土地売買契約を解約する場合、どのような理由でも可能？

以前から住宅建築用の土地を探していたのですが、なかなか適当な土地が見つからず諦めかけていたところ、ようやく広さも立地も金額的にも理想的な条件のものと出会うことができました。
ただし、そこはあるハウスメーカーの持ち土地で、所謂＜建築条件付き土地＞とのこと。
私としてはまず土地のみ購入し、工務店なり建築家の方なりをじっくり選びたい、と思っておりましたので、これまで殆ど念頭になかったハウスメーカーに依頼するのはかなり覚悟がいります。
その会社の営業の方とはすでにお会いして、モデルルームやショールームを回り、構造から内装設備のことまで懇切丁寧な説明をしていただきました。
ただ私がコンタクトを取った後から三件ほど電話が入った事、今度の土日に現地相談会を開く予定なので、もしかすると其処でどなたかに先行して申し込まれてしまうかも・・・など、何気なく焦らせてこちらの決断を誘うつもりかな？という言い方をされていたのが気になります。
本当に土地は申し分ないのですが、建物の仕様についてもう少し時間をかけて吟味したい点があるため悩んでいます。
土地売買契約をしても一定期間中に建築請負契約を締結しなければ、白紙解約となり申し込み金は全額戻されるとのことなので、最悪の場合それを前提に、とりあえず手付け金だけ払う・・・ということは出来ないでしょうか？
土地売買契約までなら、どんな理由であってもこちらの都合で無条件で解約出来るのでしょうか？
（営業の方には実に迷惑な話かと思いますが・・・）

不動産取引についてお詳しい方、ご教授いただければ幸いです。

No.3 ベストアンサー 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/06/01 09:18

■お読みするところ、土地取得にちょっと勘違いがあるかもしれません。

土地だけの物件と、家付き土地（建売や建築条件付）物件では、買う内容が全く異なる、と思ってください。土地だけの場合は土地の条件だけですが、家付き土地の場合は土地とともに「家を買う」という要素が伴います。

◆建売物件で「土地だけはここが価格も条件も最高なのだけれど‥」なんていうことはたくさんあります。でもこれはありえないのです。その土地は家込みでの価格設定だからです。

◆条件付土地の場合も同様に、土地だけの販売であれば、通常は土地単価の価格は高くなります。もし問題の土地が、土地だけで売り出されていた場合、必ず価格は現在の表示よりも高くなり「金額的に理想」となならないはずです。つまり、土地の価格は家建築の利益を含めて設定されていますから「そのＨＭでそのような家を建てるからこそ、そのような土地の値段」なのです。これはご理解ください。

◆具体的に申しますと、建築条件付土地で高価な家を建てるほど土地は安く設定されています。1500万円の建築条件付土地で2000万円の家、という設定だったとします。土地は1500万円で契約し100万円のボロ屋を建てろ、と言っても無理なのです。例えば、建築条件をはずして土地だけを1800万円で売ってくれるように交渉し、100万円の家を勝手に建てる、というほうが現実的です。建築条件をはずすと土地は当然高くなります。果たして、ご自身が考えていた「理想的な土地と価格」の範囲が建築条件をはずした場合の土地の価格なのかどうか、です。

******

◆建築条件付土地で「建物が意に沿わなかった」から白紙解約するという条件は、「自由に解約してよい」ということではありません。

◆土地を契約する時点で、そのＨＭがだいたいどのような仕様で家を建てるのか、は理解しなくてはなりません。実際の見積もりを出してもらってもよいですし、パンフレットから概ねの価格帯は予測できます。

◆けれども、ご自身が「土地は申し分がない」と思ったのであれば、他の人もそう思う可能性が高いわけです。ですから、もっと条件のよい買い手が先に買ってしまうことは十分にありえます。けして不動産屋が焦らせているのではない場合もあります。

◆「どんな理由であっても解約できる」ではありません。家の間取りや仕様で、その業者では実現ができない、というです。

◆他の理由で家を建てることをやめた、という施主の一方的な理由の場合は手付金相当分を引かれてしまうこともあります。また、そもそも家を建てられない予算や無理な注文では、よくありません。

この回答へのお礼

御回答ありがとうございました。色々と教えていただき勉強になります。
営業の方は「私どもは自由設計がコンセプトなので、モデルルームとはまったく違うご希望があっても遠慮なくおっしゃってください！」と言われてました。その言葉がどこまで信用できるか判りませんが、最初に提示してもらった坪単価のあたりでそれが実現できればこちらでお願いしたい、と伝えてあります。見積もり段階でそれが不可能な場合、理由になりませんでしょうか。

お礼日時：2006/06/01 11:23

No.7 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/06/01 17:26

■具体的に：

そのＨＭで描いている家が建てられそうなら、土地の契約をし、見積もりや仕様、間取りで、どの段階からでも「無理」という結論になれば、解約ができます。予算オーバーで何ともならない、というのも理由となります。建築に関わる理由であれば、理由は何でもよいのです。

ＨＭは希望に合わせようと努力はしますので、それでも折り合いがつかないかどうかです。

はじめからそのＨＭでは無理そうなら、土地の値段に割増し金を呈示して、条件付を外す交渉をするほうがよいと考えます。

どのような希望をお持ちかわかりませんが、そのご希望が常識範囲内のものであれば何とかなるかもしれません。実際のところＨＭは結局は「この土地なら○○○万円の家を建てる」という目算をしています。仕様や間取りではなくて、建築総額が問題なのです。その金額を下回るようですと難色を示してきますし、あれこれ金額を増すように言ってきます。

■何ともならないのは：セキ○イハウスの建築条件付にタ○ホームの仕様と価格で建てたい、と言ってもこれは現実的に無理です。そのような場合は初めから土地の契約はしないほうがよいです。

No.6 回答者： kome-maro 回答日時： 2006/06/01 13:04

建築条件をはずしてもらう交渉をしたほうがいいのではないでしょうか？

私は、建築条件をはずしてもらいました。
ただ、業者は、家＋土地で利益を見ていますので、土地代があがるのはやむを得ません。

だめもとで、一度交渉してみればいいと思いますが。

No.5 回答者： ATOK17 回答日時： 2006/06/01 12:22

土地取得の件は他の方の書いている通りだと思います

即決を求めて来るのはHMのペースに持って行く常套手段です
私なら必死の営業マンを逆手に取り自分優位に持って行きますけどね
金額と家の仕様の希望をはっきりと伝え
それでも！と向こうが言って来るなら
書面なり法的に効く内容で残し契約します
それじゃ無理・・・と言うなら向こうが断って来ます
それで結構色々とサービスと土地の値段を下げさせましたよ

他との競合（そこも土地付きでそっちが理想～と言って現場を見せました）させてましたので
結局はすべて希望通りには成らず白紙でしたけど

No.4 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/06/01 11:55

＞土地売買契約までなら、どんな理由であってもこちらの都合で無条件で解約出来るのでしょうか？

その様に考えて差し支え無いです。しかし契約内容はよく確認してください。土地の売買契約書に「○○（そのHM）と3ヶ月以内に建築請負契約を締結することを停止条件とする」等の停止条件が付いていれば、それが達成しない場合は、契約の効力が発生しません。

停止条件、又は解除条件を書面・口頭に置いてきちんと確認しましょう。支払った金銭（手付金含む）においても条件が成就しなければ全額返金が基本です。念の為、手付放棄などにもならないですよね？と確認しましょう。

確かにご質問者が気にされている様に、そのHNで建てる気持ちが今一固まっていないのに、契約をするのは、先方にも迷惑を掛けるし道義的にもいかがなものか？という疑念が湧く気持ちは良く解ります。

しかし、他の人に取られてしまうリスクを防ぎたいのでしたら、その条件で契約行為を済ませて建物について詰めていくという方法を取らないと仕方無いでしょうね。出来れば契約せずとも一旦土地の売り止めなどを掛けて貰えれば良いのですが、売り止めでは万一横取りされないとも限りませんので・・。

＞土地契約の際に前もって、「見積もりを出して頂いてから撤回するかもしれません」とか不埒なことを言っても良いのでしょうか？

別に不埒な発言でも無いですよ。元々停止条件が付いていれば暗にそういう意味が含まれていますので言いたかったら言っても良いと思いますよ（笑）
「建物が内容・予算的に私達の条件に合わない場合には撤回して土地の契約は無条件で解約出来るのですよね？」と確認した方が良いと思いますけれど・・。

（余談でも有り、私見ですが、そこまで言ってもあなたとの契約を急ぐようならば、他の検討者など実は今のところ居ないのでは？とすら思ってしまいます）

あとは1の方も書かれてますが、先方もプロですから主導権を取られつつ、ある程度の妥協をしながらでも押し切られる可能性は当然に高まります。
建物の打ち合わせも労力が要りますし、労力を掛けて段々自分達の家の形が出来てくると楽しくなっていってしまう面がありますのでね・・。「よくわかんないけど、早く建てたくなった！」とか・・。

そのあたりを冷静に対処出来るならば進めてみて良いと思います。

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/06/01 08:18

基本的に手付け金とは、

・買い主から解約時には返還されない

・売り主からの解約時は倍返し

これを手付け金と呼んでいます

申込金と呼ばれている物はその性質を持っていることが有りますので注意してください

同様なものに「内金」が有ります

こちらはその商品の代金の一部ですから解約時は無条件で返還されます

お支払いのお金の性格を良く把握してから対応してください

この回答へのお礼

御回答ありがとうございました。勉強不足ですみません。そのハウスメーカーの広告に、三ヶ月以内に建築請負契約が成立しなかった場合（中略）受領した金額は全額無利子でお返しします、と明記してありましたが、これは仰るところの「内金」と考えてよいのでしょうか？

お礼日時：2006/06/01 11:06

No.1 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/06/01 04:59

建築条件付土地とは、建築業者が指定されているだけで、建物についてはまったくフリープランで作ることができます。

そして土地契約の後、３ヶ月以内に建築プランの意向が合わなかった場合は、白紙撤回できるというのは確かに法で決められています。
ですから土地とハウスメーカーに不満がないならば、まず契約をしてみたら・・とお勧めしたいところですが、実際にはハウスメーカーに主導権を取られてしまうことがあるので、充分気をつけたほうがよいと思います。
実際に買主の要望に合わせてフリープランで設計していくと、価格はどんどん高くなっていきますし、注文住宅ならば仕方のないことです。

この回答へのお礼

早々のご回答有り難うございました！土地は正直、喉から手が出るほど欲しいほどの物件ですが、自由設計云々はともかく耐震構造などの仕様については、不安な部分があります。（制振金物ガルコンとかタイガージョイントとかハイベストウッドとか・・・壁倍率が2.5では、かなり不安です）土地契約の際に前もって、「見積もりを出して頂いてから撤回するかもしれません」とか不埒なことを言っても良いのでしょうか？

お礼日時：2006/06/01 05:38