抵当権設定ありの建物を立て替えた場合

Question

私は不動産に関し、素人なのですが、近隣問題により、ある不動産の登記簿謄本を閲覧しました。
その折りのことなのですが。
この不動産の土地及び建物の両方に対し、登記簿謄本権利部（乙部）に銀行の抵当権が設定されております。
設定されたのは昭和４７年です。
その後、昭和６０年、建物は建て替えされています。
しかし、この新しい建物の登記は現在までされていません。
ですから、建物は以前の物件のままです。
で、お聞きしたいのですが。
（１）銀行に了解なしに、抵当権が設定されている建物を壊し、新しい建物を建築した場合、法的に問題はないのでしょうか？
（２）仮に、銀行が了解している場合、新しい建物の登記をしないと言うことはありえるのでしょうか？

お手数ですが、お教え下さい。

mahopie · Accepted Answer

(1)登記が実態を反映していない、という事態はまま存在します。本件建物が旧建物取壊後の新築でなく改築（広い意味でのリフォーム）というケースであれば登記上は同一性が維持され、現在の建物にも担保権が及んでいる、というケースも有り得ます。担保設定中の銀行側も全ての不動産を完全に把握し切れていない場合もあり、無断で取壊しされてしまうことは有ります。登記手続上正当に滅失登記をするには、担保権者の了解（書面承諾）が必要な為、本件では銀行側の了解がない為に滅失登記ができず、結果として新建物の表示・保存登記ができないのでは、とも考えられます。

(2)上記の通り担保権者である銀行が、事態を把握していながら新規物件を登記させないという状況は考えにくいです。又、抵当権設定日が昭和４７年と３４年前であることから、債権自体が完済により現時点では存在しないのではとも考えます。借入完済後に担保抹消だけがされていないケース（銀行側に権利書類が残っているケースと債務者側が抹消書類を貰いながら手続していないケースの両方）も考えられます。

buttonhole · Answer

>（１）銀行に了解なしに、抵当権が設定されている建物を壊し、新しい建物を建築した場合、法的に問題はないのでしょうか

　民事上の問題は既に回答がされていますので、刑事上の問題について指摘しておきます。
　建物に抵当権が設定されていることを知りながら、抵当権者である銀行の承諾も得ないで建物を解体した場合、建造物損壊罪になります。(刑法第260条前段、同第262条)
　もっとも、抵当権が被担保債権の弁済や抵当権の放棄などにより消滅した後、抵当権設定登記の抹消「登記」をしないで、建物を壊しても、民事上も刑事上も問題になりません。

utama · Answer

建物が滅失した場合は、理由にかかわらず、建物と一緒に抵当権は消えてなくなります。契約によって物権の性質は変わりません（物権法定主義）から、例外はありません。

ただし、有効な抵当権の付いている建物を、抵当権者の承諾なしに解体した場合は、民法137条2号の「債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき」にあたるため、期限の利益を喪失して、債務を一括返済しなければならなくなります。

さらに、この場合、刑事上は、背任罪が成立するかもしれません。

自然災害など、債務者の行為によらず担保物件が滅失した場合は、137条2号は適用できません。もっとも、実務的には、このような場合に備え、貸金契約や担保設定契約の中に、追加担保請求権や期限の利益の喪失条項が入れられています。

したがって、一般には、抵当権が設定されている建物の解体には、抵当権者の同意が必要ですし、再築した建物には、契約上抵当権が引き継がれます。ただし、再築された建物について登記がなければ、その抵当権があることを、第三者に対抗することはできません。

noname#20836 · Answer

ほとんど重複しますが、正しい情報を記載しておく必要があるようですので、投稿します。（補足にしかすぎませんのでもし役に立ったとしてもポイントは不要です）

１．刑事罰の対象となるような違法行為とはなりません。
銀行との契約において、「銀行の了承なく担保物件に改変を加えたりした場合には即時返済を求める」等の何らかの制約事項の定めは通常ありますので、民事上何らかの請求がなされる可能性はあります。
但し、既にあるように債権が弁済等によって既に消滅していて、単に登記だけが放置されている状態ということであるならば、何らの請求もないでしょう。

２．被担保債権が残っている場合には、銀行は「了解しません」。
土地及びその地上建物をまとめて担保に取りますので、了解するということはありえません。
最悪の場合、競売に掛けるわけですので、必ず「セット」で担保に取ります。

【関連補足情報】
建物滅失登記申請にあたっては担保権者の「了解・承諾」は不要です。
「現況を正しく記録する」というのが表示登記の原則です。
現実に建物がないにもかかわらず、銀行の承諾がなければ滅失登記ができないとする法律等の根拠はありませんし、登記実務においても書面承諾は要求されていません。
但し、土地家屋調査士が申請する場合には、銀行等が「了知（知っている）」（≠承諾している）旨の書面を作成したり、土地家屋調査士が作成する調査書に記載するということは行っています。

現金にて新築された場合には、表題登記すら放置するケースがまれにあります。
後々権利関係がわかりにくくなりますし、いざ売却等をしようとした時には表題登記に必要な書面の一部がなかったりと、かなり困難な作業になりますし、費用も結局高くつく羽目になりますので、表題登記だけはしておくよう勧めています。

抵当権抹消登記を放置しておくのは、後に残った者に多大な負担を残すこととなります。
お金を返したから「終わり」ではないのですが、表題登記等を放置するような人ですので、抵当権抹消もおそらく放置しているのでしょう。
問題点としては、
１．抵当権設定登記済証（抵当権設定時の契約書に法務局で登記済の押印があるもの）を紛失していることが多い。
→既に１年以上前の法改正により保証書制度が廃止されていますので、かなりやっかいな手続きが必要となります。
２．抵当権者の代表者の資格を証する書面も「発行から３ヶ月」という有効期間ですので、銀行に再発行してもらう必要が生じますし、代表者が変わっていれば、銀行の委任状も差し替えが必要となります。
３．抵当権者が解散しているというケースもあります。
この場合、合併等にて業務等を引き継いでいるところに依頼して書面を作成・交付してもらうこととなります。
こうなってくると素人個人が自力で登記を行うことはまず無理です。
銀行側の印鑑証明書等が必要になったりしますので、司法書士の関与が不可欠となり、また手続きも困難となりますので、結果として「高くつく」こととなります。

補足どころか、ほとんど「蛇足」になりましたが、参考になったでしょうか。

ayameayame · Answer

抵当権の付いている物件を壊した場合、その抵当権が生きていて返済中であれば法的に訴えられますよ。

ただ昭和４７年の設定らしいので完済しているものと思われます。
何故なら最長３０年ローンだとしても既に３４年が経過しているわけですから。
債務不履行になっていたのなら、今頃問題になってるはずですからね。

既に弁済していて抹消登記をしていないだけだと思われます。

新しい建物を登記していないということは建物はおそらく現金で建てられたのでしょう。
銀行から住宅ローンを組む場合、抵当設定するので登記をするのは必然になりますからね。
　
でも将来この土地・建物を売却などする場合が出てくるとややこしくなるでしょうね。
　
抹消書類が手元にあれば良いのでしょうが、無くした場合、保証書を作成しなければなりませんし、あまりにも時間が経過していると銀行側の書類が無くなって時間と費用だけがかかることになりますからね。

抹消登記は早めに済ませましょう。

walkingdic · Answer

>仮に、完済していない場合、法的に問題はないのでしょうか？
法律に抵触するかという意味であれば、抹消登記すべき話だからそれには抵触するでしょうね。
銀行との関係は金銭消費貸借契約にその場合の扱いが書かれていると思います。つまりあくまで契約上の話です。

>不動産登記法４７条、５７条違反で１３６条の罰則とは別のものなのででしょうか？
いえそれです。
失礼。罰則と安易に書いてしまいましたが正確には過料ですね。

echo-sun · Answer

（１）了解はひつようでしょうね。
（２）ありえないでしょうね。と表示登記は義務もありますね。
ですがあり得ないことがあり得ている←銀行は無関係なのでしょう。
３０年前の抵当ですよね。既に完債なのでしゃないでしょうか。
抹消登記がなされていなのでしょう。Ｓ６０の建替え新たにローンを組まなかったのでしょう。表示登記は義務ですが、借入れ起こさなければ、対抗力を主張する相手が必要なければ、日常には支障ないですし。登記しなくても建物の評価を出され、固定資産税等の課税はされていますし。
銀行は抹消登記に協力する義務はありますが、自ら抹消はしません。
所有者（債務者）或いはその代理人（司法書士）が銀行に請求して書類をもらう（預かる）って法務局へ申請ですので。法務局も表示に対しては職権で登記も可能でしょうが、権利関係（甲区・乙区）に関してはノータッチです。

walkingdic · Answer

>（１）銀行に了解なしに、抵当権が設定されている建物を壊し、新しい建物を建築した場合、法的に問題はないのでしょうか？

もちろんまずいですけど、抵当権設定されているからと言ってまだ有効とは限りませんよ。
建て替え時は微妙ですけど現在は既に意味がなくなっているでしょう。
抵当権解除の登記を面倒だし依頼すると費用がかかるという理由で放置する人は結構います。

>（２）仮に、銀行が了解している場合、新しい建物の登記をしないと言うことはありえるのでしょうか？
ないでしょうね。ただそもそも建て替え時に抵当権が既に意味がなくなっている（平たく言えば完済されている）のであれば、了承もいらないですから。。。。

話としてどうやら建て替え後にローンを借りているようではないことから（借りたのであれば当然登記されていなければおかしい）、多分手持ちの現金で完済して、現金で建てたんでしょう。

ただそれとは別の話として本当は前の建物の抹消登記と新しい建物の表示登記は必須なんですけどね。法律上は。でもいい加減にやってそのままの建物というのもあるんですよ。実際には。罰則はあるんですが適用されたという話は聞いた事がないです。（ちなみに保存登記は必須ではない）

抵当権設定ありの建物を立て替えた場合

(1)登記が実態を反映していない、という事態はまま存在します。

この回答への補足

>（１）銀行に了解なしに、抵当権が設定されている建物を壊し、新しい建物を建築した場合、法的に問題はないのでしょうか

建物が滅失した場合は、理由にかかわらず、建物と一緒に抵当権は消えてなくなります。

この回答への補足

ほとんど重複しますが、正しい情報を記載しておく必要があるようですので、投稿します。

抵当権の付いている物件を壊した場合、その抵当権が生きていて返済中であれば法的に訴えられますよ。

>仮に、完済していない場合、法的に問題はないのでしょうか？

（１）了解はひつようでしょうね。

>（１）銀行に了解なしに、抵当権が設定されている建物を壊し、新しい建物を建築した場合、法的に問題はないのでしょうか？

この回答への補足

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