テレビだったとおもうんですが、特に契約等を結ばずに10年(20年?)以上
住んでいると、その家、土地の権利を所有者の承諾なく、手に入れることが
法律上認められていると言っていました。

わたしは、これに近いケースで16年住んでいるんですが、
本当のところはどうなのか知りたいです。

ご存知の方がいましたら、教えて下さい。

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A 回答 (3件)

 所有権の取得時効に関するご質問だと思います。

民法第162条に所有権の取得時効に関する規定があります。

 民法第162条1項
  「20年間所有の意思を以て平穏かつ公然に他人の物を占有したる者はその所有権を取得す。」

 同条2項
  「10年間所有の意思を以て平穏かつ公然に他人の不動産を占有したる者がその占有の始め善意にしてかつ過失なかりしときはその不動産の所有権を取得す。」

 1項と2項の違いは、占有を開始した時点で、占有者が当該物件を「自分の物であると信じた」かどうかです。自分の物であると信じ、かつ信じたことにつき過失がないときは、10年で取得時効にかかります(なお、2項は動産にも適用されると解されていますので、文中の不動産に限定されません)。そうでない場合は、20年間待つ必要があります。

 取得時効の重要な要件のひとつに、「所有の意思を持って占有すること」があります。賃貸借契約を結んでいる場合等は「他主占有」と呼ばれ、取得時効の要件を満たしません。なお、これは内心の意思の問題ではありませんから、対外的にも当該物件が自分の物であるとして振舞う必要があります。

 もうひとつ、要件として、「平穏かつ公然に当該物件を占有すること」が必要です。暴力的な占有や隠蔽された占有はこの要件を満たしません。

 最後に、時効が中断・停止されていないかどうかを検討する必要があります。中断事由としては、民法第164条に規定されている自然中断と、民法第147条規定以下に規定されている法定中断とがあります。また、民法第158条以下に停止についての規定があります。

 まとめますと、中断・停止されることなく、取得の要件を満たしつつ、162条規定の期間を経過した場合、占有者は所有権を取得できることになります。

 中断事由に関するより詳しい説明は以下のURLをご参照ください。
  

 

参考URL:http://homepage2.nifty.com/sihoushosi/zikou.html
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

さらに質問をさせて頂きたいんですが、実際にこの手続きを
したい場合は、
司法書士さんのところで良いのでしょうか。
それとも弁護士さんになるのでしょうか。

教えていただけますでしょうか。
よろしくお願い致します。

お礼日時:2001/12/19 15:01

 所有権を移転するには登記を移す必要があります。

原則として、担当するのは司法書士ですから、時効成立に争いがない場合はこちらへご相談されると良いと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2001/12/25 15:33

建物の所有者は、質問者とはどのようなご関係ですか? また、16年の間、全く何の対価(例えば、金銭や作物等)も支払わずに、ましてや固定資産税相当額等の負担もなしに、お住まいなのでしょうか? 口約束もなしに? しかも、堂々と表札を掲げている?



その辺りを確認しないと、お求めの質問に対して正確な回答は得られないかもしれません。所有権の時効取得はとても美味しい話ですから、一番の回答の様に、それなりの条件が必要のようです。

この回答への補足

ご指摘ありがとうございます。詳しく状況をお話したいと思います。

16年前に両親が離婚しました。その際実際に住んでいる家は母親名義に。
増築された家(倉庫)は父親名義となりました。(家と倉庫はつながっています)

わたしは母親側で暮らし現在にいたるんですが、この倉庫(父親名義)を
わたしのものにできないかと思っています。

16年の間、父親とは何の連絡もとっておらず、どこにいるかも知りません。
この倉庫はわたくしの方で勝手に使っているのが現状です。

補足日時:2001/12/19 14:47
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どなたか詳しい方いらっしゃいましたら教えていただけませんか?
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友人の悩みが人事とは思えず、自分も知っておいても良い事と思っています。
何も知らずお恥ずかしいのですが、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>そんなバカな事があるのかとは思いましたが
他の方もいうとおり、取得時効と混同して間違ってるだけでしょう。簡単にいえば、長年家賃も払わず、請求もせず住み続けていた場合に、取得件を主張できるというものです。

>その財産を引き継ぐ為には
まずは、遺産の分与、または生前贈与でしょう。それを行い、あとは賃借人と一部書類の変更手続きとなります。

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「建物は父名義です。」と云うことですが、父は、土地を祖父から借りて建物を建てたのですか ?
親子でであっても法律上は他人です。地代を支払っていましたか ?
世間では、親が子に「建物を建ててもいいよ」と云うことがよくあります。それを法律上「使用借権」と云いますが、
非常に弱い権利です。
今回は、このようであったとおもわれます。
そうだとすれば、居住権云々は全くないです。
今回は、父は土地を利用する権利はないと考えて差し支えないです。
それではどうすればいいか。
まず、祖母の生前に戻り、祖父の土地の相続を、相続人と、その持分権を決めます。
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Q賃貸契約における、賃借人に退去を勧告した場合の退去費用等について質問さ

賃貸契約における、賃借人に退去を勧告した場合の退去費用等について質問させていただきます。

現在も第三者を介して交渉を進めているのですが、多数のご意見をお聞きしたいのです。

こちらのサイトでしたら、法律にお詳しい方が目にする機会も多く、よりよい意見が聞けるだろうと思い、投稿させていただきます。

何卒よろしくお願いします。


早速ですが現在、築年数20以上の物件を借家として貸しているのですが、その物件を今回売却することになりました。

幸いにも、近隣のお住まいの方が購入を希望されたのですが、物件の詳細として、現在も賃貸契約を結んでいる賃借人がおり、そのオーナーになるという条件が含まれています。

ですが購入後、その物件を庭として利用されるようなので、賃借人には退去をしてもらい、購入する際にその退去を前提とした取引をしたいということなのです。

そこで、その旨を賃借人に伝えると、300万円という退去費用を要求されました。長年賃貸契約を結んでいるので(20年以上)、居住権(賃借契約による、借主の住む権利を総称していると理解しています)が発生しており、第三者によると、300万円はまだしも200万円は退去費用として有り得るそうです。

ですが、この多額の退去費用発生に納得ができません。

というのも、賃借人はその退去費用を目当てに、長年に亘り賃借契約を結んでいた意図がみえるのです。

理由として、約10年程前に退去費用100万を提示し退去を申し出た際、その値段では応じれないということで、この話はなかったことになり、それ以降も賃貸契約は続き、今に至ること。

また、現在その物件に家財だけをおき、賃借人は住んでいないようです(約1年間前から)。

それに加え、退去の話を賃借人と直接した際、現状誰も住んでいないのでは住居の管理ができないのではと伝えると、「あんな家は燃えてしまえば良い。」と言っている。

私としては上記の理由から、借主が用途を無断で変更した・信頼関係が失われるような行為を賃借人がした、それに家屋も老朽化していることを加えて、退去費用が発生しないように退去を勧告できないかと考えています。

その際、半年から1年という猶予期間を設けて、敷金は全額返還するつもりです。

これは正当な事由による退去勧告にあたるでしょうか?、また、他に何か良い手はないでしょうか?、長くなりましたが、何卒ご意見ご感想をよろしくお願いします。

賃貸契約における、賃借人に退去を勧告した場合の退去費用等について質問させていただきます。

現在も第三者を介して交渉を進めているのですが、多数のご意見をお聞きしたいのです。

こちらのサイトでしたら、法律にお詳しい方が目にする機会も多く、よりよい意見が聞けるだろうと思い、投稿させていただきます。

何卒よろしくお願いします。


早速ですが現在、築年数20以上の物件を借家として貸しているのですが、その物件を今回売却することになりました。

幸いにも、近隣のお住まいの方が購入を希望された...続きを読む

Aベストアンサー

>法的には正式な書面等に因る退去勧告日から半年間の猶予期間を置いた場合は,借手側が生存権を脅かされる程の理由が無い限り、一切の退居費用を払う事無く退居させられる。
ハズなんですけど…
居座られたら裁判所から「強制執行」の許可書(命令書?)を貰って相手の留守を狙って荷物を運び出してしまうとか…

上記のことは、家主側にどうしても使用する必要があるとか、このままでは危険なほど老朽化している場合に限りますし、その場合には借り手側の生存権がうんぬんと云うような理由は必要ありません。
また、裁判所の強制執行の許可は競売ではありませんので裁判が必要です。

>因みに売却等による理由は正当な理由になりますから、その辺は自信をもって主張して下さい。

この売却による理由も正当事由とはなりません。
オーナー変更での売却が普通ですが、この賃借人はたちが悪そうなので退去してもらったほうが良さそうですね。

契約書の解除条項に以下のような分はありませんか?
貸主に連絡もなく長期間不在にした場合・・・
貸主に無断で用途を変更した場合・・・etc

と云うよう条文があれば解除を要求することが出来ますが、賃料を滞りなく支払っている賃借人を追い出すことは大変難しいことです。

お金を出すか、裁判するか・・・賃借人にも相談してみては如何でしょうか?
貴方が無理なら弁護士に交渉を頼むとか・・・
これほどまでに、賃借人の居住権は強いのですよ。

>法的には正式な書面等に因る退去勧告日から半年間の猶予期間を置いた場合は,借手側が生存権を脅かされる程の理由が無い限り、一切の退居費用を払う事無く退居させられる。
ハズなんですけど…
居座られたら裁判所から「強制執行」の許可書(命令書?)を貰って相手の留守を狙って荷物を運び出してしまうとか…

上記のことは、家主側にどうしても使用する必要があるとか、このままでは危険なほど老朽化している場合に限りますし、その場合には借り手側の生存権がうんぬんと云うような理由は必要ありません。
また、...続きを読む

Q10年住んだアパートの敷金は退去時に返還されますか

今年の3月に、10年間住んだ賃貸アパートから引っ越しました。
退去するにあたっては、管理している不動産会社が立会いの上、室内の確認とカギの返還を行ないましたが、その際、室内に大きな補修の必要なキズや破損はないことを確認済みです。
(畳の交換やクロスの張替えが必要だということは、こちらも了承しています。)

その際に、敷金の返還がいつ頃になるかを不動産会社に確認しましたが、明確な返答はなく、その後、1ヶ月以上たっても何の連絡もないので、こちらから催促したところ、「返還するほどの敷金はない」と口答で言われました。

入居時には4か月分の敷金を預けていましたが、不動産会社の言い分では、「10年も住めば償却費?で敷金はなくなってしまうものだ」というものでした。
ひとまず原状回復費用の見積りなり請求を送るように依頼しましたが、この不動産会社の言い分は妥当なのでしょうか?

実は、私が住んでいたアパートには、少々事情があり、

(1)入居後7年くらい経った時点で、アパートが入居時の家主から別の家主へ譲渡され、管理している不動産会社も変わりました。(競売とかではなく任意譲渡)その際に、新たな賃貸借契約は取り交わしておらず、新しい家主からの一方的な通告のみでした。
(2)家主が変わった時点で、8室あるアパートの部屋のうち、4室は何年も空室のまま放置されており、私が退去した時点では、6室が空室となってました。(つまり、私が退去したことでアパートの住人は1人だけ)
(3)私が退去した部屋はもちろん、それ以外の空室も、退去後の状態のまま、畳交換やクロス張替えなど一切の工事は行なわれておりません。
(4)退去時に、不動産会社は、当初、アパートを取り壊す予定だったが、家主間での協議が難航しているため頓挫していること、および家主交替時もいろいろもめて、家主間で敷金の受け渡しが行なわれていないといったことを漏らしていました。

長くなりましたが、上記の事情を踏まえ、不動産会社の言い分は妥当なのか?、敷金の精算はいつ頃までになされるべきものなのか、お知恵を拝借できれば幸いです。
よろしくお願いいたします。

今年の3月に、10年間住んだ賃貸アパートから引っ越しました。
退去するにあたっては、管理している不動産会社が立会いの上、室内の確認とカギの返還を行ないましたが、その際、室内に大きな補修の必要なキズや破損はないことを確認済みです。
(畳の交換やクロスの張替えが必要だということは、こちらも了承しています。)

その際に、敷金の返還がいつ頃になるかを不動産会社に確認しましたが、明確な返答はなく、その後、1ヶ月以上たっても何の連絡もないので、こちらから催促したところ、「返還するほどの敷金...続きを読む

Aベストアンサー

賃貸の仲介管理をしています。

質問者さまにとってお困りのことと思います。
まず、敷金について(又は保証金)契約書の確認をなさってください。

(1)敷金に対して敷引きがあるのか(2)解約引きがあるのか(解約時控除金)等の名称かもしれません

解約時に敷金からなんらかの費用を差し引くという条件がなければ敷金は返金されるべきものとなります。

>管理している不動産会社が立会いの上、室内の確認とカギの返還を行ないましたが、その際、室内に大きな補修の必要なキズや破損はないことを確認済みです
(畳の交換やクロスの張替えが必要だということは、こちらも了承しています。)
畳の交換とありますが交換と表替えは異なるもので交換のほうが費用はかかります。畳の交換についての償却期間は確認しておりませんが、表替えが一般的なのでこの際は表替えとしてお話致します。

国土交通省が敷金返還に関するガイドラインが出されています。裁判になると参考になることから現在は一般的な考え方として定着されつつあります。

上記ガイドラインからすると質問者様が10年住むことによって畳、クロスの償却期間が終わっておりますので、質問者様にて補修費を出す必要がありません。入居した年数によって入居者の負担金は減っていくものとなっております。

上記から質問者様に敷金は返金されなくてはなりません。

次は私見です。

不動産管理会社とありますが、恐らく管理まではしていなのではないかと思います。ほとんど出て行っているアパートとのことなので次の何か(建売または賃貸マンションなど)を考えて入居者には出てもらう方向で動いていると思います。
その際に不動産業者に敷金を返してもらう手続きをとろうとしてもなかなか素直に動いてくれない状況なのかもしれません。

貸主側ですが
契約は従前のものを引き継いでいますので現在の貸主が敷金を返金する必要があります。
現在の貸主としては物件を購入する際に返還する敷金があることについては当然折り込み済み(知ってて買っています)ですので前の回答者が仰ってたように内容証明郵便で返金を求めてください。

内容証明について書き方要点がわかりにくければ司法書士に相談してもいいです。金額は確認してください。

最悪の場合簡易訴訟となります。一度勉強がてらやってみてもいいかもしれません。(普通は泣き寝入りする方がほとんどです)質問者様のお話の通りですとまず勝てます。

貸主側は放っておけば質問者様が諦めると思っていると思います。
ですのでうるさく諦めず返金を求め相手が4か月分の敷金を返す方がいいと根負けするまで頑張ってください。

賃貸の仲介管理をしています。

質問者さまにとってお困りのことと思います。
まず、敷金について(又は保証金)契約書の確認をなさってください。

(1)敷金に対して敷引きがあるのか(2)解約引きがあるのか(解約時控除金)等の名称かもしれません

解約時に敷金からなんらかの費用を差し引くという条件がなければ敷金は返金されるべきものとなります。

>管理している不動産会社が立会いの上、室内の確認とカギの返還を行ないましたが、その際、室内に大きな補修の必要なキズや破損はないことを確認済みです
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Q11年住んだアパート退出時の修繕費について

本日、11年住んだアパートの退出時の立会いがあったのですが、
その際に計算して頂いた修繕費見積もり金額が予想より高額だった為、
この場をお借りして質問させて頂きます。


この物件(11年住んだアパート)に、入居する際、
敷金として20万円を納めております。
この度の退出時に管理会社(=家主でもあります)から
立会いにて修繕費を見積もって頂きました。

見積もり明細は、、、

クリーニング 一式 50000円
鍵交換 一箇所 10000円
クロス張替え(全室) 263900円
CF張替え(トイレ・洗面所) 17500円

小計 341400円
値引き ▲159023円
改計 190477円
消費税 9523円

合計 200000円



上記見積もりを頂き、アパート入居の際に
納めた敷金内で済ませてくださるとの事だったので、
その時は納得して帰って来たのですが、
よく考えてみると、ハウスクリーニング代の支払いを
こちらがする事は不自然な気がしましたし、
また、11年という長期間で経年劣化しているクロスの張替え費用を、
当方が全額負担するという事にも少し疑問を感じたので、
質問させて頂きます。
これは、こちらが負担するのが当たり前の事なのでしょうか?

出来れば専門の方のご意見をお聞きしたいです。
宜しくお願い致します。

本日、11年住んだアパートの退出時の立会いがあったのですが、
その際に計算して頂いた修繕費見積もり金額が予想より高額だった為、
この場をお借りして質問させて頂きます。


この物件(11年住んだアパート)に、入居する際、
敷金として20万円を納めております。
この度の退出時に管理会社(=家主でもあります)から
立会いにて修繕費を見積もって頂きました。

見積もり明細は、、、

クリーニング 一式 50000円
鍵交換 一箇所 10000円
クロス張替え(全室) 263900円
CF張替え...続きを読む

Aベストアンサー

7年でクロス、畳、襖の価値はなくなるから無料だよ。
わざと付けた傷は補修費必要。

鍵交換 一箇所 10000円はしょうがないと思う。

ガイドラインみてね。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-9-jyuutaku.pdf

http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/pickup/20110228/1034664/?ST=life&P=2

クリーニングは貸主負担。


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