マンションの設計図書を大規模修繕業者に公開

Question

マンションの理事長をしています。

マンションの大規模修繕をあと5年以内になしなければならないことが予想されます。

そこで、事前にいくつかの大規模修繕工事業者にマンションの設計図書を公開して、修繕の提案をしてもらおうとしたのですが、組合員、管理会社から、「理事長単独で勝手な事をするな。」と言われました。
私としては、理事会の承認を得て公開しようと思ったのですが、
1.理事会レベルの承認ではだめで総会の承認が必要でしょうか。
2.設計図書が多くの業者に公開されることはなんらかの不都合が生じるでしょうか。

以上、よろしくお願いします。

maikuro3 · Accepted Answer

kkanreiさん
管理組合運営　お疲れ様です。

ご質問の意図は、あと何年ぐらいで大規模修繕工事が
必要かを診断してもらうことですよね。

外観（外壁）、ベランダ塗装、屋上防水、鉄部塗装の
劣化状況を確認するためですよね。
劣化状況は、目視、打診等で実施します。
設計図書（マンションの完成図書）は不要と思いますが。
（修繕費用の積算には当然必要となります。）

さてご質問の件ですが
＞1.理事会レベルの承認ではだめで総会の承認が必要でしょうか。
　私の住んでいるマンションでも、総会で承認を取りました。
　総会で承認を取れば文句を言われないでしょう。
　居住者さんのためにやっていることで、文句を言われるのは
　「あほらしい」ですから。

＞2.設計図書が多くの業者に公開されることはなんらかの不都合が生じるでしょうか。
　私の私見では、全くマンションにとって不利益をこうむらないと考えます。
　なんで見せたらいけないのか　組合員、管理会社に逆に質問されては？
　最低限、理事会の承認を得ればよいと考えます。

いろいろと障害もありますが、居住者さんのために頑張ってください！

Misaki-27 · Answer

再度書き込み失礼します。
余談となりますが、文面を見た印象です。
気を悪くされたらすみません。

何だか会社の上司と話している感じがしました。
「当たり前の事を言うな」って感じですか？
マンションの住人って、会社経験の無い主婦も居ます。
多くは素人。感情で動くと思えます。
書面並べて形式的に素早くって思ってしまうと、
気持ちがついていかなくなります。

「理事長単独で勝手な事をするな。」って言葉が
少し気になりました。kkanreiさんはきっと
凄く優秀なんでしょうね。貴方のスピードに
周りが追い付いて無い様な感じがします。

Misaki-27 · Answer

お仕事ご苦労様です。

私自身は、管理組合の役員をしております。
うちの場合は自主管理で管理会社が無いため、
少し立場が違うかも知れません。

基本的には、全ては理事長権限での進行。
私は、役員の立場ですから反対意見も出します。
理事長を責めるって訳では無いんですよ。
ただ、何かあった時に怖いって事で、防衛策を考える。
ただ、反対意見を出して、そこで理事長に躊躇されると
会議は迷走してしまいます。だから、やりたいなら、
その意見を一本貫いて欲しいんです。その事の必要性。
メリットとデメリットがハッキリ知りたい所。

大規模修繕の計画、準備を始めます。
何件か資料請求しました。その結果、候補として
○○会社と××会社に詳細な見積りを依頼したいと思います。
意見は有りますか？他が良いとか有れば検討します。

多分、こんな感じ？
見積り後も、材料やら工事内容やら難しい事がいっぱいですね。
金額が安ければ良いと言う訳じゃない。色々と吟味します。
理事長としては、自分の身を守る為に防衛策を考えて下さい。
理事長が勝手にやったとなれば、責任は全て理事長です。
会議の結果なら、組合員全員の責任です。
一人で抱え込まない事が大事ですよ。

うちのマンションであったトラブルは、上階からの水漏れ。
深夜だった為に、理事長の独断で水漏れ対策工事。
占有部分の水漏れだった為に管理費は使えず、
居住者側は「理事長が払ってくれた」で満足。
結果、300万円の自己負担。この時は、組合で募金集めたけど
毎回って訳にも行きません。そう言う意味で、
相談はこまめに、方針は明確にって必要があるかと思います。

設計図を他社に公開するデメリットですが、
真っ先に考えるのが泥棒。防犯的には怖いかな？
古いマンションだとマンションの価値が下がるかもです。
耐震構造だとか、今は色々うるさいですしね。
後、リフォーム詐欺が凄いです。
「管理組合の依頼で点検に回ってます」って言われて
業者を中に入れたら、壁を破壊。元に戻すのは有料とか、
キッチン、水回りのリフォームだとか？
なので、契約業者をしっかり把握。住人に明確な指示！
悪質業者を室内に入れないようにって言う告知が大事です。

inon · Answer

先ず、マンションの大規模修繕については築年数で大体の大規模修繕時期が出ます。
大規模修繕というのは足場を建てて行う工事と思われたら良いと思います。
マンションの劣化程度は大体決まっていますので、それに併せて大規模修繕時期を決められたら良いでしょう。
一番大切なのは概略で修繕時期と、修繕積立金貯まる時期を割り出し、足らない場合は借り入れもあり得ますが、借り入れする場合は、管理組合を法人化する作業が残っています。

このあたり、管理業者が業務の中に位置づけていることが多いのでやらせれば良いでしょう。

設計管理方式で行えない場合は修繕委員会の中にある程度知識のある方がいないと監理する人がいないので
工事の正当性を判断することが出来ません。相見積もりを取る場合、必要なのは図面と仕様書です。これが各社ばらばらでは、相見積もりを取ることが出来ません。
せめて、コンサルを入れて劣化診断に元ずく図面と、仕様書は作ってもらわないと駄目ですよ。

そのようなことが不可能な管理組合なら管理会社に丸投げするしかありません。

最近の自治体では、大規模修繕をどのように行うかをレクチャーしてくれる講習会を行うところが増えています。一度そのような講習会に参加してみたらどうでしょう。（修繕委員会全員で）

nitto3 · Answer

大きな工事の場合は、まず設計者を決めることです。
当初の建築設計者を充てる場合が多いですが、
指定になりますから総会の承認が必要です。
決めて図面を渡して設計見積もりを作ります。
そのあとは相見積もり、入札、場合にとって建築時の業者を指名します。

merciusako · Answer

＞1.理事会レベルの承認ではだめで総会の承認が必要でしょうか。

大規模修繕工事の実施にあたり、「どのような手順で実施するのか」が問題です。

例えば、「管理会社はマンションのことを一番分かっているわけだから管理会社にやらせればよい」というのも一つの考え方です。
当然、「マンションとして高額な支出になるわけだから相見積の方がよい」という考え方もあります。
また、「専門家がおらず、よく分からないのでコンサルタント会社に依頼した方がよい」という考え方もあります。

どれが正しいということはありませんから、どのような方法で工事を実施するのかは総会承認が必要でしょう。
見積のため、設計図書を施工業者に見せることは必要ですが、手順が決まらなければ意味がありません。

＞2.設計図書が多くの業者に公開されることはなんらかの不都合が生じるでしょうか。

不都合はありませんが、管理組合としての実施手順が定まっていないうちに複数社に公開するということは、事前に手順の選択肢を狭めてしまうことになります。

理事会として、手順について審議し、「このような方針で実施したい」という案が決定し、総会の議案としてすべての区分所有者で審議し、理事会案が承認されれば良いのです。

その承認された理事会案が「複数社の中から施工業者を決める」という方針であれば、複数社から見積を取得するわけですから、その時初めて設計図書の公開が必要ということになります。

まあ、見積を依頼する複数社を誰がどのように決めるのか、という問題もありますが。

titelist1 · Answer

管理会社は自分が関与して利益を得たいので文句を言うのでしょう。組合員は勝手に修繕積立金を使われると思って文句を言うのでしょう。まずは大規模修繕の実施計画を理事会で作成し、総会での賛同を得ることが必要です。多くの場合には管理会社がそれを行なっています。全てをコンペ方式にしようとするには十分な根回しが必要です。
マンションの設計図は費用見積りに必要で、いずれ公開する必要があります。公開することでの不都合は組合員には無いと考えられます。管理会社は独占できないので不都合なのでしょう。

マンションの設計図書を大規模修繕業者に公開

kkanreiさん

再度書き込み失礼します。

お仕事ご苦労様です。

先ず、マンションの大規模修繕については築年数で大体の大規模修繕時期が出ます。

この回答への補足

大きな工事の場合は、まず設計者を決めることです。

＞1.理事会レベルの承認ではだめで総会の承認が必要でしょうか。

管理会社は自分が関与して利益を得たいので文句を言うのでしょう。

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