土地利用のアパート経営

駅近に土地があり、いわゆる不動産会社からアパート経営の話がありました。
およそですが、５～６部屋で1部屋あたり５～６万の賃料になると推測され、年間の賃料の入りが120~130万とのこと。一方で、アパート建てるのに概算で1億かかる。
約10年かかって、借金が返済できたとしても、10年経過した古アパートで、あと何年120～130万の入りが入るのだろう？　それに、5部屋×5万×12か月ー管理料＝120万って、管理料って、すごく高いだな、と思いました。
そこで疑問におもったのは、『こんなにたいした額でもない賃料のために1億もの借金を抱えるリスクって大きすぎだろ。』ってことですが、アパート経営ってこんなにもリスク高い中でやってるんですか？

No.6 回答者： acnc 回答日時： 2022/01/31 16:35

私も同感だたが

カラクリがあり。
サラリーマンの方が所有してるのは、老後退職する頃に返済が終わる。
老後の貯金を投資に回してる。6世帯とか8世帯が売れる理由がある。
現実的な金銭感覚、毎月30万位収入が有ればウハウハと思う人達

資産家が多く所有する理由は、気長で築40～50年経過したら
生活保護者を住まわせて、4～5万円を市役所から頂く
事故物件になったら？聞いたら、生活保護者は気にしない。
自己破産者に特別に住所提供に貸すから大丈夫だそうで


家宝は寝て待て

No.5 回答者： kotobuki199 回答日時： 2022/01/27 17:42

『アパート経営ってこんなにもリスク高い中でやってるんですか？』

相続税対策でアパート経営をする人が殆んどでした。(アパート経営営業経験者)

相続税対策以外に始めるのは投稿者様の言う通りリスクが高く

採算性は良くありません。

No.4 回答者： タグイチ 回答日時： 2022/01/24 21:59

土地を持っている資産家などの相続者は相続税がかかります

遺産相続の場合相続税25〜30の税金がかかるとします
現金で所得税払えない場合は土地を手放して税金払うしかありません
先祖代々から受け受け継いだ土地を自分の代で崩す辛いものがあるようです
そこまで先を見込んだ場合　アパート経営も投資と考える
必要があるかもしれません

No.3 回答者： bimbohjijii 回答日時： 2022/01/24 21:43

それは今はやりのサブリースという奴ですね。

サブリースとは不動産会社が家主からアパートを全て借り上げて入居者に貸し、アパートの管理はすべて不動産会社がやってくれるというもので、家主は何もしなくて良く、しかも入居者がいなくても何年間も家賃保証してくれるという、一見とても美味しい話です。

それには裏があり、アパートが古くなると当然ながらメンテが必要です。さプリースの場合、不動産会社の提案通りメンテをする必要が出ます。そうでなければ家賃保証などの美味しい話はなくなります。しかもそのメンテは不動産会社関連の会社で行うことが求められ、それ以外の会社を相みつに加えることができないため、相手の言いなりの割高料金で行うこととなります。

今土地さえ持っていればサブリースの会社は甘い言葉を掛けてきますが、すべてを借金で賄うと時間が経つほど経営は結構苦しくなってきて、最後には建てたアパートも土地も手放すケースも良くあります。

下のサイトを参照してください。
　　↓
https://toyokeizai.net/articles/-/406695

この回答へのお礼

参考になるアドバイスありがとうございます。いろいろとカラクリがあることもわかりました。うまい話だけではないことをわかっているつもりですが、勉強しないとダメですね。

お礼日時：2022/01/24 23:14

No.2 回答者： 1paku 回答日時： 2022/01/24 21:42

リスク低い時に始めた人は成功かもしれないけど、これからは失敗する人がだんだん多くなるかも。

低金利で、不動産価格の上昇があまり見込めない時代ですから。

下手すると、１０年経過後は、家賃がそのまま修繕費に回って、手元に残らない可能性が大きいです。
駅の近くなら、月極の駐車場でしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
リスクを考えれば、駐車場が無難ですね。

お礼日時：2022/01/24 23:12

No.1 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2022/01/24 21:40

＞５～６万の賃料になると推測され、年間の賃料の入りが120~130万…

それは、1年中満室の場合でしょう。
そんなにアパート需要の多い地域なのですか。

＞建てるのに概算で1億…
＞約10年かかって、借金が返済できたとしても…

どんな算数をしているの？
130万としても 1 億返すには、元本だけでも70年ほどかかりますよ。
利息まで考えたら 100年近くです。

というか、

＞それに、5部屋×5万×12か月ー管理料＝120万って…

なんか計算がおかしいんじゃないですか。
しかも、10年、20年過ぎればリフォーム・リニューアルに何百万とかかることも頭に置かないといけませんし。

もう一度よく聞き直してみてください。

いずれにしても、本当に 6室のうち 5室が常に満室、回転率 83% を維持できるかどうかが鍵になるでしょう。
過度の期待は禁物です。

この回答へのお礼

ご指摘ありがとうございます。たしかに、おかしな計算をしてしまっています。不動産会社の担当者が話していた120万を年間と思っていました。
ただ約10年で返済できると話していたのも事実です。
じゃあ月120万？年間で約1400万？それなら利息込みで10年での返済というのも納得ですが、、、6部屋確保できたとしても、どう考えても月20万の賃料を設定できるとも思えません。

お礼日時：2022/01/24 23:11