地積更正について

地積更正について教えてください。

１．もともと一筆の土地を分筆し測量を行いました。
　　ところが、登記簿面積よりも実測の方が面積が
　　多く、一筆の土地が登記簿と実測で誤差が生じま
　　した。実測面積が多い事から買主から地積の更正
　　を求められ、困っております。不動産屋は、登記　　簿の面積を増やす更正はできないと言い張ってお
　　り、実測の面積の減少をするしかないといいま　　　す。
　　しかし、面積が減れば買主も嫌がるだろうし、再
　　度測量を行えば、測量費がかかり私としても納得
　　いきません。不動産屋がいっている事は本当でし
　　ょうか？
２．又、測量をし隣地の立会をする際に隣地所有者の
　　印鑑証明が必要と聞いておりますが。実測の面積
　　を減らし、隣地の方にご迷惑をおかけするとはお
　　もいませんが、これも事実なのでしょうか？（お
　　隣の面積が減る事は無いと思うのですが）。
３．もし、印鑑証明を提出していただけないときは、
　　なすすべはないのでしょうか。
　　以前、一筆にまとめるため合筆したときには、隣
　　地のかたには、立会頂き承諾していただきました
　　そして、今回減少のために再度立会ということで
　　隣地の方がごねているそうです。このままだと売
　　買は難しいでしょうか？又、逆に減少した分の土
　　地は誰の物になりどこに行くのでしょうか？
４．地積の誤差が少ない場合は、地積更正登記をしな
　　くてもいいと聞いた事があるのですが。本当です
　　か？また、その地積の範囲はどれぐらいまでなら
　　認められるのでしょうか？

せっかく土地を合筆し分譲用に分筆したものですから、莫大な費用がかかり不安です。もし、この問題で土地が売れなかったらなど考えると不安で不安で仕方ありませんので、どうか詳しい方がおられましたら宜しくご指導賜りたく存じ上げます。

No.1 ベストアンサー 回答者： hirunedaisuki 回答日時： 2005/04/18 18:31

こんにちは。

地積更正を求められている土地は分筆された土地（地積測量図上、求積された土地）ではなく、差引き計算された「残地」ですよね？

１．正しい境界を確認した結果、面積が登記簿地積と異なっているのであれば、面積を増やす地積更正登記は可能です。ただし、分筆によって求積された土地のことを言っているのであれば、処理は微妙なところです。現地で確認している境界が正しいのか（誤っているのか）、地積測量図が正しいのか（誤っているのか）

２．法定添付書類ではありませんが、実務上、地積更正登記（特に増える場合）は法務局は利害関係人の印鑑証明書の提出を求めるのが原則です。ただし、様々な事情や利害関係人の考え方で提出できない場合もあります。今般、不動産登記法が改正されたことにより、地積更正登記事案が増加すると考えられていますが、その対応として資格者代理人（土地家屋調査士）が「本人確認」を行うことで、印鑑証明書の提出に替えることができる取扱をする法務局もあります。

３．上記２のとおり

４．許容誤差が定められています。「国土調査法施行例別表第五の地積測定の公差早見表」により調べることができます。これは、土地分筆登記（両筆求積）にあたり、地積更正登記を経ずに分筆登記が可能であると考えてください。売買契約においてはこの公差内であっても、契約内容によっては「許容誤差内だから地積更正登記をしなくていい」とは一概には言えません。（また、実測の方が多いのであれば、特に問題ないと考える人も多くいます。）

同じ条件の土地は二つとありませんで、一般論的に回答するのはとても難しく、また誤解の元になってしまう可能性があります。特に「地積更正登記」は登記官・専門家の中でも意見の対立を見ることが多い事案です。

不安であるとのことですが、ネット上での質疑では安心するところまで、辿り着くのは至難の業です。（面と向かった相談でも３０分以内には終わらないと思います。）専門家（土地家屋調査士）に相談し、方策を講じて欲しいと思います。特に新法下での考え方が必要となりますので、頼りになる土地家屋調査士を見付けることが安心への第一歩となるでしょう。

参考URL：http://www.chosashi.or.jp/

この回答への補足

元々、三筆の土地を合筆した土地です。７筆を住宅用地、１筆を開発道路とし市に寄付いたしました。
その中の１筆のみが登記簿と違う形になりました。
色々試行錯誤して開発道路に面積を移動させるなど試みては見ましたがなかなかうまくいかず今に至ります。厳密に言えばはじめから登記簿と実測の面積が相違するならば道路に盛り込めばよかったのにと思います。なぜ土地家屋調査士は実測に合わせて住宅用地は登記しなかったのしょうか？
ちなみに、合筆する際には隣地の皆さんには承諾を頂きました。登記簿の面積を増やすのが難しいのであれば、測量を行い実測面積を減らすことを考えています。減らすのにも何故隣地の承諾が？あと減った分の土地は誰の所有物になるのでしょうか？
何回もすみません。包括的なご解答をいただければ幸いでございます。

補足日時：2005/04/19 00:04

No.2 回答者： hirunedaisuki 回答日時： 2005/04/19 17:31

こんにちは。

No.1です。

質問者様の補足の内容が分かりかねます。その中の１筆・・とありますが、求積地なのでしょうか、差し引き計算された残地なのでしょうか。

面積を減らす・・とありますが、具体的にどういうことでしょう。境界点（線）の位置を移動するということでしょうか。

合筆登記をするだけなら、隣地の承諾は不要ですので、合筆登記＋分筆登記をしたということですよね。

元々その土地は、どういう成り立ちなのでしょうか。区画整理・土地改良・国土調査・地租改正・・

都合のいいように境界点を移動したり、面積合わせをやり直したり、ということは一般的には正しい方法と言えない場合がほとんどです。

ご質問に的確に答えるには、経緯が分かる書類（登記事項証明書・要約書など）、公図、地積測量図、換地確定図、また現地踏査、現況測量などが必要となります。

繰り返しになってしまい申し訳ないのですが、このケースでは文字情報のみでの回答は誤解の元です。信頼できる専門家（土地家屋調査士）を見付けて欲しいと思います。

＞減らすのにも何故隣地の承諾が？あと減った分の土地は誰の所有物になるのでしょうか？

回答してお役に立てればと思うのですが、土地ひとつひとつによって異なるのです。一般的な回答は存在しないのです。ご理解ください。

No.3 回答者： oooPhooo 回答日時： 2005/05/07 11:20

補足等から分筆求積地が対象と仮定します。

【１について】
地積更正はできます。
不動産屋は不動産登記の専門職ではありません。
実測面積を減らすことについては、さらに詳しい状況
が解らないと全く判断もコメントもしようがありません。
ただ、本来の境界線を探し出し現地で明確にするという
ことが前提です。

【２について】
地積更正をするのであれば原則的に必要です。
地積更正とは既登記地積の誤りを正す手続きです。
「現地が違うから登記を・・現地を・・変えてしまえ」
というのはとても安易で危険な考えです。

【３について】
手続きは土地家屋調査士に依頼することが必要ですから
相談してください。
または、法務局に問い合わせてください。

【４について】
誤差については先に解答していらっしゃる方の説明通り
です。安易に踏み込むべきところではありません。
大怪我しますよ。

【結論】
何時ごろ合筆・分筆されたのかわかりませんが
その時に依頼された土地家屋調査士に相談されるのが
一番早く、安価で処理できるのではないでしょうか？

なぜ、依頼した土地家屋調査士の仕事に疑問をもって
おられるのでしたら直接質問されないのですか？

できない理由がおありでしたらお近くの土地家屋調査士
に相談することを、お勧めします。ご不明でしたらお住
まいの地域の○○県土地家屋調査士会に紹介依頼するこ
ともできます。

法に則り正面から正規の手続きをされることが
最終的には安価で迅速な問題解決となります。