登記簿上では3筆に分かれている連続した土地(合計50坪)を購入し、住宅を新築する計画を進めております。「土地が3筆に分かれていると面倒臭いので、合筆の上、引き渡して欲しい」と仲介の不動産屋にお願いしたのですが、不動産屋は「合筆のメリットは殆ど無い。費用倒れに終わるので止めた方が良い。」と言っております。
 土地が3筆にも分かれていると、登記簿をとるにも手数料が3倍必要ですし、住宅ローンの抵当にも3筆分に抵当権を設定しないといけないなど、いろいろと費用がかさむような気がいたします。
 本当に合筆するメリットは無いのでしょうか? ご存じの方がおられましたらお教え下さい。ちなみに、3筆ともそれぞれ接道しております。

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A 回答 (2件)

不動産屋には合筆のメリットは、ないと思います。


合筆するには分筆と違って基本的に費用は少なくてすみます。しかし、管轄法務局によっては分筆と同じく境界確定を要求される場合もあります。合筆敷地内に国有地の里道なんか入っていた場合には、払い下げ申請からかなり大変な作業が要求されます。もちろん全部、土地家屋調査士がやるのですが、その費用が100万円を越えることもあるのです。
こんなもの不動産屋では合筆できないので、土地家屋調査士に売主から依頼して合筆してもらうように、不動産屋は売主を説得して、売主に合筆してもらってから譲渡の仲介するのは、不動産屋として嫌でしょう。買手として、買った後に調査士に依頼して合筆することはできます。

さて、合筆によって、将来の固定資産税の納付額が少なくてすむ場合がありますし、売買においても、不動産取得税及び登録免許税が少なくてすむ場合があります。合筆によって不動産評価額が増加すれば、逆の場合にもなります。多分固定資産税は面積にもよるのですが、50坪だし、99%安くなると思います。例外はありますけどね。
これは、売主の方も譲渡所得税がかかるので同じことですが、不動産屋にとっては売買の仲介するだけなので、ほとんどメリットはないですねぇ。

土地を合筆するには合筆制限があります。
(1)線で接していること。(2)所有者が同じであること。(共有でもいいです。持分が同じであることが必要です。たとえば、甲地、乙地を合筆する時、甲地はAさん1/3でBさん2/3、乙地もAさん1/3でBさん2/3という風に。持分割合が違えばダメです。)(3)登記簿の乙区に共同抵当(受付番号、担保の目的、原因、日付が同じもの)以外何もついてないこと。(4)地目が同じ事、くらいかな。

合筆できるとして、分譲地で地積測量図が完備されていて、自己申請で合筆するなら、1,000円ですみます。調査士に頼むと4万円~10万円くらい取られるかな。自分の職業があこぎと取られたくないので、弁解しておきますが、自己申請するにしても、かなりめんどうな手続きはあります。申請書つくったりする以外に4~10万円の手数料分の仕事はあります。
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この回答へのお礼

詳しい解説をありがとうございます。
今週末に不動産屋と会う予定ですので、その時に、もう一度確認してみます。

お礼日時:2001/08/09 11:42

合筆した方が、管理しやすいと思います。

固定資産税・・・・3筆に分かれて明細が作成されます。登記関係・・・おっしゃるとおり3件が1件で済みます。
 費用倒れ・・・とはいっても、その費用は抵当権設定の費用を考えると、比較対照にはなりません。又、このような機会でもないと、後での「合筆」はなかなかできないですよね。
 合筆すべきだと思います。
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この場合、この合筆地部分を記入しなくても郵便物は届くものなのでしょうか?
また、合筆地をつけることで届きにくくなる、ということはありますか?

「合筆地」という言葉をはじめてみたので、この住所における役割や必要性を教えていただければ幸いです。

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郵便物等は xx番地 で問題ないでしょう

登記簿の地番に合筆地の記載があるかどうかは不明です(通常の合筆登記では xxx番地y 等で 合筆地とは記載されません)

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登記簿謄本に記載されている抵当権の金額は仮の数字なのでしょうか?

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例一番抵当権 A社 900万 仮登記(貸付)
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ところがA社が実は2000万だったと行った場合
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Q甲地と乙地を合筆します。

甲地と乙地を合筆します。

■甲地と乙地に異なる抵当権が設定されている場合、

抵当権を抹消をした上でなければ合筆できない。
抵当権消滅承諾書の添付した上での合筆はできないんですよね。

■甲地について要役地とする地役権の登記があって、乙地
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地役権消滅承諾書を添付すれば地役権を抹消することができ、
合筆をすることができるんですよね。

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それと、承役地の場合はどうして抹消せずに合筆できてしまう
のでしょうか?
次の所有者のことを考えると、承役地こそ、地役権を
抹消しないとややこしくなりそうに思うのですが・・・

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 まず、基本事項の確認をしてください。

「甲地と乙地に異なる抵当権が設定されている場合、抵当権を抹消をした上でなければ合筆できない。抵当権消滅承諾書の添付した上での合筆はできないんですよね。」

 これは正しいです。

「甲地について要役地とする地役権の登記があって、乙地と合筆する場合地役権消滅承諾書を添付すれば地役権を抹消することができ、合筆をすることができるんですよね。」

 これは間違いです。抵当権、地役権を問わず、消滅承諾書を添付して合筆登記をすることはできません。ただし、甲地が承役地の場合、甲地の地役権を抹消しなくても、合筆登記ができます。(その場合は、地役権図面を添付する。)


>これは土地を分筆をしてから抹消して、合筆にもっていくという流れなのでしょうか。

 次のいずれかの方法によります。問題集に書いてあるのは、IIIの方法でしょう。

I
1分筆登記
2抹消登記(権利の登記)
3合筆登記

II
1分筆登記(消滅承諾書の添付)
2合筆登記

III
1分合筆登記(消滅承諾書の添付)

Q仮登記がのこったままの土地の合筆

順位2で、所有権移転の仮登記とあり原因には売買予約とあります。このまま本登記はなされなかった?ようで、余白なっています。そして順位3で(2の所有者と同じ人のときと違う場合とあり)所有権移転原因が相続とあり、それが相続で所有者が変わっていったあと、某市所有になっています。
仮登記がのこったままの土地何筆かとのこっていない土地何筆かを一緒に合筆できないようですが、仮登記の抹消というのは簡単にできるものなんでしょうか?

Aベストアンサー

合筆登記は権利関係が同一でないとできません。
仮登記の抹消は、仮登記者の同意がなければ不可能です。
他の方法としては訴訟で勝訴判決があれば単独で可能です。

Q合筆について教えてください!

いつもお世話になります。
合筆(+分筆)について教えていただきたく存じます。

分筆登記の予定が合筆登記に途中に変更になったのですが、
土地家屋調査士の請求書は当初の見積もりのままで、
ビルダー経由で問い合わせても「分筆と合筆は同額だから」
とだけ調査士は言ってます。

(1)ネットで少し調べてみても
合筆は測量も不要のようですし一般に料金は分筆ほど
高いものとは思えないのですが、
「分筆と合筆は同額」というのは本当に正しいのでしょうか?

ちなみに通常登記に分筆登記を加えることで30万上乗せされています。
つまり合筆(二つを一つにした)だけで30万請求されています。

(2)それ以前に、我が家では合筆をするメリットがあったのかが
まず怪しいのです。
対応は老いた父が行っていたのではありますが、
調査士に合筆を勧められてしたとのことではありますが、
合筆するだけで30万もするなら頼むはずがなかったと言ってまして、
また調査士の方から料金の説明や見積もりもありませんでした。

父が確認しなかったことに過失はありますが、
調査士法では着手前に料金の説明をしなければならないとの
条項もあるようですし、
かつてのリフォーム詐欺のようなものに思えます。

もともと二筆とも自分の土地で、将来売却の予定もなく相続の
予定もないのに、わざわざ番地を合わせるメリットはあるので
しょうか?
それともやはり必要のない業務提案だったのでしょうか?

なにとぞ、お知恵をかして頂きたく存じます。

いつもお世話になります。
合筆(+分筆)について教えていただきたく存じます。

分筆登記の予定が合筆登記に途中に変更になったのですが、
土地家屋調査士の請求書は当初の見積もりのままで、
ビルダー経由で問い合わせても「分筆と合筆は同額だから」
とだけ調査士は言ってます。

(1)ネットで少し調べてみても
合筆は測量も不要のようですし一般に料金は分筆ほど
高いものとは思えないのですが、
「分筆と合筆は同額」というのは本当に正しいのでしょうか?

ちなみに通常登記に分筆登記を加え...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちわ。
tamatama10さんの投稿のみで推測させていただきます。

(1)分筆登記と合筆登記費用
一般的に土地家屋調査士の費用というのは
(1)調査業務 (2)測量業務 (3)登記申請手続 (4)書類の作成等
に別れています。

上記のうち、報酬額の比率が高いのは(1)と(2)である場合が多く
(3)の登記申請手続自体は、登記内容によってそれほど大差が
生じるわけではありません。

隣接土地所有者との立会いまでは業務が進み、結果的に不調に
終わっているようですので、
分筆登記のための(1)調査業務と(2)測量業務 + (3)合筆登記申請
という形で請求されているのではないでしょうか。

お調べになったとおり合筆登記自体には測量業務は不要です。
ただ、結果的に分筆登記ができなかっただけであり
そこまでの間に調査業務や測量業務はおこなったのだから
その費用は請求します。ということではないかと推測します。

(2)合筆のメリット
これはケースバイケースなのでなんとも言えません。

財産管理上、数筆よりも一筆の方が都合良いとか
抵当権設定などをする場合も一筆だけのほうが数筆よりも
費用も安くすむなど、一般的な合筆のメリットというものはあります。
ただし今回のケースで必ずしも合筆の必要性があったのかは
少々疑問に思わないでもないですが、詳細がわからない以上
なんとも言えないとしか言えません。

あくまでも推測を交えて書かせていただきましたが
いずれにしろ、ここまでお客様に不信感を与えるような仕事の仕方は
プロ以前の問題のような気がします。
納得がいかないようでしたら、お住まいの都道府県の調査士会に
ご相談されたらいかがでしょうか。

最後になりますが、現在調査士には報酬規程というものはなく
あくまでも自由競争です。そして調査士の仕事は成功報酬では
無いということも付け加えさせてください。

こんにちわ。
tamatama10さんの投稿のみで推測させていただきます。

(1)分筆登記と合筆登記費用
一般的に土地家屋調査士の費用というのは
(1)調査業務 (2)測量業務 (3)登記申請手続 (4)書類の作成等
に別れています。

上記のうち、報酬額の比率が高いのは(1)と(2)である場合が多く
(3)の登記申請手続自体は、登記内容によってそれほど大差が
生じるわけではありません。

隣接土地所有者との立会いまでは業務が進み、結果的に不調に
終わっているようですので、
分筆登記のための(1)調査業...続きを読む

Q区分地上権の登記をするときは、当該土地の登記簿の乙の欄に書くことになる

区分地上権の登記をするときは、当該土地の登記簿の乙の欄に書くことになるのでしょうか?

Aベストアンサー

甲区は所有権に関する記述、乙区は所有権以外の権利に関する記述欄となっております。
したがって、地上権は乙区に記述されるべきものです。

Q土地の合筆について

分筆された隣接する2筆以上の土地を購入しようかと思っています。
購入する土地は、3筆に分かれていて、2人が所有しています。
昔のことなので、実際と公募上が入れ替わっているところがあり、一人の所有者からだけ、購入することが難しいので、3筆とも購入しようかと思っています。(出来ればその土地を購入したいので)
2人の所有者にいろいろ事情があり、不動産屋さんは、合筆費用は売主(所有者)が持つと言っているから、このまま購入して、合筆すれば・・と言います。
購入したあと、合筆すると、何かデメリットはあるのでしょうか?
また、合筆の手続きにはどれぐらいの時間(日にち)がかかるのでしょうか?ご存知の方、教えていただけませんか。

Aベストアンサー

こんにちは。

今後とも一団の土地として利用するのでしたら、合筆しておく方がメリットがあります。

メリット

1.所有土地の筆数が3筆より1筆の方が管理しやすい。
2.今後何の登記をするにしても手間も少なく、間違いもおきにくい。
3.3筆間における問題(質問に書かれている内容など)が解消される。

デメリット

1.今現在の3筆に内、1筆のみ(あるいは2筆のみ)の権利を移転したり、設定することはできなくなる。

と言ったところです。合筆が可能(所在・登記簿上の地目・現況の地目・所有者が同一、抵当権があっても同一内容)であれば、合筆をお勧めします。

尚、合筆登記は現地における境界確定があるか否かは関係ありませんし、隣接地所有者の同意や承諾も必要なく、必要書類(印鑑証明書・実印・所有権の登記済証)があれば、すぐに申請できる登記です。申請から1週間程度で合筆登記は完了します。

申請費用はおそらく4~5万円程度です。現地が特に変わることがない登記ですので、合筆しておいた方がいいケースでも、「あえてお金をかけてまでは必要ない」という所有者も多いのですが、先方が負担してくれるなら「しない理由」はちょっと見当たりません。

こんにちは。

今後とも一団の土地として利用するのでしたら、合筆しておく方がメリットがあります。

メリット

1.所有土地の筆数が3筆より1筆の方が管理しやすい。
2.今後何の登記をするにしても手間も少なく、間違いもおきにくい。
3.3筆間における問題(質問に書かれている内容など)が解消される。

デメリット

1.今現在の3筆に内、1筆のみ(あるいは2筆のみ)の権利を移転したり、設定することはできなくなる。

と言ったところです。合筆が可能(所在・登記簿上の地目・現況...続きを読む

Q土地の合筆の表示登記

不動産登記で建物の合体をした場合には、1月以内に合体による建物の表示登記と合体前の建物の表示登記の抹消登記をするみたいですが、土地の合筆の場合には土地の合筆の表示登記の他、従前の土地の表示登記の抹消をする必要はないのでしょうか?

Aベストアンサー

従前の土地の表示登記の抹消は必要ありません。
合筆されて、地番が無くなる土地の方は自動的に閉鎖されます。
地番が残る方の土地に合筆事項が記載されます。

Q土地の合筆について

先週末に土地の契約をした際に、土地が二筆になっていることが分かりました。

土地の北側に細い水路を埋めた部分があり、そこの部分だけ市役所から不動産が買った形になっているのですが(不動産から直接購入する土地になります)
抵当権の関係で合筆できず(水路側の小さい土地は抵当権なし、大きい部分は抵当権が付いており、同状態でない土地は合筆出来ないと説明を受けました)、二筆の状態で契約することになり、引渡しをした後に合筆してください、と言われてしまいました。
なので、司法書士の先生には、二筆分の所有権移転登記を頼むことになってしまいます。
司法書士の先生によっては、二筆分の手数料を取られてしまうかもしれない、と言われました。

しかし、今思えば、抵当権も抹消した状態で引き渡すそうなので、不動産の方で合筆して引渡してくれたらいいのに、と疑問になってきました。

売主の不動産が抵当権を抹消するタイミングって、いつなんでしょう?
私達から現金を受け取ってから抵当権抹消では、引渡す時にはまだ抵当権が付いているから
現金を受け取る前に、不動産の方が銀行のローンを払い終えて、抹消するはずですよね。

不動産はたんに合筆が面倒なだけなのでしょうか。
それか、本当に売却後じゃないと合筆出来ないのでしょうか。

先週末に土地の契約をした際に、土地が二筆になっていることが分かりました。

土地の北側に細い水路を埋めた部分があり、そこの部分だけ市役所から不動産が買った形になっているのですが(不動産から直接購入する土地になります)
抵当権の関係で合筆できず(水路側の小さい土地は抵当権なし、大きい部分は抵当権が付いており、同状態でない土地は合筆出来ないと説明を受けました)、二筆の状態で契約することになり、引渡しをした後に合筆してください、と言われてしまいました。
なので、司法書士の先生には、...続きを読む

Aベストアンサー

>不動産はたんに合筆が面倒なだけなのでしょうか。

そうではなく、抵当権がある筆と、ない筆がある場合は合筆ができまいのです。
抵当権の抹消は、買主から代金をもらわないと抹消できないので、買主に所有権移転登記申請と抵当権抹消登記申請を同時にします。
売主に資力があれば、買主に所有権移転登記する前に抵当権抹消はしますが、そうでないときには、買主が、2つの不動産を取得した後にでないとできないです。

Q土地の合筆登記について

双方共に私名義の土地100番(1000㎡)に隣接する101番(1500㎡)を合筆し、100番(2500㎡)にするのですが、一方の「登記済証」を紛失しました。
登記申請の際、登記済証は手元にある1筆分のみの提出で良いのでしょうか。
幼稚な質問ですが登記業務に精通された方、ご指導をお願いします。

Aベストアンサー

>登記申請の際、登記済証は手元にある1筆分のみの提出で良いのでしょうか。

差し支えありません。

不動産登記令
(登記名義人が登記識別情報を提供しなければならない登記等)
第八条  法第二十二条 の政令で定める登記は、次のとおりとする。ただし、確定判決による登記を除く。
一  所有権の登記がある土地の合筆の登記
以下省略
2  前項の登記のうち次の各号に掲げるものの申請については、当該各号に定める登記識別情報を提供すれば足りる。
一  所有権の登記がある土地の合筆の登記 当該合筆に係る土地のうちいずれか一筆の土地の所有権の登記名義人の登記識別情報
以下省略


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