競売代行業者に依頼する利点。

競売のド素人ですが、競売に興味があります。
競売代行業者に依頼する利点てなんですか？

入札の方法、権利関係、落札後の占有者との交渉。どれもネット上で情報がありますし、さして難しそうには感じません。
しいて言えば、入札価格の算出、土地建物の相場感覚が専門家にはかなわないだろうなとは思います。

入札価格の相談はどなたか専門家に相談したいですが、その他の部分に関して、「ド素人はやめといたほうがいい、専門家に任せといたほうがいい」と言える理由はありますか？

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/10/06 14:12

業者は経験と知識がありますから、まず「むずかしい物件」なのかどうか？

何か障害となる部分があるのかどうか？を判断してくれます。
自己で覚悟の上、入札するレベルであっても、素人の一般の方の代理で勧められるという物件なのかどうか？ここは、全く判断が変わってきます。
ですから、むずかしい物件を買い受けることはしないような業者（そのような経験が無い）に代理やコンサルを依頼する意味はありません。短期賃借権廃止以前から携わっていた業者や担当者なら、経験豊富だと思います。

当方の場合だと、当方がコンサルで扱う場合は、提携する銀行で住宅ローンや事業用のアパートローンの借り入れが可能です。内部を見ていない段階ですが、リフォーム等の見積りまで付帯して事前審査が可能で、取得から残金支払い（ローンの実行）、明け渡しまでは、依頼者が一切債務者と顔を合わせることも交渉することもありません。当方でもこれを商売として積極的に行っているわけではありませんが、紹介等があり、コンサルの条件を納得する方にはサービスを提供しています。
一般の方もそうですが、法人で何らかの資産取得（会社の社屋や工場、倉庫など）を目的とした会社などの依頼を受けることもあります。
どうしても自社の入札と被る場合がありますから、積極的に扱いづらいのです。転売目的の方のコンサルは業者以外は受けません。

わかり易い一例を挙げれば
何も無い債務者が占有している物件であっても、明け渡しは昨今むずかしくなりつつあるのが現状です。これは、債務者の引越し先を確保するのに、賃貸保証会社などが条件となる場合は、個人の信用状態でほぼNGとなりますし、競売になった過程から連帯保証人を確保するのもなかなか難しい状態。悪意がある占有者なら強制執行で追い出せますが、こちら側に協力する意思がある占有者に強制執行したのでは、買受人が恨みを買うことになりますから、それは避けたい。
何とか、業者間の伝など利用して、引越し先を確保する　ということなど出来るのが業者です。
経験上、建物の一部などを壊されたり破損された、や後日身に覚えの無い調停を度々申し立てられる、などという経験はほぼ強制執行で無理やり追い出した占有者から受けるものです。
自社が買受人ならそれも、覚悟の内ですが、コンサルなどで受けている場合は、そうはいきませんから、買受人が面倒を被ることにならないように、処理できるのが知識と経験のある業者でしょう。

上記の引越し先が見つからないなどという事案は、弁護士の先生でもどうにもなりませんよね？
こんなたった一つの例でも、面倒だと思いませんかね？

この回答へのお礼

具体的な例をあげてもらってとてもわかりやすかったです。
ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/10 09:18

No.2 回答者： detekoiya 回答日時： 2013/10/06 01:52

やれると思うならやればいいじゃん。

質問主さんが

弁護士並みの知識と
司法書士並みの実務能力と
ヤ○○にも負けない精神力と体力があるならば

何とかなるでしょう(笑)


代行業者の手数料が高いとか
こんなことでそんなに取るのかとか
ナメているのだと思いますが

そういう商売がそういう手数料で
成り立っているには
それなりの理由があります。


で、入札価格の相談は専門家に、って
不動産会社に行けばタダで情報を
くれるとでも思ってるのかしら。

茶飲み話程度なら教えてくれるかも
しれませんけど

利益を出せる価格で落札って
プロだって確実じゃないんですよ。

確実に落札できる価格なら
教えてくれるけど(笑)

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/05 19:11

このコーナーでも競売の質問が結構あるのですが、昔は素人は手を出さなかったものです。

私も裁判所の競売に参加したことはありません。管理組合主催の集会所予定地の競売で落札させた程度です。それだけのことでも、入札価格についてずいずんと迷いました。

資産運用で競売に持ち込まれる寸前の戸建住宅の購入で何回か関与したが、仲介物件としては買いづらいものでした。競売も同じで、裁判所が権利関係を整理して競売にかけているので安心な面もありますが、内部は見れないし、占有者はたいてい居ますよね。

昔のようなリスクがなくなりつつあるので、素人も参画するのでしょうが、それだけ落札価格も高くなっているのではないかと思っています。相場感などは博打と同じで何回と負けることで養われるものだと思います。不動産屋は仕事ですが、素人は博打ばかりやっていたら一番大事な仕事が手に付かなくなると思いました。競売代行者がいるのなら便利だが、落札できた時は良いが、落札できなかったら手数料はタダと言うわけにもいかないのではないか。

不動産屋が競売落札させて、リフォームなどをして売り出している物件でも十分に安いと思っています。資産運用でやるなら失敗しても構わないが、自分が住む家となると冒険はできないのではないか。その物件に興味があれば、私なら落札させた不動産屋に買いに行きます。