登記の面積が建築確認の面積が小さく、建蔽率容積率違反になりますか？

Question

建築確認の敷地面積では、建蔽率容積率は、許容範囲ですが
登記の面積では、建蔽率容積率ともに、超過しています。
これは違反になりますか？
中古住宅の購入を検討しています。
ご教示お願いします。

heppiri · Accepted Answer

＞土地の場合も、不動産登記法と建築基準法で、面積の測定基準が異なるのでしょうか？

全く違うことは、良くあることです。

実際、建築基準法をクリアするために、隣地を含めて（借用しているかは不明）、建ぺい率等をクリアしている物件もあります。
（倫理上はともかく、法的にはOkです）

ですので、確認申請や検査済証が有れば、完璧にOKというわけではありません。
（現行法的にはOKですが、将来、建替えの時に問題になる恐れがあります　→　同じ大きさのものが建てられないなど）

質問者さんの場合、買われる土地の実際の面積と、実際の建物面積（建築面積と延べ床面積）が、法的にクリアできているかが、問題だと思います。
確認申請書を手に入れて、配置図、敷地求積図、申請敷地の面積が、実際の敷地と合っているかなど確認が必要だと思います。

しかし、法律や基準・法解釈は、時代とともに変わりますので、突き詰めると専門家でなくては判断できないかと思います。
また、私の知る限り、不動産業者の方は、良い方に（売れるように）解釈するので、信用しない方が良いです。

岩間誠治 · Answer

３㎡程度の差であれば切り売りは無いですね。。
土地を買うということはあくまで面積に対して買うということですので、面積がもやもやとしているというのは論外かと思います。。

現況測量は絶対条件で必要となるので、拒否されるようであれば購入は控えたほうが良いかと思います。
ですが、３㎡の誤差で容積率や建蔽率のオーバーというとかなりの微小な面積なのではないでしょうか？

先ほど話したように、軒下で建築面積に入っていたりガレージ部分が入っていたりとこまごまと見直すと微小な減築で対応ができるかもしれません。その辺も法改正の年代と建築された年代との絡みが出てくるので、建築士でもかなり手を焼きます。。

リフォームをされる予定があるのであれば、購入前の現時点で図面を持って設計事務所にご相談されると良いかと思います。
リフォーム等されないのであれば現況測量を購入前には行うべきかと思います。

違反建築で現在建っている物件はかなりの数があり、昨今いろいろと法改正が進んでいます。
一般的な見解として、行政に電話で問い合わせて見るのも良いかと思いますし、場合によっては増築等申請にかかわる行為をしなければ、特に指摘をしてこないのも現状だったりします。

ポイントは販売価格やその物件の立地等の魅力の度合いにもよるのではないでしょうか？

岩間誠治 · Answer

土地の面積が少ないのですね。。失礼致しました
中古物件とのことで経緯がわかりませんが、建った跡に土地を少し売ったり分割してそのようなことが起きているケースがあります。
面積違いの程度にもよりますが、大きな面積の差異でしょうか？
登記面積
↓20年
確認申請面積
↓
現在
とのことですが新築の際に再登記されなかったのが問題で、実際には面積は新しく測った確認申請上の面積があっているのかの現況測量が必要かと思います。
購入前のようですので、その当たりをきちんと最新の現況測量をお願いして判断するのが良いかと思います。

明らかに書類上で増やしていれば、違反物件になるのでローン等も下り難いかもしれませんし、建て替えをせずにリフォーム等で利用するのもリスクが高いかと思います。減築をして建築面積や延べ床面積を減らすということもできなくはないですがその分工事費等がかかります。

heppiri · Answer

＞登記を確認してみますと、「錯誤　国土調査による成果」として、面積が訂正されています。

ということは、登記簿の面積は、それなりに信憑性があると思います。

確認申請の敷地面積や、建築可能面積は、緩和規定などもありますので
そちらも確認なさってください。

確認申請書・確認済証の両方が有れば、違反であっても、取り壊せ！てことにはならないと思いますが、
法的に怪しい物件ですね。
建替えや転売などを考えると、辞めておいた方が無難だと思います。

ブドウが丘 · Answer

補足
不動産登記法は実面積と所有者等権利者が登記されています
建築基準法では建物等新築する場合は建蔽率容積率等の確認が必要ですが実態と異なる場合が多々あるようです
この場合の担保はその時の時価で評価されますので何ら支障はないと思います

岩間誠治 · Answer

登記による面積の測定基準と、建築基準法による面積の測定基準は異なりますので問題ありません。
１m以上の庇のある範囲は建築面積に算入されてきたりと、屋外でも面積算入されてきます。

mofl · Answer

必ず必要なのは、確認済証とセットで検査済証があること。
もちろん原本。
かつ、済証の交付以降に増築工事をしていなければ大丈夫(と思いたい)。

建築基準法では建築面積の計算に一定のルールがあります。
算入しなくても良い場合があります。

ただし、登記の内容と確認申請(検査済証とのセット)の両方を見ないと合法だとは断定できない。
で、仲介者はいますよね？
宅建主任が重要事項説明をしますよね？
なら、建築基準法その他に違反は無いと言わせて担保を取ること。
取りあえずは手っ取り早いし。

ブドウが丘 · Answer

都市地域においてはよくあることで建築確認申請書が合法であれば以後売買等で問題ないようです

kurobob · Answer

実測が必要でしょうね。
どっちが正しいのか調べなきゃ始まりません。

mapascal · Answer

御参考まで。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1096086295

登記の面積が建築確認の面積が小さく、建蔽率容積率違反になりますか？

３㎡程度の差であれば切り売りは無いですね。

土地の面積が少ないのですね。

＞登記を確認してみますと、「錯誤 国土調査による成果」として、面積が訂正されています。

＞土地の場合も、不動産登記法と建築基準法で、面積の測定基準が異なるのでしょうか？

補足

登記による面積の測定基準と、建築基準法による面積の測定基準は異なりますので問題ありません。

必ず必要なのは、確認済証とセットで検査済証があること。

都市地域においてはよくあることで建築確認申請書が合法であれば以後売買等で問題ないようです

実測が必要でしょうね。

御参考まで。

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＞登記を確認してみますと、「錯誤　国土調査による成果」として、面積が訂正されています。