マンション管理会社以外の保険代理店を選んだ時のデメリット

マンションの理事長をやっています（輪番制）。もうすぐマンション火災保険が満期になり、新しい火災保険に入る必要があります。現在加入している火災保険はマンション管理会社が保険代理店になっている火災保険です。次の保険候補ですが、私がネット探してきた○新火災海上のほうが、マンション管理会社が保険代理店になっている東○海上火災より安いです。保険内容は同じです。私としては、安い保険のほうを総会決議に上程したいと思います。しかし、理事会の下部組織の修繕専門委員長は、”詳しいことは理事会で説明するが、マンション管理会社が保険代理店になっていないといろいろと不便だから、マンション管理会社が保険代理店になっている火災保険を選ぶべき”とと理事会で主張する予定です（現在、コロナの関係で理事会で集まる前にメールでいろいろ議論を重ねています）。想像するに、保険適用できる修繕をするときに、事故災害からの修理をするときにマンション管理会社が保険代理店になっているほうが、保険請求処理などでマンション管理会社がてきぱきと動いてくれるが、管理組合が直接他の保険代理店と契約すると適切に動けないということを言いたいのだと思います。私は、単に事故災害が起きたとき、管理会社が元請けとなる工事事業者か理事会が探してきた工事事業者の良いほうの条件を選び、そこに工事を依頼して後は単に保険代理店に保険請求するだけだと思います。保険請求書類も保険代理店が適切に書いてくれると思います。つまりマンション管理会社の保険代理店であろうが、他の保険代理店であろうが何も変わらないと思うのです。
それとも、マンション管理会社以外の保険代理店を選んだ時になんらかのデメリットはあるのでしょうか？　よろしくお願いします。

余談ですが、理事会の役員は輪番制ですが、この修繕委員長は”俺は色々詳しいから居たほうが皆のためになる”と言って長いことずっと居座っています。輪番制の役員さんたちはこれまでその声に押され、管理規約違反が繰り返されています。それは何かと云うと、本来あるべき姿は総会の予算決議で決まっている以上の修繕工事を行うには臨時総会決議が必要なのに、この人が”これは必要な工事だ！”と時間的に緊急性がないものに対しても、理事会決議だといってどんどん工事費用が出ていってしまっています。今回私の番が来て、管理規約をきちんと読んで、ネットでいろいろ調べたり、国交省の下部組織のマンション管理センターにもいろいろ聞いて勉強したところ、過去に行ってきたことがいろいろ規約違反であることがわかりました。少なくとも私が理事長の間は、組合員さんが出しているお金が無駄に使われないように頑張りたいと思います。

No.3 ベストアンサー 回答者： maikuro3 回答日時： 2020/06/11 16:19

pomsora5さん　こんにちは

ご質問がありましたので再度書き込みします。

＞保険求償の書類作成（事故の内容など詳細説明）は、
＞管理会社がやってくれましたか？　
＞それとも理事会ですか？

業者より見積もりをもらい、それを管理委託会社に
送付したのみです。
後の求償手続きは管理委託会社にて対応いただきました。

次のマンション保険の更新は、5年後ですよね。
その時に再度見積もりを取られ、比較されたら
良いと思います。
私の住んでいるマンションも来年更新ですが、
保険料を比較して保険会社を決めるつもりです。
新しい保険会社は、現地調査もなく書類審査で求償請求後、
約1カ月で入金されました。

この回答へのお礼

maikuro3さん、さっそくのお返事ありがとうございます。maikuro3さんのところの管理会社は良心的なのですね。
当方の管理会社は、”（しぶしぶ）やりますが、契約事務代行の事務は書類のやり取りに限ります。”と言ってきたので、私は、事務のやり取りは電話のやりとりもあるでしょう。実際、組合が直接第三者と契約しているもの（植栽管理、自動ドア保全、等）でも、管理会社が入出金の電話連絡だとか作業の話しだとか、電話でやりとりしているのに何故保険だけ事務代行の定義は書類に限るのか！と明日言います。

＞次のマンション保険の更新は、5年後ですよね。

今度の更新は今年の9月末です。見積もりはすでに取っており、管理会社が保険代理店になっているほうが私がネットで見つけてきた保険より高いです。

今度の理事会でのバトル（苦笑）は、以下のような、『私（理事長）』 vs 『管理会社大好きおじさん（修繕委員長）』です。

管理会社大好きおじさんの主張①：管理会社に保険代理店も任せておけば、保険会社に求償する際、スムース。結果として組合にとって有利。

私の主張①：同じ会社であっても違う会社であっても、結局、管理会社業務と保険代理店業務の間でのやりとりは発生する。違う保険代理店と火災保険契約をすると、管理会社の業務がおざなりになるというのはフェアではない。保険代理店が同じ会社であってもなくても、管理会社の業務はきちんとやるべき。同じ会社のほうがやり取りがスムースというのは単に管理会社側の利便性の問題。そのために組合が高い保険を買う必要はない。

管理会社大好きおじさんの主張②：支払われる保険金に対し、保険会社との交渉がある。管理会社と保険代理店が一緒ならば、管理会社は詳細を把握しているから組合をおもんばかって保険代理店としても保険会社にハードネゴしてくれる。管理会社が契約事務代行しかやらないのであれば、支払われる金額が少なくなる可能性が高い。

私の主張②：保険会社は規定に則り保険金を支払うだけ。そもそも保険会社との交渉等はない。

②に関してですが、
maikuro3さんのほうで組合が保険代理店を管理会社以外に変更する際、管理会社と保険代理店が一緒でないと、保険会社に対する交渉力が弱まり結果として組合は損をするのではという懸念の声が出ましたか？　あった場合どうこたえられましたか？

お礼日時：2020/06/11 18:48

No.4 回答者： maikuro3 回答日時： 2020/06/11 19:54

pomsora5さん　こんばんは

ご質問に対し、再度

＞保険会社に対する交渉力が弱まり結果として組合は
＞損をするのではという懸念の声が出ましたか？　
＞あった場合どうこたえられましたか？

保険会社の変更時は、保険料を重きに置いていましたから
理事会時でも、総会時でも反対意見はありませんでした。

あった場合と仮定すると、
高い保険料を払い、同程度の補償では何のために
高い保険料を支払ったのか。
交渉力の有り無しは、その交渉する人の誠意の有り無しです。
保険会社の補償については、事務的に進めると考えます。

貴方のご意見に賛同します。
ぜひ！　負けないでください

この回答へのお礼

ありがとうございます！　勇気をもらえました。

お礼日時：2020/06/11 20:38

No.2 回答者： maikuro3 回答日時： 2020/06/10 12:35

pomsora5さん　こんにちは

私の住んでいるマンションも4年前に保険会社を
変更しました。
今まで30年入っていたＳ社が築年数が経ってきたとの
理由で今までの2.5倍以上の保険料が見積もられてきました。
説明もなにもなくです。
これに腹が立ち他の保険会社を探しました。
Ｎ社に決めましたが、Ｎ社よりマンション管理士さんに来ていただき
実施済修繕工事の内容、管理規約、修繕計画を確認してもらいました。
ただ、この安い保険料は3年契約であり、当マンションは今まで通り
5年を希望したので少し割高になりました。
それでもＳ社への更新よりも半分の費用で済みました。
ご心配の代理店の動きの程度ですが、私は管理会社代理店時の
Ｓ社より素早い動きと感じてます。
2年前の台風時の災害でも保険求償の入金が早かったです。
デメリットは全くありませんでした。

この回答へのお礼

maikuro3さん、ご丁寧な経験談感謝いたします。　やはり色々考えて、こう思います。　管理会社であるI社とは、管理委託契約と保険の契約があります。つまりI社（管理会社）とI社（保険代理店）と２つの側面があります。I社（管理会社）が、”自分のところが保険代理店であるほうがいろいろ動きやすい”と主張し、それを聞いた一部の組合員や役員はそう思うかもしれませんが、私は保険代理店が他社になっても、I社（管理会社）の管理サービスのクオリティーが変わってはいけないと思います。というか変えるのは契約違反ですよね。I社（管理会社）の利便性のために、なんで組合が余計なお金を払わなければならないのかというところですよね。お金を余計に払っても、付き合っている管理会社が動きやすいほうが、最終的には管理組合の得になると主張する人もいると思います。そういう人にはこう言いたいと思います。管理会社が保険代理店を兼ねると本当に効率的になりますか？逆に管理会社によっては全く効率性が上がらないところがあるとおもいませんか？管理会社は管理会社が生業で保険のプロではありません。効率的になるかどうかは過去の実績を見て考えるべきと私は主張していきたいと思います。

＞ご心配の代理店の動きの程度ですが、私は管理会社代理店時のＳ社より素早い動きと感じてます。
2年前の台風時の災害でも保険求償の入金が早かったです。デメリットは全くありませんでした。

このコメント思い出しました。昨年10月の台風で水の浸水事故があったが、この保険調査が入ったのが今年の4月の半ば。何故、そんなに時間がかかったのかと担当に聞いたところ”すみません、私の段どりが悪くて”と認めてました。その同じ人が会社にそういえと言われたのでしょう、管理組合に”管理会社が保険代理店を兼ねないとスムーズにいきませんよ”と言います。期待するだけ無駄、お金の無駄遣いだと。



ところで保険求償の書類作成（事故の内容など詳細説明）は、管理会社がやってくれましたか？　それとも理事会ですか？

よろしくお願いします。

お礼日時：2020/06/11 15:24

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2020/06/10 08:35

行間からモメるにおいがぷんぷんしてるね。

質問文の主旨とは異なるので割愛するが、正しいことをしても紛争の原因になることもある。
マンション管理は一種独特だからね。
老婆心ながら注意喚起しておくので、頭の片隅に残しておくと役に立つ…かどうかは知らないが。


で、質問の回答。
デメリットについてはご推察の通り質問文にあるような要素。
平坦な言葉で言えば「スムーズではなくなる」ということ。
管理会社の対応は明らかに悪くなる・・・といっても自社が代理店ではなくなるので、その部分が業務外になるだけなんだけどね。
今まで目に見えなくてもやってくれていたようなことをしなくなるため、保険会社を変える事で思いがけない手間が出生じることがあるから。

また、ワンストップサービスを求める流れがあるので、質問者の場合はその流れを逆行する考えとなる。
もちろん、ワンストップではなく適切な分担・分散を行うことも悪いわけではない。
ケースバイケースで選択していくことが良いと思う。
ただ、質問者の後任の理事長や理事は面倒になるかもしれないので、後になって「前の理事長が替えた」などと陰口叩かれることになることも。

本件の場合では、『保険料』の多寡が検討材料となっており、管理会社やそこが代理店となる保険会社の『内容』が問題になっているわけではないようだ。
「同じ保証なら少しでも安い方がいい」（コスト重視）という考えと、「少し高くてもスムーズな方がいい」（効率重視）という考え。
どちらの方針が適しているかはその管理組合個々の状況次第。ケースバイケースというところだ。
質問者の管理組合ではその辺どうだろうね。

当然、修繕積立金等に懸念があるという場合にはコスト重視。
でも、そうではなければ現状うまく回っているものについては敢えて『変えない』方が話の落ち着きが良い。
会社と違って生活の場であるマンションの管理組合だからね。
会社なら通らないようなことや徹底的に議論を重ねることが当然な事柄でも、管理組合では平地に乱を起こすようなものは避けた方が無難。


蛇足ながら。
総会決議が増えたり、規約通りに臨時総会なんぞ開かれると迷惑と感じる住人たちが少なからずいることを忘れずに。

この回答へのお礼

コメント感謝。

＞総会決議が増えたり、規約通りに臨時総会なんぞ開かれると迷惑と感じる住人たちが少なからずいることを忘れずに。

ここが気になるところでマンション管理センターの相談デスクにほかの人の事情はどうか聞いてみた。当方のマンションの約５～6割の人が委任状を提出するだけで総会に出席しないので、『規約通りに臨時総会』を開いて問題点を解決しようとすると迷惑と感じる人が多いのではないかと。センターの相談員の人曰く、”貴方が思うよう以上に組合員はちゃんと問題意識は持っている。ただ表だって声を上げるのをためらっているだけ。”

＞会社なら通らないようなことや徹底的に議論を重ねることが当然な事柄でも、管理組合では平地に乱を起こすようなものは避けた方が無難。

このような疑念も聞いてみたが、持って行き方の問題。みんなの利益としてこうなりますよねというアプローチを取るべきと。そうすれば、一人正義感かざしてわぁ～わぁ～言うやつがいると思われない。輪番制で回ってきただれかがどこかの時点で立ち上がらないといけないとうのはどこのマンションも同じ。たまたま勉強したあなたがその役割を担うだけ。　精神的にはつらいだろうが、皆のためにがんばってと激励された。　

＞質問者の後任の理事長や理事は面倒になるかもしれないので、後になって「前の理事長が替えた」などと陰口叩かれることになることも。

理事会で議論を尽くしたという議事録を残し、そして総会の決議つまりコンセンサスを取るので、その心配はないとのこと。

お礼日時：2020/06/11 15:26