認知症の母の家の土地の大家に(家は母の家)又貸しは認めないと言われたら、貸せないのでしょうか？

Question

一人暮しをしていた認知症の母の徘徊が激しくなり、施設に申し込みしていますが特養にはまだ入れずグループホームには断わられていて、現在老人保険施設を転々しています。
子供は私一人で家族と実家から離れて生活しています。
母の家は50年位前から借りた土地に父が家を建てて、父が他界してから母が地代を銀行引き落としで払って来ました。登記簿は調べていませんが、家の固定資産税は母が払って来ました。先日大家から母が住まなくなったのだから土地を更地にして返して欲しいと言われたのですが、現在未だ住所を保険施設には移せないし県内の施設に空きが無く県外の施設に母の現住所で認定して貰った介護保険や介護認定を受けて入所している為、とりあえず大家さんは特養に入るまでは待つと言ってくれました。
今後特養に入る事が出来た場合、私が母の家を売ったり出来るのでしょうか？
母は成人後見人が必要なレベルですが(自分では判断出来ない)私は遠方に住んでいる為後見人になれず、親類は尻込みしています。お金も余り無いので司法書士さんにも頼むのは躊躇っています。
家は古いですが、トイレお風呂、台所などはリフォーム済みでちょっと手を入れて直せば住めると思っています。更地にして返す以外無いのでしょうか？
アドバイスよろしくお願い致します。

agboy2 · Accepted Answer

地代の支払いのある土地の賃貸借契約は成立しているという前提で回答します。（地代の額が固定資産税額に比べて同じ水準の場合には賃貸借では無く使用貸借と見なされる可能性があると言うことです）

建物について登記名義人がお父様のままであったとしても、それを以て借地の対抗要件を欠くと言う事はアリマセンが、可能であればお母様の名義にしておいた方が良いでしょう。お母様は、相続により地主とお父様との間で結ばれた土地の賃貸借契約の借主の地位を継承していますから、この承継を認めないと言う事は地主でも不可能です。また、契約書の書き換えもしておいた方が良いのですが、絶対条件ではアリマセン。

又貸し禁止は、『借家契約』であれば有効な特約なのですが、建物の所有者が建物を第三者に賃貸等をすることを禁止する特約は無効になるでしょう。それほど『所有権』の権利は強いモノなのです。
なので、建物を貸し出すことについては特段地主の承諾を得る必要は無く、第三者に売却する場合には土地の賃貸借契約の借主変更の承諾を得る必要があります。質問文では、第三者に売却するのは地主が難色を示しているようですが、その場合は地主への建物買取請求や、裁判所の許可を求める訴訟の方法があります。地主としては更地にして返還してもらいたい意向があるようですが、そうはうまく行かないでしょうね。

誰も住む人がいなくなり、リフォームするにも金がかかる。売却するにもあまり良い金額では売れそうもない。解体すると結構な金額が掛かる。仕方なく地代だけ支払い続けるという事例も多いと思います。
私の実家も借地で母親が一人で住んでいますが、将来この家をどうするか考える事はアリマス。何といっても生まれ育った家なので愛着はあるのですが、今の家もあるので、残す方向で考えると結構な出費が必要になります。

xxi-chanxx · Answer

借地に建てられたら家は地主の許可がなければ売買できません。
建て替えもリフォームもすべて地主に承諾料を支払って許可をもらわないと行えません。
地主が返却を求めている以上、不可能と考えるのが妥当です。

ただし、借地権は借地契約期間が満了する日を待って建物買取請求権を行使できるため、地主に買い取って貰う事ができますから、更地にする費用を出さずに済むケースもあります。
https://www.sokochi.com/expert/entry/000292.html

enmatyo · Answer

借地権はあるので大家に買い取ってと請求すればどうでしょう。不動産屋で相談すればタダでしょう。

lv4u · Answer

＞＞今後特養に入る事が出来た場合、私が母の家を売ったり出来るのでしょうか？

地主さんの許可が必要です。OKが出るとしても、それなりの大金を要求されるはずです。
売却でなく、誰かに賃貸住宅として貸し出すのであれば、地主さんの許可は不要です。

また、母親が亡くなった場合、借地権は「相続」できます。
地主さんへの許可とかなにがしかのお金の支払は、この場合不要です。
でも、相続でない形となれば、地主さんの許可が必要です。

だから、更地にして返す以外の方法はあります。

area_99 · Answer

家屋の資産価値はおよそ20年経つとゼロです。

つまり１円にもなりません。
普通の不動産の場合、近隣の土地の地価が資産価値となるだけなので、借地権付き住宅の転売は事実上不可能です。

最近の法律では、借地権の相続権とかできましたけど、昔の改正前の古い借地権では遺族の相続はできず、新たな名義人との借地契約が必要でした。
※家屋の相続は可能です。

なので家屋の借地権が存在したままなら、当然家屋を他人に貸し出しても平気なものなのですが、新しい借地件契約によらなければ、やはり地主の主張が正しいように思います。

更地にするには。家屋の解体費用も含めて、最低200万円程度は掛かります。

lv4u · Answer

No.3です。

私の近くにも、No.5さんが回答されているような状況の家があります。

借地に建てた一戸建てですが、いろんな事情があったのでしょうけど、それまでは、月に４，５日は使っていた方がほとんど使わなくなりました。（本宅は別にあるみたいでした）
そのため、玄関ドアをびっしりと植物のつるが覆ってしまうような状況になったりしましたし、外壁は傾いているのを内部からロープで引っ張っているような状態です。

リフォームしても、現在のように、あまり使わない状態では意味ないと思えますし、そこそこの金が必要でしょう。
解体して更地で返却すれば、百万以上の費用がかかりますので、これも嫌なんでしょうね。
又貸ししたくとも、今の状態では借り手は居ないでしょうね。
（近くには、新築アパートが２棟できましたが、しばらく経ってはいるけど、誰も入居者がいません。２３区内なのに）

それで、使わないけど、毎月地代を払われているようです。

ひよこぴよぴよ · Answer

借地上の建物は地主の建物では有りません。つまり借地上の建物を転貸する事は、建物を使用収益する者の自由となります。民法612条の地主の承諾は、借地権の譲渡転貸です。但し特約が有れば地主の承諾は必要です。その場合でも裁判所の許可を得られます。又、将来建物を取り壊し更地にして返すとなると解体費用の問題も出てきます。
借地借家法13条
建物買取請求権   
を行使して地主に買取請求を求める事が出来ます。
この規定は借地又は借家人の保護規定ですから地主には買取の義務があり、特約排除は出来ません。かなり強力な規定です。現実的には買取の代わりに解体費用を地主が負担という事例が一般的でしょうか。

認知症の母の家の土地の大家に(家は母の家)又貸しは認めないと言われたら、貸せないのでしょうか？

借地に建てられたら家は地主の許可がなければ売買できません。

借地権はあるので大家に買い取ってと請求すればどうでしょう。

＞＞今後特養に入る事が出来た場合、私が母の家を売ったり出来るのでしょうか？

家屋の資産価値はおよそ20年経つとゼロです。

地代の支払いのある土地の賃貸借契約は成立しているという前提で回答します。

No.3です。

借地上の建物は地主の建物では有りません。

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