競落人は仮登記権利者に対抗できますか？

　国税局の公売になっている土地があります。この土地には平成1年に設定された所有権一部移転請求権仮登記(持分１／１０）が設定されています。原因は贈与予約です。
国税局の資料では、公売により、この仮登記は抹消されないとなっています。この土地を落札した場合ですが
(1)　落札人が仮登記権利者に対抗できない場合もあるでしょうか？
　　もしあればどんな場合に競落人は対抗できないのでしょうか？
(2)　平成1年に仮登記が設定され、そのままですが、この仮登記は事　　項にはならないのでしょうか？
(3)　もし仮登記権利者が競落人に対抗できない場合で、仮登記権利者が　仮登記の抹消に応じてくれない場合は、競落人は仮登記権利者に仮登　記の抹消の訴訟を起こすことになるのでしょうか？
(4)　他にも気をつけることがありましたらご指導ください。
　よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2006/11/20 18:46

(1)　落札人が仮登記権利者に対抗できない場合もあるでしょうか？

　「できない場合もあるというより、できる場合もある。」と考えてください。形式的には差押債権者や抵当権者などにその仮登記が対抗できるからこそ、仮登記が抹消されないまは、買受人に所有権移転登記がされるのです。

(2)確かに贈与予約の完結権は、１０年の消滅時効にかかります。しかし、時効が中断されているかもしれませんし、予約完結権が行使されているが単に仮登記の本登記になってないだけかもしれません。登記簿からでは何ともいえません。

(3)そのとおりです。仮登記の抹消を求める根拠としては、贈与予約契約がそもそも無効であるとか、予約完結権が時効により消滅しているなどが考えられます。

(4)そのような仮登記が残っている物件は手を出さないというのが原則です。それでも手を出すのでしたら、十分にリスクの計算をしてください。

この回答へのお礼

buttonholeさん　丁寧に説明をしていただき有難うございます。大変参考になりました。

お礼日時：2006/11/20 19:50