袋地の相場がわかりません、どなたか教えてください

現在、東向きで4メートルの公道がある角地の自宅に住んでいますが、今回、西側の隣の家（玄関は南側）の住民から購入依頼があり、検討中であります。西側の隣の家ですが私の自宅の南の私道（私所有）２ｍを通らなければならない、所謂、袋地の土地であります。現在、私の自宅の土地の相場が坪単価28万ですが、購入依頼の土地が袋地である為、そんな価格では、購入するつもりはありません。
しかしながら、私も素人である為、相場がわかりません、何卒、お知恵を拝借したく思い　相談させていただきました、宜しくお願いいたします。
因みに、隣家は坪40坪の家で、築50年の古家でリホームするか？新築するか？しかありません
安く購入できれば両親が引っ越してくる予定です。購入できなければ、私の家で同居になります。

No.3 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/02/22 01:37

＝

土地評価価格の3割くらい。
利用してもらえれば相手も嬉しいだろうけど
建物が邪魔なので解体費用分差し引いて　坪10万　高いかな

No.2 回答者： oo14 回答日時： 2016/02/21 18:47

住民から購入依頼って「住民があなたに購入してほしいという話があった」という解釈でよろしいですか？

ならば、自宅の土地の相場が坪単価28万ということがわかっているのだから、私道が使えるものとして（現在隣地通行権はあるわけでしょ）計算してみてそこから、勘案したらよいのでは？
まずは購入した場合の自宅いくら価値がいくらあがるのかも計算しておきましょう。
所詮価値がないものをいくら加算しても価値は一緒と決めつけてしまうと、交渉決裂になって、厄介な方に売られると、話はややこしくなるでしょうね。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/t …

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2016/02/21 18:12

まず、確認させてください。

隣地が袋地ということですが、建物の新築はできる土地ですか？
質問者さん所有の私道に面しているとのことですから、新築できる土地の用にも思えますが、実際に建てられるかどうかは、各都道府県で考え方が異なるようです。

建物を新築できる土地ならば、それを前提とした土地の価格になります。

建物が新築できない土地なら、基本的には土地価格は０円でしょう。この場合、私だったら質問者さんの土地価格の半分、すなわち坪単価１４万円から交渉をスタートさせます。つまり、質問者さんは、２８万円の半分の価格で土地を手に入れられる。隣家は０円の土地が、質問者さんの土地価格の半分の価格で売れる。双方が同等の金銭的メリットを受けられるというわけです。

隣地が新築できる土地だとしても、おそらく４メートルの公道の角地に立っている質問者さんの土地価格より安いでしょう。
この場合は、上記と同様に、質問者さんの土地の価格と隣地の土地の価格の中間を、交渉の出発点にすればよろしいのではないでしょうか。