ワンルームマンションについて

　ここ数年東京・大阪・福岡のワンマン業者からの販売攻勢がすごいです。で、いろいろ自分なりに勉強してきたつもりですが、よくわかりません。単身世帯が増えている今業者の言うように、実需はあると思うのですが・・？また、販売価格は今が底値だというのももっともな気がしますが、反面、じゃあ自分とこが持っとけばいいじゃんという気にもなります。
　今後のワンマンの見通しについて、忌憚のない意見をお伺いしたい、できれば新築物件に限って願います。投資に関しては自分の判断ということはよく理解してます

No.1 回答者： fortranxp 回答日時： 2005/08/09 21:05

購入した物件がもし欠陥住宅だったら、、、、

こんなこともあるので専門家でなければやらないほうがよいのでは？

No.2 回答者： kfir2001 回答日時： 2005/08/09 22:23

今、日本ではものすごい勢いで少子化が進んでいるのは知っていますよね。

いわゆるワンルーム・マンションを使うであろう一人暮らしをする若者は、毎年数十万人の単位でいなくなっています。
それでも、実需があるだろう、販売価格は今が底値だろう、と思いますか？

私の職場にもよく電話がかかってきますが、自分の会社名も名乗らないので、すぐに悪質な業者だと分かります。

No.3 回答者： Lescault 回答日時： 2005/08/10 13:30

こんにちは、投資にはどれもリスクはつきものですね。

一つ言えることは「投資のために一ついかがですか？」などと攻勢をかけてくる業者にはあまり近づかない方がいいということです。
なぜ電話攻勢などで売ろうとするか、それは通常の公開販売では売り切る自信がないし、売れ残った物件を何時までも残しておける体力が会社自体にないからです（自転車操業でいつ業者が消滅するかもわからず、投資目的でローンを組んで買い、管理を任せていたものが突然宙に浮いてしまうわけです）。
もし投資をしようとするなら、そう言った電話攻勢の業者ではなく、大手の業者が売り出している物件を実際に自分の目で確認して購入するべきでしょうね。
それもローンを組むのではなく即金で買えるくらいでないと投資にはなりません。

ちなみに、以前に無名の業者からマンション販売の電話があり、「金無いから買えない」と断ったら、翌日の夜突然別の業者（大手のヒトでした）が来て「電話があり、ここの方が弊社のマンションを買ってくれる」と言われたので来た・・と言われたことがあります。

多分、イタ電だったのでしょうね（苦笑）。
こんなこともあるので、購入物件は業者の質も含めて身長に選ぶ必要があると思います。

No.4 回答者： kirara3970 回答日時： 2005/08/11 09:35

止めた方が良い場合

１．電話などの営業で売り込まれた物件
２．大都市　価格が過剰反応します。

もし、考えるなら
１．自分からさがして選ぶ
２．土地勘のある地方都市
　　大都市ほど投機的でなく、単純利回りも良い

少なくとも今が「底値」というのは根拠があいまい。

No.5 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2005/08/11 17:23

投資のリスクについては十分に理解されているようなので、業界事情についてだけ記しますので、ご参考になれば。

投資用マンションの場合は、土地を銀行借入で購入した開発業者が、建築代金はマンション完成後３ケ月程度一括払といった支払条件を建築会社に飲ませることで、手許資金負担なしに事業化する、というケースが多いと思われます。金融機関にとっては、纏まった金額で高い金利が貸せる融資先の確保、建設会社にとっては受注の確保ができる点で三当事者それぞれにメリットがでる形態になっています。

開発業者にとっては建築期間中（建物が建ち上がる前）に全戸の購入者を固めれば、プロジェクトが一丁上がりとなって、次の案件での土地の仕込み・開発に入ることになります。その為歩合給の社員にノルマを付けて徹底した電話セールスをしているようで、セールス対象としては公務員・医者・上場企業の管理職層に、減価償却をテコにした節税・税金還付をメリットとして売り込みを図っています。

完売とならなくても残り戸数が少なくなれば、開発会社が販売セールスを請け負う販売会社に投売りするケースもあります。販売価格１０００万円／戸のマンションを半値程度で売ってしまい（登記はしないので中古マンションにはならない）、販売業者は買値以上で売りさえすればその部分が儲けになるのでかなりの値引き販売も厭いません。

加えて、こういった開発業者や販売業者は大手デベロッパーからのスピンアウト組が経験と業界での顔を使って小規模の会社を立ち上げてやっている所が多いです。D京やH谷工などの営業担当と開発担当が数人で会社を興した、という例です。不思議なことですが、DやHには融資をしないのにそこから派生した新設会社には資金を融資するという今の金融機関の発想もよく分からない所ではあります。

そういった意味で、投資用マンションの販売価格には記号程度の意味しかないこと、開発業者・販売業者・建設会社・金融機関とそれぞれが利益を貪った後でor貪る為に、購入者をはめ込もうとしている、という部分については十分に理解しておいて下さい。私個人としては、どこかで販売が滞れば業界全体の自転車操業に限界がくるように思えてなりません。

この回答へのお礼

　うーん、自信・なし・・ですか。
　論理明晰で、一発でワンマン業界が見えたような気がします。
　ただ、業界の裏事情ぬきで、ワンマンの今後についてはどうでしょうか、つまり最悪業者がつぶれたとしてもワンマンは残ってる訳ですし、業者のいうように社債なら価値ゼロですが・・現実ワンマンの実需はあると思うのですが？

お礼日時：2005/08/12 20:07