狭小間口の土地に家を建てたいのですが・・・

大阪市内の約21坪の土地（間口3.8mほど）に家を建てたいのですが・・・
そこは昔ながらの長屋で現在は築40年以上の旧家が建っています。
長屋なので両隣も旧家で裏も旧家です。
東側のみ道幅の狭い（2mないかな？）路地があります。
建ぺい率は現在ほぼ100%？で回りに家が建ってて新築すると80%ほどに下がる？みたいです。
この土地に3階建ての家を建てたいのです。
条件（理想）はしっかりした耐震性と断熱、オール家電と以下のような感じ・・・
１階：ガレージ２台分、和室、坪庭、トイレ
２階：ＬＤＫ（タタミコーナー含）、吹き抜け、バス、トイレ、アイランドキッチン、ベランダ
３階：広い寝室、大きなクローゼット、子供部屋２つ、屋上への階段のあるデッキテラス、トイレ
屋上：屋上庭園、太陽光発電
だいたい幾らかかるでしょうか？
新築かリフォームならどっち？
ハウスメーカーがいいのか設計士に頼むのがいいのか・・・汗
アドバイスも頂ければありがたいです。

No.8 ベストアンサー 回答者： saitosyoin 回答日時： 2006/08/03 13:06

法的規制は調べないと分かりませんが、ご希望の内容を叶えるためには、１階をＲＣ壁式にして道路面より500cmぐらい下げて、３階を実現する方法が考えられます。

延坪45坪として45坪×55万＝2475万円が目安です。

この回答へのお礼

皆様、アドバイスありがとうございました。
もう少し検討してみます。
本当に勉強になりました。ｍ（＿＿）ｍ

お礼日時：2006/08/03 14:10

No.7 回答者： kamaryu 回答日時： 2006/08/03 11:13

まずは、その土地の都市計画の概要が分からないといけません。

建築する際の制限等で、容積率が希望の建物が建てられるかどうかの判断基準になりますし、防火地域であれば外壁材等が制限されます。
それと前面道路がどんな道路なのか（私道なのか二項道路なのか）を知る必要が有ります。
セットバックが必要と思われますので、現在の道路の中心線から２ｍ下がった所からが敷地となります。
建ぺい率や容積率もセットバックした敷地を元に計算します。
２０坪の敷地と考えますと、建ぺい率８０％で床面積１６坪の広さの建物が容積率３００％とすると×３で、合計４８坪の広さになります。
問題は長屋ということで、お隣と共有している壁を強度を落とさずに残さなければなりません。
補強を必要とする可能性があります。
もちろん壊す側の負担となるでしょう。
また、隣地との間に５０ｃｍ以上の空間を空けて建てなければなりませんので（防火地域で耐火建築の場合は該当しないことも有りますが）家の間口は２．８ｍとなります。
車２台を縦列に駐車するガレージを１Ｆにとって建てるとなるとなかなかユニークな建物になりそうですね。
建築費は通常の家よりもかなり高くなる可能性が大きいです。
建築制限等は仲介業者に聞けば分かります。
長屋の真ん中を解体するのは容易いことではありません。
両側の家の承諾が得られるのかどうかも仲介業者に確認しましょう。買う条件として「解体更地渡し」と言う手もあります。

この回答への補足

皆様・・・ほんとに適切でありがたいアドバイス・・・本当にありがとうございます。
しかし建て替えがこんなに困難だとは思いませんでした。
素人なので金さえ払えば。。。という意識が強かったみたいです。反省
しかし・・・１から考え直したほうがよさそうですね。
間口が３ｍ無いなんて。キツイですね。
その土地は大阪大空襲で被害にあわなかったので、おそらく築１００年？ちかい家もあるようですので・・・
きっと建て替えが困難なのでその周辺の人は誰も建て替えないのかも・・・
大手ハウスメーカーも大阪市内の狭小住宅は敬遠するらしいですね・・・
はぁ・・・気落ちします。ははは・・・（－－；

補足日時：2006/08/03 11:52

No.6 回答者： kkknagisa 回答日時： 2006/08/03 10:49

補足等、読ませて頂きました。

道路とセットバックの関係ですが、道路が４ｍに満たないため、建替を行う際には、道路の中心線から２ｍずつ後退した線を道路境界線とみなす、という規定があります。
建替が進んでいくと、４ｍの道路が最終的に確保される、という方法です。
道路中心線から２ｍの範囲は、自分の土地であっても、道路、とみなされてしまいますので、敷地面積に算入できません。
１ｍくらいのセットバックが必要になるようですね。

建ぺい率については８０％のようですので、１ｍのセットバックなりを考えると、建築面積が５０m2程度が限度となります。
容積率の記載が無いのが残念ですが、容積率の限度が前面道路から決まってしまう可能性が高く、１６０％か２４０％と思われます。
２４０％かと思いますが、１６０％の場合には、１００m2位までしか建てられない可能性もあります。

役所で、容積率やら建ぺい率を確認し、そのついでに相談窓口を聞いて、相談するのが手っ取り早いかな、と思いますよ。

間口が狭く、隣家も近いので、かなり制約を受けたプランになりそうですし、ちょっと難しいかな、とも思っていますが。実際は、現地なりを見ないと何とも言えません。
ちなみに、総額は、解体＋隣家の処理＋新築で、２０００万は軽くオーバーするのでは、と想像しています。

No.5 回答者： noname#20623 回答日時： 2006/08/02 22:52

両隣の家とつながっているのに真ん中の家だけ壊す…

これって両隣の家は納得しているんですよね？
大丈夫だとは思いますが一応確認です。


それと、密集地ですと、建物の防火の面からもいろいろな制約が付く事も考えられます。
まずは早急に建築メーカーなどに相談するのが早道ではないでしょうか？

また、値段については、同じ間取りでも頼む業者や工法（２ｘ４や軸組みや鉄骨など）によって、本当にピンキリです。
同じ業者にしても設備のグレードなどによりこれまたかなり差が出ます。
いくらかかるのか？では無く、いくらの予算で建てるか？というところから入っていかないと、危険です。
払える予算と希望の間取りを上手くはかりにかけて、業者も選定していくとよいかもしれません。

同じ40坪の家でも、タ○ホームなら1500万のところ、セ○スイなら4000万　ってこともザラに在りますので・・・。

この回答への補足

間取りや希望を考える前に建てられる土地がどうか・・・ですか・・・
建築が許される土地って決まってるんですか？
予算は正直１０００万～１２００万ほどですが足りないとは思ってましたが。
木造の３階建ては耐震的に微妙と聞いたことがあります。
建ぺい率８０％だと間口３ｍになるんですか？
そんま狭小の家は見たことが無いんですが・・・
マンションの一室のようなノリですね。
しかし、それだとやたら縦長の家になりそうです。
新築じゃなくてリフォームなら今たっている家の基準
（昔は建ぺい率ほぼ１００％だったみたいです。）のままで工事できると聞いたんですが・・・

補足日時：2006/08/03 09:00

No.4 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/08/02 21:32

◆間取りを考える前に「家が建てられる土地かどうか」「車の出入りができる状況なのかどうか」を役所に聞きにいくことでしょう。

◆セットバックは必要でしょうし、建蔽率も80％、容積率も制限があるはずです。となると、希望通りの間取りが組み込めるかどうかもわかってきます。

◆法務局で土地の図面をもらって目当ての建築メーカーに相談しにいくことも一つの方法です。

No.3 回答者： kkknagisa 回答日時： 2006/08/02 18:14

他の方も記載されていますが、敷地の状況が今ひとつ解りません。

「約21坪の土地（間口3.8mほど）」ですので、おおよそ3.8m×18.2mの土地でよろしいのでしょうか？
間口(3.8m)が東に向いていて、幅2m弱の路地に面している、ということでしょうか？
また、長屋とのことですが、お隣と棟続きになっているのでしょうか？
長屋の一部（所有する部分）を解体して、建てる、ということでしょうか？
それとも、お隣は別の建物（敷地ギリギリに建っている）なのでしょうか？？？

この回答への補足

土地はだいたい3.8mｘ18mだと思います。
実際に測ったわけではないですけど、間口は両手を広げて２人とちょっとありましたから…
間口の向きは東側です。
前の道幅ですが、２～３ｍだと思います。
その道の他の新築の家は少し後ろに下がって（道を広げて）建て直しされてるみたいです。
（これをセットバック？って言うんですかね…汗）
両隣の家とは棟続きです。
つまり引っ付いています。合体しています。
その真ん中を解体して建てたいのです。

補足日時：2006/08/02 21:40

No.2 回答者： mii-japan 回答日時： 2006/08/02 17:34

幅　4m以上の道路に　4m幅以上面している必要があるはずです

役所の担当課に相談したほうが良いと思います
設計事務所ならば、現地を確認して建築可能かどうか判断してもらえると思います

No.1 回答者： noname#20623 回答日時： 2006/08/02 17:25

幅4mの接道が無いようですが、問題は無いのですか？

場合によるとセットバックで2m後退する目に合うかも知れませんが・・・。