祖父が借りている借地 家のみの相続

父が亡くなり、家を相続することになりました。その家は祖父が地主から借りている借地にあります。相続により、家の権利持分は祖父と孫の私で1/2ずつとなります。

お世話になっている不動産屋から私が家の権利1/2を相続すると私は借地権を持っていないので借地の贈与とみなされない為に祖父に相当の地代を支払う必要があると聞きました。
祖父が地主に支払っている通常の地代の半額を祖父に渡すということではだめなのでしょうか？

また現在借地権は旧法なのですが、贈与とみなされてしまった場合、新法で結び直さなければならなくなるのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 

  父は家の権利のみ持っており、借地権は持っていません。
  また、私は他に家があるのでその家には住んでいません。

    補足日時：2021/08/19 10:56

• 父存命の頃から祖父は家の1/2権利を持っており、存命の頃から家の登記も1/2ずつで不動産登記されています。
  
  今回の相続によって私が家の1/2の権利を持つことになります。

    補足日時：2021/08/19 11:11

No.7 回答者： tk-kubota 回答日時： 2021/08/24 09:37

亡父所有の建物で、その下の土地は「祖父が地主から借りている借地」と言うことならば、亡父と祖父との間の使用借権で、亡父所有の建物には借地権はないです。

ないので、不動産屋の言うように祖父に相当の地代を支払う必要があります。額は2分の1です。
その額について祖父と争うならば、建物につき「共有部分割請求」と言う裁判をします。
また「私は他に家があるのでその家には住んでいません。」と言うことで、祖父が居住しているならば、建物の賃料相当の損害金の2分の1を祖父に請求できます。
判りますか ? 煩雑なので。

No.6 回答者： agboy2 回答日時： 2021/08/23 19:58

質問文から推定して、借地契約の借主は祖父で、借地上に父と祖父共有名義の建物を所有しており、父の死亡に伴い父の持ち分すべてを質問者様が相続した、という事だと思います。

まず、相続財産という点からみると、建物の固定資産税評価額に共有持分を掛けたものが建物の価値。土地の路線価に借地権割合と建物の共有持分を掛けたものが土地の価値となります。
今回は借地上の建物ですが、例えば土地が祖父の所有だった場合の事を考えると、建物の価値だけでなく土地の利用形態まで踏み込んで考えたほうが相続税が取れることがあります。本格的に調べるならば、新日本法規出版から「借地権課税の実務」という本が出ております。

また、支払い地代について全く負担していない場合に贈与とみなされるかどうかという点で考えると、仮にその建物に祖父が住んでおらず、年間地代が数百万円になるような場合には考えられると思います。祖父が住んでいた場合には質問者様も共有持ち分を有する建物の使用料との相殺という考え方ができますよね。これは、対税務署との関係です。地主から見れば、借主は祖父なので、祖父から地代が支払われる限りその内訳について関与する立場にアリマセン。

No.5 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2021/08/19 22:09

不動産屋は「祖父に相当の地代を支払う必要がある」と言っているのですよね？

それがどうして「祖父が地主に支払っている通常の地代の半額を祖父に渡すということではだめなのでしょうか？」となるのかがわかりません。

「”相当の”地代」であるならば，それは”建物の持分に相当する”地代ということでしょう？　建物の持分が2分の1なんですから，通常地代の2分の1相当だということになります。
そして借地契約は地主とお祖父さんとの間の契約ですから，借地契約に基づいて地代の支払い義務はお祖父さんにあります。だからあなたの負担分（あなたの建物持分2分の1相当分）とお祖父さん自身の負担分（お祖父さん持分2分の1相当分）を合計した額を，お祖父さんが地主に払えば，それで借地人の義務は果たしているといえます。

というか借地の贈与？　だってこれまでもお父さんが建物持分2分の1をずっと持っていたのでしょう？　借地権の贈与を問題として考えるなら，建物がお父さんとお祖父さんの共有状態になったときに問題にすべきものです。
そして贈与は契約により効力を生じるものですが，相続は契約ではなく法律の規定によって半ば強制的に効果が生じる承継です。相続によって贈与が生じるなんてことはありません。

不動産屋がそんなことを言っているならば，何をおかしなことを言っているんだろうと思うばかりです。

なお，借地権とそこに住んでいるかどうかは関係はありません。

No.4 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2021/08/19 12:17

お父様に借地権がなかったなら、「借地権の使用貸借に関する確認書」を使用貸借で借り受けている者の住所地の所轄税務署長に提出すれば、使用貸借になり贈与税は発生しません。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

No.3 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2021/08/19 11:26

父が亡くなり、家を相続することになりました。

＝一般的に現在住んでる人から賃料、地代一部払う

地主側ですが、権利を地主さんに差し出してしまえば
切れますよね？

No.2 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2021/08/19 10:59

家の名義が亡きお父様で、土地を借りているのが御祖父様だったのですか？

それだと借地権自体が無効ですよ。
古くから借りていると、返す時に初めて地主も法律を知る、なんて事もあるくらい、借地借家法は地主でさえ理解してない事も少なくありません。
地主と借地契約を結び直すのがベストに思います。
https://www.hhl.jp/iframe/fudfrm/fudto001.html

No.1 回答者： けこい 回答日時： 2021/08/19 10:48

父の、家の持ち分を相続します

同時に、家に付いている借地権も当然相続します
どこが贈与なのかよくわからない
半分負担すべき地代を払わなければその分は贈与ですが、自分がその家に住んでいればその必要もありません