建ぺい率と容積率

はじめまして。
現在敷地面積７０坪の家に住んでおります。
２世帯住宅へ立て替えようと検討しております。
土地について調べたところ、建ぺい率６０％容積率２００％の土地であることがわかりました。
この条件だと、１階の床面積が４２坪とすると、２階と３階それぞれ３０坪の３階だての家が建てられると思います。
だた、道路幅が４Ｍ未満であるため容積率も６０％になってしまうと知人から聞きました。そうなると前述した３階だての家は建築できないそうです。
道路に面している土地に建物を建てずに４Ｍ以上の道路幅を確保した場合、前述の３階建てを立てることが可能なのでしょうか？
ご存知のかたご教授ください。
宜しくお願いいたします。

No.1 回答者： tuu_chan 回答日時： 2006/09/03 23:22

後はそこの土地の用途地域にもよります。

第一種低層住居専用地域とかなら、高さ１０ｍまでとか、縛りがあります。
お住まいの役所の土地担当者に尋ねれば、用途地域は判りますし、市によっては市のＨＰで検索できます。
用途地域の意味に関しては下記サイトを参考にして下さい。
状況でいくと第一種低層では無いと思うので（容積率２００％）なので、建てれると感じますが。

参考URL：http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%94%A8%E9%80%94% …

この回答へのお礼

早々のご返答ありがとうございます。
私の地域は「 第一種住居地域 」にあたるようです。

お礼日時：2006/09/03 23:41

No.2 回答者： nobugs 回答日時： 2006/09/03 23:23

まず、前面道路は、最低でも４ｍ以上必要です。

４ｍ確保できないと、家自体建築不可能です。
現況で、４ｍ未満であれば、４２条２項道路の指定を受けている場合は中心から２ｍ後退する必要があります。
特例で、建築協定で緩和している場合もありますので、地元の役所の都市計画課の問い合わせてください。

４ｍ確保できた場合では、用途地域が、住居系の場合前面道路の幅員（４ｍ）×０．４＝１６０％
となっています。

ただし、階数・高さに関しては、高度制限・道路斜線等の制限があり、敷地形状・広さによっても変わるので、容積率ではきまりません。

参考URL：http://www.city.ota.tokyo.jp/ota/ken-shin/index. …

この回答への補足

早々のご返答ありがとうございます。
再度前面道路の幅を確認したら約５ｍありました。
ところで、ご回答の中に、容積率＝「幅員」＊「0.4」とありますが、前面道路に面している部分を広げれば広げるほど容積率は大きくなるということなんでしょうか？
つまり建ぺい率の残りの４０％分を前面道路側にして、建物を何も建てなければ容積率は最大になるということでいいのでしょうか？

補足日時：2006/09/03 23:48

No.3 回答者： nobugs 回答日時： 2006/09/04 00:41

補足がありましたので、再度回答します。

前面道路と容積率の関係は、道路として認められた場合です。
今回は、５ｍですので
５×０．４＝２００％
となります。

質問で、
＞建ぺい率の残りの４０％分を前面道路側にして、建物を何も建てなければ容積率は最大になる
この場合、道路自体の幅員が変わらなければ容積率はかわりません。
幅員が４ｍ未満で敷地の一部を道路とすると敷地面積自体が減少をするので、容積率が上がっても実際の延べ面積が減少する場合も出てきます。

ただし、道路側に空地をとり壁面を後退すると、後退した距離だけ道路斜線（道路の反対側からの斜線）の基点が変わるので、実際の高さを高く出来ます。

No.4 回答者： dr_hiroshi 回答日時： 2006/09/04 07:21

＞再度前面道路の幅を確認したら約５ｍありました。

道路幅員は市町の道路管理者の台帳で確認するのが基本です。

No.5 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/09/04 14:40

まず道路幅員による容積率の制限としては住居系という事で5mであれば0.4で200%、6mであれば240%という解釈で良いのですが、指定容積率を全て消化出来るかどうか、又は何階（どの程度の高さ）までの建物が建築出来るかの問題はそれだけの話では有りません。

第一種住居地域と有りますが道路斜線、隣地斜線という要素も係わってきますしその他条例や協定、風致による建築制限というものも個別に存在する可能性が有ります。
余計なお世話かもしれませんが、各土地により異なる建築法規を精査した上でその土地上にどの様な建築が可能かという事を専門に勉強してきた設計士や建築士という仕事が有りますので、素人が簡単に描けるものでは有りません。質問者が自らの土地に係る条件をきちんと調査し、その上で建築法規を勉強する事を否定しませんが、この場で質問をしている様子ではプロの設計士等に相談した方が早そうです。

No.6 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/09/04 15:45

＞住居系という事で5mであれば0.4で200%、6mであれば240%という解釈で良いのですが

法定容積が２００％なので、６ｍは２００％です。

No.7 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/09/04 16:14

その通りです。

法定容積率を飛び出す事は有り得ません。前提の質問文を読み落とし失礼しました
どうも＞6の回答者

No.8 回答者： shino0147 回答日時： 2006/09/08 22:12

私は建築家で家を建てたいとおもっていていろいろ調べていて、偶然ここを知ったのですが、ここであれば家づくりのいろんな相談に無償で応じてくれるみたいですよ。

NPO法人　日本マニフェスト住宅建築家協会
http://www.mont-bleu.jp/

参考URL：http://www.mont-bleu.jp/

No.9 回答者： klaze 回答日時： 2006/09/13 01:03

まず×0.4とか×0.6っていう数値は住居系や非住居系の用途地域によって決まるので空地を作れば増えるというものではありませんよ。

(でっかい敷地の場合は他の手段はありますけど)200％を超えることは70坪の敷地ではムリでしょう。
また道路いっぱいに建物をつくると、５ｍ(道路)×1.25(係数)＝6.25ｍの高さの建物しかできません
道路際に空地を作った場合は道路斜線が有利になります(建物を高く出来ます)
日影やら色々な規制をクリアできれば５階建てでも出来ますよ

文章だけで説明するのは非常に難しいので　一度専門家に軽く相談したらどう？　建物について勉強することは大切だと思うけど、いい加減な知識と情報では意味がないし、それに建物は法律だけでなく条例や指導要綱など規制が沢山あるので　他の土地の情報があてはまらない場合が多いから注意してね！