担保の土地の相続

義父の土地に、夫が家をたて住んでいます。どうやら、義父は土地を担保に借金をしているようです。義父には貯蓄もほとんどないので、これからの生活は年金と、土地を担保にすこしづつ借金をしてやっていくつもりのようです。
この場合、

１・将来相続するときには、借金をすべて返済しなければ、相続できないのでしょうか？

２・返済できない金銭状況であったらば、土地はどうなるのでしょうか？その上に建ててある、夫の家も売り払わなければなりませんか？

３・今からできる対策はありますか？

よろしくお願いします。

No.4 回答者： matthewee 回答日時： 2005/07/06 19:31

１．相続は、プラスの財産も負債も全て相続することになります。

義父の相続人が夫以外にいれば、その人たちにも義父の遺産を相続する権利があります。

　ただし、義父に借金が多ければ、負債を相続したい人はいないと思うので（＝家庭裁判所に相続放棄をする）、義父の土地を相続せざるをえない夫が、義父の遺産全て（資産も負債も）を相続することになると思います。

２．義父の遺産を相続するということは、土地を担保に借りている金だけではなく、義父の全ての借金を相続するということです。

　もし、それらの借金の返済に滞れば、債権者は夫の土地、建物、預金、給与などを差し押さえてくる可能性があります（裁判所の執行官が手続きをします）。

　ですから、借金の返済ができているうちは、土地と建物ともそのまま使用できますが、返済ができなくなると夫の全ての資産が義父の借金返済に回る可能性があります。

３．今からできる対策は、義父に適正な対価を支払って、義父の土地を購入して所有権を夫にしてしまうことです（登記簿の抵当権などにも注意して下さい）。

　「借地権」を設定しても相続により底地と混同すると借地権は消滅してしまうので、無駄なことです。

　義父の遺産を相続放棄して、土地が競売され第三者の所有となった場合、果たして借地権を主張できるか確信が持てません（借地権がなければ、不法占拠となり建物は撤去を余儀なくされる）。

４．ひとつの案ですが、義父の土地の所有権を購入しなくても、抵当権などが設定されていなければ、夫名義の「地上権」を義父の土地に登記することで、敷地利用権を永久的に得られるかもしれません。

　もし、「地上権」を設定されようとお考えなら、登記については司法書士、税金については税務署にご相談されて、しっかり事前に検証してから実際に行動を起こして下さい。

No.3 回答者： noname#14228 回答日時： 2005/07/06 16:44

１の回答者です。

２に関してですが、お父様へのお金の貸手は、この土地にご主人が家を建てている事を知っているのでしょうか。
先ほども書きました様に、ご主人が地代を毎月お父様に支払っていればある程度交渉出来ると思いますが、一銭も支払わずに土地を使用して家を建てて住んでいるとなると、家自体はご主人のものでも、権利が弱いのです。
相続が起こった時点で、ご主人に貸し主から全額の返済を求められた場合、交渉の余地が狭まります。
先ほど申し上げた様に賃貸借契約を施した上で、
「先々相続後、月々これ位の金額なら返済していく」等の交渉を、お父様も交えて貸手と相談しておくのが良いのではないでしょうか。

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/07/06 16:27

借金をすべて返済しなければ、相続できないのではなく、返済しようとすまいと相続します。

返済しなければ競売となって他人のものになります。
その場合の建物は、土地に抵当権が設定された後に建てられた建物ならば、建物に抵当権がなくても土地と建物は一括して競売となります。
これは去年４月に改正された法律です。

No.1 回答者： noname#14228 回答日時： 2005/07/06 15:45

義父殿がどのような所からいくら位借りているのか書かれていないので、

答えは限定的になりますが、相続は負の遺産も相続対象になります。
担保内容を承知で、ご主人が土地を相続されれば、登記されている担保も
そのまま相続する事となりますので、ご主人が義父殿に代わって支払う
義務が生じます。
現況は存じ上げませんが、単なる使用貸借契約となっているのであれば、
早急に義父殿と賃貸借契約し、居住権を得るのがとりあえずの課題でしょう。
そしてその家賃を返済に回してもらうのが目下の課題ではないでしょうか。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

１・についてほしい回答は、いただいた回答がずばり！でした。
なんとなく、そんな気がしたのですが・・・

となると、２がとても重要になってきます。
おわかりでしたら、引き続き回答の程、よろしくお願いします。

お礼日時：2005/07/06 16:02