ローンの残っているマンション名義変更について

現在、夫の勤めている会社（母親が社長です）が倒産しそうです。名前だけ役員になっているのですが（扱いは薄給の平社員です）連帯保証人にはなっていないとの事。こちらで調べた限り、役員になっているだけでは借金が我が家（個人）にまわってくることはないらしいのですが、本当に連帯保証人になっていないかどうか心配でなりません。
そこで、現在住んでいるマンションの名義を私に変えたいのですが、ローンが残っている場合、それはムリなのでしょうか？私は現在出産したばかりで勤めを休んでいます。昨年末までは勤めていましたが、派遣社員でしたし、私が代りにローンを払っていくということになると絶対審査に通らないとおもうのです。月々の支払いは普通に家賃を払うのと同じくらいの額なので返済能力はあると思うので、もし可能であるならどうにかしたいのですが…。
どうぞよろしくお願いいたします。

No.3 回答者： mahopie 回答日時： 2006/09/13 15:47

１．抵当権付のままで不動産の名義を変更する事は、抵当権者（ローン銀行）の承諾なしでも可能ですが、まず落ち着いて現状把握をしましょう。

又、夫が「名前だけの役員」でも取締役＝役員の一人であり、給与・待遇がどうの、という問題ではありません。もっとも会社の株主も夫の親でしょうから、平取締役の責任が個人保証以外で問題になるケースは稀ですが。

２．最初に自宅の価値とローン残高の大小関係の確認が必要です。ローン残高がマンションの処分価格よりも大きければ、仮に夫が会社の連帯保証人であっても債権者としては何とも手の打ちようが有りませんので、妻への名義移転をする理由がありません。

３．連帯保証債務を含めてローン以外の債務があるのかどうか、ここを曖昧にしたままで資産移転を云々しても意味がないと考えます。自宅価値がローン残より大きい場合には、想定上は夫の債権者から資産の差押を受ける可能性はあります。

４．仮に夫が会社の連帯保証人で資産余力がある為に、債権者からの追及を回避する為に不動産を妻名義にしたとしても、(1)債権者からの追及を受けた夫がローン返済を滞らせればローン会社から担保処分を迫られる、(2)夫が破産する局面では身内への資産移転には別途追及手段がある、(3)現実問題として妻への名義移転が贈与であれば贈与税の問題が生じる、(4)夫婦間売買であれば妻から夫への対価移転が必要なので実態が伴わない、(5)離婚して財産分与の形を作っても、不動産維持には夫のローン支払に左右される、ということで余り意味のある対策ではないようです。

No.2 回答者： patent123 回答日時： 2006/09/13 15:39

夫名義のマンションを妻名義に変更したいのですね。

税務署が、そのマンションが夫から妻に贈与されたと認定すると、多額の贈与税を課します。

一方、夫がマンションを妻に通常の市場価格で売却するのでしたら、贈与税の問題は回避できるように思われます。しかし、妻が売却代金を夫に支払い、かつ、夫が今後も住宅ローンの残額を返していくということは、普通、ありえないと思います。

なお、悪質な財産隠しをして債権回収ができない場合には、怒った債権者が、詐害行為取消権を行使することがあるようなので、ほどほどに。詐害行為取消権については、下記参照。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%A9%90%E5%AE%B3% …

No.1 回答者： adobe_san 回答日時： 2006/09/13 15:10

どちらで住宅ローンを組まれているのかは不明ですが、基本的には貸し主（ローンを組んでいる金融会社）が認めれば可能です。

但し、ローンを組まれる本人がそれなりの資産又は収入が無いと門前払いでしょう！