土地売買の価格設定の基準になるものを教えて下さい。

不動産会社より当方所有の土地を売ってくれないか？との話があり希望金額を提示してくださいと言われましたが、固定資産税評価額とか路線価とかあるようですが、通常どれを基準にその何％ぐらいを提示すればいいのでしょうか？はなれた場所なのでその土地付近の相場もわかりませんし、困っております。どうかお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/12/14 10:56

１．ご自身で推定する

　既に公示価格を知る方法は他の方のご回答でありますので、その次をお話します。
　公示価格は一つの基準にはなりますが、所有している土地と条件が異なるので簡単には相場はわかりません。
そこで、まず相続税の路線価の方も調べます。この路線価は公示価格×０．８程度の金額になります。
またお支払している固定資産税評価額も指標になります。大体公示価格×０．７程度の金額になります。

ただ公示価格は毎年更新されますが、上記路線価や評価額は３年ごとの更新なので、時間差があることも考慮してください。

その上で更に色々条件により変ってきます。

土地というのは北道路＜西道路＜東道路＜南道路　という傾向があり、特に南東角地は一番人気、南西角地は二番人気となります。

また接道している道路が公道であれば私道より価値が高いです。道路幅が４ｍ無いと価値は低く、４．５ｍ以上あれば価値は高い傾向があります。

２．他の不動産屋に聞く
その地域のほかの不動産屋に何気なく、自分の敷地の地域で土地の購入を検討したいのでいくつか物件情報を送ってもらうようにお願いする。最近ではインターネットで探す方法もありますが、インターネットの物件は割と金額的に高いとか難のある物件であることが多いです。
これにより実際の坪単価がわかるのでご自身の敷地の条件に近い物件から価格を推定する。
駅からの距離により価格が変る様子などが結構わかりやすい場合もあります。

あとは１，２の結果を踏まえて大体の相場観をつかめばよいかと思います。

では。

No.4 回答者： takafun55 回答日時： 2004/12/14 13:13

No.3の方に追加します。

公示価格＝時価×0.95
相続税路線価＝公示価格×0.8
固定資産税評価額＝公示価格×0.7
となっています。

路線価は、名前のとおり、路線に価格が付いていますので、例えば、不整形地であっても整形地としての評価になっています。ちなみに路線価は毎年１月１日の価格を８月ごろ公表しています。

固定資産税評価額は、その土地の個性（角地や不整形など）も考慮されている（はず）ですので、その土地の価格を適正に示しています。確かに固定資産税評価額は３年に一度の評価替えですが、近年土地の下落が続いていますので、下落地点に関しては毎年（１月１日）価格を修正しています。

　以上から考えますと、固定資産税評価額÷0.7÷0.95でその年の１月１日の価格が出ますので、これを根拠とされるのが良いでしょう。但し、売買時が12月ですと12か月分の下落を考慮しなければなりませんから、前年の固定資産税評価額と比較してどの程度下落しているかを見て、月割りで価格を修正すればよいでしょう。
　以上、参考になれば(^.^)/~~~

No.2 回答者： forester24 回答日時： 2004/12/14 08:51

遠方に所有されてらっしゃる土地のようですので近況の

売買相場を足を運んで掴むのは困難ですね。
売り出し金額を決める際に規準となりますのは、売買事例のほかにも
地価公示や路線化なども利用されます。

「地価公示」（土地取引や資産評価をするに当たって、土地の適正な
価格を判断するには客観的な目安）｛国土交通省｝
http://tochi.mlit.go.jp/

「路線価」（土地の税務上の評価額）｛国税庁｝
http://www.rosenka.nta.go.jp/

また実際の売買事例等を調べたい場合はいくつか便利なサイトもありますよ。
「Yahoo!不動産」
http://used.realestate.yahoo.co.jp/realestate/11/

いずれもネット上で調べられますので所有されている土地の付近の相場が
掴めると思います。（便利な世の中になりましたね）
全く将来的に利用を考えられてない土地との事ですので
買いたいという話が持ちかけられているこのタイミングは貴重かも知れません。
あとはおおまかな相場に対してご自身の売却希望額を照らしてみて
お相手の不動産屋さんとご相談されてみるとよろしいかと思います。

No.1 回答者： DolphinIII 回答日時： 2004/12/14 01:11

私論ですが、固定資産税評価額はあまり参考になりません。

通常は基準地価格・公示価格を参考にするほうが良いでしょう。
もっともベストは実際の売買事例を参考にすることですが、文脈から近隣にあまりないという事でしょうか。
土地の広さがどの程度かにもよりますが、仮に一般的な一戸建ての家が一つ建つ程度と仮定した場合、まずは最も近い基準地価格か公示価格の場所と金額をチェックする。そして、その周辺の売買事例を調べる。
そのポイントと売買事例のポイント、そして今回の土地のポイントの利便性をざっと考えて乗除する。
といったところでしょうか。
具体的にどの程度乗除するかについては、多分に「あなたがどれくらい売りたいか」に因って変化してくるでしょう。
とにかく売りたい！のであれば、弱気に乗除してやればいいですし、（例：今回の売りたい土地は最も駅から遠く、地型も悪いので50％評価でいいか・・）別に売りたくないのであれば強気に考えてやっていい（例：あえて言えば今回の売りたい土地は他の参考地より不便と言えなくもないけど、住環境はそれほど違いはないし、地型は悪いと言えば悪いけどうまくデザインしてやれば死地も少ないだろうし９０％評価でいいだろう・・）と思います。
「何％」といった具体的な基準はありません。
あくまでも需要と供給によって成り立っているわけですから。
ましてや売買事例が周辺にないのであれば、適正な価格と言うのはなかなかプロの不動産鑑定士でも判断は難しいでしょう。

ご参考になれば幸いです。

この回答への補足

現在住んでいるのは、関東で話しがある土地は、九州にあるのでまったく利用予定のない土地です。（５０坪）また近隣を調べるにも行くにもそれなり費用がかかるもので。できるだけ高く買ってもらうにこしたことはないので。

補足日時：2004/12/14 01:36