第3者の取立てについて

　家賃の支払いをわざと滞納しています。
滞納している理由は大家さんが家の修理をしてくれないからです。修理してくれないからといって滞納していることは良くないと思っていますが、まずは大家さんに家の状況をみて欲しいのですが、関係のない仲介業者が間に入ってきて、大家さんと話をさせてもらえません。ちなみに住所は知っていますが、電話番号もわからない状況です。仲介業者さんを通してでないと話ができないのです。
　腹がたったので家賃の支払いをそのままにしておいたらなぜか仲介業者から督促状がきました。

ここから質問です
　関係のない仲介業者が督促することは違法ではないでしょうか？内容証明郵便まで送られてきました。督促状はすべて仲介業者さんからです。文面は大家さんから依頼をうけて督促しているという内容です。
　違法行為であれば警察に通報したいと思っています。交番に相談しに行ってもそのおまわりさんはよくわからないのでどういう違法性があるのか調べてから相談してほしいとのこと
　違法行為であればその根拠を教えてください。
　
　

No.5 ベストアンサー 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2005/12/19 10:22

１．No2さんがおっしゃる許可業者は貸し金業の債権に適用されるものです。

不動産業の賃料の債権の場合は、大家さんの代理人であれば、No1さんがおっしゃるように大家さんに代わって督促でき、違法ではありません。
２．質問者がおやりになっている事は、法律的には「債務の相殺」ということになります。つまり質問者から見て、大家さんは家を修理をしなければならない債務があります。一方質問者は家賃を毎月払う債務があります。そこで、この「お互いの債務を帳消しにしてやれ」ということで賃料の不払いをされているわけです。
３．民法505条に相殺に関する規定があって、要するに同種の債務の相殺は良いが、種類の異なる債務の相殺はダメ」という原則になっていて、例外的に認めてもらうためにはそれなりの状況が必要です。
４．以上のことから
(1)不動産仲介業者の督促は合法
(2)賃料を、家の修理をしないことによって、払わないのは違法
ということになります。
５．作戦を変えるとよいでしょう。リフォーム業者に見積もりをとり、「当方で修理修理することを承諾してほしい。そして修理代は次回の賃料から差し引くことを認めて欲しい」と業者経由で大家の承諾を求めます。なかなか承諾しないでしょうから、最後は内容証明便で伝えます。
この上で、修理を強行し、家賃との相殺を強行します。こうすると、同種の金銭債権の相殺ですから合法ということになります。裁判になっても、内容証明が証拠になって「承諾を求めたのに承諾しないので相殺を強行した」ということに持ち込めるわけです。
８．実行される前に弁護士さんの法律相談を受けてください。
９．修理義務が借主にある場合があります。その場合は、この手は通用しません。
１０．修理義務がどちらにあるのかで意見があって、大家が修理しないのか、大家が単に金を惜しんで修理しないのか、仲介業者に確かめられてはどうでしょうか。

No.6 回答者： kaz1916 回答日時： 2005/12/19 17:22

問題点を整理します。

１．仲介業者の立場：
　Ａ．いわゆるサブリース業者（建物を一括で所有者より賃貸し、それ　　　を転貸している業者）の場合：賃料の督促は適法です。
　　　但し、同時に建物管理の責任も負いますので、あなたの要望に対　　　処する義務も負います。

　Ｂ.単なる仲介業者の場合：賃料収受事務を代行するだけですから　　　「業者名」での督促は出来ません。　

次に、この問題の具体的対処方法ですが、まず、「建物修理」の義務を負っている「賃貸人」が義務の履行をしない事に、そもそもの原因があるわけですから『あなたのほうから大家に対して、修理の要請』を内容証明ですることです。　その要請書の中に、「修理に対する適切な対応があれば停止している賃料を支払う」旨を併記してください。

本当は、滞納する前にこれらの申し入れをするべきでした。（修理の対応がなければ、その間賃料の支払いを停止する）旨の内容証明を事前に送付すべきでした。

更に、これで解決できなければ『都道府県の住宅局指導課（名称は色々あります）へご相談ください。
　　　

この回答へのお礼

　皆さんありがとうございました。すぐに返事をもらえて助かりました。違法性はなさそうですね。
　次に対処すべき道を早急に検討します。

　本当にありがとうございました

お礼日時：2005/12/19 22:05

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/12/19 08:12

＞仲介業者さんを通してでないと話ができないのです。

と云うことは、その業者は、家主の代理人です。
業者の発言は家主の発言と同じです。（民法９９条）
ですから、取立も、その業者に支払えば、家主に支払ったことになります。（同法４７８条）
従って、修理も、uhauha2さんが業者に「修理して下さい。」と云えば、uhauha2さんが家主に云ったことと法律上同じなのです。
その修理をしてくけなければ、uhauha2さんが修理し、その代金を家賃から差し引き、残りを支払って下さい。
なお「修理をしないから賃料を支払わない」と云うことは法律上認められません。

No.3 回答者： montebianca 回答日時： 2005/12/19 00:02

債権回収業・・サービサーと言ったことではなくて、・・・大家が借家人の媒介・仲介に当たった宅建業者に家賃取り立てを含む管理委託をしている例は多く見受けられます。

督促状を出している仲介業者に委託内容を確認してください。但し、ちゃんとした契約書でなく口頭で一棟全部の管理を親の代から家賃の○％を管理費として仲介業者の手数料としていると言った大雑把なものやら、それぞれ個別に部屋の仲介をしてくれた業者に○％の手数料でそれぞれ管理を委託するなど。いろいろです。
まず、大家から管理委託を受けていると思っていいでしょう。違法性はないと思います。
確認の上、仲介業者と協議をした方がいいでしょう。
Ｎｏ２さんも言ってますが、家賃不払いは借家契約解除事由になるので供託はしておいてください。

No.2 回答者： o24hit 回答日時： 2005/12/18 23:28

　こんにちは。

　要するに債権の回収と言うことでしょうか?
　でしたら、法務省の許可した業者しか出来ませんので、それ以外の業者がすると違法です。

(許可業者)
http://www.moj.go.jp/KANBOU/HOUSEI/chousa15.html

　なお、家賃の滞納は得策ではありません。家賃を供託所(地方法務局)に供託(支払うべき額を預けておくわけです)しておきましょう。
　そうしておかないと、家賃不払いで契約違反になり、契約解除されて追い出される原因になりますよ。

(供託)
http://homepage3.nifty.com/hiro-takeuchi999/page …

参考URL：http://www.moj.go.jp/KANBOU/HOUSEI/chousa15.html,http://homepage3.nifty.com/hiro-takeuchi999/page …

No.1 回答者： swargal 回答日時： 2005/12/18 23:21

契約書や文面をみないと正確なことは言えませんが、大家さんが代理人を選任し、その代理人が交渉することはなんら違法でもありません。

民法にも代理人ということで規定されています。その場合は代理人は「自分は誰々の代理人」というように、立場を明らかにしなければなりません。

冒頭にも書いたように、仲介業者が大家さんに選任された代理人かどうかはモノを見てみないと判断できませんが、そうであるなら、大家さん＝仲介事業者として、対応する必要があるでしょう。

なお修理の事情もわかりますが、ここで登場する仲介業者さんというのは、ご質問者様がお住まいの物件を紹介してくれた不動産屋さんでしょうか？　
大家さん自身が全て面倒を見ている場合と、面倒がって仲介業者や管理団体に管理を一切を任せている場合があります。そういう場合、彼らを窓口にして交渉するのが早い場合があります。

話にならないようであれば、市町村の市民相談で一度ご相談してみてはいかがでしょう。