南浦和駅周辺の土地は４クラスに分かれるのですか？

ご質問させて下さい。

先日ネットを検索していた所、南浦和駅周辺の土地相場は４つのクラスに分けられるというロイターの記事を見つけました。
内容を抜粋すると、
『参考になるのが、さいたま市の南浦和駅周辺の相場だ。南北に走る京浜東北線と東西に走る武蔵野線で4地区に分かれ、それぞれの人気度は「S」「A」「B」「E」の4クラスに分かれる。いずれも南浦和駅からは同じ徒歩圏の距離だが、相場では、北西にあるSクラスは坪150万円、南東にあるEクラスは坪70万円と大きな差がある。さらにEクラスは、最近の実売では坪30万円にまで下がっている。価格差の理由は地盤だ。Eクラスの土地は埋め立て地で、直近まで水田か池だった。・・・』
というものです。
ＳとＥの場所はわかったのですが、残るＡ・Ｂはどの位置で、土地にどのような背景があり、どのような土地相場になっているのかが分かりません。
この南浦和の土地に詳しい方お教え下さい。

No.2 ベストアンサー 回答者： PLAZA-K 回答日時： 2011/09/17 21:42

記事を読みました。

記事では、相場の根拠を地盤においているようですので、南西がＡ、北東がＢではないかと推測します。理由は、沼地やそこから流れる水路・河川はたいていこの辺りでは北から南へ流れますので、Ｓの下流域がＡ、Ｅの上流域がＢではないか、ということです。

ただ、この記事が本当にそのとおりかというと、かなり微妙なところもあると思います。南浦和駅ができたのは１９６１年です。京浜東北線の車両基地新設に伴って駅ができました。それまで浦和～蕨間に駅はなく、武蔵野線も当時ありませんでした。ですので四分割すること自体不可能でして、単純に浦和の中心部からの距離で土地相場が決まっていたのではないかと思います。南浦和駅開業後も、浦和の中心部は県庁など中枢機関が集まる文教都市として発展し土地相場も高騰しましたので、（同じ南浦和の駅勢圏なら）単純に浦和の中心部からの距離で人気（土地相場）が決まるのではないかと思います。

南西側についても、旧浦和市に合併される前は六辻町といい、国道１７号（中山道）が町内を走っていたこともあり、南浦和駅ができる前からある程度交通の要衝としての役割を果たしてきました。これに対し北東側は、旧浦和市に合併される前は谷田村といい、主に農村地帯でした。こういう発展の経緯や歴史をふまえずに、単純に四分割したら地盤で相場がわかる、というのもまたかなり微妙ではないかと思います。

記事では、１９７０年代以降の宅地化方法はよろしくないと書かれていました。駅の開業が比較的新しい南浦和では、１９６０年代のようすはまだこんな感じ

http://yamada.sailog.jp/photos/urawa/urawa_16.html

でしたので、南浦和地区は全部ダメ（Ｓ地区のみ元々浦和の駅勢圏に近かったので良い）ということになってしまいます。そればかりか、１９７０年代以降に宅地化された街は首都圏だけでも数えきれないほどあるわけで、考え始めるともう住む所はなくなってしまいます。しまいには、「私個人としては、液状化したエリアはお勧めしない」と記事を締めくくっていますがこれでは素人の会話と同じで、本当にアナリストの記事かと疑ってしまいます。

もし、県庁が南浦和駅の南東にあったとしても、記事と同じ根拠にもとづいて同じ土地相場が出せるでしょうか。それを考えれば、答えは自ずとわかるような気がするのですがいかがでしょうか。

この回答へのお礼

詳しい情報ありがとうございます。
確かに一方方向からの意見のみでは正しい姿は見えませんね。
大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/09/23 12:41

No.1 回答者： kanrishi 回答日時： 2011/09/11 16:44

地元の人たちには迷惑千万なお話です。

以下は独断と偏見を憚らない私見です（言わずもがな）。

ＳがベストでＥがワーストという順番なら、Ａは北東部、Ｂは南東部ということになりそうです。これは「住宅地」としてのイメージランキングです。
Ａ地区は東岸町という地区を抱えていることが大きく、「岸町」ブランドは浦和地区では断トツの存在力を持っており（そのためにＳ地区がトップ）、その地名の一部を冠した近隣というイメージの効果は否定できないものがあります。地形も適度に起伏があり、家並みも閑静です。
Ｂ地区は住宅地としては多少見劣りする（閑静さに欠ける）ものの、鉄道二線が交差する駅の真ん前に位置し、総合的な利便性や収益性ではＡをはるかにしのいでいますので、見ようによっては（プロが見れば）ＡとＢの順位が逆転しても不思議ではありません。ただ、ＵＲの団地があったり、もとからの地主が大きな賃貸マンションなどを建ててがっちり抑えていますから売り物がきわめて少なく、業者としては商売になりにくい（業者には評判が良くない）地域のようです。
Ｅ地区は川口や蕨からの延長線上のイメージで評価されているようです。

地元の人からすればロイターの記事は大きなお世話と言えそうですが、その記事のネタを提供した人（当然日本人）の見解は当を得ています（何の参考になるのか知れませんが）。

余談ですが、鳩ヶ谷地区がここと同じような地形（台地と埋立地）の組み合わせになっており、埼玉高速鉄道が開通してこれからの発展が期待されます。穴場ですよ。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ございません。
詳しくお教え頂きありがとうございます。
岸町ブランドというのを初めて知りました。参考になりました。
鳩ヶ谷・・・これから注目します。

確かに住んでおられる方々にしてみれば迷惑な話ですよね。

お礼日時：2011/09/23 12:38