区分マンションの退去の際に賃借人が賃貸人に対して原状回復費用の支払いを拒絶した場合

Question

区分マンションの賃貸の退去の際に賃借人が賃貸人に対して支払う原状回復費用の支払いを拒絶した場合のご相談です。裁判で解決するしかないと思いますが、通常消耗以外での賃借人側の過失による損害箇所があった場合、数ヶ月の裁判で判決がでるまで賃貸人賃借人双方資力がなく資金不足で工事できずに空室のまま６ヶ月経ったとします。こういった場合、退去から判決が出るまでの身動きできなかった期間の空室の損害を賃貸人は賃借人に賃料相当額の損害金として請求できるのでしょうか。

suzuki0013 · Accepted Answer

これは気の毒にね。
心中お察しする。

結論から言えば。
工事できずに空室となった期間の損害について、借主へ請求はできるが、回収できる可能性は低いし、さらに金額も低い。

裁判で争点になるのは、空室期間の損害について借主に責任があるのかどうか。
また責任があるとすればどの程度なのか。
この2点になると思うよ。

請求すること自体は例えば言いがかりでも請求はできる。
本件では言いがかりとまでは言えないので請求することはおかしなことではない。
ただ、裁判で認められるかどうかは別。

借主に責任があるかどうかについては、責任（過失や因果）はあるということになる。
ただし、本件は消費者（借主）と事業者（貸主）との間の争いなので、消費者の側に有利になる傾向がある。
簡単にいえば、原状回復や空室についてのリスクを借主へ転嫁することは不当という消費者保護の考え方になる。
この場合、借主が負担すべき修繕費の支払いを拒否しなければ生じなかった損害があれば、その点については貸主へ賠償する義務が生じる。
あくまで、借主の責任で生じた部分のみなので、仮に6ヶ月空室だったとしてもその全額を借主の負担にはならない。
すぐに修繕してすぐに入居者が入るとは限らないからだ。
借主の支払拒絶により遅れたとみなされる遺失利益については認められる。
単なる空室リスクとみなされた部分については損失の転嫁は認められない。
みなされる判断は裁判官の心証にも左右されると思うよ。
その結果、空室期間の賃料6ヶ月分に比して、少額（＝借主の責任）しか認められない。
（この場合、損害は「空室期間」ではなくて、借主の破壊部分の修繕に要した工事日数」とみなされるんじゃないかな。数日程度か）

さらに、借主は資力不足ということなので、損害賠償が認められたとしても支払えない可能性もある。
給料などを差し押さえ出来ればまだいいが、自己破産とかされたらまず回収はできない。
また、差し押さえできたからといっても、その費用の方が高額になる恐れもある。

訴訟戦術というのは弁護士さんの領分なので、弁護士と相談して決めていくことになると思うけれど。
争点を１つにしぼるか、できるだけ多くした方が良いか。
これは弁護士の判断となる。
本件の空室期間に対する損害賠償請求はできるだけ多くの方に含まれることになると思う。
弁護士によっては争点に入れない方が良い（裁判官の心証が良い）となる場合もあるだろう。

本件の内容は素人の集まりの質問サイトではなく本職に相談した方がいいと思うよ。
弁護士会や自治体で無料法律相談をしているので、まずはそこで相談して方向性を決めて、それから弁護士を探して有料の相談へ進むといいと思うよ。

こういう場合、悪質な借主でも消費者として過剰に保護されるのが賃貸不動産の悪いところ。
賃貸経営のリスクの一つとして飲み込むしかない。
こういう点では貸主は気の毒で、冒頭述べたのはこういうこと。

質問者にとって良い結果となることを祈る。
ぐっどらっくｂ

xxi-chanxx · Answer

先ずは国交省の原状回復のガイドラインをお読みください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

数百万円という数字を出してくる時点で、例えば壁紙を全部交換して借主に全額請求できるのは、全面に借主の瑕疵がある時だけで、一部分だけの瑕疵なら、全面交換を行っても、その面積分しか請求できないことを知らないのではないですか？
経年劣化はすべて貸主が修繕になりますから、直す資金がないなどということがないように、家賃から修繕費は貯めておくことです。
区分マンションのような物件なら、劣化した壁紙を交換して貸すのは普通ですしね。
想定の話でお金がないから直せず損害が出たなんていう前に、家賃に修繕費が含まれているので、家賃を収入のあてにはしないことが重要です。

merciusako · Answer

請求自体は自由ですから、請求はできます。

ただ、貸主が借金して原状回復して、その借金分を請求することもできるわけです。

なぜ、何もせずに６ヶ月も放置したのかは問題となるでしょうね。

acnc · Answer

連帯保証人に支払い義務が回ります。

裁判所に提出資料を作成が第一優先です。
一級建築士がいる業者に見積ですね

工事総額
借主負担項目ずらりと出ます。
家主が負担するのも出ます。

経済的損害は、1カ月でも直せない工事が発生した時くらいです。

xxi-chanxx · Answer

そもそもどのような原状回復が必要なのですか？
数百万だなんて、部屋中破壊でもしたのですか？

最高裁判所の判例で認められたのは、家賃月額の３倍くらいまでの金額です。 
ですから、家賃月額の４倍以上になるような金額を借主に請求しても裁判所では認められないかと。

むささび堂 · Answer

請求は、できます。
民事裁判では誰に何を請求するのも自由です。

xxi-chanxx · Answer

＞賃貸人賃借人双方資力がなく
それとこれとは別です。
賃貸人にマンション経営する素質自体ないのでは？

区分マンションの退去の際に賃借人が賃貸人に対して原状回復費用の支払いを拒絶した場合

これは気の毒にね。

先ずは国交省の原状回復のガイドラインをお読みください。

請求自体は自由ですから、請求はできます。

連帯保証人に支払い義務が回ります。

そもそもどのような原状回復が必要なのですか？

請求は、できます。

＞賃貸人賃借人双方資力がなく

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