マンションの貸主が変わった場合、連帯保証人が通知を受けておらず新契約書に署名押印していない場合、連帯保証は無効か？

Question

H15年3月に弟がマンションを借りるとき、私が連帯保証人になりました。
H17年12月になっていきなり「家賃を6ヶ月滞納しているから本人の代わりに払え」とマンションの管理会社から電話が来てびっくりしました。

管理会社の名前に聞き覚えがないため、とにかく会って事情を聞いてみましたところ、以下の事実が判明しました。
1)私が連帯保証人として署名捺印したときの貸主(A)の財政状態が悪化し、債権回収会社(B)へ物件が譲渡された。
(B)と弟との間で新たな賃貸借契約が交わされていた。
その契約書の契約日の欄は空欄。連帯保証人の欄に私の住所氏名等が書かれていたが、当然私は自署していない。押印も無い。
2)その後(B)はH17年4月にデベロッパーの(C)へ物件を譲渡。(C)と弟との間で新たな賃貸借契約が交わされていた。
やはり契約書の連帯保証人の欄には私の住所氏名が書かれていたが、当然私は自署していない。押印もしていない。
3)私に電話をかけてきたのは(C)の子会社で、(C)の物件の管理を行っている。

このような場合、私は貸主変更の通知を受けていないし、契約書に押印もしていないので、
・契約書は無効であり、
・(B)に対しても(C)に対しても、私は弟の連帯保証人ではない
と言い切れるでしょうか。
よろしくアドバイスお願いします。

syuitilwo · Accepted Answer

以前不動産屋に勤めていたので、何かの足しに。
結論から言えば連帯保証人では無いです。
が、家賃の滞納が貸主（Ａ）の時の物であれば保障責任がある事になります。
物件は譲渡されたが、賃貸契約も一緒に譲渡された訳では無いです。その証拠に（Ｂ）は弟さんと賃貸契約を結び直しているのです。
貴方はあくまで（Ａ）と弟さんの賃貸契約の連帯保証人として署名捺印している訳で、（Ｂ）や（Ｃ）との賃貸契約の連帯保証人であると自分でも知らなかった＆認めていない（署名捺印無し）訳です。

（Ｂ）も（Ｃ）も賃貸契約書を交わす時、「あれ？契約書に連帯保証人さんの実印が無いですね？これでは駄目ですので、ちゃんと本人に記入捺印してもらって下さい」と言わないので、言わば連帯保証人無しで賃貸契約を結んだ事になっているのです。
この契約内容（連帯保証人抜き）で良いと（Ｂ）も（Ｃ）も判断した。と思われても反論出来ないので、全うな不動産屋ならこんな初歩的なミスはしません。

余談ですが、弟さんの家賃滞納は事実なのでしょうから債務は残ります（強制退居になっても）。
不動産屋の横の繋がりはあなどれないので、新しい住居を借りようとしても、家賃滞納で追い出された人物と新たに賃貸契約を結ぶ事は難しいと思います。

dog1234 · Answer

恐れながら、No.1の方の回答に補足させていただくと、
物件の移転と、新たな賃貸借契約の性質によって結論が若干異なります。

もし物件の移転が、マンション居住者に対する賃料請求権を含む包括的な所有権の譲渡であり、
新たな賃貸借契約が、賃借人に対する債権譲渡の通知承諾の確認書であったなら、
連帯保証人であるあなたにも賃料請求権の効力が及ぶことになります。

以上、恐らく大丈夫かとは思いますが、補足でした。

merrychrist · Answer

私は，多少法律の勉強をしただけとくに法律関係の資格を有している訳ではありません。あくまで，参考意見としてお聞きください。詳しくは，弁護士にご相談ください。
私の意見は，今までの方々とは違います。
１　賃貸人＝建物所有者が目的建物の所有権を譲渡すると，賃貸人の地位も一緒に移転するか。これについては，賃借権が対抗要件（引渡）を備えている場合には，賃貸人の地位は当然に移転すると解されています（判例，最高裁平成１１年３月２５日など）。
２　それでは，その移転について，賃借人の承諾はいらないのか。これについては，特段の事情がない限り不要と解されています。賃貸人の使用収益させるさせる債務は目的物の所有者であればなしうる没個性的な債務であり，賃借人にとっては所有者が誰であるかは重要な問題ではないからです。
３　新所有者が賃貸人たる地位を主張するには，所有権の登記が必要とされています（判例，最高裁昭和４９年３月１９日）。
４　以上により，Ｃが新賃貸人の地位を主張することは，Ｃ名義に所有権移転登記がなされていれば法律的には問題ないという結論になります。
５　では，当初の賃貸借契約に連帯保証した連帯保証人の債務はどうなるでしょうか。保証債務の性質の１つにあげられるものに随伴性があります。これは，主たる債務者に対する債権が移転されると，保証人に対する債権もともに移転するというものです。あくまでも保証債務は主たる債務を担保するためのものであるから，それとともに移転し，運命を共にするというわけです。
６　この面からも，貴殿については，依然として連帯保証人の責任を負っている可能性があるといえます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

businesslawyer · Answer

「契約」と言うものは、原則として「契約当事者間」のみで有効となるものですが、「保証契約」は「附従性」を有し、主たる債務者の負う「主債務」に保証人の負う「保証債務」は、付いて回ります。「保証契約」は「貸主」と「保証人（質問者さん）」の間で締結されますが、その物件の所有権が第三者に移転した事により「貸主」が変更した場合には、結果として、当初の保証契約が「新貸主」との間にも継続する事になります。もっとも、「新貸主」が賃借人や保証人に対して、「自分が新貸主だ」と言う事について対抗するためには、その物件について自己名義に登記を移転する必要があります。

そして、「賃貸借物件の所有権移転」による「貸主の変更」を「現在及び将来の賃料債権の譲渡」と考えると、「賃料債権の譲渡」をその債権の保証人（質問者さん）に対抗するためには、「主たる債務者（賃借人たる弟さん）に対する債権譲渡した旨の通知または承諾」（大判昭.9－3－29、将来債権譲渡につき最判平11－1－29）であり、主たる債務者である弟さんは常識的には、この債権譲渡に承諾していると考えられますので、結果として「新貸主」は、保証人である質問者さんにも債権譲渡を対抗できる、と言う事になると考えられます。

moonliver_2005 · Answer

参考ＵＲＬに本件、とても詳しく書かれています。直接参照できなくなっているので、Ｇｏｏｇｌｅで「連帯保証　裁判」をキーワードで検索し、「賃貸借契約と連帯保証」というタイトルのＨＰを探してください。そしてキャッシュからこのＨＰに入ってください。タイトルからは入れません。


見つからない場合に備え、結論だけ書くと、以前は賛否が別れていたが、最近、特に平成9年11月13日最高裁判決がでてからは流れが変わって、更新時に連帯保証人が確認していなくとも、連帯保証人の責任は継続することが大勢になっていることです。

平成9年11月13日最高裁判決は次のように理由を述べています。

「建物の賃貸借は、一時使用のための賃貸借等の場合を除き、期間の定めの有無にかかわらず、本来相当の長期間にわたる存続が予定された継続的な契約関係であり、期間の定めのある建物の賃貸借においても、賃貸人は、自ら建物を使用する必要があるなどの正当事由を具備しなければ、更新を拒絶することができず、賃借人が望む限り、更新により賃貸借関係を継続するのが通常であって、賃借人のために保証人となろうとする者にとっても、右のような賃貸借関係の継続は当然予測できるところである」


「保証における主たる債務が定期的かつ金額の確定した賃料債務を中心とするものであって、保証人の予期しないような保証責任が一挙に発生することはないのが一般であることなどからすれば、賃貸借の期間が満了した後における保証責任について格別の定めがされていない場合であっても、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、更新後の賃貸借から生ずる債務についても保証の責めを負う趣旨で保証契約をしたものと解するのが、当事者の通常の合理的意思に合致するというべきである」

「但し賃借人が継続的に賃料の支払を怠っているにもかかわらず、賃貸人が、保証人にその旨を連絡するようなこともなく、いたずらに契約を更新させているなどの場合に保証債務の履行を請求することが信義則に反するとして否定されることがあり得ることはいうまでもない」

更新時に連帯保証人が確認していなくとも、原則として連帯保証人の責任は継続するが、例外はありとしています。

本件の場合、具体的状況が上の例外のようなケースに入るかどうかでしょう。

参考URL：http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/tintaisyaku_2.htm

sssg · Answer

私もNo.3の方と同様に連帯保証人としての義務を負うものと考えます。
賃貸人としての地位がBそしてCに移転していることは間違いありません。これは、弟さんが新たにBやCと賃貸借契約を結んだということではなくて、一番最初にAと契約した賃貸借契約がBそしてCに引き継がれているということです。
そして、このような場合に連帯保証人がどのように取り扱われるかについて民法および借地借家法に規定はないのですが、賃借人が賃料支払義務を履行するにあたって賃貸人の個性は重要な要素とはならないため、賃貸人の変更があった場合でも連帯保証は終了しないということになります。
No.5さんが挙げられている判例は、賃貸借契約が所定の期間が満了し、契約を更新した場合についてのもので、この場合とは若干利益状況を異にするかとは思いますが、その主旨は同様に妥当するものと考えます。

どちらにせよ、No.1さんが指摘されているように、弟さんの債務はなくなりませんし、とりあえず質問者が立てかえる形で支払っておくのが穏当だと思います。支払がないままにしておきますと遅延損害金というものがかかりまして、これがバカにならない数字であります。
ここでの回答を信じて、支払を突っぱねるのはハイリスクローリターンな選択であると私は思います。

noname#41546 · Answer

賃借権に対抗力のある賃貸借不動産が譲渡された場合、賃貸人の地位は登記を具備した新所有者に引き継がれます。

　ただ、本件では契約書が新たに作成されています。
　判例の考え方で行くと、新しい賃貸借契約が旧来の所有者の時と条件や期間が同一で、旧契約の更新と見ることができる場合には、保証人の地位は引き継がれ、あなたは債務を負うものと考えます。しかし、新しい賃貸借契約が条件などが旧契約と相当程度異なれば、契約の更新ではなく新たな契約と見るべきで、保証人の地位は当然には引き継がれず、あなたは債務を負わないものと考えます。結局、条件がどの程度違うか？がポイントになると思います。
　法を修めた者としての信念を書けば、判例には反しますが、賃貸借契約を更新した場合、保証契約も更新するのであれば少なくとも保証人に通知し、保証人からの離脱の機会を与えるべきだと思います。賃貸借契約と保証契約は主従の関係にも無い上当事者も違いますので、賃貸借契約が更新されたら保証契約も更新という判例は、理論的におかしなものだと言わざるをえません。

merrychrist · Answer

ＮＯ３の補足での質問にコメントします。
１　指名債権の譲渡の対抗要件の関係
　　賃貸人たる地位の移転は，単に賃料等の賃貸人としての権利の移転だけではなく，目的物を使用収益させる債務の移転という側面も有するため，この点についての債権者である賃借人への通知，承諾はいらないのかということが問題となりますが，これについては，前回の回答に書いたとおり，没個性的な債務という理由で不要と解するのが判例であり，一般的な理解のようです。
２　賃貸人が代わるたびに契約し直しているのだから債権者の交替による更改ではないのかという点
　確かに私が前回の回答を書く際には更改に当たるのではないかという視点が欠落していました。両当事者が，元の賃貸借契約関係を消滅させて新しい賃貸借関係を成立させようという意思で契約したのなら，旧契約関係のもとで存在した保証も消滅してしまうことになります。
　問題は，結局，所有者が代わったときの契約書作成をどう見るかにかかってくると思われます。両当事者がどういう認識で作成したのか，あるいは，みるべきなのか。折り合いがつかない場合には，最終的には，裁判所で判断してもらうしかないと思われます。
　ただ，賃貸人の側では，更改ではせっかくの保証人がなくなってしまうのですから，わざわざ自分に不利な契約をするはずはなく，そういう趣旨ではなく，単に所有者（賃貸人）が変更になったことの確認の趣旨だという主張をするように思われます。

moonliver_2005 · Answer

再びNo5です

＞上記のリンク先（のキャッシュ）を見てみましたが、これは同じ賃貸借契約が更新された場合の話であり、債権譲渡の事例ではないですよね。

私は、本件、更新の場合の類推適用ができるでしょうし、考え方によっては本件更新の場合より質問者に不利なような気がしてNo５のように回答させていただきました。他の方のご意見、私にも大変参考になりました。

＞「第５１３条　当事者が債務の要素を変更する契約をしたときは、その債務は、更改によって消滅する。」
「第４３５条　連帯債務者の一人と債権者との間に更改があったときは、債権は、すべての連帯債務者の利益のために消滅する。」これらの条文の意味するところを教えてください。よろしくお願いします。

XがYに1000万円お金を貸し、Z1、Z2、Z3がこれを連帯保証していたとします。返済期限が来てもYが返済できなくなって、XがZ1,Z2,Z3に連帯保証債務を求め、Z1が仕方なく、現金では払えないので代わりに同程度の価格の土地の譲渡を以って返済に充てたいと回答してきたとします。

４３５条でいう「５１３条の更改」、つまり「債務の要素の変更」の典型例はこういう場合でしょう。

そしてXとZ1がこの条件でのYの債務の返済に合意した場合、４３５条は、Y,Z2、Z3はもうXに対する債務の返済義務は無くなることを保証するわけです。本条によってXは「Z1から確かに土地はもらったがお金は返してもらっていない。よってX,Z2,Z3に返済義務は残っている」と主張することが出来なくなるわけです。

本件の場合、「マンションを貸す、借りる」が債務の要素であり、「マンションの所有者の名義人が変わったとしても、そのマンションの所有者と賃借人は変わっていないから、債務の要素の変更には当たらない」と相手に主張される可能性があるでしょう。

金銭貸借の場合、債権者が友人から暴力団に代われば債務の要素の変更でしょう。要するに何が債務の要素かはケースバイケースでしょう。


＞「第四百六十七条　指名債権の譲渡は、譲渡人が債務者に通知をし、又は債務者が承諾をしなければ、債務者その他の第三者に対抗することができない。」

判例六法（私は有斐閣版）には判例が17個出ていて、ここでいう「債権」「「第三者」「通知および承諾」が、無条件にすべての債権債務関係には成立していない、難しい条文のようです。

マンションの貸主が変わった場合、連帯保証人が通知を受けておらず新契約書に署名押印していない場合、連帯保証は無効か？

以前不動産屋に勤めていたので、何かの足しに。

この回答への補足

恐れながら、No.1の方の回答に補足させていただくと、

私は，多少法律の勉強をしただけとくに法律関係の資格を有している訳ではありません。

この回答への補足

「契約」と言うものは、原則として「契約当事者間」のみで有効となるものですが、「保証契約」は「附従性」を有し、主たる債務者の負う「主債務」に保証人の負う「保証債務」は、付いて回ります。

参考ＵＲＬに本件、とても詳しく書かれています。

この回答への補足

私もNo.3の方と同様に連帯保証人としての義務を負うものと考えます。

賃借権に対抗力のある賃貸借不動産が譲渡された場合、賃貸人の地位は登記を具備した新所有者に引き継がれます。

ＮＯ３の補足での質問にコメントします。

再びNo5です

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　賃借権に対抗力のある賃貸借不動産が譲渡された場合、賃貸人の地位は登記を具備した新所有者に引き継がれます。