土地を合筆するメリットについて

　登記簿上では３筆に分かれている連続した土地（合計50坪）を購入し、住宅を新築する計画を進めております。「土地が３筆に分かれていると面倒臭いので、合筆の上、引き渡して欲しい」と仲介の不動産屋にお願いしたのですが、不動産屋は「合筆のメリットは殆ど無い。費用倒れに終わるので止めた方が良い。」と言っております。
　土地が３筆にも分かれていると、登記簿をとるにも手数料が３倍必要ですし、住宅ローンの抵当にも３筆分に抵当権を設定しないといけないなど、いろいろと費用がかさむような気がいたします。
　本当に合筆するメリットは無いのでしょうか？　ご存じの方がおられましたらお教え下さい。ちなみに、３筆ともそれぞれ接道しております。

No.2 ベストアンサー 回答者： sein13_2 回答日時： 2001/08/07 21:59

不動産屋には合筆のメリットは、ないと思います。

合筆するには分筆と違って基本的に費用は少なくてすみます。しかし、管轄法務局によっては分筆と同じく境界確定を要求される場合もあります。合筆敷地内に国有地の里道なんか入っていた場合には、払い下げ申請からかなり大変な作業が要求されます。もちろん全部、土地家屋調査士がやるのですが、その費用が100万円を越えることもあるのです。
こんなもの不動産屋では合筆できないので、土地家屋調査士に売主から依頼して合筆してもらうように、不動産屋は売主を説得して、売主に合筆してもらってから譲渡の仲介するのは、不動産屋として嫌でしょう。買手として、買った後に調査士に依頼して合筆することはできます。

さて、合筆によって、将来の固定資産税の納付額が少なくてすむ場合がありますし、売買においても、不動産取得税及び登録免許税が少なくてすむ場合があります。合筆によって不動産評価額が増加すれば、逆の場合にもなります。多分固定資産税は面積にもよるのですが、50坪だし、99％安くなると思います。例外はありますけどね。
これは、売主の方も譲渡所得税がかかるので同じことですが、不動産屋にとっては売買の仲介するだけなので、ほとんどメリットはないですねぇ。

土地を合筆するには合筆制限があります。
(1)線で接していること。(2)所有者が同じであること。（共有でもいいです。持分が同じであることが必要です。たとえば、甲地、乙地を合筆する時、甲地はＡさん1/3でＢさん2/3、乙地もＡさん1/3でＢさん2/3という風に。持分割合が違えばダメです。）(3)登記簿の乙区に共同抵当（受付番号、担保の目的、原因、日付が同じもの）以外何もついてないこと。(4)地目が同じ事、くらいかな。

合筆できるとして、分譲地で地積測量図が完備されていて、自己申請で合筆するなら、1,000円ですみます。調査士に頼むと4万円～10万円くらい取られるかな。自分の職業があこぎと取られたくないので、弁解しておきますが、自己申請するにしても、かなりめんどうな手続きはあります。申請書つくったりする以外に4～10万円の手数料分の仕事はあります。

この回答へのお礼

詳しい解説をありがとうございます。
今週末に不動産屋と会う予定ですので、その時に、もう一度確認してみます。

お礼日時：2001/08/09 11:42

No.1 回答者： hanbo 回答日時： 2001/08/06 17:23

合筆した方が、管理しやすいと思います。

固定資産税・・・・３筆に分かれて明細が作成されます。登記関係・・・おっしゃるとおり３件が１件で済みます。
　費用倒れ・・・とはいっても、その費用は抵当権設定の費用を考えると、比較対照にはなりません。又、このような機会でもないと、後での「合筆」はなかなかできないですよね。
　合筆すべきだと思います。