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お願いします。

現在、アパートに住んでいますが、
大家が不渡りを出したらしく、
アパートが差し押さえになり、
競売にかかっています。

このような場合、私達住人はどうなるのでしょうか?
また退去する時は敷金など、どうなるのでしょうか?

ご回答お願いします。

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A 回答 (6件)

※以下の回答は、建物の抵当権設定後に、質問者さんがアパートを借りて入居した場合です(一般に、抵当権設定前に、賃借人が入居することは少ないので、質問者さんの場合も、抵当権に対抗できない場合だと思います)。



1.裁判所の競売というのは、厳格な手続きが求められるので、時間がかかるのです。不動産の差押に始まり、実際に落札されて新所有者が決定するまで最短で5~6ヶ月程度は必要です。
 現在、どの段階でしょうか。

 まだ、質問者さんの部屋に、裁判所の執行官や評価人が来ていないのであれば、競売開始決定が所有者(アパートの大家さん)に届いた段階だと思います。
 競売手続きは、(1)現況調査、評価、(2)物件明細書の作成、(3)入札情報の公告、(4)入札、(5)落札されれば代金納付(=所有権移転)、(6)引き渡し命令というように進んでいきます。
 競売物件情報のHPを貼っておきますので、「手続案内」を開いて下さい。
http://bit.sikkou.jp/

2.今後、競売手続きが進めば、裁判所の執行官と評価人が、現況調査と評価のため質問者さんの室内に立ち入ることになります。

 通常、裁判所の執行官から事前に調査日を知らせてくれたり、お知らせの書類を郵便受けに入れてくれて、調査日の融通をつけることも可能です(調査は1時間程度。室内の写真も撮影)。
 しかし、東京地裁は、事前連絡なしに開錠業者に鍵を開けさせて無断で室内に立ち入るそうですから、出かけていて帰ってきたら、室内に人が立ち入った形跡があるといういやな思いをすることもあるようです。
 なお、この調査は拒否することはできません(拒否しても、強制執行されるだけです)。

3.平成15年の民法改正で、「短期賃借権」の制度が廃止され、借りる前に抵当権が設定されていたなら競売の結果、新所有者が決まれば賃借人は退去させられることになります(ただし、新所有者が同意すれば、賃貸借契約は継続する)。競落後6ケ月の建物明け渡し猶予期間は設けられましたが、賃借人は追い出されても、敷金が戻らなくても文句がいえないのです(民法395条)。

 競売の場合の敷金については、現在の大家さんに対して求償権がありますから、大家さんに請求することができます(対して、任意売却なら敷金は新所有者に引き継がれる)。
 しかし、大家さんが破産した場合、敷金は他の債権者と同じく一般債権になるので、全額の回収は不可能だと思います。この場合、債権者集会に出席し、債権を届けないといっさい返還されることはありません(大家さんの資産は破産管財人が管理するから)。また、敷金の大半は返還されないと思います。

 回答の補足に書かれていたように、来年2月に新居へ引っ越すことをお考えなら、競売手続きが完了し、新所有者が決まるまでに引っ越しができる可能性があると思います。
 競落される前であり、現在の家主さんが破産していなければ、敷金は全額返還されるでしょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
現在は現況調査が終わり、入札情報の公告段階です。
とにかく、新所有者がこのまま賃貸を継続してくれることを祈るだけです。

お礼日時:2005/09/28 15:01

1.抵当権が実行された場合はその抵当権設定日、差押により競売となった場合には差し押さえられた日より以前に賃貸契約を締結していた場合には立ち退かなくても居住を続けられます。


もちろん落札者が希望する場合、任意で立ち退きに応じることも出来ます。

2.上記日以降の賃貸の場合、立ち退きを求められると立ち退くしかありませんが、大抵こういう物件の競売では、そのまま賃貸物件として経営するケースが多いです。ですから、単に大家が変更になっただけという話で終わる可能性があります。

3.上記いずれでもなく立ち退きを求められた場合なのですが、賃貸契約時に抵当権が設定されている旨の説明が無かった場合には、仲介した不動産屋に立ち退きに要した費用などについて損害賠償を要求することが出来ます。

4.契約時に説明も受けていたという場合ですと、残念ながらすごすごと立ち退きとなります。
但し、それでも現実には落札者としても、居座られると強制執行の費用は馬鹿にならないため、金銭的な援助の申し出はあると思われますし、要求も出来るでしょう。あまり過大でなければ。

敷金については、新所有者に引き継がれます。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
このまま賃貸として経営していくことを願ってます。

お礼日時:2005/09/28 14:51

6ヶ月は出て行かなくて良い法律があります



395条です。多少の条件がありますが、確認してみてください。
不動産でいきなり出て行けといわれると困るので。

敷金などについてはちょっと忘れました。

参考URL:http://www.houko.com/00/01/M29/089A.HTM#s2
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
6ヶ月は出て行かなくて良いのであれば良かったです。

お礼日時:2005/09/28 14:48

>出て行く事になるとしたら、直ぐ出て行かなければならないのでしょうか?



相手あっての事ですから、こんなところで憶測を語っても仕方が無いと思いますが、、、

解体して更地にするつもりで買うなら、現在の居住者を円滑に出て行ってもらうための費用と時間は当然見込んでいると思います。
揉めて長引けばそれだけ損ですので、スムーズに事を運びたいと思っているはずです。
2月であれば交渉の余地はあると思います。
急いで出て行ってくれと言ったところで、11月末は厳しいですよね。

建て替えるにしても、設計や申請にも時間は必要ですから、交渉次第で何とかなると思いますよ。
新居に引っ越す予定だと言えば、出てゆくのは確実なので、逆に安心してもらえるのではないでしょうか?
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
出て行くことになったらうまく交渉してみます。

お礼日時:2005/09/28 14:47

アパートを買う人の目的次第でしょうね。


アパート経営をしようと思って買う場合は、現在住人が住んでいるという事は買う側にとってはメリットです。
オーナーが変わるだけだと思います。

大規模なリフォームや、更地にして別の物を建てようとして買うなら、出て行く事になるかもしれませんね。
アパートの老朽化や立地などで建物の身の降り方は変わってくると思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
オーナーが変わるだけならいいのですが、
出て行く事になるとしたら、直ぐ出て行かなければならないのでしょうか?
2月頃新居に引っ越す予定なのでそれまで待ってくれればいいのですが…

お礼日時:2005/09/27 14:50

競売に掛かっている賃貸マンションに住んでいたことがあります。



そのときは、ただ単に大家さん(といっても法人でしたが)が替わっただけでした。
家賃の支払いとか、敷金とかは仲介の不動産屋さん経由でしたので、本当に何事もなく済みました。


ケースバイケースかもしれませんが、ご参考までに。
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この回答へのお礼

早速ご回答ありがとうございます。
何事も無く済めばいいのですが…

お礼日時:2005/09/27 14:46

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