マンション管理組合理事について

２０戸未満のマンション管理組合理事（長・副・会・書）持ち回り１年交代しています。高齢者多数、留守宅、組合業務不慣れ等現実的な問題あり。実際引き受者があるかどうかは現在不明ですが有志にお願いする方向を検討しています。小戸数のため管理会社に依頼する経済的裏づけも難しい状態です。組合員の中で理事を選ぶという足かせの中で、特定の人にお願いすると他の人は無関心になる、手当てを出すか等実際に輪番制でなく運営されている組合の現実的なアドバイスをいただけると有難いです。どのように乗り切られているか長所や短所などよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2012/12/02 20:36

管理会社に管理を委託するのか、自主管理とするのかは、その管理組合がどのように考えるのかによります。

マンション規模は関係ありません。

マンションの建物や付属施設、敷地などの共用部分の管理を管理会社に任せるのかどうかです。
自主管理ということであれば、「共用部分の維持・管理を区分所有者全員でやりましょう」ということになります。
設備の点検・整備、法定点検、修繕、日常清掃や塵芥処理、照明の管球類の取替などまで、自分たちでやります、ということです。

理事会は執行機関です。
管理組合の総会によって決定された方針に従って、それを執行するだけの機関です。
ただし、日常的に行われる業務以外で発生した問題解決のための提言は、総会の議案として提起して、区分所有者全員の判断を仰ぎます。
役員は管理規約に記載されていることしかできません。

輪番制役員の場合
メリット：
・区分所有者全員が必ず役員を経験するため、役員として何をしなければ
　ならないのかが理解できる。
・役員になるとマンションの維持・管理に関心を持たざるを得なくなる。
・多くの区分所有者がマンションの維持・管理に関心を持つようになれば、
　マンションの維持・管理の質が上がる。
デメリット：
・役員就任の免責条件をどうするのか、の問題がある。
・マンション管理に明るくない理事会になってしまうと、問題の先送りや法的に
　謝った行動を起こしやすい。（特に自主管理の場合）
・役員各人が初対面という場合が多くなるので、意見が活発に交わされないことが
　多くなる。

固定制役員の場合
メリット：
・様々な問題を解決するうちに、マンション管理のやり方が分かるようになる。
・責任の所在が明確なので、区分所有法や管理規約に精通せざるを得なくなる。
・誤った提言をしない限り、他の区分所有者には安心感が生まれる。
・同じメンバーであれば、マンションの維持・管理の方向性にブレがなくなる。
デメリット：
・役員以外の区分所有者が無関心になりやすい。
・様々な修繕事案などで業者選定を行う場合、よほど選定経過をガラス張りに
　しないと、役員の利益誘導ととられやすい。

役員は原則としてボランティアです。
区分所有者各人はマンションの維持・管理について責任を持たなければならないからです。

役員の輪番制、固定制はそれぞれ一長一短ですが、より問題意識の高い方がされるのがベストだと思います。
もし、誰も役員をしたくない、というのであれば、そのマンションはただ朽ち果てるのを待つばかりですから。

それがイヤだ、というのであれば、管理費を増額し、管理会社に管理を委託するしかないでしょう。
それこそが、そのマンションの区分所有者一人一人が考えなければならないことだと思います。
そのマンションを所有する以上、避けて通れない問題です。

小規模のマンションですと意見集約しやすいのではないでしょうか。

この回答へのお礼

いろいろとアドバイスを有難う御座いました。自主管理ということで問題なく全員の輪番制で推移してきたのですが、種々の個人的な事情で順繰りに対応できない方も増えてきました。管理会社に委託するほど経費も無くまた値上げも困難の為、種々の業務は問題ないのですが固定化はどうかと考えています。そこで長短所をアドバイスいただけ大変参考になりました。有難う御座いました。

お礼日時：2012/12/03 21:04

No.2 回答者： kei1966 回答日時： 2012/12/03 01:54

うちは１８戸です。

管理会社に年間３７０万ほどを支払い理事は毎年３人選んで６年でまわってくる輪番制です。うちも高齢者ばかりになってきましたが、建築設備知識のある方や緑地の管理のできるかた私のような建築に携わる方数人もいるので理事でないときもオブザーバーとして呼ばれて運営してもらっています。
利益を生む理事の選択方法は考え物です。
最終的に管理費の持ち逃げ、使い込みなど事件もないわけではありません。
うちは理事を３人決めて理事長も決まっていますが高齢女性の一人暮らしもありますが
理事３人でどうにか協力し合っているし、管理会社の組合の担当が
やっとよい人になったので、理事長になっても負担は大きくありません。
かといって、うちのように多額の費用を払っては修繕費がたまりません。
なので、前年度から緑地管理は自主管理として運営始めました。
また、バイクの駐輪代は修繕費に参入することに変更してもらいました。

２０戸で４人は多いですね。管理会社をつければ３人でも大丈夫だと思いますよ。
管理会社が付けられないなら、マンション管理士会に紹介してもらって管理士と契約したらどうでしょう。
部分的な業務でも、全般的な業務でもいろいろな業務委託方法を選べてよい方向を指南してくれますよ。

この回答へのお礼

有難う御座いました。年間２００万程度を積み立てて主に修繕費に使っています。管理会社はとても手が届かず、値上げも無理の状況であり自主管理の継続なのですが、高齢化等種々の事情で輪番制理事を固定化制度にという考えも出てきましたので、状況を教えていただきました。管理士との契約等を教えていただき参考になりました。有難う御座いました。

お礼日時：2012/12/03 21:12