地積更正について教えてください。

1.もともと一筆の土地を分筆し測量を行いました。
  ところが、登記簿面積よりも実測の方が面積が
  多く、一筆の土地が登記簿と実測で誤差が生じま
  した。実測面積が多い事から買主から地積の更正
  を求められ、困っております。不動産屋は、登記  簿の面積を増やす更正はできないと言い張ってお
  り、実測の面積の減少をするしかないといいま   す。
  しかし、面積が減れば買主も嫌がるだろうし、再
  度測量を行えば、測量費がかかり私としても納得
  いきません。不動産屋がいっている事は本当でし
  ょうか?
2.又、測量をし隣地の立会をする際に隣地所有者の
  印鑑証明が必要と聞いておりますが。実測の面積
  を減らし、隣地の方にご迷惑をおかけするとはお
  もいませんが、これも事実なのでしょうか?(お
  隣の面積が減る事は無いと思うのですが)。
3.もし、印鑑証明を提出していただけないときは、
  なすすべはないのでしょうか。
  以前、一筆にまとめるため合筆したときには、隣
  地のかたには、立会頂き承諾していただきました
  そして、今回減少のために再度立会ということで
  隣地の方がごねているそうです。このままだと売
  買は難しいでしょうか?又、逆に減少した分の土
  地は誰の物になりどこに行くのでしょうか?
4.地積の誤差が少ない場合は、地積更正登記をしな
  くてもいいと聞いた事があるのですが。本当です
  か?また、その地積の範囲はどれぐらいまでなら
  認められるのでしょうか?

せっかく土地を合筆し分譲用に分筆したものですから、莫大な費用がかかり不安です。もし、この問題で土地が売れなかったらなど考えると不安で不安で仕方ありませんので、どうか詳しい方がおられましたら宜しくご指導賜りたく存じ上げます。

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A 回答 (3件)

こんにちは。



地積更正を求められている土地は分筆された土地(地積測量図上、求積された土地)ではなく、差引き計算された「残地」ですよね?

1.正しい境界を確認した結果、面積が登記簿地積と異なっているのであれば、面積を増やす地積更正登記は可能です。ただし、分筆によって求積された土地のことを言っているのであれば、処理は微妙なところです。現地で確認している境界が正しいのか(誤っているのか)、地積測量図が正しいのか(誤っているのか)

2.法定添付書類ではありませんが、実務上、地積更正登記(特に増える場合)は法務局は利害関係人の印鑑証明書の提出を求めるのが原則です。ただし、様々な事情や利害関係人の考え方で提出できない場合もあります。今般、不動産登記法が改正されたことにより、地積更正登記事案が増加すると考えられていますが、その対応として資格者代理人(土地家屋調査士)が「本人確認」を行うことで、印鑑証明書の提出に替えることができる取扱をする法務局もあります。

3.上記2のとおり

4.許容誤差が定められています。「国土調査法施行例別表第五の地積測定の公差早見表」により調べることができます。これは、土地分筆登記(両筆求積)にあたり、地積更正登記を経ずに分筆登記が可能であると考えてください。売買契約においてはこの公差内であっても、契約内容によっては「許容誤差内だから地積更正登記をしなくていい」とは一概には言えません。(また、実測の方が多いのであれば、特に問題ないと考える人も多くいます。)

同じ条件の土地は二つとありませんで、一般論的に回答するのはとても難しく、また誤解の元になってしまう可能性があります。特に「地積更正登記」は登記官・専門家の中でも意見の対立を見ることが多い事案です。

不安であるとのことですが、ネット上での質疑では安心するところまで、辿り着くのは至難の業です。(面と向かった相談でも30分以内には終わらないと思います。)専門家(土地家屋調査士)に相談し、方策を講じて欲しいと思います。特に新法下での考え方が必要となりますので、頼りになる土地家屋調査士を見付けることが安心への第一歩となるでしょう。

参考URL:http://www.chosashi.or.jp/

この回答への補足

元々、三筆の土地を合筆した土地です。7筆を住宅用地、1筆を開発道路とし市に寄付いたしました。
その中の1筆のみが登記簿と違う形になりました。
色々試行錯誤して開発道路に面積を移動させるなど試みては見ましたがなかなかうまくいかず今に至ります。厳密に言えばはじめから登記簿と実測の面積が相違するならば道路に盛り込めばよかったのにと思います。なぜ土地家屋調査士は実測に合わせて住宅用地は登記しなかったのしょうか?
ちなみに、合筆する際には隣地の皆さんには承諾を頂きました。登記簿の面積を増やすのが難しいのであれば、測量を行い実測面積を減らすことを考えています。減らすのにも何故隣地の承諾が?あと減った分の土地は誰の所有物になるのでしょうか?
何回もすみません。包括的なご解答をいただければ幸いでございます。

補足日時:2005/04/19 00:04
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補足等から分筆求積地が対象と仮定します。



【1について】
地積更正はできます。
不動産屋は不動産登記の専門職ではありません。
実測面積を減らすことについては、さらに詳しい状況
が解らないと全く判断もコメントもしようがありません。
ただ、本来の境界線を探し出し現地で明確にするという
ことが前提です。

【2について】
地積更正をするのであれば原則的に必要です。
地積更正とは既登記地積の誤りを正す手続きです。
「現地が違うから登記を・・現地を・・変えてしまえ」
というのはとても安易で危険な考えです。

【3について】
手続きは土地家屋調査士に依頼することが必要ですから
相談してください。
または、法務局に問い合わせてください。

【4について】
誤差については先に解答していらっしゃる方の説明通り
です。安易に踏み込むべきところではありません。
大怪我しますよ。

【結論】
何時ごろ合筆・分筆されたのかわかりませんが
その時に依頼された土地家屋調査士に相談されるのが
一番早く、安価で処理できるのではないでしょうか?

なぜ、依頼した土地家屋調査士の仕事に疑問をもって
おられるのでしたら直接質問されないのですか?

できない理由がおありでしたらお近くの土地家屋調査士
に相談することを、お勧めします。ご不明でしたらお住
まいの地域の○○県土地家屋調査士会に紹介依頼するこ
ともできます。

法に則り正面から正規の手続きをされることが
最終的には安価で迅速な問題解決となります。
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こんにちは。

No.1です。

質問者様の補足の内容が分かりかねます。その中の1筆・・とありますが、求積地なのでしょうか、差し引き計算された残地なのでしょうか。

面積を減らす・・とありますが、具体的にどういうことでしょう。境界点(線)の位置を移動するということでしょうか。

合筆登記をするだけなら、隣地の承諾は不要ですので、合筆登記+分筆登記をしたということですよね。

元々その土地は、どういう成り立ちなのでしょうか。区画整理・土地改良・国土調査・地租改正・・

都合のいいように境界点を移動したり、面積合わせをやり直したり、ということは一般的には正しい方法と言えない場合がほとんどです。

ご質問に的確に答えるには、経緯が分かる書類(登記事項証明書・要約書など)、公図、地積測量図、換地確定図、また現地踏査、現況測量などが必要となります。

繰り返しになってしまい申し訳ないのですが、このケースでは文字情報のみでの回答は誤解の元です。信頼できる専門家(土地家屋調査士)を見付けて欲しいと思います。

>減らすのにも何故隣地の承諾が?あと減った分の土地は誰の所有物になるのでしょうか?

回答してお役に立てればと思うのですが、土地ひとつひとつによって異なるのです。一般的な回答は存在しないのです。ご理解ください。
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私なりの解釈では
○地図地積更正:実測の結果、登記簿記載地積に変更が生じ、更に地図(17条地図および地積測量図など)に記載された辺長にも変更が生じるので地図地積更正として登記申請する。
尚、辺長が公差内であれば地積更正で処理してよい。

○地積更正:実測による結果、辺長には影響が無く、地積のみの更正をする登記。

と思っていたのですが、ある土地家屋調査士さんに相談したところ地積更正になれば必然的に辺長も変わってくるので地積更正=地図地積更正といわれました。
又もう一人の調査士さんは、地図地積更正の際、辺長が公差内でも求積表等により辺長に変更が生じるのは明らかなので地図地積更正で処理しなさいと言います。

私の解釈に自信がもてません。
専門知識のあるかた、ぜひ教えてください。

Aベストアンサー

2005.4.28の質問ですから
改正不動産登記法施行(3/7)後ですね。

「地図地積更正」というのは初耳です。
一部の便宜的な呼称でしょう。
正式にはこのような登記手続きはありません。

おそらく14条1項地図備え付け地域での話しだと
思いますので、地積更正と地図訂正申出を同時に
する必要がありますよ、という意味でしょう。
地積測量図と地図の違いについては理解しておられる
ようですので、その前提で進めます。

質問者さんの解釈ですが・・・
ちょっとだけ違ってます。

「登記簿記載地積に変更が生じ」はまた別のものが
あります。地積に変更が生じたら地積変更登記です。
変更と更正の違いは国語辞典で調べていただくほうが
よいかなと思います。
登記としての違いは、もっと混乱させてしましますので
割愛します。

○地積更正:地積の更正です。
 地積の誤りを更正する手続きです。
 辺長が同じでも変わっても地積が違えば更正です。

     【 地 積 更 正 】(地積が変わる)
                 ↓    ↓ 
土地形状が既存の地図と:変わる  変わらない
                 ↓    ↓
              地図訂正   地図訂正
              を要する   要しない

  こんな感じでイメージできますでしょうか?

相談された土地家屋調査士さんは対象地域での
手続きを解りやすく地元での呼称で説明されたのだと
思います。
前者は広く一般的なことを説明しており
後者はもう少し突っ込んだ内容も視野に入れた説明を
しようとしておられるように感じます。

要するに
地図地積更正(?)は
 「土地地積更正登記」と「地図訂正申出」の2つの
 手続きをしますよ、という意味ですね。

2005.4.28の質問ですから
改正不動産登記法施行(3/7)後ですね。

「地図地積更正」というのは初耳です。
一部の便宜的な呼称でしょう。
正式にはこのような登記手続きはありません。

おそらく14条1項地図備え付け地域での話しだと
思いますので、地積更正と地図訂正申出を同時に
する必要がありますよ、という意味でしょう。
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数量の記載がちゃんとあるのですが、

地目にとらわれず
地籍測量図は
小数第二位以上の
フル桁で表示されています。

>登記簿では小数点以下の数字がなくなっております。

これは決め事で
不動産登記規則 100条

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H17/H17F12001000018.html#1000000000003000000002000000002000000000000000000000000000000000000000000000000
だけのこと。

>登記簿数量と地積測量図数量には、
そもそも差異があるということなのでしょうか?

尺貫法の
謄本面積では
当然、差異があり
現行測量技術でも
測量者の技術、気温により
測るたびに
相違があります。
そのために
測量誤差が存在します。
http://homepage2.nifty.com/tohruohba/residual.htm

>地目が雑種地などの場合、地積測量図では小数点以下第2位まで
数量の記載がちゃんとあるのですが、

地目にとらわれず
地籍測量図は
小数第二位以上の
フル桁で表示されています。

>登記簿では小数点以下の数字がなくなっております。

これは決め事で
不動産登記規則 100条

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H17/H17F12001000018.html#1000000000003000000002000000002000000000000000000000000000000000000000000000000
だけのこと。

>登記簿数量と地積測量図数量には、
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現在すんでいる家の裏に国有地と思われる土地があります。ついこの間、家屋調査士さんが家を訪問してきて、私の裏には3階建てのマンションが建っているのですが、そこから頼まれてきたらしく立会いをしたいとのことでした。話を聞いてみると私の家の場所の近くに川が流れていて川から私の家は4軒目にあるのですが、公図では川から二軒目あたりまで来ていないらしく。その他別の場所はマンションの土地ではないかというのです。公図は正確な寸法を示すものでないし、どこまでが水路として通っていたかわわからない...続きを読む

Aベストアンサー

地籍測量図が無くても私有地であることはよくあります。
昔不動産関係の仕事をしていたときに公図と登記簿の突合を何百筆となくやったことがありますが
登記簿があるのに公図に文筆腺が入ってない物や、公図上の地番と登記簿についている測量図上の地番が異なる物などたくさんありました。

さて、質問についてですが川から昔船着き場だったところまでは私有地で船着き場に倉庫などがありその所有者が川からの船の引き込みの為に開削していたのではないでしょうか?
この場合、水路としていた部分を分泌し地目変更をしなければならないのですが当時そういう手続きを取っていなかったのだと思われます。
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又、隣の方の土地を含め分合筆を繰り返しているようですが合筆の時には測量図が不要だとしても文筆の時には必須の書類ですのでそれも合わせて法務局で確認してみてください
尚、字や町名を超えた合筆はできませんので分筆した時の隣接地番も地籍測量図には記載する必要がありますから確認してみてください

地籍測量図が無くても私有地であることはよくあります。
昔不動産関係の仕事をしていたときに公図と登記簿の突合を何百筆となくやったことがありますが
登記簿があるのに公図に文筆腺が入ってない物や、公図上の地番と登記簿についている測量図上の地番が異なる物などたくさんありました。

さて、質問についてですが川から昔船着き場だったところまでは私有地で船着き場に倉庫などがありその所有者が川からの船の引き込みの為に開削していたのではないでしょうか?
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ありえる話ですね

半導体図面(注意 電気性能を除く)では大きさ、ピン配置、、高さ
など実装に必要な所は当然正確なデータは必要です

これ以外の実装に必要ない(影響の無い)所は管理しても余分な費用が掛かります
ここならば・・ありえる話ですね

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 ピンの1番を位置する印など・・判れば宜しい
 文字の大きさ・・・見えれば問題無いです

 こんな所は交差書いて無いで参考の数値です 

 まあ、実装に必要無い(影響が無い)、性能に影響が無いならばいらんでしょうね
 参考数値って感じです
 
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 無いならば・・問題無いです

 

 

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>実際に私が測量しますし、測量、作図は日頃業務でやっているので、精度的にはまったく問題ありません。<

確かに実務も為されていますので、地籍測量図に何ら問題がありませんが、他人の(義理の母)登記申請の添付書類とする場合は、建築士の資格では無理で、測量士の資格が必要です。
また、無償・有償は関係ありませんし、有償になれば違法行為になります。


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