土地が競売にかかった場合、その上の自宅に住み続けられますか

私の父母の住宅に関する質問です。

私の父が、以前、ある団体の役員を務めていたとき、団体が金融機関から借入れする際に連帯保証人の一人となったのですが、その団体は結局解散して代表清算人も死亡、他の連帯保証人も死亡や自己破産をしているため、いずれは父に返済の請求が来るだろうと思っています。

現在、父母が住んでいる住宅は、建物が母名義、土地の一部が父名義、一部が母名義です（共有ではなく２筆の土地）。

金融機関からの借入金は８千万円程度なので、父が返済することは困難で、父の唯一の資産である土地が競売に付される可能性が高いと思っています。この場合、その上に一部かかっている母名義の住宅には、その後も父母は住み続けることはできるのでしょうか。

なお、父名義の土地に抵当権は設定されていません。

できれば、今後も父母を今の家に住ませてやりたいと思っていますので、何とぞよろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： merrychrist 回答日時： 2006/01/24 20:15

差押えは債務者名義の財産に対してのみできます。

ですから，ＮＯ４さんのいうように名義を変えてしまえばその土地に対して差押えすることはできなくなります。
しかし，強制執行妨害罪というのがあります（刑法９６条の２）。強制執行を免れる目的で，財産を隠匿し，損壊し，もしくは仮装譲渡し，又は仮装の債務を負担した者は罰せられるという規定です。私は，ＮＯ４さんのいうように適正価額での売却はこれに該当しないのかどうか自信がありませんでした。それにこの質問ではそこまでの回答は求めていないだろうとも思いました。土地を費消しやすい現金に換価してしまうことが隠匿等に該当するかも知れないと考え，弁護士さんにご相談をという回答にとどめたのです。場合によっては，アドバスした側も幇助罪に問われかねませんし。
この趣旨をよくご理解くださって，専門家に合法的なよい方法の教示を受けてください。
なお，現に土地の賃貸借契約などないのに，借地権が存続するなどということはありません。強制執行が目前に迫っているような状況で，これから借地契約を締結することは上記のように競売妨害といわれかねませんので注意が必要です。

この回答へのお礼

どうもありがとうございました。皆様の御意見を参考にしながら考えてみて、最終的には弁護士の方に相談してどうすべきか決めたいと思います。

お礼日時：2006/01/30 11:07

No.4 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/01/24 19:34

あぁ、そうだった。

失礼しました。法定地上権の記述は間近いですね。

ところでまだ差押前なんですよね？
であれば建物がかかっている部分の父親の土地（出来れば建築基準法を満たす範囲が望ましい）の部分だけでもご質問者なり母親なり、その他親族なりが父親から購入できませんか？
分筆が必要なので費用がかかりますけど、購入価格が実際の不動産の相場価格か相続税路線価程度の価格であれば、不当に父親の財産を毀損したことにはなりませんから、問題ないと思いますよ。

＃３さんの主張は認められないような．．．（これまで使用借地なのだろうから、今から借地権設定すると違法になる可能性が高いし）

まあ弁護士にまずは相談下さい。

この回答へのお礼

どうもありがとうございました。皆様の御意見を参考にしながら考えてみて、最終的には弁護士の方に相談してどうすべきか決めたいと思います。

お礼日時：2006/01/30 11:06

No.3 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2006/01/24 19:22

私の調べた範囲では、以下の法律が適用でき、落札者の新土地所有者が現れても、安心してすみ続けることができるでしょう。

借地借家法第１０条 （借地権の対抗力等） 　借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

ただし「地代を払え」「きちんと立ち退き料を払いますから、土地を明け渡してくだい」みたいなことは言われるかもしれません。

新しい土地所有者とは借地契約を締結することになりますが、

借地借家法第三条借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

第四条（借地権の更新後の期間）当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

という規定により30年以上、以降２０年間更新、さらに以降１０年単位更新とすることが法律で保証されていることになります。質問者のご両親には充分長い期間でしょう。

この回答へのお礼

どうもありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時：2006/01/30 11:04

No.2 回答者： merrychrist 回答日時： 2006/01/24 18:54

法定地上権が成立するかどうかという問題です。

建物は２つの土地の両方にまたがっているという前提で書きます。法定地上権が発生する根拠は抵当権がついている場合は民法ですが，本問では抵当権の設定がなされていませんから，民事執行法８１条の方の法定地上権の成立要件があるかどうかを検討することになります。
結論からいいますと差押時に（前回答者のいう建物建築時ではありません）土地及び建物が同一の所有に属することが必要ですから，父上の土地上には法定地上権が発生しません。現在の父名義の土地についての母の建物の利用権は無償の使用貸借関係ですが，これは競売による買い主には対抗できません。
従って，競売によって第三者に父名義の土地が競落されてしまった場合には，最悪，父の土地上の部分の建物収去土地明渡を請求される可能性があることになります。
普通の人はこのような利用できない土地は買いませんが，実はこういう案件を儲けのタネにする人たちがいます。上記の建物明渡請求権を背景にして，競落後建物所有者に高い値段で土地の買戻しをせまるのです。
善良な方が競落してくれればその方と新規に借地契約を締結すればよいのですが，一番高い札を入れた者が勝つのが競売ですから，上記のようにタチの悪い人が落としてしまう可能性もあるのです。
競売手続に入ってしまった後の，考えられる防衛策としては，身内の方に落としてもらうということが考えられます。できれば競売自体を回避する方法を考えたいところです。弁護士等にご相談ください。

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/01/24 17:18

>現在、父母が住んでいる住宅は、建物が母名義、土地の一部が父名義、一部が母名義です（共有ではなく２筆の土地）。

建物建築当時から母名義でしょうか。もし建築時に父名義であれば法定地上権が成立するので立ち退く必要はありません。ただし父の土地を取得した人に対して地代を支払う必要があります（合意できなければ裁判所が定める）。

建築当時からずっと母名義ということですと、母親と父親の間には無償の使用貸借契約があるということになり、この場合には原則としては土地の新所有者には対抗できません。つまり立ち退きを要求されると従わねばならないということです。
しかしながら新所有者は建物があることを承知で落札することになるので、母親に対して建物の建っている土地の明け渡しの請求が出来るかというと、出来ない可能性がかなりあるでしょう。

現実的に考えられるのは、建物が占拠している土地部分について新所有者から購入してくれないかという話が出てその部分のみ母が購入するということが考えられます。
（それ以前に債権者と相談して部分的に購入という可能性もあります）

詳しくは弁護士にお聞き下さい。