住居移動届けについて

Question

移動届けについてお聞きします。

住宅取得により、銀行で融資を受ける手続きをしております。
そこで、本契約時に提出する書類がいくつかあり、その中に、住民票があるのですが、その住民票に記載されている住所は、新しく引っ越す先の住所のものと銀行に指示されたのです。
しかし、実際の引越し日は７日、本契約日はその前月の２８日です。つまり、実際に引っ越す前に住所の移動をしなければならないという事です。
銀行の方は、行政には２７日に引っ越しましたと言って手続きして下さいと言われました。

これは違法ではないのでしょうか？
なぜ、本契約時の住民票が新しい住所でなければならないのでしょうか？

小学生の子供が二人おりますので、同じ市内ですが転校になるので、手続き上、色々と問題があるのではないかと思い、ここへ来ました。

分かる方いらしたら、よろしくお願い致します。

walkingdic · Accepted Answer

>再度住所変更というのは、銀行ではなくて、私達がするものなのですよね？
はい、届け出るのはご質問者です。
届け先は法務局（登記の変更）、銀行です。

>この費用というのも私達の負担になるのですよね？
そうです。

>だとしたら、なぜ、銀行側が面倒ということになるのでしょうか？
銀行に関しては面倒というより、この機会にきちんと住所変更してくれないと困るからです。
というのも基本的に住宅ローンは本人が居住する要件で貸し出すことが大半なのですが、きちんと住所変更してくれないと銀行内部でも厄介な話しになるからです。

>それとも、銀行側の方で行うからなのでしょうか？
もちろん銀行内部でも住所の変更手続きは必要になります。

いろんな人がいるものできちんと住所変更をみんながしてくれればよいのですけど、いい加減な人だとそれがきちんとされていなかったりして（特に費用がかかるとなるとやらない人がいる）、それは銀行としても困るから予防線を張っていると思えば良いでしょう。

でも違法行為に違いはないので、あくまで法にもとづいて引越し前には住所変更しません。その後で変更手続きしますと言えば、銀行としても承諾せざるを得ないと思いますけど。

runtou · Answer

No.６です。お子さんの学校のことを気にされてもいますが、これも「正当な手続きの転入・転居」をした上で、大丈夫です（学事の仕事もしていました）。
No.８様、補足有難うございます。虚偽の届けだけでは、刑事罰ではないですね。大変失礼しました。
あと質問者の方に、そろそろ、締め切られたほうが・・・・（＾＾）。

o24hit · Answer

こんにちは。

　お答えが出ていますので、今更なのですが…

・法律のカテと言うことで、厳密に法律的に書かせていただきます。

・転居届は、実際にお住まいになってから14日以内に届けることになっていますから(住民基本台帳法)、お住まいになる前に届け出ることは違法になります。

・罰則は5万円以下の「過料」(行政罰。「科料」ではないです。)です。
　なお、今回のような虚偽の届出については、下記の条文のとおり「罰金」(刑事罰)は課されません。

・役所は、違反したものについてはすべてについて裁判所に告発しますから、後は裁判所が悪質さの度合いに応じて「過料」を課すことになります。

・ただし、虚偽の届けをして、「住民票の写し」を取得されると少しややこしくなります。役所がその事実を知るところとなりますと、その証明は無効になり、役所の公報で無効であることが公示されます。不正取得した方の住所・氏名が広く公表されますから、かなり恥ずかしいです。
　こういうリスクがあることは、念頭においておかれたほうが良いかと思います。

--------------------------------------------------------------
・住民基本台帳法
（転居届） 
第二十三条 　転居（一の市町村の区域内において住所を変更することをいう。以下この条において同じ。）をした者は、転居をした日から十四日以内に、次に掲げる事項を市町村長に届け出なければならない。 

第五十一条 　第二十二条から第二十四条まで又は第二十五条の規定による届出に関し虚偽の届出（第二十四条の二第一項若しくは第二項又は第二十八条から第三十条までの規定による付記を含む。）をした者は、他の法令の規定により刑を科すべき場合を除き、五万円以下の過料に処する。
---------------------------------------------------------------

walkingdic · Answer

参考までにいうと、Ｎｏ．５さんの軽減措置を受けるための証明書（住宅用家屋証明書）は住民票を移さなくても入手できます。大抵戸建住宅の場合には確認申請が通っていて、かつ基礎工事まで終わっていれば申請できるのが通例です。

＃現に私は建築途中（もちろん引越し前）に入手しました。

runtou · Answer

「厳密にいうと引っ越す前に住所を移すのは違法ではありますが、１０日ぐらいなら、あまり気にされなくてもよいのでは？」
No.３様へ。明らかに「違法行為」を、容認した記載をしているので、運営スタッフに連絡しました。
質問者の方へ、「先付け」の「虚偽転入・転居」は絶対なさらないでください。あやしい物件だと、当然「実態調査」に行って、「虚偽転入・転居」ということで、移した「住民票」を「抹消」することもあります。当然、あとで科料（行政罰）もしくは、悪質な場合は「罰金」（これは犯歴にも載ります）も課せられます。
実際、私の勤めていた自治体では、役所の近くに出来た「マンション」で、大量の「先付け虚偽転入・転居」を防止するため、マンションの部屋番号を書いた「図」をつくって、本当に「居住しているか？」後で「実態調査」をしたこともあります。
「居住事実のない世帯」の「住民票」を「職権消除」したこともあります。当然「紛争」になりましたが、「住民側」が勝つわけはありません。「住民基本台帳法」に「違反」しているわけですから。
マスコミや一般の住民は「役所」に対して「コンプライアンス（法令遵守）」を求めているみたいですが、「不動産屋」「銀行」「司法書士」そして「ご自身」にも、当然、コンプライアンスを求めるべきかと思います。
あとで、後悔しないように、「慎重」な「判断」を求めます。

chesha-T · Answer

引っ越しをしていないにもかかわらず先に住所の移転手続きをしてもらう理由の１つに，
購入者の不動産購入にかかるコストを抑えるため，という理由があるのです。

中古住宅の購入に関しては，租税特別措置法第73条による減税の制度があります。
要件（床面積，建物の種類，構造と築年数）を満たした建物を購入し，その登記を受ける時，
登録免許税の税率が本則では（評価額×）20/1000のところ，
租税特別措置法施行規則第25条に定める証明書（住宅用家屋証明書）を添付することによって，
税率が3/1000になるのです。
例えば建物の評価額が1000万円だとすると，
本則では税額が20万円ですが，上記の証明書を添付すると3万円で済んでしまいます。
（土地部分に関しては，この減税はありません）

また，住宅取得にかかる抵当権設定（つまり住宅ローンの抵当権設定）に関しても，
租税特別措置法第74条による減税の制度があり，
登録免許税の税率が本則では（債権額×）4/1000のところ，
上記の証明書（住宅用家屋証明書）を添付することによって，
税率が1/1000になります。
例えば抵当権の設定金額が3000万円だとすると，
本則では税額が12万円ですが，上記の証明書を添付すると3万円で済むのです。

証明書の交付手数料（実費）1300円が（取ってもらったらその報酬も）かかりますが，
それでもだいぶ安くなります。

でも，この証明書の交付を受けるには，
原則として，当該建物に住所があることが必要です。
そして，減税の適用を受けるには登記申請の際にこの証明書を添付している必要があり，
登記をした後からこの証明書の交付を受けても，
差額の還付は受けられません。
だからこの制度を知っている銀行や不動産業者，司法書士は，
先に住所を移してくださいと言うのです。

たしかに虚偽の届け出をすることにはなるのですが，
このメリットのために，そうしているのが実情なのです。

runtou · Answer

こういう質問は、もう腐るほど出ているのですが・・・・。元ある自治体で住民基本台帳業務をしていたものです。簡潔になぜ「違法行為」なのか。
住民基本台帳法の抜粋をします。

（転入届）第22条　転入（新たに市町村の区域内に住所を定めることをいい、出生による場合を除く。以下この条において同じ。）をした者は、「転入をした日から」14日以内に、次に掲げる事項（いずれの市町村においても住民基本台帳に記録されたことがない者にあつては、第１号から第５号まで及び第７号に掲げる事項）を市町村長に届け出なければならない。
（以下省略）

（転居届）第23条　転居（一の市町村の区域内において住所を変更することをいう。以下この条において同じ。）をした者は、「転居をした日から」14日以内に、次に掲げる事項を市町村長に届け出なければならない。
（以下省略）

つまり「実際に転入・転居した日」から１４日以内の手続きとなります。先付けの日付では、一切「受け付けられません」。
なんで、銀行がそんなことをいうかは、下の方々が説明されている通りです。もし私が現役で、まだ職員をしていたら、事実関係を調査し、「銀行」に「厳しく指導」します。

jimukyoku · Answer

通常、住宅ローンは自分が住むための家への融資ですから、それを確かめるのに銀行は新しい家の住所にしてほしいのです。
利殖目的で住宅を建てる人もいますよね。賃貸住宅とかアパートとか・・・
住むための家のほうが金利が安いのです。
融資の条件に本人が居住するというのがあるはずですよ。

厳密にいうと引っ越す前に住所を移すのは違法ではありますが、１０日ぐらいなら、あまり気にされなくてもよいのでは？

もう少し詳しくいうと・・・（長文です：上で納得されたなら読まなくてよいです）

土地や建物には登記簿というものがあります。
人間でいうところの戸籍みたいなものです。
場所はどこで、所有者は誰で、大きさは・・・という情報を法務局が管理しています。
新しく建てた家には登記簿がまだありませんので、建てた人には法務局に届け出る義務があります。
土地は売買により所有者が変わったなら、やっぱり届け出なければなりません。
この届出は本人がするものですが、素人にはちょっと面倒なので、土地家屋調査士や司法書士といったところにお金を払って頼む人が多いです。
この所有者が変わったり、新しい建物の所有者が誰々ですよ、と法務局に届けたときに、法務局の印鑑つきで帰ってきた書類のことを俗に権利書と言います。つまり法務局に届出をしなければ権利書ができません。

住宅会社や不動産業者などは、土地や建物を売ったとき、確実にお金が入らなければ権利書を買主さんに渡しませんよね。
登記簿の所有者が買主になっているのに、いつまでもお金が入ってこなかったら大変です。

ここでやっと銀行融資の話です。
銀行は融資をするとき、購入する家と土地を担保にします。
そのときはやっぱり登記簿に抵当権設定というのをします。
法務局のデーターにこの土地や建物を担保に取っていますよーと記載してもらうのです。住宅ローンならこの時の所有者の住所がその建物の住所でなければなりません。この登記申請は住民票と同じ住所でしかできません。

銀行は融資を受ける人名義の登記簿に抵当権設定しなければお金を出したくありません。
住宅会社はお金が入ることが確実でない限り（銀行の融資が確定しない限り）建物を引き渡したくありません。
住宅会社が引き渡したという証明書がなければ、登記ができません。
で、通常、司法書士さんが立ち会って、登記の書類も売買契約書も融資の書類も一度に印鑑をもらい同時進行で進めます。

普通の人は土地家屋調査士だの司法書士だのよくわからないという人が多いので、住宅会社か銀行が質問者様の件についても、お付き合いがあるところに頼んでるのではないでしょうか？
このとき住所が前のだと結局あとで法務局への住所変更の届出が必要でいろいろと面倒だし、融資が遅れてしまうので、引っ越したことにして新しい住所の住民票を出してくれ、と銀行は言うのです。

長くなってごめんなさい。

walkingdic · Answer

>これは違法ではないのでしょうか？
違法です。

>なぜ、本契約時の住民票が新しい住所でなければならないのでしょうか？
単に再度住所変更をするのが面倒で、手続き費用もかかるからです。

なお住宅金融公庫は、引渡し後でなけれぱ融資が実行されないことから、引渡しが済んでいれば引越しも終わっているという論理で、融資実行前に住民票移動を求めています（理屈上は引渡しをうけて引越し完了してから融資が実行されるという流れだから違法ではない）。
でもこれは普通建築業者は嫌がりますけど。（だからつなぎ融資が必要になることがあります）

まあ違法行為を銀行が指南するというのも困ったものですね。。。。。

住居移動届けについて

>再度住所変更というのは、銀行ではなくて、私達がするものなのですよね？

No.６です。

こんにちは。

参考までにいうと、Ｎｏ．５さんの軽減措置を受けるための証明書（住宅用家屋証明書）は住民票を移さなくても入手できます。

「厳密にいうと引っ越す前に住所を移すのは違法ではありますが、１０日ぐらいなら、あまり気にされなくてもよいのでは？」

引っ越しをしていないにもかかわらず先に住所の移転手続きをしてもらう理由の１つに，

こういう質問は、もう腐るほど出ているのですが・・・・。

通常、住宅ローンは自分が住むための家への融資ですから、それを確かめるのに銀行は新しい家の住所にしてほしいのです。

>これは違法ではないのでしょうか？

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