賃貸マンションで自分達の退去後に大幅なリフォームが予想される場合の原状回復義務について

Question

20年近く住んでいる3LDKの賃貸マンションから近々引っ越すことを考えています。

このマンションは、10年くらい前からだと思いますが、同じ3LDKの部屋に住んでいた方が引っ越された場合は、決まって2LDKにリフォームされて新規入居者募集が行われてきました。リビングに隣接する2つの和室のうち1つの壁をぶち抜いてリビングとつなげて大きなフローリングのリビングにする形で2LDKにしているのです。ですので、私たちが退去した後もほぼ間違いなく2LDKにリフォームされて入居者募集が始まると思うのですが、そこで疑問が湧いてきました。

私たちの賃貸契約書の原状回復義務の箇所には「畳・襖の張り替え費用は賃借人の負担」となっているのですが、和室の1つをつぶしてリビングにするのであれば原状に回復させるわけではない、つまりその和室の畳と襖の張り替え費用は発生しないことになりますが、それでも賃貸契約書にあるとおり畳と襖の費用は和室2部屋分を敷金から差し引かれてしまうのでしょうか？　それとも「リフォームして和室の1つをつぶすんでしょ。だったら畳と襖の費用は1部屋分を払うだけでいいはずですよね」という主張を通すことが可能でしょうか？

不動産や賃貸物件に詳しい方、これに近い経験のある方からアドバイスをいただければ幸いです。参考になるリンクを教えていただけるだけでもありがたいです。宜しくお願いします。

suzuki0013 · Accepted Answer

これは質問者がどれくらいの覚悟を持って交渉するかにもよるよ。
具体的に言えば裁判までやる気があるかどうか。

質問者の主張は、「法律上の原因がなく不当利益にあたる」ということ。
これは裁判でも実際に争われており、個別の結果に差はあるものの、借主に有利な内容になることが多いようだ。
分かりやすく具体的に言えば、取り壊し予定の建物の例。
どうせ壊すのに原状回復費用を払うのが「法律上の原因がなく不当利益にあたる」とされている。
本件の場合もこれと近似案件となるだろう。

その一方で、本件の修繕義務が損賠賠償である場合。
汚損破損など張替えの『必要がある』場合には、それは損害賠償という要素を含む。
20年住んでいれば汚損破損くらいはあるのが普通だろうし、国交省のガイドラインでも畳や襖葉消耗品につき汚損破損の場合は全額借主負担となっている。
原状回復義務とは性質が異なる部分もあるが、もしも原状回復義務としても、賠償責任だとしても、汚損破損では借主の負担を否定する根拠は存在しない。
こういった損害賠償の支払いを受けた貸主側が、その賠償金をなにに使うかは貸主側の専権事項。
仮に貸主が張替えに使わなかったとしても、だからといって借主側の賠償責任が免責されることはない。

これらの内容はどちらにも一定の言い分があるため、話し合いで解決しなければ、裁判をもって判断される性質のもの。
しかも、借主が実際に修繕費を支払った後、貸主が張替えをせずに工事を行った場合に、訴訟を提起できる。
つまり、結局は支払うことになり、支払った費用を返してもらうために弁護士費用や裁判費用をかけて争わなければならない可能性がある。
得られる利益に対して時間と労力と費用を考えるとチョットね・・・というところ。

とまあ、これらが法的なベースとなって、貸主側と交渉を行うわけだ。
単に自分の主張を通すだけではなくて、相手の主張にもしっかり反論できるだけの理論武装が必要。
さらに、けんか腰にならないようにするのが実は重要。
質問文には「リフォームして（中略）払うだけでいいはずですよね」と一方的と見受けられる主張があるが、これをやったら相手が強硬になるし、裁判時の裁判官の心証に影響してくる恐れもある。
20年も住んでいたという大家と店子という関係もあるので、リフォームするはずの１部屋の張替えの負担は"義務がない ”などと強く言うよりも、"その分ちょっと安くして"と『交渉』をするといいと思うよ。
ちょっと裁判例などを知っている大家なら強くは出てこないはずなので、リフォームされる１室の張替え費用を本来の半分くらいに減らすなど折衷案を出してくるはず。

ぐっどらっくｂ

suzuki0013 · Answer

#5　再回答

＞こちらが下手（したて）に出ても効果があるかどうか・・・。

この辺は交渉術の話になってくるので本件質問とはいささか異なってくるけれど。
下手に出るというよりも、礼儀を保って交渉するということ。

初手でいきなり強気策というのも有効な場合がある。
でもこの辺はジャンケンのようなもので、どれが一番強いというのはないよ。
どれを出すのかは自分と相手と状況次第のいわばケースバイケース。
そして、一般人の場合、強気で出した初手をさばかれてしまった場合には次の手が打てなくなることが多いからねぇ。。。
この辺をケアできればジャンケンのどれを出すのでも構わない。

＞退去時には「敷金から取れるものは全部取ってやろう」という姿勢で来るような気がして怖いのですが・・・。

合法的に差し引けるものがあるなら全て清算するのは当然。
相手は賃貸経営、つまり商売だからね。
逆に、質問者（借主）側が、自分で約束したはずの契約書の通りの負担ではなく、裁判例等に基づく範囲の負担に減じろと要求してくる方が怖い。
・・・などと、まあ、お互い疑心暗鬼に怖がるのもナンセンスなので（笑）
"甲乙誠意を持って協議する"という日本式の契約書の結びの条項の通りにすればいいと思うよ。

gookaiin · Answer

＞畳と襖の費用は1部屋分を払うだけでいいはずですよね」という主張を通すことが可能でしょうか？

この主張をする根拠は次の通りだよね。

＞リフォームして和室の1つをつぶす
＞私たちが退去した後もほぼ間違いなく2LDKにリフォームされて入居者募集が始まると思う

大家が否定したらどうするの？？
あんたの主張は、　大家がこれからとるだろうと思う行動　　を根拠にしている。

退去費用を減額したい気持ちは理解できるが、話の進め方が間違っている。

「あんた（大家）は、　俺（質問者）が退去後にこの部屋をリフォームするはずだから、畳と襖の張り替え費用は払う必要ねーだろ」と言ったらもめるだけだよ。

言い方としては・・・

２０年快適に住まわせていただきありがとうございました。
必要な退去費用については当然お支払いたします。
すみません。あまりお金がありません。
申し訳ありませんが、退去にかかる費用については出来る限り減額してください。
（20年も住んでいたんですよ。←ここ。強調）
他の部屋を見ると、リフォームされていますよね。
この部屋のリフォームすると思うんですが、和室が無くなるなら畳と襖の費用は負けたもらえませんか？？
（だって20年も住んでいたんですよ。入居者が変われば必要な部屋の手直し費用が20年間不要だったんですよ。このくらい配慮していただけてもいいじゃないですか？？　　いやいや、もっと配慮して減額していただけないでしょうか・・・）

まぁ、とりあえずは下手でお願いベースの申し入れでしょ。

xxi-chanxx · Answer

可能かどうかは大家次第です。
何も言わないのではなく、言ってみてください。

少なくとも原状回復はガイドラインに沿うならば、故意や過失、善管注意義務違反に対する弁済ですから、リフォームとは切り離して考えてもおかしくはありません。

ashitahatennki · Answer

質問の話は貴殿の契約に無関係です。

merciusako · Answer

原則は契約書に記載の通りです。

お願いとして言ってみることは可能ですが、それを聞き入れる義務はありません。

賃貸マンションで自分達の退去後に大幅なリフォームが予想される場合の原状回復義務について

これは質問者がどれくらいの覚悟を持って交渉するかにもよるよ。

#5 再回答

＞畳と襖の費用は1部屋分を払うだけでいいはずですよね」という主張を通すことが可能でしょうか？

可能かどうかは大家次第です。

質問の話は貴殿の契約に無関係です。

原則は契約書に記載の通りです。

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