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大東建託に「 相続税対策のためにアパート建てましょう」と言われ父親がアパート4棟建てました。破産状態です。家も担保になっています。生前贈与はできますか?

質問者からの補足コメント

  • 借金は沢山あります。できれば家だけでも
    残したいと考えています。
    最悪自己破産も仕方ないですが……

      補足日時:2016/09/28 16:08

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A 回答 (7件)

使い込むからだろう。



折角一括借り上げなのに。

生前贈与可能ですが、同時に借金からも逃れられません。
それだけのことです。

見事な相続税対策ですね。
完璧です。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。全部決算の税金で払って終わり。プラスなんて一つもないです…

お礼日時:2016/09/28 18:18

>大東建託に「 相続税対策のために…



破産状態って、文無しになったってことですか。
それはそれは見事に“相続税対策”が成就しましたね。
相続税は 1円たりとも発生しません。

>家も担保になっています。生前贈与はできますか…

贈与してもらうのはかまいませんが、担保も一緒に付いてきますよ。
借金の形であることに変わりはありません。

贈与は、だまっていたら莫大な贈与税が付いてきます。

親子双方に年齢制限はありますが、これをクリアできるなら「相続時精算課税」を申告しておけば、現時点での贈与税支払いは猶予されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

「相続時精算課税」とは、相続が発生したときに、過去の贈与分を相続財産と見なして相続税が課税されるかどうかを判断するものですが、いえ以外は文無しになっているのなら相続税も発生しません。
安心して贈与してもらえば良いです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2016/09/28 18:19

贈与は可能でしょうが、後にその担保の権利が実行されれば、その贈与自体の意味が無くなりますね。


担保を外してもらうためには、その分の支払いまたは、別の担保の差し出しが必要でしょう。

自己破産寸前で、自宅だけでもなんとか受け継ぎたいと考えているのかもしれませんが、そんな虫のいい話はありません。

いくら、大東建託が「甘い話」をもってきたとしても、それを最終的に判断されたのはお父さんで、その責任は間逃れません。
どこか、いつの時点かで、その甘い判断の責任をとらなくてはいけないでしょう。

その責任から、「自宅」だけを除外することは無理だと思ってください。
また、自己破産をするつもりなのであれば、資産を恣意的に移動させるのは不利な場合がありますので注意してください。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2016/09/28 18:19

抵当権者の承諾が得られれば贈与可能ですが、返済ができない時点で競売に掛けられることになりますよ。

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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2016/09/28 18:19

贈与はできますが、抵当権はついたままです。


贈与した旨を借り入れした金融機関に報告して、言われれば適切な書類を用意して提出する必要があります。
借金が返済できなければ、贈与したとしても家は持って行かれます。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2016/09/28 18:20

破産状態とは?



借金が多いということですか、あるいはアパート経営が上手くいっていないということですか。具体的な状況がさっぱり判りません。
まともな回答を期待するなら、もう少し良く考えて質問しましょう。

目ぼしいものだけ先に贈与しておいて、借金は相続したくないということなのかな?
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2016/09/28 18:19

自己破産前提なら、資産が担保であるなしにかかわらず贈与は強制執行妨害になりえます。


現ナマであればどう動いたのかまでは調べられないことも多いようですけどね。
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この回答へのお礼

ありがとうございました

お礼日時:2016/09/28 18:17

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大東建託の30年一括借り上げ返済?だと思いますが、私は知りませんでした建築が始まるまで。しかし、一緒に住んでいたのに、急に父と兄の折り合いが悪くなりすべての財産を相続させないと言いはじめました。

大東建託のその契約など一切知りませんが、父に、連帯保証人になってくれと言われました。
しかし、私も結婚していますし、連帯保証人なんて、大東建託に関わらずなりたくないと思っています。
中途半端に土地なんて(お金ではないし)持っているから、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれないですし、もしくは、父が亡くなったとき、その権利(土地や賃料、返済)を請け負うことになるでしょうから?プラスと考えて、それでこの計画を持ちかけたのかもしれません。

私が知っている限りでは、他の土地に抵当権をつけた上に、借金数億ぐらいかなと思います。他にもいくつか土地があるので、どの土地に抵当権をつけたかはわかりません。ただ、建築が完成すれば、そこにも抵当権をつけるという形になるとは聞いています。

話が前後しますが、兄に一切の財産を渡さないという父。公正証書によって、相続から除外?するというのです。遺言書の効力がどこまであるか無知で私にはわかりません。ですが、そんな公正証書によって、相続から外せるものなのか、また、連帯保証人にならなければ、兄に財産を受け取る権利もなくなるのか、私にはまったくわかりません。

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Aベストアンサー

No4です。再度のご質問にお答えします。

もの凄く単純化して説明しますと、お父さんの総資産額が1億円だ
とします。このままだと30%の税率がかかり、3000万円
を納めなくてはならなくなります。そこで1億円の借金をして
アパートを建築し資産を相殺してしまえば、相続税がかからず
3000万円を節約したことになります。
しかしながら1億の借金はそのまま別に存在するわけですから、
1億の借金を元にした事業により7000万円を超える利益が
上がらない限り、トータルでは損をしたことになります。
(普通人の常識とすれば1億以上の利益を上げて借金が払い切れ
なければ失敗したと感じると思います。)

となれば、単純に借金額に見合う利益があがるかあがらないか
を考えればいいこととなり、実は相続対策という部分はあなたが
悩まれているように余り関係ないということになります。
「アパート経営がうまく行けば相続税対策になります」
というくらいでしょうか。

お父さんの土地がどういうところにあるのか分かりませんが
市街化調整区域(都市計画法上一般開発の出来る場所があります)や
それに類するような場所だと正直経営はかなり難しいでしょう。
1億かけて5000万円しか利益があがらなかったりすれば
相続税を払った方がましだったということになります。

いざとなれば売ればよいというのは、高度経済成長からバブルくらい
に通用した考えで、築10年くらいのアパートなんてそう大した
値段はつきません。あなたにまで連帯保証を求められていると
いうことは、おそらく今の家屋敷や他の土地などに共同担保を
つけてもまだ足りないということかと思います。(つまり
いざというときの資産価値がないということですね)
そういう状態で連帯保証人になるのはお勧めしません。

繰り返しますけど相続税対策にマンション・アパートをなどと
いうのはバブル期までの発想で、今では特殊事情がない限り
成立しないかと思います。(例えば、もの凄い高収入の人であれば
相続時に大借金を抱えても、その後に自分の収入により繰り上げて
借金返済をし、金利分を節約して利益を上げられるかもしれません。)

No4です。再度のご質問にお答えします。

もの凄く単純化して説明しますと、お父さんの総資産額が1億円だ
とします。このままだと30%の税率がかかり、3000万円
を納めなくてはならなくなります。そこで1億円の借金をして
アパートを建築し資産を相殺してしまえば、相続税がかからず
3000万円を節約したことになります。
しかしながら1億の借金はそのまま別に存在するわけですから、
1億の借金を元にした事業により7000万円を超える利益が
上がらない限り、トータルでは損をしたことになります...続きを読む

Q大東建託30年一括借り上げについて

大東建託アパートのオーナーです。
30年一括借り上げで7年が経過しましたが、このサブリースのシステムに疑問を感じ始めました。
契約解除で検討をしていますが、高額な建築費用で建てたためローンの残高が多く、保証がなくなると返済できるか不安です。
また、契約解除しても大東建託が建てた建物であり、入居者から不評だということが不安です。
ネットの書き込み等を見るとほぼ悪い評判しか掲載されておりません。
あまり鵜呑みにしないようにいていたのですが、あながち間違いではなさそうな気がします。
近所には大東に限らずサブリースの賃貸経営をしてるオーナーがたくさんいます。
しかし、昔から賃貸経営をしてるオーナーは決してサブリース経営をしていません。地元の不動産会社で管理させております。
また、ここ10年でアパートが何棟も建ちそのほとんどがサブリースです。
私はこのシステムが20年後に成り立っているのか疑問です。
できれば契約解除して地元の不動産会社に切り替えたいのですが、
既に大東一括借り上げでスタートして7年が過ぎています。
それでも契約解除して家賃保証のない経営で進んだほうが得策なのか
このまま大東の家賃保障を継続するのが得策なのか悩んでいます。
この業界に詳しい方、アドバイスをおねがいします。
ちなみに、現在まで入居率はほぼ100%です。ファミリータイプで立地条件も悪くないと思います。
ただ、今でも新築のアパートが建ち続けています。

大東建託アパートのオーナーです。
30年一括借り上げで7年が経過しましたが、このサブリースのシステムに疑問を感じ始めました。
契約解除で検討をしていますが、高額な建築費用で建てたためローンの残高が多く、保証がなくなると返済できるか不安です。
また、契約解除しても大東建託が建てた建物であり、入居者から不評だということが不安です。
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あまり鵜呑みにしないようにいていたのですが、あながち間違いではなさそうな気がします。
近所...続きを読む

Aベストアンサー

元大東建託社員です。ご心配でしたら解除されれば宜しいと思いますよ。そうすれば自動的に管理契約も解除され、お好きな不動産屋に管理委託することができます。そうすれば手取り家賃が5%程度は増えます。ただ入居募集に関しては大東建託は非常に集客力がありますので町場の不動産やとは比較になりません。

>私はこのシステムが20年後に成り立っているのか疑問です。との事ですが、20年前も同じことを言われておりました。もともと主さんは何の目的でアパートを建てられたのでしょうか?

目的は相続対策?固定資産税対策?農地の跡継ぎ不在?収益利回り?これは主さんじゃないと分かりませんが、その辺をよく考えた方が良いと思いますよ。建物も築7年という事でデザイン的にも他社アパートと比較しても競争力のある物件だと思います。

大東と縁を切れば、大東は主さんのアパートに優先的に入居者を斡旋する必要がないので満室経営は厳しくなる事だけは間違いありません。ただ家賃保証費は不要ですが・・・・

Q大東建託の賃貸経営受託システムについて

実家の土地(現在水田)を大東建託の賃貸経営受託システムで、アパート経営をしませんかという話がでています。
もちろん大東建託の営業さんは、メリットしか言いません。実家の両親も私自身も経営や土地、税金については全くの素人です。考えられるデメリットまた、この賃貸経営受託システムについての詳細・評判など分かる方がいらっしゃいましたら教えてください。
大東建託さんが言うには、入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、修繕費もかからないのでリスクはほとんどありませんと言いますが、そんなおいしい話がありますでしょうか。

Aベストアンサー

大家してます

>そんなおいしい話がありますでしょうか。

有りません

>入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、

その通り、ただしその家賃は5-10年毎に低下します

最近他の物件でも説明を聞きましたが
・契約上は3年に1回は家賃の見直し
・口頭で10年くらいはそのままでしょう(法的拘束力無し)

詳しいことは省きますが一般的に新築時の利回りは8-9%
そのうち家賃保証で10%を取られます
9-10=マイナス1%

儲かるはずが有りません...(笑)。

儲かる計算は...土地の生み出す利益を0円としての計算です

建物だけからの利益で計算すれば採算も計算しやすいでしょう

相続税対策で1億円以上の資産が有れば有利かな?

一般に新築から10年間は満室稼働でしょう
その時から90%しか家賃を貰えません

次の10年間は家賃も10-15%DOWN
その家賃の90%ですから0.85×0.9=75%

その次の10年間はさらに10-15%DOWN
0.75×0.9=66%の家賃収入

30年経過したアパートに競争力は有りません
そろそろ建て替えでしょう

建てて10年後からの家賃保証でも有ればいいですが新築時のおいしいところだけ持って行かれます

一括借り上げシステムは借り上げ会社が絶対に損をしないシステムです

「入居率が悪いので家賃を下げて対応して下さい」
「嫌なら契約は契約は解除です」

自分で管理していれば設備更新などでも対応できますが一括で貸した時は大家は何も出来ません

・契約を解除されれば入居者は全退居です、いきなり空室100%
 (入居者は管理会社との契約ですから)

>リスクはほとんどありません

当然利益もほとんど有りません...(笑)。

LPガスの設備もLPガス業者負担かな?
当然ガス代に影響しますので入居者は大迷惑

とにかく

「百姓のど素人をごまかして建てさせる」

・建築費で大儲け
・管理委託で大儲け
・最終リスクは大家が負担

契約内容をよく確認して下さい

  「双方了解しなければ解約できる」

契約とはそう言う物です、双方5年周期くらいで契約を解除出来るでしょう

で、困ったあげくに土地代をタダ同然又は建物を無料くらいな計算で10-15年後(家賃改訂時)に売りに出されます

それをパクッと食べるとそこからは儲かります...(笑)。

是非建てましょう、10-15年後はお声をお掛け下さい、私が買います...(笑)。

業者の物件見学会の招待が有れば15年以上経過した物件の見学とオーナーを紹介して貰いましょう

生き残っておられれば良いのですが...(笑)。

・「なんとかパレス21」
・売り物件有り
・築10年、現在入居者6/10戸
・格安、高利回り予定
・ただし、入居契約終了に付き全入居者退去後再募集での採算

最終的には「この10年間は何だったのだろう?」...で、お終い

土地の運用益を0円と計算すれば新築からでも何とかなるでしょう
遊ばせるよりかは良いのかな?

単純ですが一括委託なら

物件価格が800万円/1戸なら家賃は8万円/月
これで建物だけは採算が合うでしょう
その土地の投資額までは無理
土地の価値が200万円/1戸なら家賃は10万円になりますね

自分で経営するなら800万円の建物で家賃が6.7万円(年間80万円)でも良いでしょう

賃貸経営の採算は1戸当たりで計算すると分かり易いです
総額で判断するとごまかされます

大家してます

>そんなおいしい話がありますでしょうか。

有りません

>入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、

その通り、ただしその家賃は5-10年毎に低下します

最近他の物件でも説明を聞きましたが
・契約上は3年に1回は家賃の見直し
・口頭で10年くらいはそのままでしょう(法的拘束力無し)

詳しいことは省きますが一般的に新築時の利回りは8-9%
そのうち家賃保証で10%を取られます
9-10=マイナス1%

儲かるはずが...続きを読む

Qアパート経営の失敗談を聞きたいのですが

 親戚が○東建託のアパート経営を考えています。土地はあり、日当たりや交通の便もいいです。アパートをたてれば満室になると思います。でも、何年もたてば空室がでるでしょうし、黒字になるとは思えません。なにより、お金がありあまっているならともかく、現在自宅の住宅ローンを返している最中なのに、さらに借金をしてアパートを建てるのはとても危険だと思います。たとえば地震でアパートがつぶれたら、即自己破産ですよね。アパート経営の危険性をわかりやすく説明し、やめてもらうように説得したいのですが、参考になるサイトはないでしょうか。できれば、具体的に数字で赤字になる様子をシミュレーションしているようなものや、生の大家さんの声などが知りたいです。○東建託は「地震では当社のアパートは壊れません」「必ず満室にしますのでだいじょうぶです」と言っているらしいですが、とても信用できません。
 よろしくお願いします。

Aベストアンサー

アパート経営ですか・・・。
正直言ってもうおいしい時代は終わりましたね。


#2の方が詳しく述べていますので、私は不動産業者の事を少し・・・。

とくに不動産屋との関係は自分でアパートを経営した方なら実感していると思いますが、正直飼い殺しに近い感じをした経験があると思います。

新しいうちは入居者を入れてくれますが、3~5年経ちますと、あの部屋は壁紙交換しないと入居者は入らない!、とか台所が狭いなど、大体5年目辺りから色々注文を付けてきます。
最初は不動産業者はなんとも見事なほど低姿勢ですが、段々態度が大きくなってきます。
盆暮れの付け届けをしないと、業者の事務所の中では平気でこんな事を言い出します。
「勉強が足りないみたいだな!。あそこは少し干してやろうぜ!」等と。
正に年月が経てば立つほどヤクザに変わっていきます。
自分で入居者を捜してきて、不動産業者を通さなかったときはもう大変です!。
地区の不動産業者にその事実告げて、どこの不動産業者に代えても完全な日干し攻勢です。

更に、賃貸斡旋は余程立地と環境がよければいいのですが、それなりの借金をして建てた場合は餌食になってしまう場合があります。
借入金の返済額が、月々仮に50万円とした場合、40万円程度の賃料しか入らないようにされてしまうのです。
これが「干し」という最初の手口です。
段々苦しくなり、そのうちアパートを手放したくなるまで続けられてしまいます。
何度お願いしてもなかなか入居者は入りません。
すると「いい買い手がいるんだけど検討してみますか?。」と話が不動産業者から出てきます。
借金の残額が4000万円あれば2500万~3000万円の「泣き値」を言いだしてきます。
もうこの時は完全に終わりです。
不動産業者は相手とアパートのオーナーから両手で手数料が取れますし、値下げしてアパートが手に入った次のオーナーは現在の賃料より5000円~10000円も安い賃料で貸すことが出来ますから、不動産屋は回転の良いアパートに変身させられるということになります。
正に悪の手法です。

不動産屋はこんな手口をみんながみんな使うとは言いませんが、決して少なくもありません。

悪いことは言いません!。
もうアパート経営の良い時代は終わりました。
アパートという材木はキノコという不動産業者の餌になるだけです。
そして○東×託と言うアパートを建てる業者にしても、建てるまでは丁寧ですが、一皮むけば同じ事です。裁判を何件起こされているか調べてみればすぐ分かります。

アパート経営ですか・・・。
正直言ってもうおいしい時代は終わりましたね。


#2の方が詳しく述べていますので、私は不動産業者の事を少し・・・。

とくに不動産屋との関係は自分でアパートを経営した方なら実感していると思いますが、正直飼い殺しに近い感じをした経験があると思います。

新しいうちは入居者を入れてくれますが、3~5年経ちますと、あの部屋は壁紙交換しないと入居者は入らない!、とか台所が狭いなど、大体5年目辺りから色々注文を付けてきます。
最初は不動産業者はなんとも...続きを読む

Q大東建託との賃貸経営受託システムについて、両親を説得して止めさせたい

先日、実家に大東建託の賃貸経営受託システムの飛び込み営業が来たそうです。
両親はおいしい話ばかりの説明を受けて乗り気です。仮契約までしたという話を聞いて、慌てて調べてみたら胡散臭い話が
山のように出てきて、それを元にあまりに危険すぎると説得したのですが、信憑性が無いとして先方の話を鵜呑みにしていて意見を聞いてくれません。
(何とか本契約までの時間稼ぎをしている状態です)

両親の言い分は、
・敷地内に老朽化した建物があり、大東建託の低金利ローンがあれば解体費用にできる(その部分にアパートを建築したいようです)
・アパート経営でガッポリ儲けようと思っているのではない。少しでも収入があれば安心できる。

私自身は近いうちに実家に入って両親と同居したいと思っていますが、そもそもアパート経営自体には反対だし、更にこのような評判の悪い会社と関わりを持ちたくありません。
正直、「お前のためでもあるのに」などと恩着せがましいことまで言われ始めて辟易しています。

何とかうまく説得して、契約を思いとどまらせるには、どの観点で、どのように話を進めればいいのでしょうか。

先日、実家に大東建託の賃貸経営受託システムの飛び込み営業が来たそうです。
両親はおいしい話ばかりの説明を受けて乗り気です。仮契約までしたという話を聞いて、慌てて調べてみたら胡散臭い話が
山のように出てきて、それを元にあまりに危険すぎると説得したのですが、信憑性が無いとして先方の話を鵜呑みにしていて意見を聞いてくれません。
(何とか本契約までの時間稼ぎをしている状態です)

両親の言い分は、
・敷地内に老朽化した建物があり、大東建託の低金利ローンがあれば解体費用にできる(その部...続きを読む

Aベストアンサー

この手の業者のシステムを利用して得をするのは、相続税対策で借金をしたい人だけです。
節税効果が高ければ、借金のし甲斐があるというものです。

>少しでも収入があれば
本当にごくわずかです。
10年過ぎると、赤字に転じてしまうこともあり得ます。
相続税対策の場合、赤字の方が節税になるので何億と借金をする地主もいます。

アパートは必ず老朽化します。
10年を過ぎれば、ほとんどのアパートは内装を修繕します。
15年で外構の修繕が必要になります。
壁や屋根の修理、駐車場の修繕にはいくら掛かると思いますか?
安い業者を探してリフォームするわけにはいきません。
大東建託に全部させなければなりません。
もちろん大東建託の言い値です。
となれば、赤字経営のアパートではそのお金をどこから工面しなければならないのでしょう?
定期リフォームのお金は家賃収入から強制的に積み立てをさせられ、借金を返済し、高くなった固定資産税、事業税を払ったら、手元に残るお金は微々たる物。
入居者の入れ替わるときの修繕費は別に出さなければならないのです。
経年劣化の修繕は大家持ちです。
一括借り上げのだから、借りている大東建託が修繕すると思ったら大間違いです。
ゴミ屋敷にするようなとんでもない入居者が入ると、次に貸すために何十万、へたをしたら100万円近く掛かることも実際あります。
そんな時は全額入居者に請求は出来ません。

相続税対策するほどの不動産・動産をお持ちなら考えても良い事業ですが、そうでなければその借金を相続するあなたの意見も取り入れてもらう必要はあります。

ご両親と一緒に契約内容を良く確認してみてください。
修繕費の問題の他に、ほとんど説明がないのが、家賃収入は査定価格での収入で、それは必ず見直しがあり、実際に設定された金額より新築状態でも60~80%、その後見直しによっては入居率に見合った査定価格になるということです。
それで、年間収入を計算してみると、借金を返すことすらままならない状態になる恐れが出てくるのです。

営業は自分の成績を上げるために良いことしか言いません。
我が家にも大東建託の営業は、頻繁に来ますが、同じ人に行き会う確率はほとんどないくらい変わります。
1日で2,3人来ることもあります。
後から来た人が、それはうちの営業じゃないなんて言う始末です。
ろくな営業じゃありません。

ご両親に思いと止まらせるには、具体的数値を見積もりから引っ張ってくるしかありません。
固定資産税だってかなり上がるのですから、それが計算に入っていないような見積もりなら、見積もりし直させるべきです。

以前別業者に見積もりさせましたが、家賃査定金額が30年変わらない計算でした。
しっかり見ないと騙されますよ。

この手の業者のシステムを利用して得をするのは、相続税対策で借金をしたい人だけです。
節税効果が高ければ、借金のし甲斐があるというものです。

>少しでも収入があれば
本当にごくわずかです。
10年過ぎると、赤字に転じてしまうこともあり得ます。
相続税対策の場合、赤字の方が節税になるので何億と借金をする地主もいます。

アパートは必ず老朽化します。
10年を過ぎれば、ほとんどのアパートは内装を修繕します。
15年で外構の修繕が必要になります。
壁や屋根の修理、駐車場の修繕にはいく...続きを読む

Qアパート経営のローンが返済できない場合はどうすればよいでしょうか?

両親がアパート経営をしているのですが、最近は賃貸収入よりもローン返済の方が上回っていて、いつローンが滞ってもおかしくない状態になっています。
私も全くの素人でわからないのでご相談させていただければと思います。
アパートは1R×20部屋・築14年で、後ローンが約5000万円で16年残っています。
月々の返済額は約44万円で新築当初は5万円の家賃だったのが現在35000円くらいになっています。
元々近くに大学ができたのでアパート経営を始めたのですが、最近はなかなか一人暮らしをさせるのも難しいらしく近くのアパートも軒並み空き室があるようです。
現在は14、5部屋が入居していますが、3月に何部屋かでるようです。
自宅は別で抵当権の設定はアパートだけで自宅はなっていません。
現在は、父(63歳)がまだ仕事をしているのでその収入やカードのキャッシングなどで当座の返済を行っているようですが、
そんな状態が長く続くわけもなくいつ破綻するかという状態です。
父はマンションを手放したくないようですが、マンションを手放すことも含めてどのような選択肢があるか悩んでいます。
銀行には相談しましたが、売却してもローンは残るということ、まだ滞っていないせいかあまり取り合ってもらえませんでした。
インターネットで調べるとサブリースというシステムがあるので気になっているのですが、新築ではなくても大丈夫なのでしょうか?
どなたか何かよい案があれば教えてください。

両親がアパート経営をしているのですが、最近は賃貸収入よりもローン返済の方が上回っていて、いつローンが滞ってもおかしくない状態になっています。
私も全くの素人でわからないのでご相談させていただければと思います。
アパートは1R×20部屋・築14年で、後ローンが約5000万円で16年残っています。
月々の返済額は約44万円で新築当初は5万円の家賃だったのが現在35000円くらいになっています。
元々近くに大学ができたのでアパート経営を始めたのですが、最近はなかなか一人暮らしをさせるのも難しいらしく...続きを読む

Aベストアンサー

普通は、ローンの期間は法定耐用年数を基準に計算されると思いますが?
まずは、確定申告書の減価償却費の計算というページに耐用年数が何年で計上されているか確認して下さい。
RCなら47年ですので
耐用年数ー築年数=ローン可能期間                                            47-14=33年です。
ローン可能期間で期間不足があるなら、何か所も銀行を訪問して相談してみては、お父さんがマンションを手放したくないなら、後悔の無いように出来る限りの事を、頑張って下さい。

Q大東建託一括借り上げ契約解除したことある方

契約解除の手続きをする上での注意点を教えてください。
ちなみに現在入居中の人は一度退居しなければならないのでしょうか?
新しい管理会社と契約すれば一度退居しなくてもよいのでしょうか?
また、もし退居となれば引越し代等支払わなければなりませんか?
大東側に違約金等は払わなくてもよいとおもいますが・・・
大家都合での契約解除はスムーズに進むのでしょうか?
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

補足ですが、
大東建託だけに限らずですが、メーカーは10年間の家賃保証をしています。
(なかには35年となっていますが、切り替え時期の最初が10年目に設定しているのが多いと思います)
その時に保証家賃の値下げの幅が大きいか小さいかが解約の理由になるのがもっともだと思います。
勿論他にも理由はあるかも知れませんが、私が聞く理由の最大はこれですね。

不安要素は空室になるがどうなるのか?
とか、法令点検などはどのようにすればいいのか?とか、
家賃滞納などの問題でしょうか?

他にもあれば解決策は記述できますが、少しここで書く内容ではないかな?と思います。
すくなくとも私が担当している家主様は解約されて、喜んで頂いていると思います。
実際、満室率が月単位で言えば、100%の月が半年以上ありますし。
借り上げ賃料よりは高い値段で賃貸できていますので。


どんな事がご不安で、どんな理由で解約を希望されていますか?
メールでも頂ければ、もっとつっこんだ回答も出来るとは思いますが。

Q大東建託30年借上げアパートについて

大東建託の評判を調べている最中、初めてここのHOME'Sくんにたどり着きました。

最近祖父から、大東建託様のところと30年借上げアパートというのを契約する予定との話を聞きました。

祖父は今後の事も考えて今まで無関心な私にも話してきたのですが、
我が家は私が幼い頃父が亡くなってしまったので、
もし祖父が亡くなった後は、孫の私が
今後アパートの管理をしなくてはならなりません。

当然素人の私では資産運用などやったことがありませんし、
恥ずかしい話まともに定職にすらついていないので、
社会の事は全くと言っていいほどわかりません…。

少しだけ調べてみたところ大東建託様は色々と裁判沙汰にもなっているし、
10年以降賃貸料金が下がったり、そのまま契約打ち切り。
挙句の果てにはアパートが安く買い叩かれてしまうなど色々恐ろしい事が書いてありました。

祖父が生きている間は少しは失敗しても他で取り戻せる充てもあるかもしれませんが、
30年一括借り上げなので祖父が居なくなってしまった後の私一人では到底運用などできないと思います。

長々と要点が纏まらない内容ですが、大東建託様のところは辞めた方がいいのでしょうか?
代わりにお勧めの会社様などないでしょうか??

アパートなど建てずに平穏に暮らすというのもありですが、
税金の事もありますし色々と先行きが不安なのです。

他にも祖父はアパートを持っていて、そのアパートもどこかに管理させているそうです。
(こちらはどこの会社様と組んでいるか私が忘れてしまいました。)

アパート賃貸について今後どのような勉強をすればいいのかもわかりませんし、
資格も宅地建物取引主任者みたいなものがあればいいのでしょうか?
現在簿記の2級しか持ってないです、それもほとんど内容忘れてしまいましたが…。

支離滅裂な文章ですが、どなたか回答して頂けると幸いです。

大東建託の評判を調べている最中、初めてここのHOME'Sくんにたどり着きました。

最近祖父から、大東建託様のところと30年借上げアパートというのを契約する予定との話を聞きました。

祖父は今後の事も考えて今まで無関心な私にも話してきたのですが、
我が家は私が幼い頃父が亡くなってしまったので、
もし祖父が亡くなった後は、孫の私が
今後アパートの管理をしなくてはならなりません。

当然素人の私では資産運用などやったことがありませんし、
恥ずかしい話まともに定職にすらついていないので...続きを読む

Aベストアンサー

#4です

>私も30年には懐疑的というか誰でも懐疑的になるのは仕方ない気がします。。

30年契約には疑問は持っていませんよ

「一括借り上げそのものが儲かる」かどうかに懐疑的なのです

大きな金額だとややこしいので1戸当たりで考えると

・自分でなんでもする

建築は民間建築業者...700万円/戸
家賃は70万円/年間
30年間の平均入居率は90%
30年間の平均家賃は新築時の90%(30年目は20%ダウンとする)
その他の経費は一括と同じ...

70万円×30年×90%×90%-700万円=1001万円・・・総収入

・一括借り上げ

建築は提携建築業者...800万円/戸...ここが大きく異なります
家賃は70万円/年間
10年間の保証入居率は90%...63万円
30年間の改訂家賃は新築時の80%(10年目以降はダウン)
その他の経費は一括と同じ...

10年間70×90%×10=630万円
10年間63×90%×10=567万円...家賃見直し
10年間56×90%×10=504万円・・・家賃見直し
630+567+504-700=1001万円...総収入

修繕箇所などは委託会社が指示し、工事も提携業者になりますので一般的には割高になるでしょう

修繕費用なども持ってくれる契約だと家賃保証の%はもっと低下するはずです

注意するのは書かれている内容を自分の都合の良いように読まない事

http://www.kentaku.co.jp/owner/ikkatsu.html

>建物を一括で借上させていただきます。
業者は借家人と同じ立場になりますので借地借家法で強力に守られます
>出費など収入・支出の変動を抑え
あくまで「抑え・・・」変動が無いとは書かれていません
>空室による収入低下のリスクがなく、安定した収入をお約束いたします。
「契約された金額は・・・」です。必ず見直しが有りますし拒否すれば契約解除です
>また30年間の契約満了後も以降2年ごとに契約更新が可能です。
「可能です」...今でも個人の宇宙旅行は「可能」です
「可能」と「そうします」は違います
>借上開始時賃料を10年間固定させていただき、以降5年単位で賃料を固定しお支払いする安心システムです。
ここが肝心な部分、10年後に泣かなければいいのですが...
現実は10年の見直し時に手放される方も多いですね
土地・建物手放してチャラ...昨年は「なんとか21」のアパートで売り物件が多かったですね(築10年と15年)
>スタンダードプランの場合、原状回復工事のみ大東建物管理の負担となり、修繕費用はオーナー様負担とさせていただきます。
フルパッケージプランだと家賃の保証は?%かな
>入居状況や建物の保全状況など定期的にオーナー様にご報告いたします。また共用部分の維持管理や入居者様からの建物不具合等のご連絡にも迅速に対応いたします。
本当の一括借り上げならそんな報告の必要は無いはずですね

普通、
・自分で「土地+建物」を新築で投資すると1億円の投資だと家賃は900-1100万円
・建て売り投資物件だと800-900万円

投資金額を建物だけで計算すれば利回りが良いのは当たり前(土地はタダ?)

一括借り上げ業者は「必ず利回りは上物だけで計算し、おいしい話しをしてきます」

 「土地も投資金額に入れなければなりません」

土地も建物も何も持たない人でも

http://www.r-apartkeiei.jp/search/article_detail.php?estate_no=6681

0から始めて最後は土地だけは手に入りますね

この論法なら「土地を持って始めるなら最後に土地は2倍に増えるはず」

土地持ちから始めるなら「土地の価値+建物投資額」で表面利回り8-9%にならなければ意味はない...とわたしは勝手に思っています

#4です

>私も30年には懐疑的というか誰でも懐疑的になるのは仕方ない気がします。。

30年契約には疑問は持っていませんよ

「一括借り上げそのものが儲かる」かどうかに懐疑的なのです

大きな金額だとややこしいので1戸当たりで考えると

・自分でなんでもする

建築は民間建築業者...700万円/戸
家賃は70万円/年間
30年間の平均入居率は90%
30年間の平均家賃は新築時の90%(30年目は20%ダウンとする)
その他の経費は一括と同じ...

70万円×30年×9...続きを読む

Q大東建託からアパートのリホーム提案をされたのですが

大東建託のアパートオーナーですが、30年一括借り上げで現在築14年になります。
先日空室の分のリホームをしきりに勧められました。立地が良いため空室率も
低く空いても3ヶ月程のアパートですが、10年を経ったころから周りの相場に合わせる
からと家賃値下げをされ、今度は部屋のリホームを提案されました。
その部屋を下見してきましたが、14年経過の割に綺麗な状態で全面リホームの
必要を感じません。

入退去の際の修復費オーナー負担を軽減させる為に、大東が開発したという新素材の
壁紙や塩ビの床材に張替え、4畳半の和室がフローリングになり、トイレや流し台も入れ
替える提案で、18万をリホーム企画費として負担してくれと言われました。
条件に、借り上げ契約残り15年の満了期間前に解約の場合、リホーム清算金を要求する
項目が記載されています。

現状は木材の床で味があり好きなのですが、リホーム後は修理の安く付くという大東建託
が開発したというチープな塩ビ床に張替えになりますので、悩んでしまいます。木の床なら
修理の必要もほとんどないのにとも思います。
10年経過時の外壁塗り替えの際も半ば強制的なやり方で強いられ、何百万もの負担を
させられた経緯があり、大東のやり方には憤懣が何処か拭えず、オーナーの為と言って
しきりにリホームを勧める担当者もどこか胡散臭く思えてならないのは勘ぐり過ぎでしょうか?

実情に詳しい方アドバイスをお願いします。

大東建託のアパートオーナーですが、30年一括借り上げで現在築14年になります。
先日空室の分のリホームをしきりに勧められました。立地が良いため空室率も
低く空いても3ヶ月程のアパートですが、10年を経ったころから周りの相場に合わせる
からと家賃値下げをされ、今度は部屋のリホームを提案されました。
その部屋を下見してきましたが、14年経過の割に綺麗な状態で全面リホームの
必要を感じません。

入退去の際の修復費オーナー負担を軽減させる為に、大東が開発したという新素材の
壁紙や塩ビの床材に張替...続きを読む

Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 大東建託儲かっていますねぇ。このご時世に。株価も高いし、引退される会長さんに、何億円でしたか何十何億円でしたか、退職金は巨額でしたよ。

 みんな、質問者さんたちがお払いしているお金だと思うのですが。


 我が家の近くにも大東建託やレオパレスのアパートが数棟あり、我が家にも大東建託もレオパレスもセールスに来たことがあります。

 あとで来た大東建託からはあまり突っ込んだ話は聞かなかった(チラリと書類を見せられて、あとは口頭。書類は全部もって帰った)ので、レオパレスの話をさせてもらうと、何年に1回、制度として、リフォームや設備交換を勧めることになっているようです。

 で、例えば風呂釜風呂桶は5割補助、とか決まっているんです(パンフを見せられました。レオパレスも契約書もパンフも全部持って帰りましたので手元にありません)。が、うちに出入りしている業者の製品より何割か割高に見えました。なかには、何割か引いてもらっても明らかに高い、という感じのも多かったです。

 もちろん、工業製品とは、外観は同じでもさまざま改良が加えられていたり、値段がちがったりするものですので、ここではどうこう言いませんが、セールスに対しては「こちらで発注するから、そこに補助をしてもらえるか」と聞いたら、「品質が保証されないので、我が社指定の業者にして頂きます」と言われました。

 私は、「ああ、補助しても、儲かるようになっているな」と思い、取引をしませんでした。

 が、あとでいろいろ聞いた中には、リフォームの提案などを拒否すると契約を解除されるという話もありました。

 それに何度か書いていますが、最高裁判決により、大東建託のような立場の会社も、周辺の状況が変わったら(変わったことにすれば)家賃の値下げを要求できることになりました。

 悪く考えると、リフォームに応じないから客が付かない(ホントは、社の方針としてそこには案内しないことにしたくせに)と言って値下げを要求することもあるのかな、と心配です。


 そのあたりを比較検討して決定されるのがよいでしょう。

 不動産賃貸業を営んでおります。

 大東建託儲かっていますねぇ。このご時世に。株価も高いし、引退される会長さんに、何億円でしたか何十何億円でしたか、退職金は巨額でしたよ。

 みんな、質問者さんたちがお払いしているお金だと思うのですが。


 我が家の近くにも大東建託やレオパレスのアパートが数棟あり、我が家にも大東建託もレオパレスもセールスに来たことがあります。

 あとで来た大東建託からはあまり突っ込んだ話は聞かなかった(チラリと書類を見せられて、あとは口頭。書類は全部もって帰...続きを読む

Q自動車は何km、または何年走れるか

一月に1回は洗車とワックスがけをして、オイル類やタイヤなど(エンジンなどの交換したらめちゃ高く付く部品はのぞく)をちゃんと定期的に交換している場合、車は何km、または何年くらい走れるものなんですか?
一般的には10万kmくらいが寿命みたいですが、中古車市場では15万kmも走ったベンツなどが売られていますよね。 国産車は10万kmが限度で、ベンツなどの高級外車は15万km走ってもへっちゃらなんでしょうか。
お願いしますー。

Aベストアンサー

こんにちはm(__)m

今までは”10年”経過すると
乗用車は車検が1年しか受けられなくなっていたので
一つの区切りとして”10年”と言われていました
(今は2年取得出来ます)

ですが色々な意味で性能が上がっているので
年数で判別する理由が無くなっています
本来は機械のように”稼働時間”で判断する事が良いと思いますが
車であればやはり”走行距離”が一つの目安になります

さて”AT”の車ですと10万キロを越すと壊れると言われていましたが
今の車ではそのような事はありません
(オイルを定期的に交換しているという前提で)
タイミングベルトなど交換する時期でもありますが
それらをちゃんと交換していれば10万キロ以上でも
走行は可能です

運転手さんの乗り方にもよりますが
短期間で走行距離が嵩むよう乗り方なら
必要な油脂類や部品の交換をしていれば
20万キロでも問題無いでしょう
実際に私は5年間で16万キロ程度走行した車両が
3台程ありますし特に大きな故障はありません
(新車から乗っていると仮定して)

中古車で低年式の走行距離が嵩んでいる車両は
流石に購入する気にはなりませんが
新車購入で長く乗るなら特に定期的な整備点検をして
長期間乗る事は問題無いでしょう

ただ何年まで大丈夫とか
何キロまで平気だとかは
各々の個体の問題なので結果論ですから
言い切る事は出来ませんが
メーカーから部品が供給されている間は
苦労も無く乗り続ける事は出来るでしょう

こんにちはm(__)m

今までは”10年”経過すると
乗用車は車検が1年しか受けられなくなっていたので
一つの区切りとして”10年”と言われていました
(今は2年取得出来ます)

ですが色々な意味で性能が上がっているので
年数で判別する理由が無くなっています
本来は機械のように”稼働時間”で判断する事が良いと思いますが
車であればやはり”走行距離”が一つの目安になります

さて”AT”の車ですと10万キロを越すと壊れると言われていましたが
今の車ではそのような事はありません
(オイルを定期的に...続きを読む


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