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お願いします。

現在、アパートに住んでいますが、
大家が不渡りを出したらしく、
アパートが差し押さえになり、
競売にかかっています。

このような場合、私達住人はどうなるのでしょうか?
また退去する時は敷金など、どうなるのでしょうか?

ご回答お願いします。

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A 回答 (6件)

※以下の回答は、建物の抵当権設定後に、質問者さんがアパートを借りて入居した場合です(一般に、抵当権設定前に、賃借人が入居することは少ないので、質問者さんの場合も、抵当権に対抗できない場合だと思います)。



1.裁判所の競売というのは、厳格な手続きが求められるので、時間がかかるのです。不動産の差押に始まり、実際に落札されて新所有者が決定するまで最短で5~6ヶ月程度は必要です。
 現在、どの段階でしょうか。

 まだ、質問者さんの部屋に、裁判所の執行官や評価人が来ていないのであれば、競売開始決定が所有者(アパートの大家さん)に届いた段階だと思います。
 競売手続きは、(1)現況調査、評価、(2)物件明細書の作成、(3)入札情報の公告、(4)入札、(5)落札されれば代金納付(=所有権移転)、(6)引き渡し命令というように進んでいきます。
 競売物件情報のHPを貼っておきますので、「手続案内」を開いて下さい。
http://bit.sikkou.jp/

2.今後、競売手続きが進めば、裁判所の執行官と評価人が、現況調査と評価のため質問者さんの室内に立ち入ることになります。

 通常、裁判所の執行官から事前に調査日を知らせてくれたり、お知らせの書類を郵便受けに入れてくれて、調査日の融通をつけることも可能です(調査は1時間程度。室内の写真も撮影)。
 しかし、東京地裁は、事前連絡なしに開錠業者に鍵を開けさせて無断で室内に立ち入るそうですから、出かけていて帰ってきたら、室内に人が立ち入った形跡があるといういやな思いをすることもあるようです。
 なお、この調査は拒否することはできません(拒否しても、強制執行されるだけです)。

3.平成15年の民法改正で、「短期賃借権」の制度が廃止され、借りる前に抵当権が設定されていたなら競売の結果、新所有者が決まれば賃借人は退去させられることになります(ただし、新所有者が同意すれば、賃貸借契約は継続する)。競落後6ケ月の建物明け渡し猶予期間は設けられましたが、賃借人は追い出されても、敷金が戻らなくても文句がいえないのです(民法395条)。

 競売の場合の敷金については、現在の大家さんに対して求償権がありますから、大家さんに請求することができます(対して、任意売却なら敷金は新所有者に引き継がれる)。
 しかし、大家さんが破産した場合、敷金は他の債権者と同じく一般債権になるので、全額の回収は不可能だと思います。この場合、債権者集会に出席し、債権を届けないといっさい返還されることはありません(大家さんの資産は破産管財人が管理するから)。また、敷金の大半は返還されないと思います。

 回答の補足に書かれていたように、来年2月に新居へ引っ越すことをお考えなら、競売手続きが完了し、新所有者が決まるまでに引っ越しができる可能性があると思います。
 競落される前であり、現在の家主さんが破産していなければ、敷金は全額返還されるでしょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
現在は現況調査が終わり、入札情報の公告段階です。
とにかく、新所有者がこのまま賃貸を継続してくれることを祈るだけです。

お礼日時:2005/09/28 15:01

1.抵当権が実行された場合はその抵当権設定日、差押により競売となった場合には差し押さえられた日より以前に賃貸契約を締結していた場合には立ち退かなくても居住を続けられます。


もちろん落札者が希望する場合、任意で立ち退きに応じることも出来ます。

2.上記日以降の賃貸の場合、立ち退きを求められると立ち退くしかありませんが、大抵こういう物件の競売では、そのまま賃貸物件として経営するケースが多いです。ですから、単に大家が変更になっただけという話で終わる可能性があります。

3.上記いずれでもなく立ち退きを求められた場合なのですが、賃貸契約時に抵当権が設定されている旨の説明が無かった場合には、仲介した不動産屋に立ち退きに要した費用などについて損害賠償を要求することが出来ます。

4.契約時に説明も受けていたという場合ですと、残念ながらすごすごと立ち退きとなります。
但し、それでも現実には落札者としても、居座られると強制執行の費用は馬鹿にならないため、金銭的な援助の申し出はあると思われますし、要求も出来るでしょう。あまり過大でなければ。

敷金については、新所有者に引き継がれます。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
このまま賃貸として経営していくことを願ってます。

お礼日時:2005/09/28 14:51

6ヶ月は出て行かなくて良い法律があります



395条です。多少の条件がありますが、確認してみてください。
不動産でいきなり出て行けといわれると困るので。

敷金などについてはちょっと忘れました。

参考URL:http://www.houko.com/00/01/M29/089A.HTM#s2
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
6ヶ月は出て行かなくて良いのであれば良かったです。

お礼日時:2005/09/28 14:48

>出て行く事になるとしたら、直ぐ出て行かなければならないのでしょうか?



相手あっての事ですから、こんなところで憶測を語っても仕方が無いと思いますが、、、

解体して更地にするつもりで買うなら、現在の居住者を円滑に出て行ってもらうための費用と時間は当然見込んでいると思います。
揉めて長引けばそれだけ損ですので、スムーズに事を運びたいと思っているはずです。
2月であれば交渉の余地はあると思います。
急いで出て行ってくれと言ったところで、11月末は厳しいですよね。

建て替えるにしても、設計や申請にも時間は必要ですから、交渉次第で何とかなると思いますよ。
新居に引っ越す予定だと言えば、出てゆくのは確実なので、逆に安心してもらえるのではないでしょうか?
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
出て行くことになったらうまく交渉してみます。

お礼日時:2005/09/28 14:47

アパートを買う人の目的次第でしょうね。


アパート経営をしようと思って買う場合は、現在住人が住んでいるという事は買う側にとってはメリットです。
オーナーが変わるだけだと思います。

大規模なリフォームや、更地にして別の物を建てようとして買うなら、出て行く事になるかもしれませんね。
アパートの老朽化や立地などで建物の身の降り方は変わってくると思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
オーナーが変わるだけならいいのですが、
出て行く事になるとしたら、直ぐ出て行かなければならないのでしょうか?
2月頃新居に引っ越す予定なのでそれまで待ってくれればいいのですが…

お礼日時:2005/09/27 14:50

競売に掛かっている賃貸マンションに住んでいたことがあります。



そのときは、ただ単に大家さん(といっても法人でしたが)が替わっただけでした。
家賃の支払いとか、敷金とかは仲介の不動産屋さん経由でしたので、本当に何事もなく済みました。


ケースバイケースかもしれませんが、ご参考までに。
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この回答へのお礼

早速ご回答ありがとうございます。
何事も無く済めばいいのですが…

お礼日時:2005/09/27 14:46

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Q賃借物件が競売にかけられました

先日、ポストに横浜地方裁判所 調査官と名乗る方からの封書が投函されており、本物件が競売にかけられる事になったため調査したい、という旨の書面が入っていました。
何分初めての事なので状況が把握できず、ご相談させて頂きたく投稿しました。

まず契約の状況について簡単に記します。
昨年10月29日に、横浜市南区にある1Rマンションの2年間の賃貸契約をしました。その際の関係は下記の通りです。

賃借人:山田太郎(仮名/私)
賃貸人:鈴木次郎(仮名/家主)
賃貸人(代理):A管理
契約仲介:B不動産

契約書には表紙に「賃貸人:鈴木次郎」「賃借人:山田太郎」と記載があり、2ページ目の本文より「甲 賃貸人(代理):A管理」「乙 賃借人:鈴木次郎」との間で賃貸契約を締結する、とあります。
以上の点を踏まえ、私の解釈が不明瞭な点を列挙いたします。

1.告知方法について
ポストに投函された封書には私の個人名が記載されておらず「居住者様」とだけありました。また封書は封が閉じられておらず、告知書、調査書、注意書の3枚が同封されていました。
通常、賃借人の個人名が特定できないまま告知を行うことがあるのでしょうか?また封のされていない封書のみ投函されることがあるのでしょうか?

2.契約者の関係について
今回は賃貸人、賃貸人(代理)、賃借人の3者が契約書に記載されていますが、法律上での私の真の契約者は誰になるのでしょうか?また交渉相手は誰になるのでしょうか?

3.管轄裁判所について
今回は物件が横浜市南区にあるため、横浜地裁より通知がきました。
しかし契約書には、当事者間のトラブルの際は甲(賃貸者(代理)であるA管理)の所在地の所轄裁判所を管轄とする旨の記載があります。A管理の本店所在地は東京都千代田区なのですが、横浜地裁と東京地裁と、どちらが窓口となるのでしょうか?

以上宜しくお願いいたします。

先日、ポストに横浜地方裁判所 調査官と名乗る方からの封書が投函されており、本物件が競売にかけられる事になったため調査したい、という旨の書面が入っていました。
何分初めての事なので状況が把握できず、ご相談させて頂きたく投稿しました。

まず契約の状況について簡単に記します。
昨年10月29日に、横浜市南区にある1Rマンションの2年間の賃貸契約をしました。その際の関係は下記の通りです。

賃借人:山田太郎(仮名/私)
賃貸人:鈴木次郎(仮名/家主)
賃貸人(代理):A管理
契約仲介:B不動...続きを読む

Aベストアンサー

再度失礼いたします。また丁重なレス、御礼申し上げます。

>家賃の差押通知が来たのは、物件の所有者が変わった後(つまり競売後)でしょうか、それとも前でしょうか?

破産直後だったと思われます。つまり競売前でした。
家主が破産し、債権者がすぐに回収にかかるため裁判所を介して、(私の家賃に関して)自分の権利を主張したのではないでしょうか。それで、地裁から封書が来たと思います。

>弁護士会館に相談に行く際、何か事前に準備しておいたほうがいいものがあれば、ご教示くだされば幸甚です。

届いた書類と、賃貸契約時の書類等が全部揃っていれば問題ないと思われます。
ただ、私が相談に行った当時、まだいまほどカードローンや消費者金融の自己破産が多くなかった時期にもかかわらず、すでに当時から自己破産の相談が多く、しばし待たされた経験があります。
朝9時だったか、午後からだったか覚えていませんが、受け付け開始の時間ぴったりに行ったのにもかかわらず、すでに15~20人くらいの相談申込者が待っており、私の番が来て申し込みをした際「あなたも自己破産の相談ですか?それ以外ですか?」と聞かれました。

現在は、当時にくらべ、年間の自己破産が10倍以上に増えていると聞きますので、時間を大切にしたければ、受付時間より少し早めにいかれるのがいいかもしれません。

他人事とは思えません。ぜひ、がんばってください。

再度失礼いたします。また丁重なレス、御礼申し上げます。

>家賃の差押通知が来たのは、物件の所有者が変わった後(つまり競売後)でしょうか、それとも前でしょうか?

破産直後だったと思われます。つまり競売前でした。
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>弁護士会館に相談に行く際、何か事前に準備しておいたほうがいいものがあれば、ご教示くだされば幸甚で...続きを読む

Q競売物件の原状回復・・・

以前も競売物件について質問させていただいたのですが・・・
何度も同じ様な質問でスイマセン・・・

今日 新大家と競売前から住んでいるマンションの住人が話し合いの場を持ったのですがマンションからの立ち退きは要求されてないのですが立ち退きにあたっての質問で同じマンションの住人が、
住人⇒「マンションを退去する際原状回復はしなくてもいいんですよね?」

っと聞いたところ

新大家⇒「壁に穴があいてるとかガラスが割れているとかふすまが破れてるなどの日常生活で普通に生活してる分でなり得ない故障は直してもらう義務が借主さんの方にあります・・・壁紙の汚れなどは請求はしませんが」
っと・・・・

以前質問させていただいた時に競売物件は落札した時からの過失以外は原状回復の必要がないと安心するお言葉を頂いたのでその事を私は同じマンションの住人に伝えてたので

住人⇒「それはおかしくないですか?競売物件は○○さんが落札してからが○○さんの物件だからそれ以降の故障は直しますがそれまでのものは良いと聞きましたよ?」

新大家⇒「そんな事言われてもこちら側としましてはその傷や故障が落札前か後か分からないですよね?証明できないですよね?だから無理です・・・
もしそれでも直さないと言うなら裁判でもして下さいよ・・・」

っと言ってきたらしく悩んでいました。。。
でもその住人の家はガラスが割れていたり大きい過失はないのですが扉に目立つ傷が付いてるらしくその扉一枚請求されるのでは?っと・・・

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こんな場合、大家がその様な事を言ってきたなら本当に裁判などしないと解決しないのでしょうか?

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Aベストアンサー

裁判になれば、そのドアが最初は壊れていなかったということを「貸主側」が証明する義務があります。
新しい貸主がそれを証明できるでしょうか?
もし、契約時の室内の写真というのが明確にわかる証拠などを前の貸主から引き継いでいるなどすれば可能でしょうが、競売で落とした新所有者が旧所有者とそこまでやりとりするとは思えません。

ですので
>新大家⇒「そんな事言われてもこちら側としましてはその傷や故障が落札前か後か分からないですよね?証明できないですよね?だから無理です・・・
もしそれでも直さないと言うなら裁判でもして下さいよ・・・」

私が負ける裁判をしてくれと言ってるようなものです。

Q住んでいる借家が競売にかけられました

 先月末、不動産から「家主さんが資金繰りの悪化でこの家を売りたいと相談があったので、売れた場合もしかすると退去を
お願いすることになるかもしれません」と
言われました。
また借金がかなりあるので普通なら立ち退き料を
払うところだけど、払う能力はないでしょうから
もしそうなったら3,4ヶ月分家賃なしで
家探し期間と言うことでこのまま住むように話を進められたらいいかもと言われました。

その後、家主は挨拶に来る、立ち退き料は払うと
不動産にTelでは言ったらしいのですが
行くといった日には現れておらず、
不動産にも来ると言っても来ない状態です。

 今日、いきなり裁判所から人が来て
「来月、競売にかけられるので現状調査に来ました。
また後日、家の中などの現状を調査に来ます」と言われました。

 不動産にTelをしたらびっくりされましたが
こうなったら、借金がたくさんあって
立ち退き料を払うべきだが払えないだろうし、
敷金もハウスクリーニング代とかいって返してくれないだろうし
(返す当てもないだろうし)
競売前に引っ越した方がトラブルがないのでは?と
不動産に言われたところです。

 実際、競落されてしまえば、次の所有者に立ち退き料を請求することは
法律上無理のようですし、どんな人や会社が買うか分からないわけですし、その後も貸してくれても家賃が大幅アップとなったりしても困りますし。
 
 お聞きしたいのは、やはり競売前に出た方がいいのでしょうか?
競落後6ヶ月は住めることは住めるのですよね。

 またこの家を私たちが買う気がないかとも言われましたが
もう競売にかけられる予定の家を不動産仲介で買える物でしょうか?
競売に入札することは可能だと聞きましたが
立地的にどうも永住する気になれないし
でも小学生の子供が二人いて、下の子は入学したばかりなので
校区外で探してもいい物件は見つからないしで。
 よろしくお願いします。
 

 先月末、不動産から「家主さんが資金繰りの悪化でこの家を売りたいと相談があったので、売れた場合もしかすると退去を
お願いすることになるかもしれません」と
言われました。
また借金がかなりあるので普通なら立ち退き料を
払うところだけど、払う能力はないでしょうから
もしそうなったら3,4ヶ月分家賃なしで
家探し期間と言うことでこのまま住むように話を進められたらいいかもと言われました。

その後、家主は挨拶に来る、立ち退き料は払うと
不動産にTelでは言ったらしいのですが
行くといっ...続きを読む

Aベストアンサー

部屋の紹介をしているものです。

競売前に出ないほうがいいと思います。

新しい買主に立ち退き料を支払う義務はありませんが、追い出すには裁判所の強制執行をかけなくてはなりません。

その費用は家主もちですから、結局、お金を出すなら引越し費用として出した方が新しい家主には特なので、そこを交渉するのが現実的と思います。

出たほうが特なのはその不動産屋でしょう、だって人がすんでたら売れませんもんね。安くで落札するつもりかも。

Qもうすぐ競売 家賃はいつまで?

最近裁判所の執行官が来て、「もうすぐこの部屋が競売にかけられます。近日中に間取を見に来たい」ということでした。
そこでいくつか質問があります。

★今までの家主への家賃は法律上いつまで払えばよいのでしょう?
★賃貸マンションです。
★月末までの前納です。
★今の家主からは何の連絡もきておりません。
★家賃の供託をした方がよいのでしょうか?するとすればいつから
したらいいのでしょう?
★出来ればこのまま住みたいが立ち退きを要求された場合、立退き料、引越し代、請求出来るなら可能な限りしたいですが可能ですか?
★立ち退きの際、新家主の要求があれば傷みのある箇所の修理費を支払わなければならないのでしょうか?
★新家主になり住み続けるなら新たに敷金の支払い、家賃の値上げを要求された場合支払わなければいけないのでしょうか?

ちなみに賃貸借契約を交わしたのは平成12年3月
契約書に抵当権の有無の記載なしです。
賃貸マンションです。
月末までの前納です。
家主からは何の連絡もきておりません
法律にお詳しい方、ご経験のある方等、どうかご教示お願いします。 

最近裁判所の執行官が来て、「もうすぐこの部屋が競売にかけられます。近日中に間取を見に来たい」ということでした。
そこでいくつか質問があります。

★今までの家主への家賃は法律上いつまで払えばよいのでしょう?
★賃貸マンションです。
★月末までの前納です。
★今の家主からは何の連絡もきておりません。
★家賃の供託をした方がよいのでしょうか?するとすればいつから
したらいいのでしょう?
★出来ればこのまま住みたいが立ち退きを要求された場合、立退き料、引越し代、請求出来るなら可能な限...続きを読む

Aベストアンサー

#7,8です。

>>もうすぐ競売 家賃はいつまで?
についてもう少し詳しく書きます。言葉足らずでした。
何度も入居者の失敗を見てきたので…。

家賃は新大家に変わるまで、今までの口座(破産管財人が口座を押さえている)か管財人が指定した口座に支払わなければなりませんが月の途中に大家が替われば日割り家賃を新大家になります。
しかし、日割り家賃分を新大家に支払えば2重支払となります。
だから、その日割り家賃分は基本的には新大家は諦めます。
翌月分から貰います。落札した時点で次月分は振り込まないような通知が直ぐに来るはずです。
その時、《早めの自動振替》や《法人契約で会社に言っていなかった》等でそのまま前の口座に振り込めば間違いなく2重支払になります。
だから、競売になると分かった時点で自動振替を止めたほうが良いです。
月末に手で振り込んでください。


>法改正以前は抵当権の設定など書く必要がありませんでした。
>平成12年入居なので重要事項説明書には書いてありません。
この内容に信用性が薄そうなのでURL貼っておきます。
http://www.space-leader.co.jp/asubesuto.html

平成12年3月入居なの競売でのリスクが少ない(むしろ賃借人の方が有利の場合が多い)ので抵当権の重要事項説明義務がないです。

#7,8です。

>>もうすぐ競売 家賃はいつまで?
についてもう少し詳しく書きます。言葉足らずでした。
何度も入居者の失敗を見てきたので…。

家賃は新大家に変わるまで、今までの口座(破産管財人が口座を押さえている)か管財人が指定した口座に支払わなければなりませんが月の途中に大家が替われば日割り家賃を新大家になります。
しかし、日割り家賃分を新大家に支払えば2重支払となります。
だから、その日割り家賃分は基本的には新大家は諦めます。
翌月分から貰います。落札した時点で次月分は振...続きを読む

Q借りているアパートが競売!?

昨日、裁判所の執行官がアパートに来て、
借りているアパートの大家が借金をしていて、
現在競売手続きが進行中で入居者の調査に来たとの事でした。
急な事で、話をよく聴いてなかったので、
後になって色々疑問が湧いてきて、不動産屋に電話をしたのですが、
休みのようで、電話が繋がりません。
明日また電話してみようと思いますが、少し不安なので質問さして下さい。
1、競売が終了したら、部屋はでないといけないのでしょうか?
2、部屋を出ることになった際は、アパートの所有者が変わっても、敷金はきちんと返ってくるのでしょうか?
3、家賃は次月分を前払い制なのですが、今まで通りの大家さんに支払えばいいのでしょうか?
どなたかわかる方教えて下さい。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは。
私は不動産会社に勤務している者です。

突然裁判所の執行官が来られたとの事で、ビックリされたと思います。
ですが、最近の時勢柄、こういったケースはハッキリいってよくあるのです。

まず、最初にご説明させていただく事として、競売であれ、売却であれ、kazutoshi_sさんの賃貸借契約は引き継がれるという事です。
ですから家主(所有者)が変わっても、現在の契約内容が変わることがありません。

>1、競売が終了したら、部屋はでないといけないのでしょうか?

競売で落札された方が、今後その物件をどういった使用をされるかによって、話は変わってきます。
賃貸アパートを落札される方の多くは、同様に賃貸アパートを所有することが目的の方かと思いますので、入居者を退去させる必要はあまり無いと思います。(余程、近隣相場より安い家賃で契約しているなら別ですが)

しかし落札者が自分で使用する場合(社宅等)や、落札後全面改修を予定している場合など、どうしても入居者を退去させないといけないケースもあります。

その場合は、貸主より6ヶ月以前に解約通知が出されます。
「引越し先が見つからない!」とか言うと、居座ることもできますし、立退き料なんかも請求できる事もありますが、基本的には解約となります。


>2、部屋を出ることになった際は、アパートの所有者が変わっても、敷金はきちんと返ってくるのでしょうか?

最初に書いたように、賃貸借契約は引き継がれますのでモチロン返ってきます。
現在の契約書だけは無くさないでおきましょう!
また契約の際、不動産会社で重要事項説明書をもらったと思いますが(失くした場合は、5年以内なら不動産会社にも保管義務があります)、念の為準備しておくと、その不動産会社も証人になりますよ。


3、家賃は次月分を前払い制なのですが、今まで通りの大家さんに支払えばいいのでしょうか?

はい。連絡があるまでは現在の大家さんに払っていて大丈夫です。競売でだれも落札しない可能性もありますから、その場合、現在となにも変わりませんので。

ただ、振込みの控えなど、払った証明になるようなものは保管しているほうが良いですよ。

落札された場合、「○月度の賃料からはドコソコに払ってくれ」といった書類が来ますので、それからで結構です。また、本当に落札した人からの書類なのか、確認できるものを提示してもらって下さい。
(裁判所の証明や、前家主の署名・捺印など)

こんにちは。
私は不動産会社に勤務している者です。

突然裁判所の執行官が来られたとの事で、ビックリされたと思います。
ですが、最近の時勢柄、こういったケースはハッキリいってよくあるのです。

まず、最初にご説明させていただく事として、競売であれ、売却であれ、kazutoshi_sさんの賃貸借契約は引き継がれるという事です。
ですから家主(所有者)が変わっても、現在の契約内容が変わることがありません。

>1、競売が終了したら、部屋はでないといけないのでしょうか?

競売で落札された...続きを読む

Q物件が競売にかかり敷金がピンチ。オーナーよりも不動産屋に怒り!

長い話ですが、どうかお付き合いください…。
昨年8月、住宅改良開発公社より「入居確認について」という封書が届き、賃料と入居者氏名を提出させられました。公社に電話すると、物件のオーナーの返済が滞っているので、今後家賃の支払先が直接公社になる予定とのこと。競売にかかる予定もなく、入居者に不利益はないといわれました。その翌月、地方裁判所より「催告書」と物件の「債権差し押さえ命令」が届き、「陳述書」(家賃を払う意思があるという確認)を提出しろとのこと。不安で不動産屋へ駆け込み、店長に相談し「陳述書を書いていいの? 先々不利益はないのか?」と相談したところ、っ全く問題ないとの返事。10日後、公社より振込先の変更通知が届き、その月の家賃から公社へ支払っておりました。
そして、3月20日過ぎ。「そういえばもうすぐ更新なのに何の連絡もない!」と思い、不動産屋に連絡すると、「今回は自動更新です。なにもしなくて結構です」(更新料なし)との返事。後日火災保険の更新手続きのみ行いました。その手続きに不動産屋に会った時「あの物件、競売にかかってオーナーが変わったんですよ」とのこと。家に帰って不安になり、賃貸借契約書を読み直すと『建物が競売にかかり、落札された場合、敷金・保証金については買受人に対する返還請求はできません』との一文を発見! 不動産屋に電話すると「そのとおりなので、請求するなら旧オーナーへ」との返事。あまりのそっけなさに、「以前、先々不利益にならないのか?と聞いた際、大丈夫と言ったでしょ。競売にかかる情報を知っててなんで教えてくれなかったのか?」と問うと「それを知って退去したら、物件の価値が下がるので…」との返事。あきれ返ってしまいました。とにかく、敷金を守ろうと、新オーナーと旧オーナーへ連絡。新オーナーは「うちは引き継いでない」旧オーナーの弁護士は「新オーナーは敷金等を引き継がないという書類を出していないから、向こうに引き継がれるはず」という返答。ワケがわかりません。預けたつもりの敷金がどこにもないなんて。もう、こんな物件に住んでいるのがイヤになり、6月に引越すことに決めたのですが、自分の敷金を守るには、最後の家賃を払わない!という方法しか思いつかず、実は今月家賃を払っておりません。たぶん、退去時に払えと言われるでしょう(まだ、退去の時間などは伝えていませんが)。そう言われたら、すべて払って泣き寝入りしかないのでしょうか。新旧オーナーがどうこうより、正直不動産屋のこちらをだますような対応に腹が立ちます。不動産屋になんとかしてもらう方法はないものでしょうか? どうか、お力をおかしください。

長い話ですが、どうかお付き合いください…。
昨年8月、住宅改良開発公社より「入居確認について」という封書が届き、賃料と入居者氏名を提出させられました。公社に電話すると、物件のオーナーの返済が滞っているので、今後家賃の支払先が直接公社になる予定とのこと。競売にかかる予定もなく、入居者に不利益はないといわれました。その翌月、地方裁判所より「催告書」と物件の「債権差し押さえ命令」が届き、「陳述書」(家賃を払う意思があるという確認)を提出しろとのこと。不安で不動産屋へ駆け込み、店長...続きを読む

Aベストアンサー

「短期賃貸借契約保護の廃止」
法律の改正により、契約が平成16年3月31日前に締結されたものor4月1日以降に締結されたものかにより異なります。

改正前なら
従前の法律が適用され、契約期間が3年以内の短期賃貸借であれば、競売された場合でも、敷金の返還を買受人に対して求めることができます。(この法律の施行後に更新されたものを含みます)
改正後なら
敷金の返還は買受人に対して請求することはできず、元の所有者に対して求めることになります。

よって、改正後なら前オーナーに求めるのが筋だと思います。
また、敷金が返らないから家賃を払わないというのは
厳密には通用しない(逆に新大家は払えと言える)のが法の解釈の様です。

最悪、新大家は敷金を引き継いでないので原状回復の費用を貴方に
求めてくる事も考えられます。

現実的には、競売にかかる様な大家ならお金も無いでしょうし、取り返すのも簡単ではないでしょうし・・・・

よって、事情を話して、新大家に敷金の返金も求めず、その代わり原状回復も免除してもらう様に交渉するのが無難な気がします。
(その後、旧大家に地道に返還手続きできれば頑張るしか・・・)

参考程度ですが・・・。

参考URL:http://www.bird-net.co.jp/rp/BR030825.html

「短期賃貸借契約保護の廃止」
法律の改正により、契約が平成16年3月31日前に締結されたものor4月1日以降に締結されたものかにより異なります。

改正前なら
従前の法律が適用され、契約期間が3年以内の短期賃貸借であれば、競売された場合でも、敷金の返還を買受人に対して求めることができます。(この法律の施行後に更新されたものを含みます)
改正後なら
敷金の返還は買受人に対して請求することはできず、元の所有者に対して求めることになります。

よって、改正後なら前オーナーに求めるのが筋だ...続きを読む

Q不動産競売でオーナーが変わった後の引越し

不動産競売でオーナーが変わった後の引越し
5月下旬頃に住んでいるアパートが不動産競売にかけられ、6月よりオーナーが変わりました。
その後、新たに契約書を送るとオーナーから連絡がありましたが、いまだに届いておらず、
家賃は毎月払っている状態です。

そんな中引越しを考えているのですが、新たに契約を交わすまでは引越しはできないのでしょうか?

また、前オーナーに払っていた敷金は引継がれないと裁判所の方から聞いていますが、
引越しできるとして、退去時の費用は支払う義務はあるのでしょうか?

ネットで探しましたが見つけられ無かった為、質問させてもらいました。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

ご自身の責任ではないのに余計な苦労をしてしまいましたね。
心中お察しします。

>新たに契約を交わすまでは引越しはできないのでしょうか?

新契約を交わす前でも引っ越し(=今の賃貸契約の解約)は通常通り可能です。
退去後の都合もあるでしょうから、新オーナーからの契約書や連絡を待って時間をロスせず、こちらから退去したい旨を連絡をしましょう。


>退去時の費用は支払う義務はあるのでしょうか?

退去時にかかる費用については支払う必要があれば、支払う義務を負います。
通常は敷金と相殺されますが、本件では、新所有者に返還義務がないと思われるので、全額を支払う事になると思います。
なお、平成15年に法改正があったのですが、それより前に結ばれた契約の中には、敷金の返還義務は落札者(新所有者)へ承継されるものもありました。
しかし今ではもうないと思うので、質問者さんの場合も、新所有者へ承継されない=返還義務がない という事になると思います。


余計なことかもしれませんが。
新所有者へは、国土交通省の敷金返還ガイドラインに沿った内容での原状回復査定を要求するとよいでしょう。(先方も元からそのつもりかも知れませんが)
ガイドラインについては参考URLを見て下さい。

旧所有者へは敷金の全額返還を請求できるので、ダメ元で請求をすると良いでしょう。
稀に、少額ながら戻ってくるケースもあるようです。

ご参考までに。

参考URL:http://www.j2t.jp/category/1184658.html

ご自身の責任ではないのに余計な苦労をしてしまいましたね。
心中お察しします。

>新たに契約を交わすまでは引越しはできないのでしょうか?

新契約を交わす前でも引っ越し(=今の賃貸契約の解約)は通常通り可能です。
退去後の都合もあるでしょうから、新オーナーからの契約書や連絡を待って時間をロスせず、こちらから退去したい旨を連絡をしましょう。


>退去時の費用は支払う義務はあるのでしょうか?

退去時にかかる費用については支払う必要があれば、支払う義務を負います。
通常は敷金と相殺され...続きを読む


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