

更新料と火災保険料は支払うのは知っていましたが、事務手数料として半月分の家賃の62500円を請求されたことに吃驚しました。
過去の賃貸契約を振り返っても事務手数料でこんなに請求されたのは初めてです。

驚いて契約書を確認したところ、更新事務手数料については明記されていませんでしたが、賃...続きを読む

Aベストアンサー

1.重要事項説明書は説明書であり契約書ではありません、
厳密に言えば契約書に記載されていなければ、重要事項説明書に署名捺印したとしても(重要事項説明書への署名捺印は説明を受けましたという証)、契約書にかかれていない部分は省かれたのかと思ったで通すことも出来ると思いますが、これは裁判沙汰になると思います。

2.更新手数料を一概に業者が定めたとはいえません、大家側で定めていることもあります。

3.大家はのまないでしょうね、1室のみ別の業者とするなら手間がかかりますし、業者のほうも一室の管理では管理範囲の特定などあやふやになりトラブルになる可能性があるので嫌がると思います。

4.質問者様が依頼するのは可能ですが、大家が承知するかどうかは不明です。

5.1にも書きましたが説明書は説明書です、契約書とは違います、契約する際に重要と思われることを事前に説明するためのものです。
契約書に記載されていないのは漏れだと思います。

6.市町村合併や所在地(他の都道府県への)の移転、事業所が他の都道府県に開業した場合(この場合は都道府県知事ではなく国土交通大臣に変更になる)など番号が変わることがあります。
事業継承しているなら別会社でも有効です、ただし事業継承する場合通知が来ます。
多分前社長が辞め、従業員が社長に就任し、事業所を他の都道府県に移転したか、
他の都道府県にあった営業所を閉めて、同一の都道府県内で営業している、またはその反対で他の都道府県に事業所を開設したか以前の住所地を営業所または支店としているなど。

7.宅建資格保持者のご友人にまずは相談した方がいいのでは。

1.重要事項説明書は説明書であり契約書ではありません、
厳密に言えば契約書に記載されていなければ、重要事項説明書に署名捺印したとしても(重要事項説明書への署名捺印は説明を受けましたという証)、契約書にかかれていない部分は省かれたのかと思ったで通すことも出来ると思いますが、これは裁判沙汰になると思います。

2.更新手数料を一概に業者が定めたとはいえません、大家側で定めていることもあります。

3.大家はのまないでしょうね、1室のみ別の業者とするなら手間がかかりますし、業者のほう...続きを読む

Q法定更新予定です 何か不利益になりませんか

賃貸マンションに住んでいます。

2年に一度の更新書類が郵送で届きました。
家賃の値上げが記載されていたので、こちらなどでお知恵を借りながら、「値上げに納得できないので、今後も従来どおりの家賃を支払う」と不動産屋に申し入れました。
結局、不動産屋も値上げした家賃以外では更新書類は取り交わせないということで、書類を取り交わさず更新する(住み続ける)ことになりました。

実質「法定更新」になる予定ですが、更新書類がないことによって、何か不利益、不都合なことはありますか?

入居時の契約書類や、その後の契約書類には2年間の区切りで契約期間が書かれておりますが、その期間が終了したら、対外的には「契約がない状態」にはなりませんか?「法定更新をしている」ことをどう証明するのでしょうか?

ご教示ください。

Aベストアンサー

先日は結果の報告ありがとうございました。
今後の参考にさせていただきます。

とりあえずは、家賃がそのままでということになって
一安心ですね。
新家賃でないと更新書類を作成してくれないところが
気になると思いますが、基本的にはそのままで結構です。
もし、相手の方が、それで納得しなかったら、調停や裁判
などの手続きをしてきます。
そこまでしてくるかは個人であれば調停くらいはするかも
しれませんが、大手の業者だとどうかわかりません。
相手がどう出てくるかは、しばらく注意しておいて下さい。

特に法定更新だからと気にすることはありません。
借主の義務である、家賃(最初の)を払い、近所に迷惑を
かけず、常識の範囲内で建物を使用していれば、それで
契約が継続している状態と言えます。
前の契約書の規定が原則として、そのまま継続されることに
なるので、特に心配はないです。

ただし、法定更新の場合の不利益と聞いて、真っ先に思い
浮かぶのは、No3の方の言う、退去予告が3ヵ月前に
なる可能性があることです。
これは、私も昔、法定更新の場合の退去予告が民法の原則
である3ヵ月前になってしまうことを、何とか契約書上と
同じ1ヵ月前のままにならないかを調べたことがありましたが、
途中で挫折しました。
具体的な裁判例があればいいのですが、多分、そのような
場合の判例はないのではないかと思います。
(今も少し探しましたが、同じケースの判例はなかったです)

実際に、相談者さんが、その物件を退去する時に、1ヵ月前に
通知しても何も言われない場合もあるかもしれませんが、
「法定更新なのだから3ヵ月前に通知して、それがなかったら、
その期間の家賃は貰うからね」と言われる可能性もあります。

ただ、今回のケースが家賃値上げという一方的な要求による
法定更新であり、相談者さんが当初の契約書上の規定は
守っているので、この場合に3ヵ月予告を必要とさせるのは
問題かなと思います。
元々、借地借家法は借主を保護したものでありますので、
その趣旨に反するものと考えます。
(かと言って、今の借地借家法が公平だとは思いませんが)

ちなみに契約書の契約期間や退去予告については、
どのように書かれていますか?
「乙(借主)から契約解除を行う場合には、1ヵ月前に
甲に通知すること」のようなことが書かれていると思います。
例えば、そのような文面の前に「入居期間中に」などと
書かれているのなら、法定更新の場合でも、1ヵ月前に
予告すればいいことにもなりそうですが。
このあたりは、契約書を全て見て、どこかに法定更新でも
1ヵ月前予告義務にさせる文面があれば、そこをついて
主張していくしかないと思います。

もちろん、相談者さんが退去する時に、3ヵ月前予告が
できれば問題ありませんが、実際に、3ヵ月前に通知
することは大変ですよ。

しばらくして落ち着いたら、管理会社に電話で、
「もし、退去することになった場合は、どのくらい前に
言えばいいのでしょうか?」と聞いてみて、
「1ヵ月前です」と返答があった時を録音しておくという
こともいいかもしれませんね。

管理会社側がそのことについてどのような考え方を
持っているか次第ですね。
そこまでのことは全く考えていないという場合もあるので
今、問題を起こすようなことはしないで、その時に要求が
あったら反論するというのもいいと思います。

もし、相談者さんがまだ弁護士などによる無料相談の手配を
しており、これから相談する予定でしたら、この点のことも
聞いてみてもいいと思います。

先日は結果の報告ありがとうございました。
今後の参考にさせていただきます。

とりあえずは、家賃がそのままでということになって
一安心ですね。
新家賃でないと更新書類を作成してくれないところが
気になると思いますが、基本的にはそのままで結構です。
もし、相手の方が、それで納得しなかったら、調停や裁判
などの手続きをしてきます。
そこまでしてくるかは個人であれば調停くらいはするかも
しれませんが、大手の業者だとどうかわかりません。
相手がどう出てくるかは、しばらく注意しておいて下さい。...続きを読む

Q賃貸契約更新時の連帯保証人について

初めて賃貸契約したアパートの更新手続きの書類が届き。
必要事項に連帯保証人のサインと、印鑑証明が必要と記載されておりました。
契約時は兄妹に連帯保証人になってもらったのですが、仕事などでなかなか会えないため。
パート勤めの母親に変更しようとしたところ、管理会社に相談をしたら「保証人を変えると再審査になる」と言われました。

上記の事を踏まえて2点教えて頂きたいのですが…
1)賃貸契約更新時に保証人を変更すると再審査になるのは一般的なのでしょうか?
2)賃貸契約更新時に連帯保証人の印鑑証明が必要なのは一般的でしょうか?

契約は2年ごとでして。
物件は気にいっているので、出来れば長く住みたいのですが。
もし、毎回契約更新時に印鑑証明が必要であれば、ここに住み続けるべきか悩みます。
あと、これが一般的でないようでしたら、引越すべきなのかなとも考えております。

上記の審査のせいか、たしかに今のアパートで騒音や困ったことに出会わず。
快適なのですが…。

Aベストアンサー

こんにちは

ごくごく一般的な更新のシステムですね

特別に厳しいわけでもないので、そのせいでトラブルがないわけではなく、優良物件なんでしょう
個人的には、それだけで引っ越すのはもったいような気がします


1)賃貸契約更新時に保証人を変更すると再審査になるのは一般的なのでしょうか?

入居審査の際、保証人さんの内容も記入されたと思います

質問者さんだけでなく、保証人さんのお仕事、年収等も含めて、「審査OK」になっていますので
保証人を変える場合、再審査になるのは仕方のないことです

保証人は借主と同等の義務を負う、契約上、非常に重要な存在ですので
簡単に変えたり、辞めたりできるものではありません

よく滞納してしまった知り合いの保証人をやめたいというご相談がありますが
オーナーが承諾しない限り、何ヶ月滞納しようと、契約解除になるまでは辞められません


合意の上での契約ですので、保証人を変えるには、「貸主の承諾」が必要です

お家賃や、オーナー・管理会社の方針にもよりますが
「身内で固定収入のある人(できれば正社員)」が原則のケースが多いので
パートのお母様では、残念ながら、審査が通らないかもしれません

どうしても書類のやり取りがご面倒なら、「保証会社」を使うという手もあります
個人の保証人をつけるより安心と考えるオーナーも多いので、変更しやすいと思います

有料にはなりますが、保証会社が保証人を引き受けてくれますので
書類のやり取りは不要な場合が多いです

管理会社がどの保証会社を使っているかで違いますので、確認してみてください


2)賃貸契約更新時に連帯保証人の印鑑証明が必要なのは一般的でしょうか?

一般的です
更新で再度契約書を作るので、書式上必要なのもありますが
安請け合いで出せるような書類ではないので、「保証人の契約意思確認」の意味もあります


以上、参考になれば幸いです

こんにちは

ごくごく一般的な更新のシステムですね

特別に厳しいわけでもないので、そのせいでトラブルがないわけではなく、優良物件なんでしょう
個人的には、それだけで引っ越すのはもったいような気がします


1)賃貸契約更新時に保証人を変更すると再審査になるのは一般的なのでしょうか?

入居審査の際、保証人さんの内容も記入されたと思います

質問者さんだけでなく、保証人さんのお仕事、年収等も含めて、「審査OK」になっていますので
保証人を変える場合、再審査になるのは仕方のないことです

保...続きを読む

Q賃貸契約の更新手続き。法定更新とは?

不動産業者から更新手続きの通知が来て、来店時に持参するものとして(1)入居申込書(2)連帯保証人確約書(3)連帯保証人印鑑証明書(4)印鑑(5)更新料
と記載がありました。更新する場合はその都度提出が必要なんでしょうか?
以前ここで更新手続きについて質問した際に更新は通常、自動更新になると伺ったんですが。自動更新の際も必要なんでしょうか?
契約書に記載がある、法定更新とは何でしょうか?

Aベストアンサー

#1です。No.2の補足を見て補足しています。

>賃貸借期間満了の場合、甲乙協議の上、本契約を更新する事ができる。

#1で書いたように自動更新といっても基本的に合意の元で行うのが正式ですので、それを明文化したものです。
協議という用語は大げさな印象がありますが、「更新どうします」、「前と同じでいいです」、「わかりました」程度で十分okです。だから「更新料は不要です」、「わかりました」で更新料の点については協議がなされ、更新料不要と決定したことになります。
ちなみに契約については契約書など文書は不要で、口答だけで契約は成立します。


>乙が更新を希望する場合は1ヶ月前に迄にその旨を申し出なければならず更新料を甲に支払うものとする。

突然更新をしないとなると申し出をされた方(大家・借り手のどちらの場合でも)は困ることになりますので、あらかじめ更新契約の時期を指定している文書です。
質問者のケースと異なり、「更新しない場合は1ヶ月以上前に申し出ることと」なっているケースもあります。この場合は1ヶ月以上前に更新しないことを連絡しないと更新したことになり、更新料が発生してしまいますので、これに比べると良心的な記述だと思います。


>法定更新の場合も同様に支払う」と記載があります。

法定更新(更新契約が合意に至らず、借り手が引き続き居住を希望した場合、法律により契約が更新されること)の場合でも、更新料は賃貸契約時の契約書に記載されたとおり支払い義務があるという判例がありますので、別にこの記述がなくても更新料は支払う必要があります。
後でもめないように最初にきちんと明示したものと思います。

契約書の記述については良心的なように思います。


>大家さんへは来月で満了になりますが更新はどうなりますか?とお聞きしたら、「今回、更新料はいりません。条件も変更しませんので来月もいつもどおり家賃を持ってきていただければ結構です」とのことでした。

基本的に更新料は必要なのですが、契約書に「甲乙協議の上」とありますので、大家さんとの協議の上で契約書内容の変更が決定したと言うことになり、更新料は不要ですし、更新契約も完了したことになります。

ただし、更新契約の文書化や保険の手続きなどきちんとした更新契約に関する手続きを業者に行ってもらう場合には、先に述べたように、更新手数料は必要となります。

なお、No.3さんも指摘されているように、大家さんと業者の間の連絡にスムーズにいっていないようです。大家さんが質問者から問い合わせがあったことを業者に伝え忘れているのではないでしょうか。

業者は賃貸契約時の資料を基に、自動的に更新の案内をしてきたように思います。このあたり連絡不足のようですが、最初の契約だけして後は放置ではなく、事務的にはきちんと対応している業者のように思いますけど(最も業者としてはトラブル防止や収入につながることですので、当然すべき行動ですが)

>不動産業者から期間満了と更新手数料¥31500、保険料¥28000、(1)入居申込書(2)連帯保証人確約書(3)連帯保証人印鑑証明書(4)印鑑(5)更新料が記載された通知が届きました。

更新手数料は先にも述べたように、業者の業務に対する報酬ですので、業者を利用する場合は致し方ない費用です。
なお、仲介手数料は原則として0.5ヶ月なので、更新手数料もそれに準じて家賃の0.5ヶ月分以下であるのが正しいと私は思います。ので、家賃63000円以上の物件なら、31500程度は仕方ないように思います。

保険料は実費でしょう。

契約については文書化は不要ですが、入居申込書や保証人に関する事項は、後のトラブル防止のため文書として残すのが契約に関する仲介を頼まれた業者の勤めと思いますので、この点もきちんと文書での記録を残そうとしている業者のように思います。

更新料はこのケースの場合不要です。大家さんとの連絡ミスでしょう。

最後に、業者を通すか、通さないかは質問者と大家さんとの間で直接契約を交わすか、文書化は必要ないか、自分らで文書を作成するか、保険の手続きはどうするかなどを検討して決めることですので、これは大家さんと相談してみてください。また保証人に関する事項も最終的には、大家さんの判断によるものですので、同様です。

#1です。No.2の補足を見て補足しています。

>賃貸借期間満了の場合、甲乙協議の上、本契約を更新する事ができる。

#1で書いたように自動更新といっても基本的に合意の元で行うのが正式ですので、それを明文化したものです。
協議という用語は大げさな印象がありますが、「更新どうします」、「前と同じでいいです」、「わかりました」程度で十分okです。だから「更新料は不要です」、「わかりました」で更新料の点については協議がなされ、更新料不要と決定したことになります。
ちなみに契約につい...続きを読む


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