女友達が頭金なしでマンションを買うと言い出しました。

女友達（29歳）が、頭金なしでマンションを買うと
言い出しました。
物件は1LDKの50m2くらいのもので、2500万円位だそうです。

本人は結婚する予定もなく（相手がいない）
今、賃貸で家賃を月に8万円程払っていて貯金が
できないので、家を買ってしまいたいと思ったようです。
（結婚することにでもなったら、マンションを貸して、
ローン返済するのだ、と言い切っています。）

彼女は貯金がゼロなので、ローンの頭金すらなく、
全額35年ローンで賄う予定です。

私は、ワンルームのようなマンションに将来の
資産価値はないと思いますし、例え買うにしても
今後のライフプランをもう一度十分に考え、
まずは頭金をためるのが先決ではないか？と
アドバイスしましたが、彼女の言い分は、
『住宅ローンの金利が安いのは今のうちだし、
賃貸のままでは貯金も貯まらないから、
当初の利子負担が重くても、今買うべきだ。』
とのことでした。

賃貸で貯金できない人が、家を買って貯金できるはずは
ないだろう・・・と思ったのはさておき、
・頭金なしで35年、全額ローンを組んで繰り上げ返済　と、
・頭金（せめて2割）貯めて返済期間を短く設定する
　（貯金しているうちにローン金利が上がっていくでしょうが）　のと、
どちらが良いのでしょうか？

やはり、彼女の言うように、頭金なくても
金利が低い今のうちに借りておくのが良いのでしょうか？

No.6 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/10/14 12:22

＞女友達（29歳）が、頭金なしでマンションを買うと言い出しました。

頭金ナシでも買えるケースが２つあります
(1)中古で、売り出し価格に対して、満額ローンが出るケース

(2)新築の完成在庫で、諸費用、頭金分を売主が値引きするケース


＞物件は1LDKの50m2くらいのもので、2500万円位だそうです。
二つのケースが考えられます
(1)一般のファミリーマンションの中の小さい部屋
(2)ワンルームマンションの中の大きい部屋（ツールーム）
１５坪で２５００万円というと坪単価は１６６万円ですね

(1)首都圏の場合
結構郊外か都心部のタワーマンションの低層階北向き
(2)関西圏の場合
　　よくわｋりません

＞本人は結婚する予定もなく（相手がいない）
＞今、賃貸で家賃を月に8万円程払っていて貯金が
＞できないので、家を買ってしまいたいと思ったようです。

１ＬＤＫで家賃８万というと首都圏なら結構郊外にお住まいですよね
あるいは、２３区でも小さなお部屋でしょうか。

＞（結婚することにでもなったら、マンションを貸して、
＞ローン返済するのだ、と言い切っています。）
住宅ローンで借りたマンションを賃貸にまわすのは結構難しいです。
一旦転勤にでもなってどこかにいって、あとは借主が出てくれない
・・・とかいうか
あるいは、頑張って全額返済するか、ノンバンクのローンに借り替えるとか
銀行にばれたらけっこううるさいです。
全額返済しろ・・・とはいいませんが毎日電話がかかってきて「自分で
住んでくれ」とうるさかったですねぇ。
「おれは不動産屋のいいなりにしたんで責任は不動産屋だ。文句がある
　ならそっちに言ってくれ」とたらい回しにしたら
しばらくたって、給与振込み口座をうちにつくってください、それと・・・
なんたらかんたらわけのわからない要求出してきましたその通りして
やったらおさまりましたが・・・。最悪他の金融機関での借り換え、そうなると
６０万くらい保証料や投機費用がかかるのですね。
もともとローン約款に目的は自己使用って書いてあったりします。


＞彼女は貯金がゼロなので、ローンの頭金すらなく、
諸費用も１００万くらいかかりますけど（；；）

＞全額35年ローンで賄う予定です。

それでは、２５００万円、３５年、金利2.4％の各年ごとの残債をみて
いきましょう。
毎月の返済額は88,025円ですね
これに、管理費・修繕積立金・固定資産税が加わり、月の経費は約１２万円
５０m2以上ならローン減税がつかえます。

３０歳　　24,538,750
３１歳　　24,066,350
３２歳　　23,582,500
３３歳　　23,086,900
３４歳　　22,579,250
３５歳　　22,059,325
３６歳　　21,526,775
３７歳　　20,981,300
３８歳　　20,422,600
３９歳　　19,850,325
４０歳　　19,264,175
４１歳　　18,663,875
４２歳　　18,048,925
４４歳　　17,419,050
４５歳　　16,773,900
４６歳　　16,113,075
４７歳　　15,436,275
４８歳　　14,743,000
４９歳　　14,032,900
５０歳　　13,305,575

６０歳　　　4,987,350　

＞私は、ワンルームのようなマンションに将来の
＞資産価値はないと思いますし、
あのー２５m2のワンルームと５０m2の１ＬＤＫは別物です。
自分が住んでいて売る分には、投資用としても居住用といても
買手はいます。
それでは、各年にどの程度減価するか計算してみましょう。
０．９８というのは毎年２％づつ前の年より価値がさがるという
意味です
これでいくと１０年後に２０００万円、２０年後に１６００万円
３０年後には１３３０万円という売値になります。


減価率減価率減価率減価率
29歳250000000.98250000000.97250000000.96250000000.95
30歳245000000.98242500000.97240000000.96237500000.95
31歳240100000.98235225000.97230400000.96225625000.95
32歳235298000.98228168250.97221184000.96214343750.95
33歳230592040.98221323200.97212336640.96203626560.95
34歳225980200.98214683510.97203843170.96193445230.95
35歳221460600.98208243000.97195689450.96183772970.95
36歳217031380.98201995710.97187861870.96174584320.95
37歳212690760.98195935840.97180347390.96165855110.95
38歳208436940.98190057760.97173133500.96157562350.95
39歳204268200.98184356030.97166208160.96149684230.95
40歳200182840.98178825350.97159559830.96142200020.95
41歳196179180.98173460590.97153177440.96135090020.95
42歳192255600.98168256770.97147050340.96128335520.95
43歳188410490.98163209070.97141168330.96121918740.95
44歳184642280.98158312800.97135521590.96115822810.95
45歳180949430.98153563410.97130100730.96110031670.95
46歳177330440.98148956510.97124896700.96104530080.95
47歳173783830.98144487820.97119900830.9699303580.95
48歳170308160.98140153180.97115104800.9694338400.95
49歳166901990.98135948590.97110500610.9689621480.95
50歳163563950.98131870130.97106080580.9685140410.95
51歳160292670.98127914020.97101837360.9680883390.95
52歳157086820.98124076600.9797763870.9676839220.95
53歳153945080.98120354310.9793853310.9672997260.95
54歳150866180.98116743680.9790099180.9669347390.95
55歳147848860.98113241370.9786495210.9665880020.95
56歳144891880.98109844130.9783035400.9662586020.95
57歳141994040.98106548800.9779713990.9659456720.95
58歳139154160.98103352340.9776525430.9656483890.95
59歳136371080.98100251770.9773464410.9653659690.95
60歳133643660.9897244210.9770525830.9650976710.95


次に、築１０年で売った場合の残債とのかねあいをみます
マンション価格が急激に下落していった場合


減価率
29歳250000000.95
30歳24,538,750-788,750237500000.95
31歳24,066,350-1,503,850225625000.95
32歳23,582,500-2,148,125214343750.95
33歳23,086,900-2,724,244203626560.95
34歳22,579,250-3,234,727193445230.95
35歳22,059,325-3,682,028183772970.95
36歳21,526,775-4,068,343174584320.95
37歳20,981,300-4,395,789165855110.95
38歳20,422,600-4,666,365157562350.95
39歳19,850,325-4,881,902149684230.95
40歳19,264,175-5,044,173142200020.95
仮に、今後毎年５％価値が減っていったとしたしたら
４０歳の頃には、売却した場合の売値は１４２２万円
それに対して残債は１９２６万円　５０４万円を追加しないと売れない
という話になります。

まともに緩やかに下落した場合

減価率
29歳250000000.98
30歳24,538,750-38,750245000000.98
31歳24,066,350-56,350240100000.98
32歳23,582,500-52,700235298000.98
33歳23,086,900-27,696230592040.98
34歳22,579,25018,770225980200.98
35歳22,059,32586,735221460600.98
36歳21,526,775176,363217031380.98
37歳20,981,300287,776212690760.98
38歳20,422,600421,094208436940.98
39歳19,850,325576,495204268200.98
40歳19,264,175754,109200182840.98

仮に、今後毎年２％価値が減っていったとしたしたら
４０歳の頃には、売却した場合の売値は2002万円
それに対して残債は１９２６万円　75万円おつりがきます。

＞例え買うにしても
＞今後のライフプランをもう一度十分に考え、


って、ライフプラン立たない人だからマンション買っちゃいたいという
話になったのでしょうね

＞まずは頭金をためるのが先決ではないか？と
頭金を５００万ためるには、月々５万円積み立てて
８年３ヶ月かかります。
給与の手取りが２３万円で、家賃が８万、光熱費等が３万
食費が６万被服費６万交通費２万でぴったし２５万。
不足はボーナスで補填
そういう生活だとすると、食費を４万被服費２万にきりつめて
５万円の貯蓄がやっとでしょう。

＞アドバイスしましたが、彼女の言い分は、
＞『住宅ローンの金利が安いのは今のうちだし、

あはは。それは違います。この低金利もう１０年以上続いています。
http://www.nagoya-expressway.or.jp/corp/kaitei/b …
ここで金利をあげると全国に１００万人単位でローン破綻者がでるでしょうね。
固定金利で借りている人ばかりではないです。

＞賃貸のままでは貯金も貯まらないから、
上でみたように、物件価値がどんどん下落していった場合は
ローンを払ったあげくにマイナス資産を持つということになります。
家賃がいくらとれるかわかりませんが、単にローンを店子に肩代わり
させるだけで、せいぜい２万～３万の小銭稼ぎにしかならないかも
しれません。
私も、実は１ＬＤＫを賃貸用に持っていますが、都心部ゆえに売却価格が
さがらないこと、家賃も高止まりしているということで、周辺部で持ったら
結構きついと思います。
その物件でいくらの利回りになるかが大事です。
ただ、自分が持ったままで、結婚相手が住宅ローンを組むというのは
利点ですね。自宅は夫のローンで、彼女のマンションは老後の年金代わりに
なります。
団信も彼女名義だから、もし亡くなったら、おもわぬ遺産が旦那さまに
ころがりこむ。（いいですね）保険がわりになります・・・というのはワンルーム
業者の口説き文句ですね（＾＾；

＞当初の利子負担が重くても、今買うべきだ。』ということは・・・固定金利？

、
＞・頭金なしで35年、全額ローンを組んで繰り上げ返済　と、
独身の間は繰り上げ返済なんて無理です。月々１２万くらい支払うのですから

＞・頭金（せめて2割）貯めて返済期間を短く設定する
それは意味がありますが、下落するマンションなら同じことです。
つぎ込む金の量が少しへるというだけ。残債が減って転売がしやすいけど
あとで払うか先に払うかの差

＞（貯金しているうちにローン金利が上がっていくでしょうが）　のと、
どちらが良いのでしょうか？

立地が良くて値落ちが少ないと読めばどちらでもかまわないですが
現実問題５００万円はたまらないでしょう。
買うか買わないかの問題。
頭金ためているうちにもっと安くいい物件がでそうと思うのなら貯めたほうがいい。

＞やはり、彼女の言うように、頭金なくても
＞金利が低い今のうちに借りておくのが良いのでしょうか？
わかりません。
物件次第。

この回答へのお礼

ものすごく細かい部分まで書いてくださり、
ありがとうございます！！

私自身もとても勉強になりました。

＞買うか買わないかの問題。
そうですね。yamadanaokakashiさんの回答を見て
私はなおさら、マンション購入は控えたほうが
いいのではないかと感じたのですが、最後は彼女の
意思―買うか、買わないかでしょうね。

彼女にしっかり考えてもらえるように、
復習して伝えてみます。本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/10/14 21:08

No.5 回答者： Pesuko 回答日時： 2005/10/13 23:34

＞家賃を月に8万円程払っていて貯金ができないので

年収いくらでしょう？
女性２９歳で２５００万３５年ローンを組んでくれるんでしょうか？
（今の会社の定年は６５歳ですか？）
そのローン自体受けてくれないような気がしますが・・・・

大きなお世話でごめんなさい。

この回答へのお礼

＞女性２９歳で２５００万３５年ローンを組んでくれるんでしょうか？

それは私も少々疑問に思っているところですが、
勤めているところが名の知れた大会社なので
問題ないだろう・・・と、彼女は言っておりました。
まだ、審査までしてもらっていないようですので
本当の所はわからないのですが。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/10/14 01:39

No.4 回答者： inusuki 回答日時： 2005/10/13 22:25

住宅購入は３５年ローンで、家賃並の返済額ですが、購入した年から、税金（固定資産税）がかかりますので、そのお金が必要になりますがご存知でしょうか？

また、火災保険などにも加入した方が良いと思いますので、賃貸住宅では、無かった経費が必要になってきます。

また、今の職場で定年まで働けるかも重要ですし、ローンを借りる為の審査もありますので、審査を通らないと購入はできません。

返済価格以外にかかる購入後の必要経費を調べられてから決断されてはと思います。

この回答へのお礼

そうですね、固定資産税などの経費は
私たちの会話から抜け落ちてしまっていました。
彼女にもそれとなく伝えてみようと思います。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/10/14 01:45

No.3 回答者： gamigami 回答日時： 2005/10/13 22:20

この女性のいってることって私の常套手段でしたねぇ。

「貯めれないなら買ってしまえ！」「無駄に散在するよりかは何かが残る！」
とそこそこの年収の高額賃貸居住者に暗示をかけるように（ｗ
その考え方自体が悪いというわけじゃないと思ってあげてください。
そう思ってしまったら正直抜け出しにくいんです。
「賃貸の家賃がもったいない!!!」って意識が働くのです。

しかし、8万の家賃で貯金が出来ないなら、管理費・税金があるからローンは5万以下で見積りしないといけないので、
2,500万円は予算オーバーではあります。1,500万円程度が妥当でしょう。

で、質問ですが
出来れば頭金はあったに越したことはありませんし、返済期間が短い方が得です。ローンの手数料、金利、将来もし売却しなければならなくなった時などには有利に働きます。
繰り上げ返済なんて「本当に余裕がある」お金にしか回せないのが実情です。
また、頭金があるからといって出しすぎるもの一考です。
「手元にそれなりのお金は残してください。もしもの時に現金は必要ですし、それだけのお金をまた貯めるのは（家を持ってしまうと）大変ですよ」
とよくいってました。
要は支払い金額とのバランスで、なかなか一概に言えるものではないのですが、彼女の場合は傍から見てる分にはあなたの思っている通りちょっと無謀でしょうかね。

この回答へのお礼

＞その考え方自体が悪いというわけじゃないと思ってあ　げてください。

そうですね。私も自由にできる住処が欲しいと
思ったことがありますので、気持ちはわかります。


＞管理費・税金があるからローンは5万以下で見積りし　ないといけないので、

なるほど、それだと今の物件ではちょっと厳しそうですね。

＞繰り上げ返済なんて「本当に余裕がある」お金にしか　回せないのが実情です。

言われてみれば、現在貯金ができていないので
繰り上げ返済の資金を貯める事も難しそうですね・・・。

いろいろ勉強になりました。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/10/14 01:51

No.2 回答者： alias3 回答日時： 2005/10/13 22:19

ローンは借入額をなるべく少なく、借り入れ期間をなるべく短くすることが鉄則です。

私見を述べさせていただくと頭金の有無は関係ないと考えています。
2500万の物件を資金ゼロで2500万全額35年ローンで借り入れるのと3000万の物件に頭金500万を入れて2500万を35年ローンで組むのは結局同じことです。
このように比較対象が無いと前者は無謀だという方が多くいらっしゃるでしょうし、後者は大丈夫ですよ、という方が多くなるでしょう。
金利は常に変動しているものですので、この際、将来どうなるかはおいておき、
＞・頭金なしで35年、全額ローンを組んで繰り上げ返済
と、
＞・頭金（せめて2割）貯めて返済期間を短く設定する
のを比べると、確実性の高い後者をお勧めします。
但し、予定の2500万以内の物件を買うという条件つきです。
もう一つ、条件としては諸費用＋α分は現金で準備できるということですね。
αとは引越し代、新居の照明、カーテン、冷暖房器具、必要最低限の家具類を購入するための資金です。
それすらも貯金できないとすれば賃貸のまま過ごされた方が幸せかと思います。

この回答へのお礼

＞2500万の物件を資金ゼロで2500万全額35年ローンで借　り入れるのと3000万の物件に頭金500万を入れて2500　万を35年ローンで組むのは結局同じことです。

言われてみれば確かにそうですね。

＞ローンは借入額をなるべく少なく、借り入れ期間をな　るべく短くすることが鉄則です。

これは彼女にそれとなく伝えてみようと思います。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/10/14 01:54

No.1 回答者： rossy0408 回答日時： 2005/10/13 22:14

ウチもアパートからマンションに引越しましたが、正直後悔している部分が多いです。

まずご質問の回答から言うと、マンションの購入自体、あまりオススメできません。
金利は底値打ちしているように見えますし、これから上がる可能性も十分考えられます。でも、そのマンション、本当に「３５年住む価値」があるのでしょうか？
ご友人の今後の結婚予定は今は分かりませんが、無いとは言い切れないと思います。２９歳は結婚をあきらめる年齢では無いですし・・。
たとえ結婚しなかったとしても、購入後、アパートには無い様々な問題が生じる可能性があります。

(1)共益費、管理費、修繕積立金などの、一生続く費用があること。
(2)固定資産税が掛かる。物件から見て、年間１０万円程度は掛かるのではないでしょうか?
(3)建具の損傷、電気、ガス器具などの故障の際の修理費用はすべて自己負担。
　３５年も住めば、確実にどこか傷みます。賃貸だと貸主の負担となっていたものが、すべて自己負担。予想以上に痛い出費となります。

また、ローンの支払額が５年後、１０年後に増加する「ゆとり返済」などを組まれる予定であれば、なおさら危険です。突然、ローンの支払額が３～５万円増加します。
このご時世、一般の企業で勤める人は５年で５万円昇給するでしょうか？負担増になる可能性大です。また、賞与併用なども出来るだけ控えるべきです。今後、万一賞与が減額されるようであれば、さらに毎月の負担増につながります。

そして極めつけは質問者様の危惧されている資産価値。
マンションは土地が無いので、建物が無くなれば資産価値０です。
そして最近のマンションの急増傾向から見て、資産価値が上がる可能性は皆無と言っても良いでしょう。３５年、頑張って払って住み続け、手放すときは価値が無い。何てことも十分ありえます。

購入するのであれば、今は無駄なスペースかもしれませんが、絶対一戸建て。
マンションを、まして頭金０で。と考えるのであれば断固反対するべきです。
頑張って貯金して、１０年後もご結婚予定が無いのであれば、ワンランク上のマンションに「賃貸で」住むことをオススメします。

この回答へのお礼

詳しくご回答頂き、ありがとうございました。
諸経費等の問題は、彼女もまだ漠然と想像しているだけで
実際のところがどうなのかは分かっていないようですので、
アドバイスを元にそれとなく伝えてみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/10/14 01:57