中古一戸建ての選び方

中古一戸建ての購入を考えています。
経験者の方、ここは押さえておくべきというところをひとつ教えてください。

No.3 回答者： ぼけなす 回答日時： 2021/11/14 15:07

道路付け。

道路幅６ｍ以上。幹線道路に近くない。
川（小川でもよくない）、池から離れている。海からは５ｋｍ以上内陸。
ハザードマップで冠水しないことを確認。
地盤強固。
工場から離れている。
地役権が設定されていない。高圧電線の下はダメ。
２００１年以降の建築である。
建築確認証がある。
建築業者が存在している。建売は数年で会社がなくなる。
近所の建売を観察した結果
良く分からない業者の建物は作り方が雑で手抜きもしている。大手業者の建売はそのようなことはありません。作りが全然違います。

築１５年Ｓハウスの注文在来工法木造を２０年前に買いリフォームしながら住んでいます。地盤は良くないが基礎は地盤改良がしてあり東日本大震災でも基礎コンクリートのひび割れ傾きはありませんでした。地盤が良くないので塀が傾き、ガス水道配管が壊れました。家の周囲の地盤沈下対策も必用です。
地盤強固なところだと震度で１段階低いだろうと思います。東京２３区で一番揺れるのが千代田区、揺れが少ないのが豊島区。

リフォームは２０～３０年に一度は大規模リフォームしたほうがいいでしょう。２０年間に地震もあったので２回やりました。１０年後にもするつもりです。

近所の住人も大事です。これは失敗というか住まないと分かりません。付き合いたい住人がいません。ゴミ屋敷は論外ですがだらしない雰囲気の家は注意です。

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2021/11/14 08:16

管轄の特定行政庁（ほとんどがそこの市役所）で、

「建築計画概要書」
の写し（コピー）を取る。
（手数料が必要）
この概要書には、
①（新築当時の）建築主
②設計者
③施工者
④地番や敷地面積、用途地域など土地に関する情報
⑤建築面積、延床面積、最高高さ、構造、階数、建ぺい率と容積率など建物に関する情報
⑥建物の配置図
⑦処分の概要

これらは建物に関する履歴書のようなもの、すべて必須の情報。
特に⑦の処分の概要には、
確認申請の受付日、確認処分の日及び確認番号、完了検査申請の受付日、現場審査の日、検査済証の交付日、、、
これらも必須。

処分の履歴は国の指導で確認を取っていない、または完了検査を受けていない、完了検査に不合格、これら手続き上で違反建築を流通の際に購入希望者が自分で確認できるよう定めたもの。
もちろん購入希望者や業者だけでなく、誰でも自由に見ることができる。
（閲覧のみなら無料）

以上、これは手続きに関すること。
少なくとも40年前くらいならこの概要書はあるはず。

これで土地や建物、法律に基づく手続き、最後の土地に対する建物の配置、先に確かめておく。
場合によってはこの時点で候補から落とすこともあろう。

あと気を付けるとしたら木造住宅として昭和56年の新耐震基準に適合、かつ先の検査済証があることも必須と思う。
申請だけまともにして（＝絵に描いた餅）手抜き工事、結局は検査に不合格とか検査を回避している不良住宅もたくさん流通している。

あとの細かいことは皆さんの回答で。
ネットでもキーワードでいくらでも検索できますよ。

No.1 回答者： Lescault 回答日時： 2021/11/13 21:51

まずは保守管理歴（リフォーム歴も）でしょうね。

外回りであれば屋根や壁や敷地境界の壁や門扉の傷み具合、内部であれば水廻りに問題は無いか（なかったか）や壁のひびや壁紙の傷み具合、窓や扉の稼働具合（建付けも：動きが悪い場合歪んでいる（又は傾いている）可能性もある）などよく見た方がよい。
また納得のいかないところはとことん確認する（些細な事でも大切です）。