登記の面積が建築確認の面積が小さく、建蔽率容積率違反になりますか？

建築確認の敷地面積では、建蔽率容積率は、許容範囲ですが
登記の面積では、建蔽率容積率ともに、超過しています。
これは違反になりますか？
中古住宅の購入を検討しています。
ご教示お願いします。

質問者からの補足コメント

• 土地は水平で平坦です。法面（登記）と投影面積（建築確認）の違いではありません。

    補足日時：2017/05/18 14:27

• 申し訳ありません。言葉足らずでした。
  土地の面積が異なると伝えたかったので、再度記載します。
  
  １）「建築確認の土地面積」より「登記の土地面積」が小さい。
  （建築確認の土地面積）　＞　（登記の土地面積）
  ２）「建築確認の建築面積、延べ面積」と「登記の建築面積、延べ面積」は同じ
  このため
  建築確認では、建蔽率、容積率とも制限範囲内ですが
  登記の土地面積を基準にして、建蔽率容積率を計算すると、制限範囲を超えます。
  これは違法ですか？
  
  補足
  １．建築確認は「建築確認申請（計画通知）台帳記載証明書資料」コピーを入手しました。
  ２．家屋の増改築はありません。
  （建築時の各階平面図と現物を目視ですが比較しました。仲介業者も増改築は無いと云っています。）
  ３．仲介に、「違法性」について昨日メールで質問し、明日打合せで確認します。

    補足日時：2017/05/19 09:18

• お手数を掛けますが
  担保は、どの様なものが考えられますでしょうか。ご教示お願いします。
  
  当方考えられるのは、
  昨日メールに質問ファイルを添付して送付しましたので
  明日の打合せで得た回答を、改めて質問ファイルに、その回答を記載してもらい、回答ファイルを受け取ることと思いますが、
  これがどの程度の担保になりますか？

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/05/19 09:24

• ２回目の補足に追記しました様に、言葉足らずで申し訳ありません。
  
  建物の面積は同じで、土地の面積が異なります。
  
  土地の場合も、不動産登記法と建築基準法で、面積の測定基準が異なるのでしょうか？
  ご教示お願いします。

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/05/19 09:28

• 指摘頂いた通りです。
  指摘；「確認申請書を手に入れて、配置図、敷地求積図、申請敷地の面積が、実際の敷地と合っているかなど確認が必要だと思います。」
  「土地全部事項証明書」は、貰ったのですが、「敷地求積図」を失念しておりました。
  登記しているのですから、面積を土地家屋調査士が測定して図があるはずです。
  登記を確認してみますと、「錯誤　国土調査による成果」として、面積が訂正されています。
  この時の測定結果があるはずです。
  依頼します。
  
  登記上の土地の面積が、上記の訂正により確定した後、２０年以上経てから、新築してます。
  その時、（建築確認のためか、）建築会社が土地の面積を測定し、敷地図を作成し、土地家屋の面積、建蔽率容積率等を計算しています。
  その図面を切り貼りしたものが、建築確認に、配置図として、添付されています。
  登記より大きな面積を測定して、建築確認に用いているということになります。

  No.7の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/05/19 11:33

• 岩間殿
  回答ありがとうございました。
  補足させて頂きます。
  １．一部を売ったり、分割したりはしていませんでした。
  （登記上、現在の面積になってから変更の記載はありません。）
  求積図をもらっていないので、土地の登記上の形状は不明ですが、
  家屋の登記時に使ったと思われる「建物図面各階平面図」にある土地形状は、「地図に準ずる図面」と同じです。また、「地図に準ずる図面」の形状と、建築確認の「配置図」の土地の形状は、若干異なりますが、ほぼ同じです。
  ２．面積差異は約３平方メートルです。この違いによる建蔽率超過は約０．８％、容積率約０．３％です。（０．２平方メートル小さくなるだけで、制限超過します。）
  ３．おっしゃるとおり、「新築の際に再登記」であればですが、今さらしてもらえそうにありません。
  ４．現況測定を依頼してみます。（が、中古なので、他の買主が居ると不可ですが。）

  No.9の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/05/19 14:53

No.7 ベストアンサー 回答者： heppiri 回答日時： 2017/05/19 10:40

＞土地の場合も、不動産登記法と建築基準法で、面積の測定基準が異なるのでしょうか？

全く違うことは、良くあることです。

実際、建築基準法をクリアするために、隣地を含めて（借用しているかは不明）、建ぺい率等をクリアしている物件もあります。
（倫理上はともかく、法的にはOkです）

ですので、確認申請や検査済証が有れば、完璧にOKというわけではありません。
（現行法的にはOKですが、将来、建替えの時に問題になる恐れがあります　→　同じ大きさのものが建てられないなど）

質問者さんの場合、買われる土地の実際の面積と、実際の建物面積（建築面積と延べ床面積）が、法的にクリアできているかが、問題だと思います。
確認申請書を手に入れて、配置図、敷地求積図、申請敷地の面積が、実際の敷地と合っているかなど確認が必要だと思います。

しかし、法律や基準・法解釈は、時代とともに変わりますので、突き詰めると専門家でなくては判断できないかと思います。
また、私の知る限り、不動産業者の方は、良い方に（売れるように）解釈するので、信用しない方が良いです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
たいへん参考になりました。

お礼日時：2017/05/19 21:16

No.10 回答者： 岩間誠治 回答日時： 2017/05/19 15:28

３㎡程度の差であれば切り売りは無いですね。

。
土地を買うということはあくまで面積に対して買うということですので、面積がもやもやとしているというのは論外かと思います。。

現況測量は絶対条件で必要となるので、拒否されるようであれば購入は控えたほうが良いかと思います。
ですが、３㎡の誤差で容積率や建蔽率のオーバーというとかなりの微小な面積なのではないでしょうか？

先ほど話したように、軒下で建築面積に入っていたりガレージ部分が入っていたりとこまごまと見直すと微小な減築で対応ができるかもしれません。その辺も法改正の年代と建築された年代との絡みが出てくるので、建築士でもかなり手を焼きます。。

リフォームをされる予定があるのであれば、購入前の現時点で図面を持って設計事務所にご相談されると良いかと思います。
リフォーム等されないのであれば現況測量を購入前には行うべきかと思います。

違反建築で現在建っている物件はかなりの数があり、昨今いろいろと法改正が進んでいます。
一般的な見解として、行政に電話で問い合わせて見るのも良いかと思いますし、場合によっては増築等申請にかかわる行為をしなければ、特に指摘をしてこないのも現状だったりします。

ポイントは販売価格やその物件の立地等の魅力の度合いにもよるのではないでしょうか？

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2017/05/19 21:19

No.9 回答者： 岩間誠治 回答日時： 2017/05/19 14:12

土地の面積が少ないのですね。

。失礼致しました
中古物件とのことで経緯がわかりませんが、建った跡に土地を少し売ったり分割してそのようなことが起きているケースがあります。
面積違いの程度にもよりますが、大きな面積の差異でしょうか？
登記面積
↓20年
確認申請面積
↓
現在
とのことですが新築の際に再登記されなかったのが問題で、実際には面積は新しく測った確認申請上の面積があっているのかの現況測量が必要かと思います。
購入前のようですので、その当たりをきちんと最新の現況測量をお願いして判断するのが良いかと思います。

明らかに書類上で増やしていれば、違反物件になるのでローン等も下り難いかもしれませんし、建て替えをせずにリフォーム等で利用するのもリスクが高いかと思います。減築をして建築面積や延べ床面積を減らすということもできなくはないですがその分工事費等がかかります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2017/05/19 21:18

No.8 回答者： heppiri 回答日時： 2017/05/19 11:59

＞登記を確認してみますと、「錯誤　国土調査による成果」として、面積が訂正されています。

ということは、登記簿の面積は、それなりに信憑性があると思います。

確認申請の敷地面積や、建築可能面積は、緩和規定などもありますので
そちらも確認なさってください。

確認申請書・確認済証の両方が有れば、違反であっても、取り壊せ！てことにはならないと思いますが、
法的に怪しい物件ですね。
建替えや転売などを考えると、辞めておいた方が無難だと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
何度もありがとうございました。

お礼日時：2017/05/19 21:17

No.6 回答者： ブドウが丘 回答日時： 2017/05/19 09:55

補足

不動産登記法は実面積と所有者等権利者が登記されています
建築基準法では建物等新築する場合は建蔽率容積率等の確認が必要ですが実態と異なる場合が多々あるようです
この場合の担保はその時の時価で評価されますので何ら支障はないと思います

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2017/05/19 13:11

No.5 回答者： 岩間誠治 回答日時： 2017/05/19 08:21

登記による面積の測定基準と、建築基準法による面積の測定基準は異なりますので問題ありません。

１m以上の庇のある範囲は建築面積に算入されてきたりと、屋外でも面積算入されてきます。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました
言葉足らずがあり、建物面積と誤解を与えてしまいました。
お手数を掛けました。
土地の面積が、登記と建築確認で異なっている状況です。

お礼日時：2017/05/19 13:11

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2017/05/18 22:47

必ず必要なのは、確認済証とセットで検査済証があること。

もちろん原本。
かつ、済証の交付以降に増築工事をしていなければ大丈夫(と思いたい)。

建築基準法では建築面積の計算に一定のルールがあります。
算入しなくても良い場合があります。

ただし、登記の内容と確認申請(検査済証とのセット)の両方を見ないと合法だとは断定できない。
で、仲介者はいますよね？
宅建主任が重要事項説明をしますよね？
なら、建築基準法その他に違反は無いと言わせて担保を取ること。
取りあえずは手っ取り早いし。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
参考になりました。

お礼日時：2017/05/19 11:34

No.3 回答者： ブドウが丘 回答日時： 2017/05/18 18:19

都市地域においてはよくあることで建築確認申請書が合法であれば以後売買等で問題ないようです

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2017/05/19 09:32

No.2 回答者： kurobob 回答日時： 2017/05/18 18:04

実測が必要でしょうね。

どっちが正しいのか調べなきゃ始まりません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2017/05/19 09:32

No.1 回答者： mapascal 回答日時： 2017/05/18 14:58

御参考まで。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/questio …

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
確かに、建築確認は、建築会社の実測した敷地図に記載した土地の面積と同じ面積で、申請がなされていました。

お礼日時：2017/05/19 09:31