個人での土地の売買

親が土地を売ろうとしていて、私は法律等まったくわからないので、
質問させてください。

購入希望の買主がおり、不動産屋を通さず、個人で売買をしようということに
なっているようです。これは、問題がないのでしょうか。
また、気をつけなければいけない点がありましたら、教えてください。

それから、売買の流れ等も教えていただけたら、大変助かります。

No.3 ベストアンサー 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/04/04 12:59

　範囲が広いので難問ですね…^^; 挑戦してみます。

　主体に関するリスク、取引に関するリスク、物件に関するリスク、などが想定されます。これらは、重要事項説明書の記載事項として、契約書よりも専門的に詳細に記載されることになり、これが仲介業者が入らなければ交付されないことになります。
　主体については、貴方と相手方が売買契約の当事者となりうるか、例えば、農地法規制を受ける物件などは貴方は買主となることが事実上できない場合があり、相手方が真の売主でない場合、相手方が未成年者や破産者や成年被後見人で契約が取り消され得る場合、などがあります。
　取引に関して、取引は民法や関係法令に従って行われますが、手付金の扱いや通常行われる違約金の取り決めや扱い、あとから問題が発生した場合にどうするか、などということについて、市販の契約書に記載されていないようなことも重要事項説明書に記載されることにより、安心度は増すと思います。
　例えば既述の農地法違反契約などは違法なだけではなく強行規定といわれるように売買の効力自体が無効となり、墓地法の墓地、文化財保護法の文化財埋蔵地などの場合は、購入しても実際には使えない土地だったり意外な費用がかかるものだったり、市街化調整区域や道路法の道路に接していない建築制限、崖地による制限負担、その他土地の使用収益処分を規制する法律は何十もあり、ます。その他、嫌悪物件といわれる墓場や火葬場物件、自殺事件物件、暴力団事務所物件などやその隣接地であることなどがあります。
　以上のリスクはほんの一例で、土地を買うのには様々なリスクがあり、重要事項説明でさえ全てを完璧にすることは我々プロでも困難といえ、そのための保険に加入していたり、逆のこの説明がきちんとされていれば仕方ないものとされます。お化けが出ることを知らないで買った物件について業者が責任を問われたことについて、確か裁判所はお化けはそのもととなる事件が40～50年前であれば業者に責任がないという判断をしたと思いました。
　私自身も、売ろうと思う土地を調べたら以前そこは首切り場だった、火葬場だった、自殺物件だった、他殺物件だった、などという法律に馴染まない話で断念したことは何度もあります。
　脅かすわけでも、私が業界人だからいうのでもありませんが、仲介料は物件価格の3％に6万円と、それに対する消費税ですので、例えば500万円の物件なら21万円の別税です。そう考えると仲介料は、安いものではないかと思います。
　なお、重要事項説明書の書式はネットでも調べられると思いますし、宅地建物取引業法第37条あたりに説明すべき重要事項の内容が書いてありますので、この程度のものについてはご自身である程度調べられ、仲介人を入れないというのであればそれなりの合理性はあると思います。

この回答へのお礼

とても細かく分かりやすくご説明頂いて、とても感謝しています。
何しろ、何もわからない状態で、質問＆補足をしてしっまったので、
わかりにくい内容で、ごめんなさい。
ご親切に回答してもらって、嬉しいです。
また、教えてくださいね。ありがとうございました。

お礼日時：2002/04/04 21:37

No.2 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/04/04 04:49

　仲介業者は免許業者となりますが、宅建主任による重要事項説明により、この範囲に対して業者は責任を負いますので、紛争予防や保険的な意味でも業者を通すことにはそれなりの意味が出てくるといえます。

万が一のときで業者に責任がある場合には、その業者に弁済資力がない場合でも供託金や保証協会による弁済が受けられることがあります。
　直接取引も勿論可能で自由ですが、リスクヘッジの観点では、直接取引に際して法定より廉価に妥当な仲介料を支払うなどして、あえて仲介してもらったほうが安全かも知れません。

この回答への補足

ご回答、ありがとうございます。
価格の安い土地の売買の為、直接取引きをしようとしているようです。
私としては、価格に関わらず、土地の売買について良く知らない為、
不安を感じます。
よろしければ、どのようなリスクがあるか、教えていただければと思います。

補足日時：2002/04/04 07:33

No.1 回答者： yamadataro 回答日時： 2002/04/03 23:28

不動産業者を通さない売買は、問題ありません。

売買の進め方は、

１　話し合いで、売買条件を定める
２　売買契約書を作成し、互いに記名・押印する。
３　所有権移転登記をする。
４　市役所等に、固定資産税関連の届出をする。
５　不動産取得税（買主）、所得税（売主）を、所定の時期に納める。

・・・といったところでしょうか。
気をつけるべき点と言いますか、明確にすべき点は、

１　代金の額と支払方法
２　手付金の有無
３　所有権の移転時期（特に定めない場合は、契約成立時に所有権が移転しますが、通常は特約で登記完了時に所有権が移転するよう定めます。）
４　各種手数料等の負担区分

・・・といったところでしょうか。

他にも、いろいろと気をつけるべき点が細々とありますので、司法書士などにまかせると安心でしょう。

なお、土地が農地である場合は、農地法に基づく許可が必要です。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
恥ずかしながら、何も分からなかったので、大変助かりました。
細かい内容で、大変わかりやすかったです。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2002/04/03 23:44