重量鉄骨の中古戸建を検討しています

中古戸建の紹介をうけたのですが、土地は50平米ほどで、３Ｆ建て１Ｆの2/3が駐車場というよくあるミニ戸建です。築11年の重量鉄骨作りです。

今まで木造しか見ていなかったので、戸建てしかもミニで重量鉄骨づくりというのに正直驚いていいことなのか、悪いことなのか戸惑ってしまいました。

重量鉄骨作りの戸建ての特徴や重量鉄骨の物件の購入時に気をつけることなどを教えていただきたくよろしくお願いします。

自分でなんとなく思っていることなのですが、間違っていたらご指摘お願いいたします。

＜良い点＞
1)マンション同様メンテナンスにお金がかからない。
30年以上住んでも、よく木造住宅で聞くようなと床やドアのゆがみなどない。

2)防音性と断熱性が優れている

3)地震と火事に強い

4)もしも売却することになったら築30年でも高く売れそう

5)コンクリートなので職人さんの腕など関係なさそうで欠陥住宅ができにくそう（今話題のコンクリートの量が少なかったりしたらまずいですが。。。）

＜悪い点＞
1)部屋の構造を変えるようなリフォームができないか、お金がかかりそう（具体的に収納の追加などで木造住宅のリフォームより何割増くらいかかりますか？それと窓を増やしたり水周りの場所移動などは不可能なのでしょうか？ご存知の方いらしたら教えてくださいm(__)m）

2)固定資産税が高そう（建物マンション並み+土地分と考えればよろしいでしょうか？）

3)取り壊しのときコンクリートなのでお金がかかりそう

4)結露が多そう。湿気も木造よりたまりやすい感じがします（マンションと同じと考えればよいのでしょうか？）

その他何でもよいので、経験者や有識者の方、どうか重量鉄骨戸建て購入のポイントなどを教えてください。
よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/12/06 08:36

>土地は50平米ほどで、

15坪ですか。かなり狭小敷地ですねぇ

＞３Ｆ建て１Ｆの2/3が駐車場というよくある
＞ミニ戸建です。
渡辺篤史の『建物探訪』に出てきそうな感じですねぇ

＞築11年の重量鉄骨作りです。
築11年といえば、1994年。平成6年バブル崩壊とはいえ
まだ地価が下げ続けていた時代。土地込みの坪単価は
かなり高い物件だったのでしょう。
おそらく、土地を取得して建築設計を依頼して建てた形
ではないでしょうか。

＞今まで木造しか見ていなかったので、戸建て
＞しかもミニで重量鉄骨づくりというのに正直驚いて
＞いいことなのか、悪いことなのか戸惑ってしまいました。

まぁ、キャンバス地のスニーカーをみてきて革のスニーカーを
みつけて戸惑うのと似ています。
本来スポーツシューズは革が本筋
同様に3階建ては昔は木造では許可されず鉄骨造または鉄筋
コンクリート造というのが常識でした。
住宅の場合、コンクリートの打設のためのミキサー車を乗り入れる
ことが困難な場合、小型のクレーンで鉄骨を立てて、鉄骨造で
造ることが多いです。
コストは木造は坪単価４０～６０程度ですが鉄骨なら７０～９０
万円/」坪はかかるでしょう。（普通の仕上げの場合）

＞重量鉄骨作りの戸建ての特徴や
まず、構造は、柱、梁、ブレースで構成されています。
床は、鉄板を曲げたデッキプレートに軽量コンクリートを打つか
ＡＬＣ（発泡コンクリートパネル）を敷く形になります。
鉄骨の部材はすべてファブリケーター（鉄骨屋）が工場で製作して
きたものを現場で組み立て、高力ボルトを締めて組み立てます。
工期が早いです。
壁式の構造ではないので、鉄骨も構造の柱と柱の間を生めていかないと
いけませんが、さまざまなケースがあります。
普通は、セメント版の耐火パネルを柱の外側に張っていきます。
内壁は、断熱材をいれて石膏ボードで、つくり柱梁を覆うケースと
柱梁は鉄骨をむき出しにするケースがあります。
もちろん覆ったほうが金もかかります。
天井も、普通にボードを貼るケースと、デッキプレートをむき出しにする
ケースもあります。

鉄骨造の特徴は
(1)柔構造ですから、地震のときに揺れやすい。だからブレースをいれて
　　剛性をたかめます。
(2)鉄骨は耐火構造ではないです。火に焼かれたら溶けます。ＮＹの
　　9.11で崩壊したのは鉄骨が火事で強度がなくなったせいです。
(3)木造やＲＣ（鉄筋コンクリート）にくらべて柱の本数が少ない。
　　おそらく柱の数は4本で中に階段が組み込まれた形でしょうか
　　奥行き方向にブレースを入れて耐震性を高めているはずです。
(4)解体が鉄筋コンクリートに比べて楽。鉄骨が鉄くずとして売れます。

＞重量鉄骨の物件の購入時に気をつけることなどを教えていただきたく
おそらく、元の持ち主は注文住宅として作っているでしょうから
結構特殊なことやっていると思います。
トイレと洗面が一室であったりとか、収納の量など住み手にあわせて
作ってありそうです。キッチンもかなり特殊な形状ではないですかね。
別にそれは注文住宅ならではの話しです。
鉄骨造の場合、注意点は以下の３つ
(1)構造の理解とブレースの位置の確認
　　ブレースのあるところに窓を造るとブレースがじゃまになります。
(2)大梁の位置の確認
　　将来の間仕切り変更の際に制約条件になります。
(3)室内の音が伝わりやすい。
　　　物件見学はできたら空き家状態ですべきです。2階と3階で
　　　あるいは寝室間で音がどこまで伝わるか確認しましょう。
(4)鉄骨造の住宅はもともと際めてコストがかかるものです。そこを
　　切り詰めてつくると、何かを犠牲にせざるをえません。
　　端的にいって外壁と間仕切り壁の接点に吸音材をいれても隙間
　　が生じやすいのです。
　　まず、部屋の中はすきまだらけと考えたほうがいいでしょう。
　　くわえて外壁と内壁の間にどの程度断熱材を入れているか。
　　屋上のデッキプレートの裏側に断熱材をふきつけているか
　　そのあたりが、冬の寒さ、夏の暑さの基準になります。

コンクリートは断熱性はほとんどないですが、蓄熱はします。しかし鉄骨造は
鉄とパネルでせきていますから基本的には仕様によって遮音性も断熱性も
まちまちということです。

＞自分でなんとなく思っていることなのですが、間違っていたらご指摘お願いいたします。

＞＜良い点＞
＞1)マンション同様メンテナンスにお金がかからない。
マンション同様メンテナンスにお金がかかる。
マンションも修繕積みたて金や管理費のなかで毎年の細かい手直しや
ペンキの塗り替えなどやっています
戸建て住宅として外壁の塗装替え、屋上防水の取替えなどは
将来必要です。

＞30年以上住んでも、よく木造住宅で聞くようなと床やドアのゆがみなどない。
基礎はしっかりしているものと思われます
それと土台が腐ったり、シロアリにやられることがない。要するに法定耐用年限
が木造は2２年鉄骨造は45年なんですね。骨組みの長持ちの度合いは抜群です。

＞2)防音性と断熱性が優れている
こりゃ工法によります。外壁にＡＬＣパネルを用いて断熱材を吹き付け内側に
ボードを貼れば、普通のマンション並みの性能は得られます。
しかし、住戸内の音は結構つたわりやすい気がします。

＞3)地震と火事に強い
耐火性能は外壁によります。耐火パネルを使っているはずですからそういう意味
では防火地域にある木造とそれほど差はないです。
鉄骨は不燃材料ですが耐火ではないです。内側から火がでたら火事のあと
鉄骨は酸化していますから使えないです。

＞4)もしも売却することになったら築30年でも高く売れそう
木造で22年経過したら建物は無価値です
鉄骨造で30年経過しても価値は１／３残っているという計算です。
ただし、売買は建物と土地にわけて行うわけではないし、古屋つきの土地を
買って解体して新築という人も多いから家のデザイン・リフォーム次第でしょう。
もちろん、立地がいい場所なら長持ちする建物のほうが有利です。
賃貸にだせますからね。

＞5)コンクリートなので職人さんの腕など関係なさそうで欠陥住宅ができにくそう
床に軽量コンクリートを使っていても重量鉄骨でコンクリートを使うのは基礎だけ
でしょう。
鉄骨の工事を請け凝った工務店によります。鉄骨工事など倉庫や駐車場で
だれでもできる時代ですから
まず設計者と施工会社を確認してＷＥＢなどで調べてみることです。工事実績
資本金など
もう10年越していたら構造の貸し担保責任はなくなっていますが、買うまえに
不安払拭のために最低でも確認すべきです。

＜悪い点＞
＞1)部屋の構造を変えるようなリフォームができないか、お金がかかりそう
注文住宅ならなんでもそうですが、規格品のユニットバスやキッチンが使われて
いないと、水周りの改修で壁ごとやりかえも考えられます。

＞それと窓を増やしたり水周りの場所移動などは不可能なのでしょうか？
窓はブレースのあるなしを確認しましょう。いずれにしろ元の設計士にあって
話を聞くのが一番確かです。遠慮せずに聞きにいきましょう。

固定資産税は現行のものが仲介業者を通じて確認できます。結露は壁の
断熱がどうなっているか　外壁一枚なら間違いなく結露はでます。

この回答へのお礼

大変遅くなって申し訳ありませんでした。詳しい情報ありがとうございます。とても参考にさせていただきました。

お礼日時：2005/12/20 10:00

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/12/06 12:15

＜良い点＞

>1)マンション同様メンテナンスにお金がかからない。
何故マンションがメンテナンスにお金がかからないのでしょう。結構かかりますよ。
維持修繕費の積み立てに専有部分の補修など色々かかります。
マンションでも重量鉄骨でも木造でもメンテナンスにかかる費用は大体同じと考えてください。

>30年以上住んでも、よく木造住宅で聞くようなと床やドアのゆがみなどない。
まあ質の悪い木造ではそうなりますけど、質の良い木造ではそうはなりません。で、地盤がしっかりしているのであればゆがみは出ないでしょうね。木造だからとか鉄骨だからということはないです。

>2)防音性と断熱性が優れている
いいえ。防音性は木造と同じ。断熱性は悪くなりがちです。木よりはるかに鉄は熱を伝えやすいので断熱するのが難しいんです。それで鉄骨にアスベストを拭きつけて断熱欠損改善を昔やっていていま問題になったわけです。
古い鉄骨の場合は一応使われていないか注意してください。

>3)地震と火事に強い
地震は平均的に強いことが多いですね。強度がというより、シロアリや腐食にあいにくいというのが理由でしょう。
火災に対しては木造より弱いです。一気に強度を失い崩れるという現象がおきますので、速やかに退去が必要です。木造の場合は数時間は持ちますので。

>4)もしも売却することになったら築30年でも高く売れそう
いや、それはどうでしょうね。なんともいえません。

>5)コンクリートなので
鉄骨作りはコンクリートではありませんよ。「鉄筋コンクリート（ＲＣ）」と鉄骨作り（Ｓ造）を混同していませんか？

>職人さんの腕など関係なさそうで欠陥住宅ができにくそう
そういうことはないです。

＜悪い点＞
>1)部屋の構造を変えるようなリフォームができないか、お金がかかりそう
重量鉄骨の場合は木造と同様に、柱があって、耐力壁がある（ブレースという筋交いを使う）形ですから、比較的自由度があります。
自由度がないのは木造２ｘ４とかＲＣですね。

>具体的に収納の追加などで木造住宅のリフォームより何割増くらいかかりますか？
そういう単純なことはいえません。大雑把に言えば同程度でしょう。

>それと窓を増やしたり水周りの場所移動などは不可能なのでしょうか？
先に述べたように木造軸組みと同様の制限は受けますが同程度可能と思ってください。

かなり鉄筋コンクリート（ＲＣ）と混同されているようですね。。。。

>2)固定資産税が高そう（建物マンション並み+土地分と考えればよろしいでしょうか？）
これは確かに木造より耐用年数が長く設定されているので高めです。

>3)取り壊しのときコンクリートなのでお金がかかりそう
コンクリートではないから関係ありません。

もしかして１ＦがＲＣになっているのでそういうイメージがあるとか？
１ＦがＲＣでその上にＳ造というのはありますので。

>4)結露が多そう。湿気も木造よりたまりやすい感じがします
湿気がたまるということはないです。ただ木は吸湿性があるし熱伝導率が低いので、あまり冷たくなりませんが、鉄骨自体は結露しやすいといえばそうです。これに対する対策はいくつかありますが、どの程度なされているかはわかりません。
一般に木造よりは断熱性は低くなりがちです。

>（マンションと同じと考えればよいのでしょうか？）
違います。

この回答へのお礼

大変遅くなって申し訳ありませんでした。詳しい情報ありがとうございます。とても参考にさせていただきました。

お礼日時：2005/12/20 10:00