不動産売買契約時の代理人に関して

名義が私の親である土地の販売に関する質問です。

その親が、高齢のため契約の場に出席できません。
代理人として配偶者か子供が行くつもりですが、何か法的に問題あるでしょうか？
必要な書類は？

成年後見人はまだ設定していません。
行政書士の分野でしょうか？
よろしくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• 

  名義人本人の意思確認が必要なので売買はできないようです。
  親がこの状態だと子への贈与もできないのでしょうか？
  
  よろしくお願いします。

    補足日時：2021/03/19 18:09

• 補足にも書いたのですが、名義人本人の意思確認がないと配偶者または子への贈与はできないのでしょうか？

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2021/03/19 20:52

• 配偶者や子供に対する生前贈与も、不動産名義人の意思疎通ができない場合は無理でしょうか？
  下記の必要書類のうち、不動産贈与契約書が署名できない場合です。
  ただ、贈与先が実子ですので口約束はあります。
  お分かりの場合ご教授いただけると助かります。
  契約書は必要ないと書いてあるサイトもあるようです。
  
  　対象不動産の登記識別情報通知(登記済権利書)
  　贈与者の印鑑証明書(３ヶ月以内のもの)
  　受贈者の住民票
  　固定資産評価証明書
  ※不動産贈与契約書(登記原因証明情報)
  　登記申請書

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2021/03/20 01:32

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2021/03/20 20:07

平成2年4月1日に改正民法が施行され，民法3条の2が新設されました。

これにより，成年被後見人になっていなくても，意思能力のない人が意思表示をした場合にはその行為は無効になります。

民法（抜粋）
第三条の二　法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。

高齢なだけで意思表示に問題がないのであれば，売買でも贈与でも契約は可能です。ですが意思表示に問題がある場合には，司法書士はこの条文を根拠に依頼を断ります。司法書士には法令遵守義務がありますし，その職責として本人に直接意思の確認をすることになります。文字が書けなくてもいいんです。だって盲目の人は文字を書けませんが，意思表示はできますよね。文字を書けない人の意思表示まで否定する規定ではありませんから，そこは許容できるんです。ですが意思表示をするだけの能力のない人が当事者になっている場合には，民法3条の2が立ちはだかるために，法律家であればそれは無効だと判じるしかないんです。

また買主がローンを利用する場合，売買がこけるとその後に続く抵当権設定の効力も否定されてしまいます。売主の意思の問題を耳にしたローン会社はお金を出しませんので，結果的に売買も不成立になります。

専門家を介さずに登記をするというのであれば，形式さえ整えてしまえばできないこともないです。でも親御さんが意思表示ができない状態にある場合には，民法3条の2の適用があることを偽って不動産の登記簿という公文書に不実の記載をさせることになりますので，そんなことをしたら刑法157条の公正証書原本不実記載の罪に問われる可能性があります（それも司法書士が断る理由です）。法律を知る者としては，お勧めはできません。

成年後見制度を利用する場合，それは後見人に被後見人の財産に関する全面的な処分権を付与するものではなく，かえって窮屈な制度に閉口させられることもあります。やりたいことによっては，成年後見制度の利用が逆効果になることがあるので，何をしたいのかを具体的に説明をして専門家に相談をするべきです。

なお，成年後見の申し立ては家庭裁判所に対して行うものです。裁判所への提出書類の作成等は弁護士または司法書士しかできませんのでご注意ください。

No.3 回答者： chika-chm 回答日時： 2021/03/19 22:14

２回目です

本人のみの名義だと、認知症診断されていたら、不動産や預貯金は凍結されるそうです
なので子供でも不動産の売買や、預貯金を引き出すことはできません

親御さんが認知症なく、会話できるならまだ選択肢はあると思います

一度、司法書士、行政書士に相談された方がいいと思いますよ

この回答へのお礼

ありがとうございます。（相談はしました。）

お礼日時：2021/03/20 01:33

No.2 回答者： chika-chm 回答日時： 2021/03/19 06:58

親御さんは、認知症って診断されていますか？

認知症に診断されていると、例え子供でも土地の売買等はできませんよ
高齢化に伴って、法則が変わっています。
司法書士、行政書士に一度、相談した方がいいと思いますよ
無料相談がありますから、相談された方がいいと思いますよ

この回答へのお礼

ありがとうございます！

お礼日時：2021/03/19 13:33

No.1 回答者： tanzou2 回答日時： 2021/03/19 06:58

代理人として配偶者か子供が行くつもりですが、

何か法的に問題あるでしょうか？
必要な書類は？
　↑
・代理権を与えた旨の委任状。
・代理人を与えた、という本人から
　関係者への通知。
・受任者と出席者が同一人物であることを　
　証明出来る書類。


予め、代理人が出席する旨を伝えて
おくことをお勧めします。




成年後見人はまだ設定していません。
　↑
お父さんは認知症か何かですか。
だとすると委任状が書けるか問題だし、
書いても、その有効性には疑義が出ます。



行政書士の分野でしょうか？
　↑
官公庁に出す書類があるのですか。

この回答へのお礼

ありがとうございます

お礼日時：2021/03/19 16:57