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大学近くにある築34年の木造アパートが1100万円で売りに出ています。10部屋あり現在満室で年間家賃収入204万円を想定しており利回り18.57%。別途太陽光収入と自販機手数料も入るとのこと。 満室の場合毎月入ってくるお金は17万円程で、フルローンの10年返済(金利1.8%)で毎月返済10万円ほどになるので諸経費がかかるとしてもまわっていくと思うのですが、どうでしょうか?

10年前に外壁塗装や和室から洋室にリフォーム済みです。

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A 回答 (6件)

ひとつ、注意点を。



家賃収入については、想定家賃収入なのでしょう。
賃借人の属性等について、ある程度近隣に聞き込み調査等をした方がいいように思います。

中には、家賃を支払わずに長期延滞している者もいるかもしれませんしね。
「想定家賃収入」と、「現実の家賃収入」が相違していることは、よくあることです。

なので、なぜ、そのような一見魅力的な物件が売りに出ているのかを確認した方がよろしいかと思いますね。
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土地代込みであれば、坪単価5〜10万円くらいの地方都市近郊の田舎町でしょうか?大学が国公立であれば、検討する価値が有るかもしれませんね。

(医学部があれば、最高です!)私学だったら、大学の存続についてきちんと調べた方が良いと思います。おそらく、大学と一蓮托生の運命かと思いますので。
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着目点は非常に良いと思います。


起業家が失敗するとき必ずキャッシュアウトしてゆきます。
キャッシュアウトの原因は収支のバランスが悪くなることで、いわゆるキャッシュフローの悪化です。
10年返済に1.8%金利を考慮されている点は良いですね。
ただ、当該不動産の年間固定資産税負担、防火管理費等、修繕管理費、所得税など考え得るすべてのコストを検討しなければいけません。
不動産物件は空室リスクや滞納などのリスクも有り、管理会社や保証会社の費用も検討する必要があります。
ローンとなると火災保険や生命保険等の加入も頭に入れておく必要があります。
不動産投資の利回りは物件取得費で変わります。
表面利回りが18.75%でも実質利回りはそんなに高くは出ませんので、精密な見積もりをしておくことです。
私の不動産投資の経験から言うと、リターンの計算を正しく先行しておかないといけませんし、兎に角安く買ってコストをしっかりと抑えることで、また、売却益が出るタイミングがあれば、売るという判断も必要です。
そのためにもコストは重要かと思います。
不動産屋が手数料獲得のために値を上げる場合がありますので、相場の確認と交渉も大切です。
私がかつて持っていた貸家の一軒家ですが、中古で2000万円で出ていまして、手数料や登記費用も考えて交渉後1700万円で買いました。
その後200万円程度でリフォームして、結局2000万円程度負担したと思います。
家賃80000円で10年程度貸しましたが、11年目に売却を検討し、所得とこれまでの総負担費用を相殺して200万円のプラス着陸で売却しまして、また次の物件を購入しました。
中古物件に目を付けたのは良いことですね。
ただ、古い物件は経年劣化が進むと収支が合わなくなることもありますので、適時リターンのバランスに目を向けて投資にお取り組みくださいね。
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1部屋月額家賃1万7千円ですか、貧乏学生相手なら空室ななる可能性は低いかもしれませんね。



>利回り18.57%。
売りに出す理由が考えられない。
大学移転の予定とかがあるんじゃないですか?
うちの近所の自治体では、大学の学部移転で大量に学生アパートが空室になり、他地区から生活保護者が大量に流入ということがありましたね。
まあ、月額家賃1万7千円なら生活保護者を入れれば、もっと家賃を取れますよ。
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不動産投資は素人では大変難しく、そう簡単にいきません。


現在満室でも将来は分かりませんし、環境の変化が必ずあります。

サラリーマンの副業程度で考えているならおすすめはできません。
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築34年って、必要な補修等の経費が今後どれだけかかるかとか素人ではわからん。

チェーン的に次々と補修が必要な箇所がでてきそう。まわっていく云々どころではなく、買い手もつかない可能性も。

大きめの地震で、えらいことになりそう・・・。

うちは4室アパートで1室は自家用フリールームにして3室貸し。屋根は全量売電の太陽光10kw超。25万弱程度の収入で15万ほど返済。金利は当初10年は1.0%です。築5年めかな。
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