同一所有者の土地２筆にわたって建物がある場合の建替え

今回、建替えを行うのですが建替えをする家以外に敷地内に倉庫が２つあります。(40年～50年前のもの)その倉庫が2筆の土地にわたって建っています。確認申請を出す場合はこの倉庫2つとも建ぺい・容積に掛かってくると思うのですがその場合に敷地内に入っている部分の倉庫だけで算定すればいいのでしょうか？それとも倉庫を全て(建替えを行う敷地以外の土地に建つ倉庫部分)入れないといけないのでしょうか？
教えてください。おねがいします。

No.3 ベストアンサー 回答者： kaitiku 回答日時： 2007/07/13 15:53

先の御二方は優秀な方でしょうし、私も正答と解釈します。

特に「敷地分割」は防火、準防火地域ですと延焼ラインの絡みでややこしくなる事もありますが、それ以外の地域でしたら子供のお絵かきレベル、「ここが敷地境界です」と好きな所に鋲打って敷地を決定してお終いです。

さて、敢えて問題提起しますと、倉庫の扱い、言葉の定義の問題
ですね。
例えば最近住宅の増築の際同一敷地内の、「50m2の倉庫」が不可分扱いとなりました。
農家が施主さんでしたので「農作業小屋、不可分」と言う特殊な扱いを受けたのでしょうか。
図面には「倉庫」としか書いておりませんし特別可分不可分のやり取りもしませんでした。

農家以外でも似た例は今ちょっと思い出しただけでもかなりありますね。

要は現在の倉庫の大きさ、用途により主事の判断は変わる可能性が大だと言う事です。
是非所轄の指導課なりでご確認下さい。

ちなみに敷地分割した場合でも既存の倉庫は現状の法規に合致させる必要が出ます。

仮に22条地域ですと延焼ラインに掛かっていれば外壁を少なくとも準防火構造にする、屋根は書くまでもなし、最低これ位必要になるでしょう。
ただしこれは「一から確認申請を取れ」と言う事ではなく「建築士が問題なし」とのお墨付き根拠を提出すれば良い・・・って確認申請と実質変わりはありませんが・・・。
ただ容積率、建蔽率が変わりますが「建替え」申請の4面、5面あたりでの処理で済むでしょう（うちの地域ではそうですが）、少しは手間も減る、それだけの事ですが一応書いておきます。

ご参考まで。

No.2 回答者： kkknagisa 回答日時： 2007/07/13 13:18

筆の問題の前に、住宅と倉庫は「それぞれが独立して成立する建物」ですので「用途上可分」と判断され、敷地を分割しなければなりません。

（建築基準法上は、原則「１敷地１建物」ですので、住宅と倉庫を同じ敷地に建てることは出来ません。住宅と同じ敷地内に建てられるのは、物置や離れ程度で、倉庫は建てられません。敷地を分割する必要があります。ここで、あくまで「分割」で「分筆して登記」する必要はありません。法規定に適合する必要はありますが、図面上で敷地を「分割」出来れば良いです。）
ですので、「ある敷地に住宅だけが建つ」という確認申請になるため、敷地内の倉庫がどうしたこうした、という問題は起きません。
敷地を分割した上で、分割した敷地に対して、容積率や建ぺい率の規制がかかります。

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/07/13 13:07

＞確認申請を出す場合

倉庫と倉庫では用途上可分扱いになります。
市街化であれば
それぞれ接道するように机上で敷地分割し、建ペイ率、容積率を算定します。
http://www.eonet.ne.jp/~suien-of-sorin/tyusya.html