通常、不動産屋さんに行けば、「売っている」物件が手に入ります。

しかし、基本的に、不動産は「誰かのもの」なので、普通の商品とは違います。誰かから買い取る時に、どのような手続きが必要で、また、売るまでの期間は、誰が所有権をもっているのでしょうか。また、所有者の無い不動産というのもあるのでしょうか。

また、不動産売買の現場について、わかりやすい著作物などありましたら、教えてください。

よろしくお願い致します。

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A 回答 (2件)

 遺産相続のときに、土地の所有権移転を経験しました。


 「不動産」は、法務局で「所有権」の「登記」をすることで、誰かの所有になります。だれのものでもない不動産は、ありません(個人・会社・官公庁・国など、所有者は、います)。
 その土地を売るときは、売る側と買う側が売買契約書を結びます。通常、同時に所有権の移転登記の手続きを行います。不動産の登記簿謄本と、住民票や印鑑証明書などをつけます。
 本屋へ行けば、不動産の売買関係の本は出ています。直接、本屋へ行って、見ることをおすすめします。
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この回答へのお礼

早速の御回答、ありがとうございます。

maisonfloraさんは、御自分で移転手続きをされたのでしょうか。とすると、不動産屋さんを通さなくても売買出来る場合があるのかな。

所有者が必ずいるのは、当たり前でしたね(;´_`;)
例えば、倒産した会社の資産の売却とか、差し押さえになった資産の売却とかってどうしてるのかな、と思ったもので。

本買って読んでみます。ありがとうございました。

お礼日時:2001/07/29 18:31

不動産も売りたいという人と買いたい人の合意により、売買が成立します。

不動産屋も、原則としてこれらの人を仲介するだけです。不動産の売買には、個別に権利が複雑で、新たに買う人も資金の手配を手伝うにも法律などの知識が必要なので不動産屋は特別の資格(宅地建物取引主任者)が必要です。不動産の取得を第三者に主張するためには登記が必要です。このため、登記と代金の支払いは同時にするのが普通です。
 これらは、当事者の任意な売買ですが差し押さえられた物件や国の物件を売る場合には、公開で競争入札制度により買主を決定します。一般的な仲介の流れは下の業者のHPのとおりです。
 

参考URL:http://ootatakuken.com/fudousantyuukaigyoumu.html
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
宅地建物取引主任者の資格があって、不動産の売買が出来るのですか。
また、いろいろ調べたいと思います。

お礼日時:2001/07/30 07:48

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  AはBから賃料を受け取る。BはAから賃料を受け取る。
2.Aが所有する不動産をBに貸して、BはCに転貸する。CはAに転貸する。
  AはBから賃料を受け取る。BはCから賃料を受け取る。CはAから賃料を受け取る。

ケース1、2とも、または、ケース2のみで
AがBから受け取る賃料は、不動産所得とすることができますか?
(減価償却費、固都税を経費として他の所得と損益通算することが目的)

Aベストアンサー

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Aベストアンサー

不動産賃貸契約書を作成することが重要です。
事務所を他人から借りるなどは、法人業務上、特別な行為ではないので、取締役会での承認などは不要でしょう。
ただし、社会通念上妥当な金額をはるかに超えた額だと、不動産賃料と名を借りた報酬の支払とみなされる余地があります。
一般的にはよそには10万で貸すのを、代表者なら3万円で貸すというように「安値」になります。
別に無料でも構いません。個人から法人への贈与は贈与税がかかりません。
特別な利益供与をすると「債務免除益」が発生しますが、代表者が所有する不動産を法人に提供してる程度なら、債務免除益を法人税申告書で加算する必要もないでしょう。

税務調査官は「法人と個人の区別がついてるかどうか」を重要ポイントとして調べます。
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会社で購入したものを、社長が家に持っていて使ってるとなると「認定賞与」になるということです。

全く赤の他人だったら、どう処理するか?を考えて、それと同様な処理を「法人と代表者」にすれば、問題は発生しにくいです。

不動産賃貸契約書を作成することが重要です。
事務所を他人から借りるなどは、法人業務上、特別な行為ではないので、取締役会での承認などは不要でしょう。
ただし、社会通念上妥当な金額をはるかに超えた額だと、不動産賃料と名を借りた報酬の支払とみなされる余地があります。
一般的にはよそには10万で貸すのを、代表者なら3万円で貸すというように「安値」になります。
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Q在庫と利益の関係についてです。通常、仕入増がそのまま在庫増になっても売

在庫と利益の関係についてです。通常、仕入増がそのまま在庫増になっても売上原価は変わらず、粗利益にも影響を与えないと思います。製造業の場合、製造原価増=在庫増が見た目の荒利益増につながるというケース紹介されますが、よく理解できません。製造原価と棚卸在庫の単価が違うのでしょうか?どなたかお手数ですがご教示くださいますと助かります。

Aベストアンサー

全部原価計算によるマジックです。


小売業の場合、減価償却費や人件費は販管費に含まれます。
しかし製造業の場合、製造装置の購入費用は製品を製造するために必要な費用ですから、製造装置の減価償却費は製造原価に含まれます。また従業員の給与も、製品を製造するために要した費用なので製造原価に含まれます。工場の光熱費も製造原価ですし、工場に常駐し、自分では直接は製造しないけれども工場全体の管理をしている工場長の給与も製造原価になります。

そして売上から製造原価を引いたものが粗利になります。

さて、工場で製品A、製品B、製品Cの3種類の製品を同じ工作機械で作っていました。
この場合の製造原価を計算しようとした場合、工作機械の減価償却費は製品Aの製造原価でしょうか?それとも製品B?それとも製品Cの製造原価としますか?

この場合の原価の考え方には直接原価計算と全部原価計算の2種類があります。

直接原価計算というのは、その製品の製造に直接的にかかわる費用のみを直原価として認識する考え方です。つまり、製品Aの製造原価は、製品Aに使った原材料の費用と従業員給与のうち、製品Aの製造にかかわった時間を時給換算で計算したものの合計つまり直接変動費のみの合計とするものです。製品B、製品Cについても直接変動費のみをそれぞれの原価とし、それ以外の減価償却費などの固定費は、「期間原価」つまり直接費とは別の1年間の原価とし、それらの合計を今期の会社の製造原価とする考え方です。
この方法は1年間の工場全体の製造原価はわかりますが、製品Aなどのここの製品の正しい原価がわかりません。原価のうちの直接変動費という一部分しか原価として認識しないからです。

これに対して、固定費などを含めた全部を製造原価として認識しようとするのが全部原価計算です。たとえば、同じ工作機械を使って、製品Aを年間2000個、Bを1500個、Cを500個作ったとします。製品1個を作るのに要する時間が同じだとすると、1年間で工作機械を使った時間はAが全体の2000/4000、Bが1500/4000、Cが500/4000ですから、減価償却費のうち4/8がAの原価、、Bは3/8、Cが1/8と考えるのは合理的な判断と言えるでしょう。このようにして他の固定費も何らかの基準でABCのどれかに割り振る(配賦すると言います)ことで、固定費などを含めた全部の費用を使って原価を計算しようとするのが全部原価計算です。


さて、ここからマジックが始まります。だまされないように良く考えながら読んでくださいね。

前期には上と同じように、製品Aを2000個、Bを1500個、Cを500個作りました。
計算を単純にするために、価格はすべて単価¥5000としましょう。そうすると売り上げは
¥5000×4000個=20百万円です。

製造のための変動費が製品1個当たり¥2000かかるとします。

減価償却費やメンテナンス費工場の管理費などの固定費の合計を800万円とします。
この800万円を生産数量に応じて各製品に配賦しますから、製品1個当たりの固定費は¥2000です。

製品1個当たりの製造原価は
¥2000+¥2000=¥4000
となり、販売価格が¥5000ですから1個当たり粗利は¥1000です。
前期の製品Aの粗利の総額は
¥1000×2000個=2百万円
です。


さて、前期の売れ行きが良かったので、今期は製品Aを3000個作ることにしました。
すると固定費¥800万の配賦の方法が変わります。製品ABCの全部で5000個作りますから、製品Aは6/10、Bは3/10、Cは1/10になります。
製品Aには480万円が配賦されますから、3000個作ると1個当たり固定費は1600円になり、1個当たりの粗利は

¥5000-¥2000-¥1600=¥1400

です。たくさん作ったので製造原価が割安になり、製品1個当たりの粗利が増えた。当然ですね。

ところが、3000個売れると思っていたら、前期と同じ2000個しか売れませんでした。1個当たりの粗利が¥1400ですから、製品Aの粗利は
¥1400×2000個=2.8百万円
になります。
つまり、3000個作って1000個が売れ残って在庫になると、粗利が80万円増えるのです。


この計算は税法上、正しい計算です。たくさん作って売れ残ると、粗利が増えるのです。
でも、だまされてはいませんか?売れ残った在庫は、BS上でいくらと計上されるのでしょう?製造原価は単価¥3600ですから製品Aの在庫は

¥3600×1000個=3.6百万円

です。この計算は適法です。しかしこの原価には今期の固定費が含まれており、それが来期に先送りされることで見かけの利益が増加するのです。

全部原価計算によるマジックです。


小売業の場合、減価償却費や人件費は販管費に含まれます。
しかし製造業の場合、製造装置の購入費用は製品を製造するために必要な費用ですから、製造装置の減価償却費は製造原価に含まれます。また従業員の給与も、製品を製造するために要した費用なので製造原価に含まれます。工場の光熱費も製造原価ですし、工場に常駐し、自分では直接は製造しないけれども工場全体の管理をしている工場長の給与も製造原価になります。

そして売上から製造原価を引いたものが粗利になりま...続きを読む

Q不動産を売ったときの領収書について

このたび会社所有の土地建物を売却して領収書を発行することになったのですが、不動産業者ではないため領収書を発行するにあたって但し書きをどのように書いたらよいか悩んでいます。情報がこれで足りなければ補足しますのでよろしくお願いいたします。

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内装業をしています。
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それとも売上になるのでしょうか?


初めてのケースなのでどうしたらいいのか悩んでいます。
分かる方教えてください。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

売上でOKです。

出荷日:売掛金/売上

入金日:現預金/売掛金

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