マンション競売物件のせいで雨漏り！

困っています。教えてください。
今、分譲マンションに住んでいます。家の上が、上の住人の家のルーフバルコニーです。上の住人は違反なのにウッドデッキを取り付けていました。
この前の台風で雨漏りがして、原因はウッドデッキで雨がちゃんと流れず、たまってしまったから、ということでした。
ウッドデッキは取り除かれ、うちの天井の修理がおこなわれると思いきや、「本来なら上の家が修理費用を払うのですが、競売物件で行方不明で出来ません。今度の理事会で承認されたらいいですが、されなかったらA様（私）のご負担で直していただくことになります。承認されるかどうかは五分五分です」と管理会社から言われました。
納得がいきません。上は売れたそうです。新しい住人に修理費用を請求することは出来ないのでしょうか？もしくは何か良い手はないでしょうか。教えてください。

No.4 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2012/10/02 19:21

ルーフバルコニーは共用部分ですから、管理組合が維持管理をすることになりますが、日常の維持管理についてはそのルーフバルコニーのある住戸の区分所有者が行います。

ここで、その住戸が競売となったのですから、その区分所有者は日常の維持管理は出来なくなります。
ということは、管理組合がその区分所有者に代わって維持管理しなければならないのです。
競売となった日からこれまで管理組合はそのルーフバルコニーの維持管理をしてきたのでしょうか。
また、雨漏りの原因ですが、「ウッドデッキで雨がちゃんと流れず、たまってしまったから」という説明は疑問です。
築何年のマンションかが分かりませんが、ルーフバルコニーの防水不良の可能性はないのでしょうか。
さらに、そのルーフバルコニーはマンションのどこからも見えないのでしょうか。
つまり、ルーフバルコニーのウッドデッキが他から見えるのであれば、管理組合はそれを放置していたことになります。

結論としては、管理組合（理事会と管理会社）は、その物件が競売になったことを知っていたにもかかわらず、ルーフバルコニーの管理（具体的にはウッドデッキの撤去と防水関係の調査）を怠ったため、雨漏りを発生せしめた可能性も否定できません。
理事会と管理会社にも責任はあるのではないかと思います。

なお、新しい区分所有者への請求ですが、競売物件となった時点で裁判所から管理会社あるいは理事会に、管理費などの滞納状況の問い合わせがあります。
その時点で雨漏りが発生しており、修繕については旧区分所有者の責任となっていたのかどうかも問題ですが、旧区分所有者への債権がある旨申し出ておかないと、競売物件の概要には入ってこないことになります。
とすれば、競落した人や会社、あるいはそこから購入した新区分所有者にとっては知らないことになります。
請求すれば、その区分所有者と揉めることになるでしょう。

事実関係を調べて理事会に申し出るか、弁護士さんに相談されることをお勧めします。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
理事会に申し出てみることにします。

お礼日時：2012/10/02 23:11

No.3 回答者： yana1945 回答日時： 2012/10/02 17:47

回答者１、２の方からアドバイスが有りますが、

貴方のお住まいのマンションで、
ルーフバルコニーの扱いは、共用部の専有使用権、
専有部分のどちらに属しますか、

共用部なら、管理組合の保険が適用できませんか。

専有部なら、上階の方に費用請求です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
ルーフバルコニーは共用部です。保険が適用できないか聞いてみます。

お礼日時：2012/10/02 23:12

No.2 回答者： nekonynan 回答日時： 2012/10/02 17:27

建物の区分所有等に関する法律

（先取特権）
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

（特定承継人の責任）
第八条 　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。


　により新しい住人（新所有者）に修理費用を請求ことは問題ありません
　

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
民法の詳しい文章をありがとうございました。
新しい住人の方に言えるかどうかわかりませんが、問題ないことがわかって安心しました。

お礼日時：2012/10/02 23:13

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2012/10/02 17:20

1、管理組合は保険に入ってないでしょうか？

2、ウッドデッキ置かれて居た処は共用部です　其処からの原因ですから　管理組合で補修すべき
　　管理会社が答える事ではなく　管理組合理事長に申し入れる事です

3、漏水の記録がありますね　資料整えて上階仲介した不動産屋に申し入れる

4、管理組合規定があるはず　弁護士に相談される事

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
管理会社ではなく管理組合ですね。申し入れてみます。不動産屋さんにも聞いてみます。

お礼日時：2012/10/02 23:15