建築確認申請について教えて下さい.
代理者と設計者が異なる業者でもOKでしょうか?
また,お金を出さない人を建築主としてもOKですか?
こんな法の条文を見るといいよ!とか,
インターネットのこのページ見るといいよ!など,
なんでもいいので教えて下さい.
今回,うちの会社の工事に伴い,A社の施設を移転することになったのですが,
お金はうちの会社が出して,確認申請やら,もろもろの役所折衝もうちの会社
がやることになりそうです,しかし,建築主は,A社.
代理者をうちの会社にして,設計者・工事監理者をうちの会社で取り引きのある
B社にする予定です.
建築確認申請と,建築主,設計者,工事監理者の間でかわす,契約関係について
も調べてます.
よろしくお願いします.

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A 回答 (2件)

え~ひとつづつ整理していきましょう。



 >建築基準法第二条の用語の定義では,建築主とは,工事の請負契約の注文者と あり,建設業法第十九条では請負金額を記載した書面が必要とあります.
  建築確認申請は建築基準法に基づき行われる行為であるので,建築主はお金を 払わない人はなれないのではないでしょうか? (一つめ)

 建築主について、建築基準法第2条第16号に記載の通りですが、建築確認申請に添付する書類や図面等において建築主の定義を確かめるためのものは含まれておらず、そのためにそのことについて審査が行われていないのが実情です。
 正しく法文を解釈すれば定義どおり行われることが当然ですが、確認申請をする上では建築主(お金を出す人と出さない人)が仮に異なったとしても上記を理由に確認済証が正規に発行されています。
 つまり、確認申請だけなら現実は可能という意味だったんです。(審査をしないからお金を出す人のことなんて関係ない…ということなんです。これも一つの手でしょ。)

 >建築主イコール登記者でないといけないのでしょうか?(二つめ)

 建物登記をする上で必要な書類の中に確認済証が含まれています。法務局では、所有権証明書として確認済証を参考にしています。そこに建築主が書いてあるからもし、建築主が違ってくるとおかしいことになっちゃうでしょ。少なくとも当県の管轄ではそのように取り扱っています。他の都道府県ではどうか分かりませんが…。

 >確認済後の名義変更では,お金を払っていない人が建築主になってしまうの  で,検査済証を頂いてからの名義変更がいいのでしょうか?(三つめ)

 名義変更で建築主が変わった場合のことについて建築基準法(施行令、規則等)に明確な記載が無いことからこれらを運用するに当たり必要な事項を都道府県(もしくは市や区等)の条例(建築基準法第40条等)や規則で定めています。
 ちなみに当県において、細則での取扱いなので名義変更をする場合『当該工事を完了する前』というのが条件ですから工事が完了して完了検査を受けて検査済証を発行したあとだと、名義変更を仮に出したとしても受付が出来ないようです。
 と、いうことで管轄の特定行政庁(建築主事)に一度このことについて聞いてみてください。当県だと出来ないようですが、もしかして他の都道府県だと可能かもしれません。

 以上です。一つめと三つめは、建築基準法でしょうけど二つめは、建築基準法と違うような気がしますね。
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>代理者と設計者が異なる業者でもOKでしょうか?



OKです。どこでもしていることです。

>お金を出さない人を建築主としてもOKですか?

建築確認申請上、問題なしです。もともと建築確認申請をする上でお金を出す人のことなんて関係ないから。

ご質問の内容だと別に問題なさそうですが、もし住宅金融公庫で融資とかを考えるならお金を出す人が確認申請上の建築主になる必要があると思います。じゃないとたぶん、住宅金融公庫の審査がとおらないんじゃないかな…。確認申請が連名なら可ですが。
それから、建物の登記をする際の所有者は普通、確認済証の建築主(建築確認申請上の建築主)じゃないですか?登記しなきゃ関係ないですけどね。
あと、税務署に関しては、たぶんあなたの会社がお金を出した、ということで手続きすれば大丈夫でしょう。

ただ、別にそんな細工をしなくてもいいのに…、と私は思います。普通がいいですよ、普通が。ちなみに確認済後でも名義変更届さえすれば建築確認申請の建築主も変更できるしね。
参考になりましたでしょうか。

この回答への補足

建築基準法第二条の用語の定義では,建築主とは,工事の請負契約の注文者とあり,
建設業法第十九条では請負金額を記載した書面が必要とあります.
建築確認申請は建築基準法に基づき行われる行為であるので,建築主はお金を払わない
人はなれないのではないでしょうか?
あと,建築主イコール登記者でないといけないのでしょうか?
確認済後の名義変更では,お金を払っていない人が建築主になってしまうので,
検査済証を頂いてからの名義変更がいいのでしょうか?
そもそも,建築関連の法規ではなく,この場合民法とかになるのでしょうか?

補足日時:2001/07/25 09:26
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Q建築条例に抵触 設計と監理 どちらの責任?

設計と監理について

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 設計図通りに建築をしていただきましたが,完成検査で建築条例に抵触してしまいました。
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 設計と監理(工務店)は別にお願いをしています。
 
 建築条例に抵触したわけですが,この場合の責任はどこにあるのでしょうか。
 設計の問題なのか,監理の問題なのか,ご意見をお聞かせください。

Aベストアンサー

今回も参考程度に読んでください。

質問です。
1の場合
 建築申請でOKが出たこととは別のことになるのでしょうか。

回答です。
条例で決められている内容と、確認申請図書に記されている内容によると思います。
的確に表現されていて、それを役所が認めて確認申請をおろしたのであれば再度役所に交渉してOKを出してもらえるでしょう。
調査の段階での調査内容ですが、たぶん測量図はないのだと思います。やむを得ず設計者が測量する場合、測量の機材もないと思いますので、正確な数字が出ないこともあるかもしれません。仮に崖高さ4mを基準としてその他の事を決めているのであれば、4mが基準になっている旨監理者に伝え施工前に正確に測量して再度役所に確認してから着手すべきでしょう。本来は前もって測量会社に依頼して測量して、その測量を元に設計を進めるべきでしょう。測量費を捻出できないのなら、上記のように着手前に役所に確認すべきでしょう。設計者と違い施工会社はある程度の機材があるので、ある程度は測量するのも無料でやってくれると思います。
またフェンスの基礎の扱いがどの様になっていたのかも重要でしょう。

質問です。
2の場合
 専攻の段階での再度確認が必要であったかもしれませんが,設計図って,設計料を払いながらも,失礼な言い方ですが,いい加減?なのでしょうか。誤差の範囲なのでしょうか。

回答です。
上でも書きましたが、設計図のもとになった根拠が大切だと思います。正確でない数字を根拠にせざるをえない場合、次の段階で裏付けをとる必要があるでしょう。
正確な数字を根拠に出来ない場合は、その旨明確にすべきでしょう。測量費をMilk76さんのために節約したのかもしれませんが、そこらへんの事情はわかりません。

設計料について
 別件ですが,3%という設計料は安いのでしょうか。住宅メーカーが設計しも建築するときにかかる設計費用は,自分が実際に支払った額の1/3と言います。高い金額を払ったと思っていたのですが???

回答です。
住宅メーカーは施工費に設計料を含めている事などもあり、比較するのは適当ではないと思います。メーカーによっては設計料を取らないところもあると思いますが?
3パーセントが安いか、どうかの判断は個人差があると思います。一般的な木造住宅では、私は安いと思います。
何億もする豪邸では話も違ってきます。

またMilk76さん以外の、私の過去の回答も参考にしてください。

今回も参考程度に読んでください。

質問です。
1の場合
 建築申請でOKが出たこととは別のことになるのでしょうか。

回答です。
条例で決められている内容と、確認申請図書に記されている内容によると思います。
的確に表現されていて、それを役所が認めて確認申請をおろしたのであれば再度役所に交渉してOKを出してもらえるでしょう。
調査の段階での調査内容ですが、たぶん測量図はないのだと思います。やむを得ず設計者が測量する場合、測量の機材もないと思いますので、正確な数字が出ない...続きを読む

Q建築設計と監理業務を別の会社へお願いするのは良いでしょうか

現在新築一戸建てを計画中です。

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因みに、次へ【監理】業務を考えています。
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アドバイス等ご指導をお願いします。

Aベストアンサー

imagineさん、こんにちは。

∇まず、設計者又は監理者が、施工者として兼ねない事が絶対条件です。

∇設計を依頼しようとされている建築士に、監理業務について どのような考えかをお尋ね下さい。又、imagineさんの不安、希望を率直に相談して下さい。
その上で、設計・監理者の決定の判断をされたら如何でしょうか。

∇http://www.jic-kk.co.jp/ を拝見さして頂きました。私の印象は、主に欠陥住宅を造らない為のもので、基本的な監理内容のようです。
良識ある専業の設計・監理者であれば、当然やってくれる内容です。

∇監理業務は、単に欠陥建築を造らないだけでありません。大変に重要な業務で、設計図書が同じでも監理の如何によっては、建物強度,耐久性,室内環境の性能が異なる場合や建物の印象が違ってきます。
主たる業務内容は、的確に設計図を施工者に伝え、設計図書,契約内容に即した工事がなされているかの確認,承認,そうでない場合の指示や調整等です。
私事で恐縮ですが、工程表,施工図,計画書,報告書,出来高,請求書等々のチェック以外に、現場には最低1~2回/週は必ず出向く事にしています。
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又、施工業者選定についても、建物の出来を左右しかねない大変重要な作業です。

∇諸事情から設計者,監理者が違う事があります。当然それがいけない事ではありません。
しかし、できる事なら設計者,監理者が同じである方が良いと私は思います。
その為に、具体的に建築士に監理内容を尋ねる事が必要だと思います。又、要求も大切だと思います。

∇長々とごめんなさい。
末筆ですが、良い家が造れますようにお祈りいたします。

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Q大規模修繕工事の設計監理委託方式について

築10年の120世帯のマンションです。先月理事になりました。前理事会で大規模修繕工事の劣化診断は管理会社に委託済みになっています。
質問ですが、大規模修繕工事の設計監理委託方式にする場合、劣化診断後からでも大丈夫なのでしょうか?管理会社に劣化診断を委託済みということは設計から工事まで契約済みなのでしょうか?
本やネットでは大規模修繕を計画の段階で設計事務所に依頼するとありますが、どなたかご回答をお願いします

Aベストアンサー

設計事務所への依頼は劣化診断後からでも可能なのですが、問題は劣化診断の内容です。

管理会社が実施する劣化診断と設計事務所が実施する劣化診断では内容や質が異なる場合が多々あります。
大規模修繕工事は、この劣化診断を基に詳細な工事内容を検討しますから、劣化診断によって工事内容が大きく変わります。

従って、そのことを理解した上で管理会社の劣化診断を使用してほしいと依頼することはできます。
ただし、管理会社の劣化診断が妥当であるかどうかを確認するという作業が入ってくる設計事務所もあります。
このあたりは、設計事務所選定にあたって相見積となるでしょうから明らかになると思いますが。

因みに、「劣化診断は管理会社に委託済み」とのことですが、実施してしまったのでしょうか。
まだでしたらキャンセルして、劣化診断から設計事務所に依頼した方が良いです。
すべての責任を設計事務所が負うことになりますから。

また、設計事務所に依頼するのであれば、今回の大規模修繕工事についてだけではなくて、「長期修繕計画の見直し」も依頼した方が良いでしょう。
今回の状況を踏まえた計画になるはずです。

なお、管理会社に劣化診断を依頼したとしても、その後の大規模修繕工事そのものまで依頼したことにはなりません。
ご安心ください。

もうひとつ。
管理会社との管理委託契約書を確認してください。
業務内容に劣化診断が含まれている場合があります。
この場合は、管理会社に劣化診断料金を別途支払う必要はなくなります。

大規模修繕工事は長期間に渡りますし、初めての工事ですから、役員の方々も大変でしょうが、手順を理解すれば次回からは、管理組合として楽になります。
がんばってください。

設計事務所への依頼は劣化診断後からでも可能なのですが、問題は劣化診断の内容です。

管理会社が実施する劣化診断と設計事務所が実施する劣化診断では内容や質が異なる場合が多々あります。
大規模修繕工事は、この劣化診断を基に詳細な工事内容を検討しますから、劣化診断によって工事内容が大きく変わります。

従って、そのことを理解した上で管理会社の劣化診断を使用してほしいと依頼することはできます。
ただし、管理会社の劣化診断が妥当であるかどうかを確認するという作業が入ってくる設計事務所もあ...続きを読む

Q建築確認申請書の申請建築者はどうしたら??

家を新築するにあたって,建物の名義を共有名義にするつもりです。
建築確認申請書は,主人の名前のみで申請者・建築主としてすでに申請しました。
ですが,確認申請書の中で,他の所を変更申請し直す為に,ついでに申請者(建築主)も共有名義にし直したほうが良いのか,それともこのままで良いのか相談です。
後々,家が完成したときの登記などで何か不都合なことがあるのでしょうか。
月曜日には,返事しなくてはなりません。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

登記の手続き上はまったく問題はありません。
確認申請の申請者と建物の所有者が一致しない場合の登記では、担当の司法書士が上申書を作成してくれますのでその際印鑑証明が求められます。
はじめに、二人の申請にされておいた方がよかったのですが、書類が一枚増えるだけで、税制上も含め何の問題もありませんよ。

Q建築確認申請とは???

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以前、新聞の広告(チラシ)にロフト付きのミニハウスが
載っていたのを思いだしました。
ただ、そのミニハウス(6畳+ロフト)では少々狭いので、
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建築物を建てる際、「延べ床面積が10m2を超えた仕様の建築物」については(建築確認申請)が必要となってきます。その他に幾つか考慮するべき点もあります。」

というお返事をいただきました。
「建築確認申請」という言葉はきいたことがあるのですが、実際どういう手続きなのか、手数料はどの程度払うのか全くわかりません。

ちなみに建ぺい率などは問題ないとのことです。

建築確認申請のことについて、わかりやすく教えていただけないでしょうか?よろしくお願いします。

Aベストアンサー

補足ですが、
離れの場合、担当者によっては認めてくれる場合もあります。その場合は敷地的には増築になります。
又、渡り廊下を付けて役所に認めてもらったこともあるので諦めるのは早いと思います。(私は認めてもらえる可能性はあると思います)

ご自分で役所に相談に行っても良いし、業者に確認してもらっても良いでしょう。
役所の建築審査課(役所によって呼び方が色々あります)に取りあえず電話で聞くか、出来れば直接行って、敷地や既存の建物、増築部分の説明をすれば相談に乗ってくれます。住民には役所は親切です。
午前中に行くのが良いです。(午後は検査で出払っている場合がありますので)

なお、地域によっては最近は、役所でなく、民間の審査機関が確認申請を処理していますので、取りあえず電話で確認してください。


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