水路占用について購入しようとしている土地が添付図のような土地なのですが、接道義務を果たすため水路占

Question

水路占用について
購入しようとしている土地が添付図のような土地なのですが、接道義務を果たすため水路占用をする場合土地にかかっている幅員全てを占用しなければならないのでしょうか？
現況は水路ではなく完全に埋め立てられており、公図上水路となっています。
水路に橋をかける場合、4m以内であれば水路使用料は減免になると自治体の職員に言われました
しかし、橋をかける必要がない場合、水路使用料の減免を受けるために2m〜4mだけ占用することはできるのでしょうか？
自治体の職員には、こういったケースは扱ったことないので分からないと言われてしまいました
水路がないのに使用料を払いたくないのですが…

教えて頂けると幸いです

mofl · Accepted Answer

＞俗に言う10年特例用地なので、建築は可能だそうです。
了解しました。
10年特例は適用できる土地、適用される人で条件が（その自治体の居住年数など）制限されるけど、それは大丈夫なんですね。
なら不動産業者に任せずご自身で市役所の窓口で相談してみてください。
可能性のことは担当者以外には言及できないため。

mofl · Answer

市街化調整区域の田んぼで、どんな建築要件があるの？
接道義務の建築基準法以前、農地法や都市計画法でアウトだが。
販売しようとしている不動産業者はそこのところ、つまり建築が可能な理由をどう説明しているんです？
農地を買う資格があるの？
市道の区域変更について道路管理者がどう判断するかわからないけど、水路占用から建築基準法第43条第1項ただし書き許可の申請をするに当たり、もしかしたらネックになるかも。

43条ただし書き許可とは、乱発するものではない。
市道の変更、新たな認定、都市計画法による道路の築造、土地の購入、借地、出来うる限りの手法を用いても接道が取れない敷地に対する救済措置です。
特に建物が建つことを抑制している市街化調整区域では原則禁止の法律を、ただし書きまで活用して救済する必用は無い。
特にあなたは市街化調整区域であることを理解した上で、新たに購入しようとしている。
法を運用する行政庁としては便宜を図る必用が無いわけ。

自治体に相談する前に、建物が建てられるのか、建てられるとしたら都市計画法の第何条の許可案件か、質問者の資格でその許可が取れるのか、まず不動産業者に相談したら？
それでＯＫとなって、初めて接道の話。

mofl · Answer

＞確認したところ前面道路は市道でした！
＞市道区域変更ができれば、1番費用を抑えられますでしょうか？

御意。
私も今まで何件か経験しました。
道路の変更で、起点終点を変えてしまう場合は議会の承認が必要で、大変な話になるわけだけど、起終点が変わらずに幅員だけの変更は道路担当課でできます。
その気になれば１週間もあれば変更告示ができる。

まあ、条件次第ですが。
（この条件には現地の様子だけでなく道路管理者のスタンスも含まれる）

あと、全く費用がかからない訳じゃない。
区域変更をする場合も、水路占用をする場合も、法定外公共物の区域を確かめなければならない。
　　↑
具体的には、、、
官民境界の確認です。
現地で立ち会いをして、あなたが購入しようとしている土地と、水路と、道路との境界を確定させる。
これをしないと、
　区域変更→何メートルから何メートルへ変更するのかわからない
　水路占用→どの範囲（面積）を占用したいのかわからない

立ち会い（測量）をする費用は原因者負担、あなたが負担します。
目安として１宅地の範囲なら約20〜30万円。

まあ、これを必要経費としても、区域変更ができうるなら一番費用はかからない。
占用だと毎年更新の手続きが必要だし、その都度占用手数料も納入しなければならない。
それに一番のネックである43条ただし書き許可申請の膨大な手間暇も省けるし。
（自治体により異なるが許可申請の手数料は数万円）

最後だけど、
水路跨ぎの土地って市街化調整区域とか農地とかじゃ無いよね？

ashitahatennki · Answer

全くでたらめな無能な職員ですな
市町村で単価が違いますが
特例がありとか説明義務を怠ってます。
単位は㎡です。
年間単位利用料です。
種別があります。
敷地扱いで利用、電柱 、鉄塔、水力発電所での利用
そこに生えてる物を、頂く場合　別途　砂利 、砂 種類があります。

例
土管埋めた場合　土管のサイズでは無く
上空の面積で計算します。

土木作業は出来ても
建物を作る場合、ここらで建築許可がおりませんから

mofl · Answer

失礼、勘違いがありました。
水路占用の手続き→道路管理者ではなく水路管理者
市道の区域変更の相談→道路管理者
建築基準法第43条第1項ただし書き許可申請の相談→建築指導部門（特定行政庁の窓口）

もし道路が市道など道路法の道路でない場合は区域変更の話は無くなって、水路占用を前提での43条ただし書き許可申請となる。

mofl · Answer

＞自治体の職員には、こういったケースは扱ったことないので分からないと言われてしまいました

え？
それ道路管理部門？
尋ねるなら建築指導部門ですよ。

順を追ってお話すると、、、建築基準法の第43条第1項で、建物のある敷地は「建築基準法に定める」道路に２メートル以上接しなければならない、いわゆる接道義務から。
（この２メートルの長さは建物の規模や用途、水路の幅によりさらに要求される場合あり）

で、今回は敷地と道路が水路で分断されているので物理的に接道義務を満たしようがない。

これを解決するには３つの方法がある。
①あなたが言う通り水路占用の許可を取る。
地方自治体が管理、所有する、水路などの財産は地方自治法で使用が制限されている。
なので条件付きの占用許可が必要となるわけ。

次は建築基準法の話。
建築基準法の第43条第1項は、ただし書きとして接道義務を免除できる話がある。
メインはこちらね。
接道を満たさない敷地に対する建築行為で、建築基準法第43条第1項ただし書きの許可です。
なので、相談をするなら道路管理部門ではなく建築指導部門ですよ。
水路を占用できればいい、じゃなく、それが建築確認をする条件となるわけで。

質問の主旨である占用の範囲（長さ）は、建築基準法が定める接道の長さです。
一般的な専用住宅であれば2メートル以上、もちろん2.5メートルでも3メートルでも長い分には構わない。
車両の通行などを考えて余裕を持たせたほうがいいと思う。
開渠ならば橋を自費出掛けて維持もする必要があるけど、いわゆる「つぶれ水路」ならそれは要らない。
このあたり、占用の手続きの時点で道路管理者が、また、建築指導部門で今回の話含めてただし書き許可の説明がある。

ここで注意ね。
確認申請に先立って許可申請があるわけで、手順として
事前相談→許可条件の確認→実施設計→水路占用許可→ただし書き許可申請→建築審査会の開催→審査委員の同意を持って首長の許可通知書の交付→確認申請
です。
大変なのは建築審査会があること。
小さな自治体だと許可申請の案件なんかめったに無いので、申請の相談があってから各委員に連絡して招集するので、目安として許可の相談をしてから許可証の交付まで３ヶ月くらい。
43条ただし書きに限らず審査会が必要な許可申請って、メッチャ時間がかかる。
特に今はコロナ騒ぎがあるのでどう対応をするのかわからない。

ただし、占用が取れた水路での許可なら100％大丈夫。
時間だけがネック。

今回はこれから購入する土地なわけで、購入契約と建物の請負契約と許可の担保と、調整することはたくさんある。
占用なりただし書き許可申請は売買する不動産屋には関係の無い話であり、建物の請負契約をする担当がどう動くか、による。
自治体側は、必ず43条ただし書きの許可ができる、って保証＝担保はしないからね。

②水路部分の用途廃止、いわゆる払い下げ、自治体が提示する価格で買い上げる。
これなら自分の土地となるため面倒な占用うんたらの手続きは関係無くなる。
ただし、水路にしても里道にしても、法定外公共物の一部だけを払い下げする可能性は低い。
（分断してしまうと法定外公共物の連続性が無くなるため）

③水路を建築基準法の道路としてしまう。
水路の先の道路が市道であれば、市道の幅＝市道の区域を変更してもらい、水路が市道の一部となれば今のままで接道義務を満たすことになる。
このメリットは、区域変更は道路管理者が自分でできるため日数がかからないことと、質問者始め市民に負担をかけない。
区域変更は開渠であれば無理なわけで、今回がつぶれ水路だから可能性が出るわけ。
つぶれ水路で排水管が埋まっていても道路の区域として管理はできる。
普通の道路でも、端にＵ字溝があってもＵ字溝込みで道路としているし。

市道の区域変更は路線全体でなく敷地の範囲だけでできる。
この可否は道路管理者が判断するわけで、無理と言われればそれまでだが、現状かわからないけど相談の価値はあると思う。


関係無いけど、、、最後に余談を。

＞水路に橋をかける場合、4m以内であれば水路使用料は減免になると自治体の職員に言われました

これホント？
減免って減額なの？それとも免除？
どちらも聞いたこと無いんですけど…
その自治体の使用料条例の占用料を見てごらん。
「○○市」「例規集」
でヒットする。
自治体に問い合わせるときは、必ず根拠法令も尋ねること。
「言われた」は、「言っていない」と同義。

水路占用について 購入しようとしている土地が添付図のような土地なのですが、接道義務を果たすため水路占

＞俗に言う10年特例用地なので、建築は可能だそうです。

市街化調整区域の田んぼで、どんな建築要件があるの？

＞確認したところ前面道路は市道でした！

全くでたらめな無能な職員ですな

失礼、勘違いがありました。

＞自治体の職員には、こういったケースは扱ったことないので分からないと言われてしまいました

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