築30年を超える中古マンション購入

下記のようなマンションを800万円で購入しようと考えています。値段も手ごろなので、、ローンなどは組まず、一括で購入しようと思うのですが、やはり築年数が気になります。後20年くらい暮せれば、アパートの家賃代より安くなると思うのですが、マンションの耐久年数はどのくらいなのでしょうか？また、20年後に築60年を超えるマンションの処分方法については見当もつきません。
このようなマンションを買うべきなのか、それとも、中古マンション購入費を頭金にして新築のマンションを購入したほうが良いのか、どっちが得なのでしょうか？
築年月：昭和49年4月 ■間取：2DK
■バルコニー面積：4.20m2 ■バルコニー方向：東
■所在階：9 ■地上階層：11 ■建物構造：SRC ■総戸数：170
■現況：空家 ■引渡時期：即時 ■取引態様：専任 ■権利：所有権 ■管理費：7,400円 ■修繕積立金：4,510円 ■駐車場：空無
■備考：管理人常駐：

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/03/21 17:03

私も築40年くらいのマンションを検討したことがあり、いろいろ調べたり考えたりしたので、いくつかポイントとなることをお話させていただきます。

まず古い建物ですから、当然耐震性は弱いです。
耐震補強などはしているのでしょうか。
170戸ということで修繕積立金に余裕があるのならば、耐震補強などもしているかもしれませんね。確認してみてください。
ただ、耐震補強をしているとしても、所詮古い建物は新しい建物よりは弱いです。
直下型の地震が来れば持ちこたえられることはないでしょう。
それを承知で、つまり命の危険を負うことを許容できるならば、購入するとよいと思います。
私は結局、この問題があるので築40年の物件は見送りました。
確かに価格が安いので、地震で壊れたとしても経済的な損失は少ないです。
でもそれと命の危険がトレードオフということですね。

次に、価格が安いといっても古いマンションは結構、維持費はかかります。
配管などの取替えが済んでいるかどうかは確認した方がよいと思います。
それに火災保険や不動産取得税など、築年数が古いほど優遇されなくなるので費用がかさみます。
一方、新築マンションならローンを組めば所得税の控除も受けられます。(古い住宅は控除もなし)

20年で住み捨て、という考え方も確かにあります。
ただ不動産は簡単に住み捨てということは難しく、固定資産税も管理費も修繕費も死ぬまで払い続けなければなりません。
もしそのマンションが立地がよく賃貸の需要の見込める物件ならば、どんなに築年数が古くなっても業者が買い取ってくれます。
管理体制もよいマンションならば、売却は決して難しくはないので買って損はないかもしれません。
参考になさってください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。マンション購入に対してかなり安易に考えすぎていました。もう少し慎重に考えて見たいと思います。

お礼日時：2006/03/21 19:30

No.7 回答者： sakuma1026 回答日時： 2006/03/21 17:39

どっちが得なのでしょうか？

は、とても難しいのですが
法定耐久年数はRCの場合４７年です
ご自分が暮らすのに居住環境はよさそうですか
専有部は、お金をて修繕すれば新品同様になりますよ
また、自分で住まなくても将来賃貸することも可能ですよ
もう少し教えてください専有部の面積は？
近くに同じような条件の賃貸物件があればいくら位
の家賃ですか？
簡単な計算損益式があるので、お教えします。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。購入の目的は資産の運用には無いのですが、中古マンションについてはもう少し慎重に考えたいと思います。

お礼日時：2006/03/21 19:34

No.6 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/03/21 17:08

＞修繕費の問題ですが、実際には毎月どのくらいの負担をしているのが理想なのでしょうか？また購入しようとするマンションの修繕積立金が現時点でどのくらいあるのかとか、今後大規模な修繕工事を行う予定があるとか、その費用はどのくらいといった詳しいことは不動産屋さんから教えてもらえることなのですか？

＃１です

・適正な積立額は決まっていません、有ればあるほど有利です

・積立額は管理組合が掌握しています

・大規模修繕予定も管理組合が掌握していますが、最終的には総会で決まります

・積立額・修繕予定は仲介業者に聞いてもらいましょう
普通はあまり把握しないで仲介しています
しっかりした業者は確認してから仲介しています

管理費は消えて無くなりますが修繕積立金は残っているはずです

同じ価格の中古マンションでも積立金の額は大幅に違いますので注意してください

この回答へのお礼

自分が考えていた以上にマンション購入には下調べが必要だと痛感しました。ありがとうございました。

お礼日時：2006/03/21 19:33

No.4 回答者： noname#17429 回答日時： 2006/03/21 16:45

建物そのものの耐久年数はまだまだ有るでしょうが、

マンション全体の給排水や電気設備等
目に見えない部分のリフォームが必要な時期ではないかと思います。

また、数年後に建て替えの話が出るかもしれません。
一応覚悟して置くほうが良いと思います。

この回答へのお礼

中古マンションの購入にはかなりリスクがあるのですね。やはりもう少し考えてから決めようと思います。ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/03/21 16:58

No.3 回答者： otoutann 回答日時： 2006/03/21 16:27

築３０年だと、耐震基準も昔のままなので、今騒がれている姉歯マンション

と同程度の耐震強度しかない場合が多いので、その辺もご理解の上購入され
た方がよろしいかと思います。
修繕積立金も月4510円だときちんとした修繕ができるかどうか微妙ですね。
800万円払う気なら１０万円位で専門家に依頼された方がよろしいかと・・。

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。修繕費の問題ですが、実際には毎月どのくらいの負担をしているのが理想なのでしょうか？また購入しようとするマンションの修繕積立金が現時点でどのくらいあるのかとか、今後大規模な修繕工事を行う予定があるとか、その費用はどのくらいといった詳しいことは不動産屋さんから教えてもらえることなのですか？

補足日時：2006/03/21 16:43

No.2 回答者： nayu-nayu 回答日時： 2006/03/21 16:26

老朽化が進んだマンションの建て替え・・・というのは殆ど例がないそうです。

その点は十分調べられてた方が良いと思います。

参考URL：http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4806712 …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。やはりもう少し考えないといけないようですね。住宅は購入したほうが良いのか、賃貸のままの方が良いのか、一長一短があるので、本当に難しい選択です。

お礼日時：2006/03/21 16:53

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/03/21 16:23

中古マンションの場合、物件ごとに違います

ポイントは修繕積立金の累計額です

積み立てが少ないと高い買い物になります

大規模修理に備えた積み立てがないと一時金の徴収が有るか、修繕しないままボロマンションの状態で暮らすことになります

必ず確認しなければなりません

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。上記の方と同じ質問になりますが、修繕費の問題ですが、実際には毎月どのくらいの負担をしているのが理想なのでしょうか？また購入しようとするマンションの修繕積立金が現時点でどのくらいあるのかとか、今後大規模な修繕工事を行う予定があるとか、その費用はどのくらいといった詳しいことは不動産屋さんから教えてもらえることなのですか？

補足日時：2006/03/21 16:54